מחירי הנדל"ן מזנקים: משרד הבינוי מציין 4 סיבות עיקריות

(דן טרי) - על פי משרד הבינוי , ברבעון השלישי, מחירי הנדל"ן בהאנוי, הו צ'י מין סיטי וכמה אזורים אחרים עדיין נטו לעלות עקב גורמים רבים.

על פי המידע על שוק הדיור והנדל"ן ברבעון השלישי של משרד הבינוי, מחירי הנדל"ן באזורים מסוימים עדיין נוטים לעלות, במיוחד בהאנוי , הו צ'י מין סיטי ובערים גדולות. תופעת עליית מחירי הנדל"ן היא מקומית, מתרחשת באזורים, סוגים ומגזרים מסוימים, מה שמוביל להשפעות על עליית המחירים הכללית.

משרד זה מנתח ומזהה גורמים רבים התורמים לעליית מחירי הנדל"ן למגורים, כאשר מספר סיבות בסיסיות נכללות:

ראשית, העלייה במחירי הנדל"ן נובעת בחלקה מהעלייה האחרונה בעלויות הקשורות לקרקע, וכן מהשפעת יישום שיטות חישוב חדשות וטבלאות מחירי קרקע. במיוחד ביישובים ובאזורים מסוימים, קיימת תופעה של מכירות פומביות של זכויות שימוש בקרקע עם הצעות זוכות הגבוהות פי כמה ממחיר ההתחלה.

ניהול ויישום מכירות פומביות של זכויות שימוש בקרקע באזורים ויישובים מסוימים אינם טובים, מה שמוביל לתופעה של משקיעים רבים היוצרים עמותות וקבוצות כדי להשתתף במכירה הפומבית. אנשים אלה משלמים מחירי קרקע גבוהים פי כמה ממחיר ההתחלה ויכולים "לנטוש את הפיקדון" לאחר שזכו במכירה הפומבית במטרה לקבוע רמת מחירים וירטואלית באזור כדי להרוויח.

למכירה פומבית של זכויות שימוש בקרקע, כאשר ההצעה הזוכה גבוהה פי כמה ממחיר ההתחלה, תהיה השפעה של העלאת רמת מחירי הקרקע, מחירי הנדל"ן, מחירי הדיור באזור הסמוך והיישוב. במקביל, הדבר יגדיל את עלות ביצוע פרויקטים של דיור, יגרום לקשיים לעסקים, יפחיתה את ההיצע לשוק ותשפיע לרעה על שוק הנדל"ן.

שנית, הסיבה לעלייה במחירי הנדל"ן נובעת גם מתופעת "יצירת מחירים וירטואליים" ו"ניפוח מחירים" על ידי ספקולנטים ויחידים העובדים כמתווכי נדל"ן, המנצלים את חוסר הידע של אנשים ומשקיעים לפי פסיכולוגיית ההמונים כדי להרוויח.

משרד הבינוי קבע כי מדובר באנשים הפועלים כמתווכים עצמאיים, חסרי תעודות תיווך נדל"ן, בעלי מומחיות חלשה, ידע משפטי מוגבל, חסרי מקצועיות וחולשה באתיקה עסקית, מה שמוביל למצבים של שיטות עסקיות אופורטוניסטיות, קנוניה להעלאת מחירים, ניפוח מחירים גבוה מהערכים בפועל, מניפולציה של השוק, גרימת נזק ללקוחות והפחתת שקיפות שוק הנדל"ן.

שלישית, הסיבה לעלייה במחירי הנדל"ן היא היעדר היצע ודיור כדי לענות על צרכי רוב האנשים, בעלי הכנסה נמוכה ובינונית באזורים עירוניים, במיוחד האנוי והו צ'י מין סיטי. הסיבה לחוסר ההיצע היא שעסקי נדל"ן מתמודדים עם קשיים ומכשולים בהליכים משפטיים, במיוחד בקביעת מחירי קרקעות, חישוב דמי שימוש בקרקע, פינוי אתרים והקצאת קרקע.

בניין דירות בהאנוי (צילום: טראן קאנג).

בנוסף, עסקים רבים מתמודדים עם קשיים בקבלת הלוואות אשראי והון מהנפקת אג"ח קונצרניות. בנוסף, פרויקטים רבים שנבנים או נבנים לאחרונה נאלצו להיות מושעים זמנית, התקדמותם התעכבה, ועברו דחייה.

למרות שחוק המקרקעין 2024, חוק הדיור 2023 וחוק עסקי הנדל"ן 2023 פורסמו ונכנסו לתוקף, קשיים מוסדיים ומשפטיים עבור עסקים נפתרו באופן מהותי, והיצע הנדל"ן הראה שיפור. עם זאת, עדיין קיימות כמה מגבלות, שכן לוקח זמן ליישום יעיל של מנגנונים, מדיניות וחוקים חדשים שפורסמו וייושם בפועל.

רביעית, תנודות כלכליות אחרונות הקשורות לשוק המניות, אג"ח, זהב... השפיעו על הפסיכולוגיה של אנשים ומשקיעים, מה שהוביל למגמה של העברת תזרים המזומנים להשקעה בבתים ובקרקעות כ"מקלט" בטוח לכסף שנצבר ולהון השקעה.

לנוכח מספר סיבות שגרמו לעליית מחירי הנדל"ן לאחרונה, משרד הבינוי הורה וביקש מסוכנויות ויחידות תפקודיות לבחון מחדש את ארגון מכירות פומביות של זכויות שימוש בקרקע על מנת להבטיח עמידה בחוק, פרסום ושקיפות.

בנוסף, הרשויות מזהות במהירות ומטפלות בקפדנות בהפרות של תקנות משפטיות במכרזים של זכויות שימוש בקרקע, ובכך מונעות ניצול של מכרזי זכויות שימוש בקרקע למטרות רווח אישי ושיבוש השוק.

המשרד הציע גם לבדוק ולסקור את פעילות עסקי הנדל"ן של חברות, משקיעים, זירות מסחר בנדל"ן ומתווכי נדל"ן באזור; לשלוט ברכישה ומכירה חוזרת של נדל"ן שהוחלף פעמים רבות, במיוחד באזורים, פרויקטים ובנייני דירות עם עליות מחירים חריגות; לבדוק, לבדוק ולנקוט צעדים לתיקון מעשי אינפלציה, מניפולציה וספקולציות; ולטפל בהפרות של חוקי מקרקעין, חוקי עסקי נדל"ן וחוקים קשורים (אם קיימים).

בנוסף, על הרשויות המוסמכות לנקוט באמצעים לשליטה על עליות מחירי הנדל"ן כדי להבטיח שהן עולות בקנה אחד עם התנאים בפועל ולמנוע השפעות שליליות.

מקור: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/gia-bat-dong-san-tang-vut-bo-xay-dung-diem-mat-4-ly-do-chinh-20241030171222774.htm