HoREA: יש למנוע את הסיכון למניפולציה של מחירי הקרקע במהלך הערכת שווי.

לפי HoREA, האפשרות של קנוניה בין סוכנויות ניהול, משקיעים, חברות הערכת שווי ומומחים למניפולציה של מחירי קרקעות היא נוהג שלילי שיש למנוע בעת תיקון החוק.

איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי (HoREA) הגיש זה עתה לוועדת הקבע של האסיפה הלאומית מספר חוות דעת הקשורות לחוק הקרקעות (מתוקן), כולל אזהרה לגבי מניעת הסיכון לקנוניה וקביעת מחירים במהלך הערכת שווי קרקע.

לפי HoREA, ישנם ארבעה גופים המעורבים בהערכת וקביעת מחירי קרקעות עבור פרויקטים של נדל"ן ברמה המחוזית. ראשית, סוכנויות המדינה (מחלקת משאבי הטבע והסביבה, מנהלת מחלקת האוצר וועדת העם המחוזית).

הישות הבאה היא משקיע בפרויקט הנדל"ן המושפע ישירות מתהליך הערכת השווי של הקרקע. השלישית היא חברת הערכת השווי (המספקת שירותי הערכת שווי קרקע ודוחות או תעודות הערכת שווי). לבסוף, ישנם בודקים מומחים המוזמנים להשתתף במועצת הערכת השווי של הקרקע; הם מבצעים את משימת הבדיקה העצמאית של פעילויות הערכת השווי וההערכה של מועצה זו לפני הגשת מחיר הקרקע לוועדת העם המחוזית להחלטה.

מר לה הואנג צ'או, יו"ר HoREA, הצהיר כי ישנם מקרים רבים בהם גופים אלה משתפים פעולה באופן יזום כדי לתמרן את מחירי הקרקעות, מה שמוביל לתוצאות לא מדויקות של הערכת שווי קרקעות. הוא מאמין שיש לזהות בבירור מצבים אלה על מנת לפתח מנגנונים ופתרונות למניעה ולהילחם בהפסדים לתקציב המדינה ובניצול לרעה של נכסי ציבור, שכן מדובר במשאבי קרקע יקרי ערך.

נדל"ן בחלק המזרחי של הו צ'י מין סיטי, סביב אזור ת'ו ת'יאם. צילום: קווין טראן

מר צ'או הוסיף וציין כי כיום, חמש שיטות הערכת הקרקעות - השוואה, ניכוי, הכנסה, עודף ומקדם התאמת מחיר קרקע - אינן עומדות בתקני הדיוק הנדרשים. חמש שיטות אלו אינן כוללות את שיטת הערכת הקרקע ההמונית וחסרות להן מסד נתונים מלא ומעודכן של מחירי תשומות, מה שמוביל לתוצאות הערכת קרקע לא אמינות.

יישום שיטות הערכה מיושנות הוביל למצב שבו, עבור אותו פרויקט נדל"ן, אם רק חברת הערכה אחת מיישמת שתי שיטות הערכה שונות, התוצאות שונות, עם הבדל של 17%. לעומת זאת, עבור אותו פרויקט נדל"ן, אם שתי חברות הערכה שונות מיישמות את אותה שיטת הערכה של קרקע, גם התוצאות שונות, עם הבדל של כ-17%.

יו"ר HoREA העלה גם סוגיות רגישות, דהיינו שחלק מפקידי המדינה ועובדי המדינה העובדים בתחומי הקרקעות ומימון הקרקעות חוששים מאחריות ומסיכונים משפטיים במילוי תפקידם. הם מתחמקים מאחריותם, מעבירים תיקים, מהססים להציע או לקבל החלטות, או מעריכים קרקעות גבוה מאוד בהשוואה למחירי השוק כדי להבטיח את ביטחונם.

באופן דומה, חברות הערכת שווי רבות נרתעות מלהשתתף בהערכת שווי מקרקעין כדי לקבוע דמי שימוש בקרקע ודמי חכירת קרקע עבור פרויקטים של נדל"ן המשולמים לתקציב המדינה, גם בשל חשש מאחריות וסיכונים משפטיים הכרוכים בביצוע עבודות הערכת שווי מקרקעין.

לאור ליקויים אלה, HoREA מציעה כי הממשלה המרכזית תשקול את ההצעה שהגישה ועדת העם של הו צ'י מין סיטי לממשלה בנוגע ליישום פיילוט של שיטת מקדם התאמת מחירי הקרקע. הצעה זו תחייב הנפקת מקדם התאמת מחירי קרקע (מקדם k4) לחישוב דמי שימוש בקרקע עבור כל פרויקטי הדיור המסחריים, בין אם ערכם מעל או מתחת ל-30 מיליארד וונד לפי טבלת מחירי הקרקע.

על סמך זה, המדינה יכולה להחליט על דמי שימוש בקרקע ודמי חכירת קרקע בתוך תקופה שלא תעלה על 6 חודשים ממועד הוצאת ההחלטה להקצות, להחכיר או להתיר את שינוי ייעוד הקרקע. נקודה זו דומה לתקנה לפיה תעודות הערכת שווי קרקע תקפות ללא יותר מ-6 חודשים.

מר צ'או מאמין שההצעה של ועדת העם של הו צ'י מין סיטי תתקן את חישוב דמי השימוש בקרקע ודמי חכירת הקרקע עבור פרויקטים של נדל"ן, דיור מסחרי ופיתוח עירוני, ותבטיח שקיפות. זה יאפשר הן למדינה והן לעסקים לצפות את סכום דמי השימוש בקרקע ודמי החכירה שעליהם לשלם לתקציב המדינה.

"פתרון סוגיות שטרם נפתרו בנוגע למימון קרקעות ידגים את תפקידה של המדינה בהובלת השוק, במקום ללכת אחריו, תוך הבטחת גביית הכנסות מספקת, מדויקת ובזמן עבור התקציב, תוך הגנה על זכויותיהם של משקיעי הפרויקטים והאזרחים", הדגיש.

טרונג טין

קישור למקור: https://vnexpress.net/horea-can-ngan-chan-nguy-co-dan-xep-gia-dat-khi-tham-dinh-4608752.html