מישורי הצפה הם אדמות המיועדות למים, לא לחלוקה לחלוקה.

האדריכל טראן הוי אן הדגיש נקודה זו כאשר ציין כי עם מיקומו של הנהר האדום במרכז תכנון עיר הבירה, אנשים רבים מאמינים בטעות שהוא מתייחס לרצועת האדמה לאורך גדת הנהר.

הנהר האדום מוצב במרכז התכנון העירוני לציון מאה שנה להאנוי. האזור, הצפוי להפוך לציר מרחב ירוק, מאפיין נוף וכוח מניע חדש לפיתוח, נחשב ל"פרויקט ענק" בעל פוטנציאל לשנות את מראהה של האנוי בעתיד.

עם זאת, ברגע שהתקבלו המידע הראשונים על התכנון, שוק הקרקעות לגדות הנהר החל להתחמם. ספקולציות קרקעות וקפיצות אחר אדמות סחף ואדמות חקלאיות לאורך הנהר הופיעו ללא הרף, יחד עם פרסומות על הזדמנויות "לממן את התכנון", מה שגרם למשקיעים פרטיים רבים למהר ולרכוש קרקעות בתקווה לשנות את חייהם.

אנשים רבים לכודים ב"אשליית שכר הדירה של הקרקע".

בשיחה עם כתב מעיתון החקלאות והסביבה, הדגיש האדריכל טראן הוי אן, חבר בוועדה הקבועה של איגוד האדריכלים של האנוי, כי מישורי הצפה הם "אדמה תמורת מים", לא אדמה לחלוקת קרקעות או פיתוח נדל"ן. עסקאות קרקע בלתי חוקיות באזורים על גדות הנהר מציבות סיכונים משמעותיים משום שכאשר המדינה תובעת מחדש אדמה, הפיצוי מבוסס אך ורק על בעלות חוקית, ולא על מחירי שוק.

האדריכל טראן הוי אן (מימין) הדגיש כי שטח ניקוז הצפות הוא "אדמה למים", לא אדמה לחלוקת קרקע או פיתוח נדל"ן. צילום: דואן פונג.

לדברי האדריכל טראן הוי אן, "מרחב ניקוז השיטפונות מוגדר על ידי שני סכרים קיימים. מרחב זה מיועד למים, ובעיקרון, אין לבטון אותו או לבנות עליו ללא הבחנה." אחת הבעיות המדאיגות כיום היא שאנשים רבים אינם מבינים נכון את אופי התכנון של הנהר האדום.

משקיעים רבים מאמינים שברגע שיהיו תוכניות יעוד, אדמות הסחף לאורך גדות הנהר יאושרו כקרקע למגורים או מסחר כדי ליהנות מהפרש ערך הקרקע. עם זאת, הוא הדגיש כי מסדרון ניקוז השיטפונות של נהר אדום הוגדר בבירור בחוק הסכרים ובתוכניות בקרת השיטפונות הנוכחיות.

לדבריו, האזור שבין שני הסכרים ממלא תפקיד חשוב במיוחד בבטיחות ההידרולוגית של האנוי ושל כל אזור הדלתא הצפונית.

מרחבים אלה משמשים לא רק לניקוז מי שיטפונות, אלא גם לאחסון מים במהלך העונה היבשה, תוך שמירה על מערכות אקולוגיות טבעיות והבטחת משאבי מים לעשרות מיליוני אנשים.

כפרים עתיקים לאורך הנהר, כמו באט טראנג, טאם סה וחאי בוי, הם קהילות שהתאימו את עצמן לסביבה הטבעית במשך דורות רבים. עם זאת, רוב שטח גדת הנהר כיום הוא אדמות ציבוריות, אדמות מישור הצפה, ואינו מתאים לפיתוח נדל"ן.

הוא טען, "אין שום תמריץ להפוך מישורי הצפה לנדל"ן. 'קדחת הקרקע' הנוכחית לאורך גדות הנהר מונעת יותר על ידי ספקולציות מאשר על ידי השקעה בערך פיתוח ריאלי. תוכנית בת ביצוע ל-100 שנה חייבת להיות 'חכמה', לא רק בצורה אלא גם ביכולתה לפתור בעיות הקשורות למרחב, אנרגיה, תחבורה ואיכות חיים."

מבט פרספקטיבי על קטע פרויקט שדרות הנהר האדום העובר דרך אזור העיר הפנימית. צילום: ועדת העם של האנוי.

לדברי מומחה זה, אנשים רבים לכודים ב"אשליית שכר הדירה", ומאמינים שעצם החזקת מידע תכנוני יגרום לערכי הקרקע להרקיע שחקים בעתיד. עם זאת, עסקאות קרקע בלתי חוקיות עלולות לשאת סיכונים משמעותיים. כאשר המדינה תובעת קרקעות עבור תשתיות ציבוריות, הפיצוי מבוסס על המקור החוקי של הקרקע, ולא על מחירי השוק. קרקעות ציבוריות או קרקעות מחוץ למסגרת החוקית עשויות לא לקבל את הפיצוי שספקולנטים מצפים לו.

למחירי הקרקע הגבוהים מדי יש גם השלכות ארוכות טווח על הפיתוח העירוני עצמו, שכן עלות רכישת הקרקע עבור פרויקטים של עבודות ציבוריות תגדל משמעותית בעתיד. בינתיים, פרויקט התכנון של רד ריבר הוא פרויקט השקעה בקנה מידה גדול מאוד שיש ליישם אותו לאורך תקופה ארוכה ותלוי במשאבים רבים ושונים. לכן, הסיכון של "קשירת הון" עבור משקיעים הנוהגים לפי גישה של הקהל הוא בהחלט אפשרי.

הבטחת ביטחון המים מפני שיטפונות ובצורות היא בעלת חשיבות עליונה.

מישור הסחף של הנהר האדום אינו רק אדמה חקלאית, אלא גם מערכת אקולוגית לאגירת מים, מחדשת את מקורות המים העיליים ותורמת לשמירה על ביטחון המזון בבירה.

אדריכלים ממליצים לשמור על חקלאות לאורך גדות הנהר באופן אורגני, תוך שימוש בגידולים לטווח קצר ולמזער את השימוש בכימיקלים להגנה על איכות המים. עם זאת, בשנים האחרונות, קצב העיור בהאנוי מהיר מדי. שטחים גדולים של אדמות חקלאיות צומצמו כדי לפנות מקום לנדל"ן, בעוד שאיכות חייהם של התושבים לא השתפרה באופן יחסי. אם האדמה תמשיך להיות מכוסה בבטון, האנוי תעמוד בפני סיכונים משמעותיים רבים.

מר טראן הוי אן מאמין שתכנון הנהר האדום הוא הזדמנות מצוינת עבור האנוי לעצב מחדש את מודל הפיתוח שלה במאה החדשה.

"החזון לתכנון עירוני של האנוי ל-100 שנה חייב לתת עדיפות לעמידה בחוק הסכרים, תכנון בקרת שיטפונות ותכנון סכרים למערכות הנהר האדום ונהר תאי בין. הבטחת ביטחון המים מפני שיטפונות ובצורות צריכה להיות בראש סדר העדיפויות, ולא רווחים לטווח קצר. תכנון עתידי עבור האנוי בכלל, והנהר האדום בפרט, חייב לתת עדיפות לרווחת האדם, תוך הצבת אנשים מעל אינטרסים לטווח קצר!" - הדגיש חבר בוועדה הקבועה של אגודת האדריכלים של האנוי.

מקור: https://nongngghiepmoitruong.vn/khong-gian-thoat-lu-la-dat-danh-cho-nuoc-khong-phai-de-phan-lo-d813928.html