HoREA: יש למנוע את הסיכון של מניפולציה של מחירי הקרקע במהלך הערכת שווי

סוכנויות ניהול, משקיעים, חברות הערכת שווי ומומחי ביקורת יכולים לשתף פעולה כדי לעוות את מחירי הקרקעות, וזהו דבר שלילי שיש למנוע בעת תיקון החוק, על פי HoREA.

איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי (HoREA) הגיש זה עתה לוועדת הקבע של האסיפה הלאומית מספר חוות דעת הקשורות לחוק הקרקעות (מתוקן), בהן הוא מזהיר מפני הסיכון לקנוניה בקביעת מחירי קרקעות בעת הערכת מחירים.

לפי HoREA, ישנם ארבעה גופים המעורבים בהערכת מחירי קרקעות וקבלת החלטות לגביהם עבור פרויקטים של נדל"ן ברמה המחוזית. הראשון הוא סוכנויות המדינה (מחלקת משאבי הטבע והסביבה, מנהלת מחלקת האוצר וועדת העם המחוזית).

הנושא הבא הוא משקיע בפרויקט הנדל"ן המושפע ישירות מפעילויות הערכת שווי קרקע. השלישי הוא מיזם הערכת השווי (המספק שירותי הערכת שווי קרקע ודוחות או תעודות הערכת שווי). לבסוף, הבודק מוזמן להשתתף במועצת הערכת השווי; לבצע את המשימה של סקירה עצמאית של הערכת השווי ופעילויות הערכת השווי של מועצה זו לפני הגשתה לוועדת העם המחוזית להחלטה על מחירי הקרקע.

מר לה הואנג צ'או, יו"ר HoREA, אמר כי ישנם מקרים רבים בהם גופים אלה משתפים פעולה באופן פעיל זה עם זה כדי להסדיר את מחירי הקרקעות, מה שגורם לעיוות תוצאות הערכת הקרקעות. הוא אמר כי יש לזהות בבירור מצבים אלה על מנת שיהיו מנגנונים ופתרונות למניעה ולחימה באובדן הכנסות תקציב המדינה ואובדן נכסים ציבוריים מכיוון שאלו משאבי קרקע.

נדל"ן במזרח הו צ'י מין סיטי באזור ת'ו ת'יאם. צילום: קווין טראן

מר צ'או הוסיף כי נכון לעכשיו, 5 שיטות הערכת הקרקע, כולל השוואה, ניכוי, הכנסה, עודף ומקדם התאמת מחיר קרקע, אינן עומדות בדרישות הדיוק. 5 שיטות אלו אינן כוללות את שיטת הערכת השווי ההמונית, לא בנו מסד נתונים מלא של קלט מחירים, ולא עודכנו בזמן אמת, מה שמוביל לתוצאות הערכת שווי לא אמינות.

יישום שיטות הערכה ישנות מוביל למצב שבו אותו פרויקט נדל"ן, אם מבוצע על ידי חברת הערכה אחת בלבד אך תוך שימוש בשתי שיטות הערכה שונות, נותן שתי תוצאות שונות עם הפרש ערך של 17%. לעומת זאת, אותו פרויקט נדל"ן אך מיושם על ידי שני חברת הערכה שונים המשתמשים באותה שיטת הערכה של קרקע, נותן גם הוא שתי תוצאות שונות עם הפרש ערך של כ-17%.

יו"ר HoREA העלה גם את הנושא הרגיש לפיו מספר פקידים, עובדי מדינה ועובדי ציבור הפועלים בתחום הקרקעות ומימון הקרקעות חוששים מאחריות ומסיכונים משפטיים במילוי תפקידם. הם דוחפים דברים, מעבירים מסמכים במעגלים, לא מעזים להציע, לא מעזים להחליט, או קובעים מחירי קרקעות גבוהים מאוד בהשוואה למחירי השוק כדי להישאר בטוחים.

באופן דומה, חברות הערכה רבות אינן מסכימות להשתתף בהערכת שווי קרקע כדי לקבוע דמי שימוש בקרקע ודמי שכירות של פרויקטים של נדל"ן המשולמים לתקציב המדינה, משום שהן חוששות מאחריות ומסיכונים משפטיים הכרוכים בביצוע עבודות הערכת שווי קרקע.

לנוכח ליקויים אלה, HoREA ממליצה לממשלה המרכזית לשקול את הצעת ועדת העם של הו צ'י מין סיטי שהוגשה לממשלה בנוגע לניסוי יישום שיטת מקדם התאמת מחירי הקרקע. הצעה זו תוביל לצורך בהנפקת מקדם התאמת מחירי קרקע (מקדם k4) לחישוב דמי שימוש בקרקע עבור כל פרויקטי הדיור המסחריים, ללא קשר לשווי מעל או מתחת ל-30 מיליארד וונד לפי מחירי הקרקע.

על בסיס זה, המדינה יכולה להחליט על דמי שימוש בקרקע ודמי שכירות קרקע תוך תקופה שלא תעלה על 6 חודשים ממועד הוצאת ההחלטה על הקצאת קרקע, חכירת קרקע והיתר לשינוי ייעוד קרקע. נקודה זו דומה לתקנה לפיה תעודת הערכת שווי קרקע תקפה ללא יותר מ-6 חודשים.

מר צ'או אמר כי הצעתה של ועדת העם של הו צ'י מין סיטי תסדיר את חישוב דמי השימוש בקרקע ודמי השכירות עבור פרויקטים של נדל"ן, דיור מסחרי ואזורים עירוניים כדי להבטיח שקיפות. משם, המדינה והמפעלים יכולים לחזות את סכום דמי השימוש בקרקע ודמי השכירות שיש לשלם לתקציב המדינה.

"פתרון צבר מימון הקרקעות ידגים את תפקידה של המדינה בהובלת השוק במקום ללכת בעקבותיו, תוך הבטחת גביית כספים נאותה, נכונה ובזמן עבור התקציב, תוך הבטחת זכויותיהם של משקיעי הפרויקט והציבור", הדגיש.

נֶאֱמָן

קישור למקור: https://vnexpress.net/horea-can-ngan-chan-nguy-co-dan-xep-gia-dat-khi-tham-dinh-4608752.html