מציאה או סתם גימיק?

[מודעה_1]

האמת על הטריק של מכירת דירות בהפסד

בפרויקט שנחשב "יוקרה" ברובע האי בה טרונג, כמה "בעלי בתים" מוכרים דירות בהפסד של 300 מיליון - 800 מיליון דונג וייטנאמי. לדוגמה, דירה מרוהטת במלואה בשטח של 100 מ"ר ו-3 חדרי שינה בפרויקט זה, בתחילת 2022, עלתה מעל 5 מיליארד דונג וייטנאמי, אך כעת "בעל הבית" הסכים לצמצם את ההפסד ב-500 מיליון דונג וייטנאמי ל-4.5 מיליארד דונג וייטנאמי, מחיר של כ-45 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר.

גם בפרויקט זה, דירת חדר אחד בשטח של 48 מ"ר תומחרה בעבר ב-3 מיליארד דונג וייטנאמי, אך כעת "בעל הבית" הסכים להפחית את המחיר ל-2.5-2.7 מיליארד דונג וייטנאמי.

הדירה שווה עד 800 מיליון דונג, האם זו רק הצגה? — "בעלי בתים" רבים מקבלים הפסדים של עד 300-400 מיליון דונג וייטנאמי ליחידה, חלקם אף "משחקים בגדול" ומצמצמים הפסדים של עד 800 מיליון דונג וייטנאמי. (צילום: BDS)

בשיחה עם כתבי עיתון "עיתונאים ודעת קהל", מר דו קיין הונג, מנהל רצפת מסחר בנדל"ן במחוז טאנה שואן, שיתף: "מאז 2020, מצב של "קיצוץ הפסדים" בדירות מופיע שוב ושוב. ישנם גם כמה מקרים של "קיצוץ הפסדים" אמיתי, אך רובם הם רק טריקים של מתווכי נדל"ן."

מר הונג שיתף כי בהקשר של היצע הדירות שיורד בהדרגה במהלך השנים, במיוחד דירות במחירים נוחים, במחירים מתחת ל-25 מיליון וונד רנד למטר רבוע, שכמעט נעלמות בהאנוי , אין דבר כזה לצמצם הפסדים על דירות.

"רוב פלח הדירות שמחירן נמוך מ-35 מיליון וונד למטר רבוע בהאנוי עולה הן בשוק הראשוני והן בשוק המשני", אמר מר הונג.

לדוגמה, בשוק הראשוני, פרויקט עירוני ברובע נאם טו ליאם, ביוני בשנה שעברה, מחיר המכירה של דירות בפרויקט זה נע בין 41 ל-42 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר, אך כעת הוא עלה ל-45 ל-47 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר, בהתאם למיקום.

או, פרויקט עירוני אחר בג'יה לאם, ביוני 2022, היה עם מחיר מכירה שנע בין 30 ל-32 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר, אך כעת המשקיע רשם גם מחיר חדש של מעל 35 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר.

בינתיים, בשוק המשני, פרויקט חדש שנמסר למכירה בשנת 2020, הממוקם ממש ברחוב קוואנג טרונג (רובע הא דונג), כאשר נפתח למכירה, היה במחיר של כ-26-29 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר, תלוי במיקום, אך כעת הבעלים מוכרים אותו ביותר מ-40 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר. לפיכך, בתוך 3 שנים בלבד, ערך הפרויקט הזה עלה בכמעט 40%.

"לפיכך, בהקשר הנוכחי של מחסור חמור בהיצע, מחירי הדירות עולים בקלות, אך קשה להוריד אותם", אמר מר הונג.

דו"ח הרבעון הראשון של Batdongsan.com.vn השנה מראה כי 43% מהאנשים עם צורך בנדל"ן ממשיכים להמתין לירידת מחירי הנדל"ן.

עם זאת, מר נגוין קווק אן, סגן המנהל הכללי של Batdongsan.com.vn, אמר כי מחירי הדירות בעתיד הקרוב כנראה לא ירדו משמעותית, משום שסוגי נכסים המשרתים צורכי דיור אמיתיים עדיין מהווים נקודת אור בשוק הנדל"ן.

מר נגוין ואן דין, יו"ר איגוד מתווכי הנדל"ן של וייטנאם, אמר כי מחירי הדיור בהאנוי נמצאים במגמת ירידה, אך במציאות, זה לא המצב. בנוסף, מחירי הדיור הנוכחיים גבוהים בהרבה מאשר כאשר המשקיע החל ליישם את הפרויקט, ולכן הנחות גבוהות נחשבות לאסטרטגיה העסקית של המשקיע.

"השנה, פלח הדירות בשוק האנוי יקבל יותר תשומת לב מאשר מוצרים בדירות נמוכות, משום שמחירי המוצרים בדירות נמוכות נמצאים ברמה גבוהה", אמר מר דין.

בנוסף, לדברי מר דין ומומחים רבים, אותה דעה היא כי משבר ההיצע בשוק אינו ניתן לפתרון בטווח הקצר ובהתאם לכללי השוק, כאשר הביקוש גבוה אך המוצרים הופכים לנדירים יותר, כמובן שהמחירים יעלו ולא יוכלו לרדת.

ישנם מקרים אמיתיים של קיצוץ הפסדים.

כפי שסיפר מר הונג, ישנם גם מקרים של קיצוץ הפסדים אמיתי, אך הם נדירים. לדוגמה, בעל הבית נמצא בעסק מפסיד וזקוק לכסף בדחיפות, ולכן הוא מסכים למכור ב"הפסד" כדי להחזיר את ההון.

"עם הקשיים הכלכליים , ישנם מקרים רבים בהם אנשי עסקים נאלצים למכור את בתיהם ומכוניותיהם כדי לקבל כסף לתחזק את החברות שלהם. זה קורה, אבל לא הרבה. רוב בעלי הבתים ימכרו למכרים במחיר טוב", אמר מר הונג.

הדירה שווה עד 800 מיליון דונג, האם זו רק הצגה? תמונה 2 — ישנם כמה מקרים אמיתיים של "קיצוץ הפסדים", אבל רובם הם רק טריקים של מתווכי נדל"ן. (צילום: MD)

שנית, פרויקטים עם "שערוריות", כמו דירות שאיכותן אינה תואמת את מחירן, או פרויקטים עם הפרות רבות בבנייה ובעיצוב המובילות לאי עמידה בסטנדרטים למתן "ספרים אדומים" או "ספרים ורודים" לדיירים, גורמים גם הם לאנשים רבים לקבל "קיצוץ הפסדים" כדי למצוא פרויקטים אחרים.

"בהאנוי, אין מחסור בפרויקטים של דירות עם הפרות בנייה ותכנון. קוני בתים רבים לא קיבלו את הספר האדום שלהם במשך עשרות שנים. במקרה כזה, אנשים רבים יקצצו בהפסדים ויחפשו פרויקטים אחרים", אמר מר הונג.

שלישית, ישנם מקרים בהם בעלי בתים רוכשים דירות עם חוזה בעלות ל-50 שנה, ולאחר כ-10-15 שנים מסכימים "לקצץ בהפסדים" כדי למצוא פרויקט אחר.

"מקרה זה אינו נפוץ, אך הוא קורה. מכיוון שפרויקטים של דירות עם בעלות ארוכת טווח או קבועה יהיו בעלי מחירים גבוהים יותר מאשר דירות עם בעלות של 50 שנה. במהלך תקופת השימוש ינוכה פחת ממחיר המכירה, כך שיש מצב של קיצוץ הפסדים", אמר מר הונג.

לבסוף, המקרה הבולט ביותר הוא פרויקטים של דירות יוקרה במחירים גבוהים שלא נמכרו ויש לקצץ בהפסדים כדי למכור במהירות.

"במבנה פלח הדירות בווייטנאם יש מחסור חמור במוצרים במחירים נוחים, אך עודף של דירות יוקרה. עקב היצע העולה על הביקוש, בעת מעבר דירה, בעלי בתים נאלצים לקבל הפסדים", שיתף מר הונג.

[מודעה_2]
מָקוֹר