האם זו מציאה או סתם טריק שיווקי?

Công Luận•29/06/2023

[מודעה_1]

האמת מאחורי הטקטיקה של מכירת דירות בהפסד.

בפרויקט הנחשב "יוקרה" ברובע האי בה טרונג, חלק מבעלי הבתים מוכרים את דירותיהם בהפסד של 300 עד 800 מיליון וונד. לדוגמה, דירת 3 חדרי שינה מרוהטת במלואה בשטח של 100 מ"ר בפרויקט זה, שמחירה בתחילת 2022 הוערך ביותר מ-5 מיליארד וונד, מוצעת כעת בהפסד של 500 מיליון וונד, מה שמוריד את המחיר ל-4.5 מיליארד וונד, מחיר של כ-45 מיליון וונד למ"ר.

כמו כן, בפרויקט זה, דירת חדר אחד בשטח של 48 מ"ר, שמחירה בעבר 3 מיליארד דונג וייטנאמי (VND), מוצעת כעת על ידי הבעלים במחיר מופחת של 2.5 - 2.7 מיליארד דונג וייטנאמי.

האם המחיר המבוקש לדירה ב-800 מיליון דונג וייטנאמי הוא הצעה אמיתית או סתם תרגיל שיווקי? (תמונה 1) — בעלי בתים רבים מקבלים הפסדים של עד 300-400 מיליון דונג וייט לנכס, וחלקם אף לוקחים סיכון גדול על ידי קיצוץ הפסדים של עד 800 מיליון דונג וייט. (צילום: נדל"ן)

בשיחה עם כתב מעיתון העיתונאים והדעה הציבורית, מר דו קיין הונג, מנהל תיווך נדל"ן במחוז טאנה שואן, שיתף: מאז 2020, תופעת "מכירה בהפסד" של דירות מופיעה ללא הרף. ישנם כמה מקרים אמיתיים של "מכירה בהפסד", אך רובם הם רק טריקים בהם משתמשים מתווכי נדל"ן.

מר הונג שיתף כי בהקשר של היצע דירות הולך ופוחת לאורך השנים, במיוחד דירות במחירים נוחים במחיר של פחות מ-25 מיליון וונד למטר רבוע שכמעט נעלמו בהאנוי , אין שאלה של מכירת דירות בהפסד.

"רוב הדירות בהאנוי שמחירן נמוך מ-35 מיליון וונד למטר רבוע חוות עליות מחירים הן בשוק הראשוני והן בשוק המשני", אמר מר הונג.

לדוגמה, בשוק הראשוני, פרויקט פיתוח עירוני במחוז נאם טו ליאם, שמחירי הדירות בו נעו בין 41 ל-42 מיליון דונג וייט למ"ר ביוני האחרון, עלה כעת ל-45-47 מיליון דונג וייט למ"ר, בהתאם למיקום.

לחלופין, פרויקט פיתוח עירוני אחר בג'יה לאם, שמחירי המכירה שלו נעו בין 30 ל-32 מיליון דונג וייט למ"ר ביוני 2022, מציע כעת מחיר חדש של מעל 35 מיליון דונג וייט למ"ר.

בינתיים, בשוק המשני, פרויקט שהושלם בשנת 2020, הממוקם ממש ברחוב קוואנג טרונג (מחוז הא דונג), שנמכר בתחילה בכ-26-29 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר בהתאם למיקום, מוצע כעת למכירה על ידי בעלי בתים במחיר של מעל 40 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר. לפיכך, בתוך 3 שנים בלבד, ערכו של הפרויקט עלה בכמעט 40%.

"לכן, בהקשר של מחסור חמור בהיצע הנוכחי, מחירי הדירות צפויים לעלות בקלות, אך קשה לרדת", אמר מר הונג.

על פי דו"ח הרבעון הראשון של Batdongsan.com.vn השנה, 43% מהאנשים עם צורך אמיתי לקנות בית עדיין ממתינים לירידת מחירי הנדל"ן.

עם זאת, מר נגוין קווק אן, סגן המנהל הכללי של Batdongsan.com.vn, סבור כי סביר להניח כי מחירי הדירות לא ירדו משמעותית בעתיד הקרוב, משום שסוגי דיור המשרתים את צרכי המחיה בפועל נותרו נקודת אור בשוק הנדל"ן.

מר נגוין ואן דין, יו"ר איגוד מתווכי הנדל"ן של וייטנאם, מאמין שמחירי הדיור בהאנוי נמצאים במגמת ירידה חדה, אך זה לא המקרה בפועל. יתר על כן, מחירי הדיור הנוכחיים כבר גבוהים בהרבה מאשר כשהיזמים החלו את הפרויקטים שלהם, ולכן הנחות גבוהות נתפסות על ידי היזמים כאסטרטגיה עסקית.

"השנה, פלח הדירות בשוק האנוי יקבל תשומת לב רבה יותר מנכסים נמוכים, עקב המחירים הגבוהים של נכסים נמוכים", הצהיר מר דין.

יתר על כן, לדברי מר דין ומומחים רבים אחרים, משבר האספקה בשוק לא ניתן לפתרון בטווח הקצר, ובהתאם לעקרונות השוק, כאשר הביקוש גבוה אך המוצרים הופכים לנדירים יותר, המחירים יעלו באופן טבעי, ולא יירדו.

ישנם מקרים בהם הפסדים בפועל נחתכים.

כפי שסיפר מר הונג, ישנם מקרים אמיתיים של מכירה בהפסד, אך הם נדירים. לדוגמה, בעלי בתים שסבלו מהפסדים עסקיים וזקוקים בדחיפות לכסף עשויים לקבל מכירה בהפסד כדי להחזיר את הונם.

"בשל המצב הכלכלי הקשה, ישנם מקרים רבים בהם יזמים נאלצים למכור את בתיהם ומכוניותיהם כדי לשמור על עסקיהם פעילים. מקרים כאלה אכן קורים, אך הם אינם שכיחים. רוב בעלי הבתים ימכרו למכרים במחיר טוב", אמר מר הונג.

האם המחיר המבוקש לדירה ב-800 מיליון דונג וייטנאמי הוא הצעה אמיתית או סתם תרגיל שיווקי? (תמונה 2) — ישנם כמה מקרים אמיתיים של "קיצוץ הפסדים", אך רובם הם רק תחבולה של מתווכי נדל"ן. (צילום: MD)

שנית, פרויקטים שסובלים משערוריות, כמו דירות שאיכותן אינה תואמת את מחירן, או פרויקטים עם הפרות בנייה ועיצוב רבות המונעות מהם לעמוד בסטנדרטים להנפקת אישורי בעלות על קרקע, מובילים גם הם אנשים רבים להשלים עם הפסדים ולחפש פרויקטים אחרים.

"בהאנוי, אין מחסור בפרויקטים של דירות עם הפרות בנייה ותכנון, ורבים מקוני הבתים לא קיבלו את אישורי הבעלות על הקרקע שלהם במשך למעלה מעשור. במקרים כאלה, אנשים רבים יקצצו בהפסדים כדי למצוא פרויקט אחר", אמר מר הונג.

שלישית, ישנם מקרים בהם בעלי בתים רוכשים דירות עם זכויות בעלות ל-50 שנה, ולאחר כ-10-15 שנים, הם מקבלים "הפסד" כדי לחפש פרויקט אחר.

"זה לא מקרה נפוץ, אבל זה קורה. מכיוון שפרויקטים של דירות עם בעלות לטווח ארוך או קבוע יהיו בעלי מחירים גבוהים יותר מאשר דירות עם בעלות ל-50 שנה. במהלך השימוש ינוכה פחת ממחיר המכירה, ומכאן נוצר מצב של מכירה בהפסד", אמר מר הונג.

לבסוף, הדוגמה הבולטת ביותר היא פרויקטי הדירות היוקרתיים והיקרים עד שחקים, שמתקשים להימכר, מה שמאלץ אותם לקצץ בהפסדים כדי להיפטר מהמלאי שלהם במהירות.

"שוק הדירות בווייטנאם סובל ממחסור חמור בדירות במחירים נוחים, אך גם מהיצע יתר של דירות יוקרה. עקב היצע עודף זה, בעלי בתים נאלצים לקבל הפסדים בעת מכירה מחדש", שיתף מר הונג.

[מודעה_2]
מָקוֹר