מחירי הנדל"ן עדיין גבוהים בהשוואה להכנסה של רוב האנשים.

לדברי יו"ר ועדת הכלכלה , מחירי הנדל"ן עדיין גבוהים בהשוואה להכנסה של רוב האוכלוסייה; אזורים עירוניים רבים נטושים; וניהול דירות מיניאטוריות עדיין סובל מליקויים רבים.

חוסר איזון בין היצע לביקוש בשוק הנדל"ן והדיור הציבורי

בבוקר ה-28 באוקטובר, בבית האסיפה הלאומית, בהמשך תוכנית המושב השמיני, בראשות יו"ר האסיפה הלאומית טראן טאנה מאן , האסיפה הלאומית קיום דיון באולם על דו"ח המשלחת המפקחת ועל טיוטת ההחלטה של האסיפה הלאומית על תוצאות הפיקוח התמטי על "יישום מדיניות וחוקים בנושא ניהול שוק" מְקַרקְעִין ופיתוח דיור ציבורי משנת 2015 ועד סוף 2023".

יו"ר הוועדה הכלכלית, וו הונג טאן, אמר שזהו נושא פיקוח קשה; התוכן וההיקף של הפיקוח רחבים משום ששוק הנדל"ן והדיור הציבורי קשור למגזרים ותחומים רבים ושונים, והוא קשור לאחריות הניהול של משרדים, סניפים ורשויות מקומיות רבות.

במהלך תקופת הניטור, חלו שינויים רבים במדיניות ובחוקים; היקף הניטור כלל לא רק פרויקטים חדשים שבוצעו, אלא גם פרויקטים רבים שכבר יושמו ויושמו בעבר, עסקאות נדל"ן היו מגוונות מאוד, מה שהוביל למידע ונתונים שלא ניתן היה לאסוף במלואם ולהפריד ביניהם בצורה ברורה.

בנוגע לפרסום ויישום של מדיניות וחוקים בנושא ניהול שוק הנדל"ן ופיתוח דיור ציבורי, אמר מר וו הונג טהאן כי פיתוח וניהול קפדני של שוק הנדל"ן, שכלול חוקים, מנגנונים ומדיניות לפיתוח ותפעול חלק של שוק הנדל"ן, קידום פיתוח דיור, חידוש שיטות ומודלים של ניהול ופיתוח דיור ציבורי הם כיוונים חשובים שזוהו במסמכי מפלגה רבים.

בזכות תשומת הלב וההכוונה הדרסטית של המפלגה והמדינה, פרסום ויישום מדיניות וחוקים בנושא ניהול שוק הנדל"ן ופיתוח דיור ציבורי בתקופה האחרונה השיגו תוצאות יוצאות דופן רבות, ותרמו תרומה יעילה לקידום פיתוח חברתי-כלכלי, פיתוח עירוני ושיפור תנאי החיים של האנשים.

בתקופה שבין 2015 ל-2023, שוק הנדל"ן רשם התקדמות מבחינת קנה מידה, סוג, כמות, צורת גיוס הון וגופים משתתפים; יצר כמות גדולה של מתקנים חומריים לחברה, סייע למגזרי הייצור, העסקים והשירותים לפתח ולשפר את תנאי החיים עבור כל שכבות האוכלוסייה, תרומה משמעותית לפיתוח חברתי-כלכלי ולצמיחה הכלכלית של המדינה, ובמקביל תורם ליישום מדיניות הביטחון הסוציאלי, ועונה בהדרגה על צורכי הדיור של האוכלוסייה.

עד סוף תקופת הניטור, יושמו כ-3,363 פרויקטים של דיור מסחרי ופיתוח עירוני בהיקף שימושי קרקע של כ-11,191 דונם; הוקמו 413 פארקי תעשייה בשטח כולל של כ-87,700 דונם של קרקעות תעשייתיות.

אוֹדוֹת דיור ציבורי, כ-800 פרויקטים יושמו בהיקף של 567,042 יחידות דיור, מתוכם: 373 פרויקטים הושלמו בהיקף של 193,920 יחידות דיור; 129 פרויקטים החלו להיבנות בהיקף של 114,934 יחידות דיור; 298 פרויקטים אושרו להשקעה בהיקף של 258,188 יחידות דיור.

בנוסף לתוצאות שהושגו, שוק הנדל"ן והדיור הציבורי עדיין סובל מבעיות רבות, ליקויים, פיתוח לא בר-קיימא, חוסר איזון בין היצע לביקוש; מחירי הנדל"ן עדיין גבוהים בהשוואה להכנסה של רוב האנשים; אזורים עירוניים רבים נטושים; ניהול דירות מיניאטוריות עדיין סובל מבעיות רבות; אין פתרון יעיל לטיפול ולפתרון בנייני דירות ישנים שאינם מבטיחים תנאי מחיה לאנשים; פרויקטים רבים תקועים ואיטיים ביישום. סוגי נדל"ן חדשים מתמודדים עם בעיות משפטיות רבות, בהיעדר תקנות ברורות וספציפיות.

עיכובים בפרויקטים הופכים לתופעה שכיחה.

בנוגע ליישום פרויקטים של נדל"ן ודיור חברתי, תהליכי ונהלי השקעה ותנאי גישה לקרקע, מר וו הונג טהאן הודיע כי יישום השקעות בפרויקטים של נדל"ן ודיור חברתי הולך ומתוקנן. עם זאת, ההליכים עדיין מסובכים, משקיעים חייבים לבצע צעדים פרוצדורליים רבים בהתאם להוראות של מסמכים משפטיים רבים ושונים חסרי קישוריות ועקביות, חלק מהתקנות חופפות וחסרות עקביות, מה שמוביל לעומס ביישום הפרויקטים.

נציגים שהשתתפו במושב השמיני של האסיפה הלאומית ה-15 בבוקר ה-28 באוקטובר

לעבודת הרפורמה המנהלית עדיין יש ליקויים רבים; עיבוד המסמכים עדיין איטי, ולעתים קרובות לוקח יותר זמן מהזמן שנקבע בחוק; להליכים רבים אין מגבלת זמן מוגדרת. הערכת פרויקטים, התאמת פרויקטים והתאמת תכנון בנייה על סמך תכנון מפורט שאושר עדיין מסובכים. עיכובים בפרויקטים הפכו למצב נפוץ, ומשפיעים רבות על תוכניות עסקיות של משקיעים ולקוחות ששילמו.

הגישה לקרקע עדיין קשה. יישובים רבים עדיין מבולבלים לגבי ארגון מכרזים לפרויקטים המשתמשים בקרקע, חישוב מחיר הרצפה שישולם לתקציב המדינה ( _מ"ק ) בהתאם להוראות החוק בנושא מכרזים, וקביעת מועד הקצאת הקרקע לקביעת מחירי הקרקע. מכירות פומביות של זכויות שימוש בקרקע מראות סימנים של אי סדירות, היוצרות מחירי קרקע גבוהים; תהליך המכירה הפומבית עדיין מסובך.

העברת זכויות שימוש בקרקע ושינוי ייעוד הקרקע לצורך יישום פרויקטים של דיור מסחרי נתקלו בקשיים עקב שינויים בתקנות החוק; חלק מהפרויקטים לא יכלו להתמודד עם כל שטח הקרקע, כך שלא ניתן היה ליישם או להשלים את הפרויקט.

יישובים עדיין מבולבלים לגבי הקצאה והשכרה של קרקעות שמקורן בהנפקת קרקעות לחברות ממשלתיות וחוות ייעור; הסדרת מתקני נדל"ן של סוכנויות ממשלתיות; יישום טופס בנייה-העברה (פרויקטים של BT); ושימוש בקרנות קרקע לביצוע תשלומים בהתאם לחוזי BT חתומים.

מצב הערכת השווי האיטית של קרקעות המתרחש ביישובים רבים הוא המכשול העיקרי המוביל לקיפאון של פרויקטים רבים של נדל"ן. הנפקת תעודות זכויות שימוש בקרקע, זכויות בעלות על בתים ונכסים המחוברים לקרקע עדיין תקועה, במיוחד עבור מוצרי נדל"ן חדשים.

חלק מפרויקטי הנדל"ן עדיין מתמודדים עם קשיים רבים עקב תהליך הביצוע הממושך עקב שינויים בחוק לאורך זמן, מה שמוביל לבעיות שקשה מאוד לפתור. בנוסף, ביישובים רבים, יישום הסקירות המשפטיות של פרויקטי נדל"ן על פי מסקנות בדיקה וביקורת מתמשך ועדיין לא הניב תוצאות, מה שמוביל לעיכובים בטיפול בהליכי יישום פרויקטי נדל"ן, וגורם להפסדים כלכליים לעסקים וללקוחות שרכשו נדל"ן.

בכל הנוגע לדיור ציבורי, יישובים הקדישו תשומת לב להקצאת כספי קרקע לבניית דיור ציבורי בעת קביעתם ואישורם של תוכניות, וכאשר אישרו מדיניות השקעה לפרויקטים של דיור מסחרי, עליהם להקצות 20% מכספי הקרקע לדיור ציבורי. עם זאת, יישובים רבים טרם הקצו כספי קרקע עצמאיים לפיתוח דיור ציבורי; פיתוח דיור ציבורי תלוי בעיקר במימון קרקע של 20% בפרויקטים של דיור מסחרי, אך ליישום עדיין יש חסרונות ומכשולים רבים.

מָקוֹר