פתיחת זרימת אשראי להלוואות לדיור ציבורי

תשומת לב לפתרון בעיית הדיור לעובדים ולעובדים היא אחת ממדיניותה העיקרית של המפלגה והמדינה להבטחת ביטחון סוציאלי וליצירת בסיס לפיתוח כלכלי בר-קיימא. לאחרונה, ראש הממשלה ביקש מבנק המדינה של וייטנאם (SBV) לבחון מדיניות אשראי מועדפת המתאימה לדיור ציבורי, ובמיוחד מדיניות אשראי מועדפת לצעירים מתחת לגיל 35.

בנקSHB "השיק" חבילת משכנתאות בשווי 16,000 מיליארד דונג וייטנאמי, בתוקף מהיום ועד ה-31 בדצמבר עם ריביות החל מ-3.99% בלבד לשנה. (צילום: HUY TUNG)

קודם לכן, ב-3 באפריל 2023, פרסם ראש הממשלה את החלטה מס' 338/QD-TTg המאשרת את הפרויקט "השקעה בבניית לפחות מיליון דירות דיור ציבורי עבור בעלי הכנסה נמוכה ועובדי פארקים תעשייתיים בתקופה 2021-2030". מיד לאחר פרסום הפרויקט, גם ענף הבנקאות פרס חבילת אשראי בסך 120,000 מיליארד דונג וינדי עבור הלוואות לדיור ציבורי (שהוגדלו מאוחר יותר ל-145,000 מיליארד דונג וינדי). עם זאת, מהירות התשלום של החבילה אַשׁרַאי תמריץ זה היה איטי מאוד עד כה, והגיע רק ליותר מ-1% מכלל ההון המחויב.

תעדוף מקורות הון

כהכנה לשנת 2025, בסוף שנת 2024, פרסם הבנק הממלכתי של וייטנאם את החלטה מס' 2690/QD-NHNN הקובעת את שיעורי הריבית החלים על הלוואות תמיכה בדיור בשנת 2025.

בהתאם לכך, שיעור הריבית המועדף הוא 4.7% לשנה, המוחל על הלוואות שטרם נפרעו במסגרת תוכנית התמיכה בדיור. בנק המדינה הודיע גם על רשימה של 17 בנקים מסחריים המיישמים שיעורי ריבית מועדפים בהתאם להחלטה מס' 2690, כולל BIDV, Vietcombank, VietinBank, Agribank, SHB, SeABank, TPBank, Eximbank, PVcomBank, OCB, Nam A Bank, LienVietPostBank, VietBank, NCB, VIB, VPBank, SCB.

ב-3 בינואר, בנק המדינה המשיך לשלוח הודעה רשמית ל-9 בנקים מסחריים (Agribank, Vietcombank, VietinBank, BIDV, TPBank, Techcombank, VPBank, MB, HDBank) על יישום תוכנית ההלוואות לדיור ציבורי, דיור עובדים, שיפוץ ובנייה מחדש של דירות ישנות בהתאם להחלטה מס' 33/NQ-CP מיום 11 במרץ 2023 של הממשלה.

מאז שהממשלה פרסמה הוראות לגבי יישום חבילות הלוואות מועדפות לדיור ציבורי, בנק המדינה והבנקים המסחריים תמיד היו מוכנים לכל התנאים, במיוחד מבחינת משאבי הלוואות. מנכ"ל אגריבנק, פאם טואן וונג, אמר כי אגריבנק אישר 13 פרויקטים של דיור ציבורי בסכום כולל שאושר של 3,350 מיליארד דונג וכי הוא מתקרב ל-5 פרויקטים עם סכום אשראי צפוי של 2,500 מיליארד דונג.

בנקים מסחריים לא רק מקדמים את חבילת האשראי בסך 145,000 מיליארד דונג וייטנאמי, אלא גם שואפים ליישם חבילות הלוואות לדיור חברתי בהתאם למדיניות הממשלה ובנק המדינה. לדוגמה, לאחרונה, בנק ACB היה חלוץ בהכרזה על חבילת ההלוואות "First Home" לצעירים עם תקופת הלוואה של עד 30 שנה, תקופת הריבית הקבועה הראשונה של עד 5 שנים עם ריביות הלוואה מועדפות החל מ-5.5% לשנה בלבד.

לאחר מכן, בנק SHB הודיע על יישום חבילת הלוואות לדיור בשווי 16,000 מיליארד דונג וייטנאמי, שתחול מעתה ועד 31 בדצמבר 2025, עם ריביות החל מ-3.99% בלבד לשנה. PVcomBank גם השיקה לאחרונה חבילת אשראי להלוואות נדל"ן עם ריביות החל מ-3.99% לשנה (מועדפות בשלושת החודשים הראשונים), תקופת הלוואה עד 35 שנים...

להתיר בהדרגה את ה"קשר"

עם זאת, למרות שכל מגזר הבנקאות עשה מאמצים רבים לדחוף הון לפלח הדיור הציבורי בתקופה האחרונה, שיעור התשלום של חבילת אשראי זו עדיין מוגבל מאוד. על פי משרד הבינוי, עד כה, רק 36 מתוך 63 מחוזות וערים הכריזו על רשימת פרויקטים הזכאים להלוואות בפורטל המידע האלקטרוני.

מבין אלה, רק 16 פרויקטים חתמו על חוזי אשראי, עם התחייבות הונית כוללת של 4,200 מיליארד דונג וייטנאמי, הסכום ששולם הגיע רק ל-1,727 מיליארד דונג וייטנאמי - שווה ערך ליותר מ-1% מכלל האשראי המחויב. בצד של רוכשי הדירות, נתוני הסקירה מראים כי רק כ-150 מיליארד דונג וייטנאמי חולקו ב-12 פרויקטים. מספר זה עדיין צנוע מאוד בהשוואה להיקף חבילת התמיכה.

נגיד הבנק המרכזי של וייטנאם, נגוין טי הונג, אמר כי נכון לעכשיו, יתרת האשראי בנדל"ן של המערכת כולה הגיעה ל-3.48 מיליון מיליארד וייטנאם דונג, המהווה יותר מ-22% מסך החוב המצטבר של המשק, אך פרויקטים רבים מתמודדים עם קשיים. אם ניתן יהיה לפתור זאת, הדבר יסייע לתזרים המזומנים לחזור לבנק, ותזרים המזומנים יזרום בצורה יעילה יותר בפעילויות אשראי. "בנוגע לאשראי לדיור, ענף הבנקאות נחוש מאוד להקצות את המשאבים הפיננסיים של המערכת, אך עם תוצאות תשלומים מוגבלות, ניתחנו והערכנו גם שאנשים עם הכנסה נמוכה אינם רוצים ללוות כדי לרכוש בית."

לכן, בנק המדינה המליץ גם שהממשלה תורה למשרד הבינוי לתאם עם היישובים כדי להעריך את הביקוש לבעלות על דיור, להשכרה או לרכישה בשכר דירה, על מנת למצוא פתרונות מתאימים. בצד הבנקאי, נתמקד גם במתן אשראי לאנשים בעלי הכנסה נמוכה המעוניינים לקנות ולרכוש דיור ולעמוד בתנאי ההלוואה של הבנק.

ראוי לציין, כי על מנת לקדם הלוואות לדיור ציבורי, דיור עובדים, שיפוץ ושיפוץ דירות ישנות, הבנק הממלכתי פרסם לאחרונה תקנה לפיה סכום הלוואה זה לא ייכלל ביעד צמיחת האשראי השנתי של הבנקים המסחריים; במקביל, היא דורשת מהבנקים לתאם עם פרויקטים של בנייה כשירים כדי לשלם במהירות כאשר משקיעים צריכים ללוות הון, ובכך ליצור תנאים נוחים לרוכשי דיור ציבורי לקבלת הלוואות. נכון לעכשיו, הבנק הממלכתי מגיש לממשלה גם מנגנונים ומדיניות חדשים עם חבילת אשראי של 145,000 מיליארד דונג וייטנאמי... עם המהלכים הללו מצד סוכנות הניהול, מומחים סבורים כי חבילת האשראי של 145,000 מיליארד דונג וייטנאמי לדיור ציבורי בוודאי תקודם מאוד בתקופה הקרובה.

סגן נשיא ומזכיר כללי של איגוד הבנקאות הוייטנאמי, נגוין קווק הונג, שיתף כי אם יהיו חבילות הלוואות מועדפות יותר, יחד עם השלמת המסדרון המשפטי, צפוי כי דיור ציבורי יתפתח במהירות. עם זאת, מכיוון שהביקוש לדיור בר השגה בקרב האנשים גדול מאוד, בעוד שבניית דיור ציבורי דורשת גיוס כל המשאבים, לא רק הון תקציבי או בנקאי, אלא גם מקורות הון אחרים, מר נגוין קווק הונג הדגיש גם את הצורך בתמיכה רבה יותר ממנגנונים ומדיניות.

מנכ"ל אגריבנק, פאם טואן וונג, הציע כי על מנת שפרויקט מיליון דירות לדיור ציבורי ייושם ביעילות, על היישובים להשלים בדחיפות את הקמתן, עדכוןן והשלמתן של תוכניות ותוכניות פיתוח דיור; לפרסם ולהציג קרנות השקעה בקרקעות לדיור ציבורי לעסקים לצורך הצעות מחקר והשקעה. בנוסף, יש צורך לאזן את התקציב המקומי כדי לעודד ולספק תמריצים נוספים כדי לקרוא למגזרים כלכליים להשתתף בהשקעה בפיתוח דיור ציבורי ביישוב.

בינתיים, יו"ר מועצת המנהלים של Vietcombank, נגוין טאן טונג, הציע כי בהתבסס על המסגרת המשפטית ששופרה משמעותית בשנת 2024, כגון חוק הקרקעות, חוק הדיור וחוק עסקי הנדל"ן שאושרו על ידי האסיפה הלאומית, כמו גם על תכנון של 6 אזורים חברתיים-כלכליים ורוב הפרובינציות שאושרו, על הממשלה והסוכנויות הרלוונטיות להוציא מסמכי הנחיה ספציפיים ליישום החוק ולהפיץ הדרכות בנושא יישום החוק. בכך, יסירו במהירות וביסודיות קשיים ומכשולים משפטיים לפרויקטים של נדל"ן, ישחררו היצע לשוק, במיוחד במגזרים פוטנציאליים, ויפתחו מקום לצמיחת אשראי חדשה.

מָקוֹר