שקיפות במחירי קרקעות ומכירות פומביות של קרקעות

בהאנוי , לא רק שמחירי הדירות ומחירי הקרקעות במרכז העיר עולים בהתמדה, אלא שגם עסקאות הקרקעות בפרברים שוקקות. צילום: קוואנג וין.

ראוי לציין כי בהסמכה של ועדת העם של האנוי לוועדות העם ברמת המחוז, ישנה החלטה על מחיר התחלתי למכירת זכויות שימוש בקרקע במכירה פומבית להקצאת קרקע עם דמי שימוש בקרקע או חכירת קרקע למשקי בית וליחידים; החלטה על מחיר התחלתי למכירת זכויות שימוש בקרקע במכירה פומבית כאשר המדינה מקצה קרקע או חוכרת קרקע במקרים בהם חלקת הקרקע או שטח הקרקע הושקעו בתשתית טכנית בהתאם לתוכנית הבנייה המפורטת.

המסחר פעיל אך לא לוהט

על פי ועדת העם של האנוי, ועדות העם ברמת המחוז אחראיות על השלמת מועצת הערכת הקרקע הספציפית ותכנים קשורים אחרים (אם קיימים), תוך הנחיית מחלקות משאבי הטבע והסביבה (TNMT), מחלקות התכנון והכספים ומחלקות ומשרדים קשורים לארגן את היישום. לפני 10 בדצמבר 2024, מחלקת משאבי הטבע והסביבה יחד עם מחלקות, סניפים וועדות העם ברמת המחוז יסכמו ויעריכו את התוצאות, ידווחו לוועדת העם של העיר לצורך בחינת המשך אישור כבסיס ליישום בתקופה שלאחר מכן.

עבור האנוי, קרקעות הן תמיד נושא חם. לא רק מחירי הדירות, מחירי הקרקעות במרכז העיר עולים בהתמדה, אלא גם עסקאות קרקעות בפרברים פעילות מאוד. מאז אפריל 2024, מכירות פומביות של קרקעות למשקי בית וליחידים מאזורים כמו דונג אנה, הואי דוק, אונג הואה, פו שוין... ועד לאזור המרוחק של בה וי היו גם הן סוערות למדי.

במחוז הואי דוק, מרכז פיתוח קרן הקרקעות המחוזי מכר בהצלחה 23 מגרשים בשטח של 2,441.8 מ"ר (שנערך ב-18 במרץ); התקציב גייס 179.2 מיליארד דונג וייטנאמי. באפריל, המרכז המשיך להכריז על מכירה פומבית של זכויות שימוש בקרקע עבור 34 מגרשים בשטח של 3,366.7 מ"ר; צפוי לגבות 200 מיליארד דונג וייטנאמי עבור התקציב.

באופן דומה, במחוז דונג אן, בפברואר ובמרץ, אורגנה בהצלחה מכרז של זכויות שימוש בקרקע בשטח כולל של 2,872.2 מ"ר; הכנסות התקציב היו מעל 143 מיליארד דונג וייטנאמי, סכום העולה על הצפי בכמעט 69 מיליארד דונג וייטנאמי.

בה וי הוא רובע מרוחק בהאנוי, אשר גם מכר בהצלחה 37 חלקות אדמה (כפר דונג באנג, קומונה דונג תאי); סכום התקציב שלו הגיע ליותר מ-99 מיליארד וונד.

לדברי מר נגוין הוי הואנג - מנהל מרכז קרן הקרקעות של מחוז הואי דוק, הסיבה לעלייה המהירה בעסקאות ובמחירי הקרקעות היא שהעיר והיישוב מאיצים את יישום פרויקטים מרכזיים רבים של תשתית תחבורה; כולל כביש הטבעת 4 - אזור הבירה וכביש הטבעת 3.5. החיבור לעיר הפנימית נוח יותר.

עם זאת, עד מאי 2025, מכירות פומביות של קרקעות באזורים פרבריים לא היו יוצאות דופן. לדוגמה, במחוז הואי דוק, בהשוואה לכמה אזורים מרכזיים, מחיר ההתחלה היה מעל 60 מיליון דונג וייט למ"ר, בהשוואה ליותר מ-100 מיליון דונג וייט למ"ר המקובל במרכז העיר. הייתה מגרש אדמה במחיר התחלתי של 42.8 מיליון דונג וייט למ"ר, אך הזוכה במכירה הפומבית העלה את המחיר רק בדרגה אחת ל-42.9 מיליון דונג וייט למ"ר; מה שהוכיח שלמרות שמכירה הפומבית של הקרקעות הייתה חיובית, היא לא הייתה "חמה"; לא הייתה תופעה של עליות מחירים חריגות, ספקולציות או אינפלציה במחירים בהשוואה לאירועי קרקע קודמים, כאשר המחירים עלו פי 2-3 בהשוואה למחיר ההתחלה.

לאחר המכירה הפומבית, שיעור ביטולי הפיקדון ואי התשלום גבוה. באופן ספציפי, בשנים 2022 ו-2023, עד 70% ממכירות פומביות של קרקעות בפרברים לא היו משתתפים או שמספר המשתתפים לא היה כשיר לפתיחת המכירה הפומבית.

בנוגע למכירות פומביות של קרקעות, לא רבים מבינים זאת בבירור. לדוגמה, במקרה במחוז מה לין, במכירה פומבית שנערכה אחר הצהריים של ה-30 בדצמבר 2023, אדם שילם 4.28 מיליארד דונג וייטנאמי למ"ר עבור מגרש בגודל 102 מ"ר; בעוד שמחיר הפתיחה היה 30 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר והפך לזוכה במכירה הפומבית. עם זאת, מאוחר יותר, לבקשת הזוכה במכירה הפומבית, מחוז מה לין הסכים לבטל את התוצאה ולהחזיר יותר מ-600 מיליון דונג וייטנאמי כפיקדון.

אדם זה אמר שזו הייתה הפעם הראשונה שהוא הלך למכירה פומבית של זכויות שימוש בקרקע, ולכן הוא היה עצבני ומיהר, אז הוא רשם את המספר הלא נכון. "חישבתי יותר מ-4.28 מיליארד דונג וייטנאמי עבור כל חלקת האדמה, בלי לחשוב שתקנות המכירה הפומבית מחושבות לפי מטר מרובע, אז טעיתי", אמר האדם הזה.

יש לראות את המקרה הנ"ל גם כלקח על השתתפות במכרזים של זכויות שימוש בקרקע, במיוחד כאשר ועדת העם של האנוי הסמיכה את ועדת העם ברמת המחוז לקבוע את מחיר ההתחלה למכרזים של זכויות שימוש בקרקע.

ספירת קולות של יחידות המשתתפות במכירה פומבית של קרקעות במחוז טאנה אואי (האנוי), דצמבר 2023. מקור: HNM.

האנוי תארגן מכרזים רבים של זכויות שימוש בקרקע.

דעות רבות טוענות כי הסמכת ועדת העם של האנוי לוועדות העם ברמת המחוז לקבוע את מחיר הפתיחה למכירות פומביות של זכויות שימוש בקרקע תהפוך את שוק הנדל"ן לתוסס ובריא יותר. ניתן לומר שנקודת ההתחלה היא מיוני הבא. במיוחד כאשר הקרקע המוצעת למכירה תוכננה, הושקעה במערכות תשתית טכניות וחברתיות סינכרוניות, מחוברת לצירי תנועה ראשיים, ועומדת בצרכים של יצירת אזורי מגורים מודרניים חדשים.

על פי ועדת העם של האנוי, השנה הוקצו לעיר 408,547 מיליארד וינדיש דונג כהכנסות תקציביות מוערכות של המדינה; מתוכן 378,530 מיליארד וינדיש דונג. הוועדה העממית של האנוי, שזיהתה את הכנסות הקרקע כמקור ההשקעה העיקרי עבור מחוזות, עיירות וערים, ביקשה ממשרד האוצר וממשרד משאבי הטבע והסביבה לנהל ולתאם עם יחידות כדי לסנתז נתונים הקשורים ליכולת המכרז והמכירות הפומביות של 30 מחוזות, עיירות וערים מהכנסות הקרקע.

עם המהלכים החיוביים הללו, קרקעות המוצעות למכירה פומבית נחשבות למוצר המוביל בשוק הקרקעות של האנוי בשנת 2024.

כתובות המכירה הפומבית לשימוש בקרקע ברורות למדי. מתוכן, כמעט 180 מגרשים במחוזות צ'ונג מיי, דונג אן, מה לין ועיירה סון טיי הוצעו למכירה פומבית עבור זכויות שימוש בקרקע עם מחיר התחלתי גבוה ביותר של 33 מיליון דונג וייט למ"ר. במכירה פומבית שנערך במרץ 2024, מחיר הזכייה הגבוה ביותר היה 56.1 מיליון דונג וייט למ"ר.

במחוז מה לין, כולל 30 מגרשים: אזור קוואן צ'ו (כפר בונג מק, קומונה ליין מק) מחיר התחלתי 19-22.5 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר. בעיר קוואן מין, מחיר התחלתי הוא בין 26-27 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר.

במחוז דונג אנה, 72 מגרשים הוצעו גם הם למכירה פומבית עבור זכויות שימוש בקרקע, כאשר מחירי ההתחלה נעו בין 23.5 ל-24.5 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר. במקומות מסוימים, מחירי ההתחלה נעו בין 28 ל-33 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר.

במחוז פוק טו, 14 מגרשים נמכרו במכירה פומבית עבור זכויות שימוש בקרקע, במחירים התחלתיים של 17.2 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר ו-18.5 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר...

להכניס בקרוב מדיניות חדשה לחיים

במשך זמן רב, מחירי הקרקעות תמיד זכו לתשומת לב של כלל החברה. גם הממשלה והאסיפה הלאומית קרובים מאוד לנושא זה.

ב-24 במאי 2024, בראשות פגישה ארצית מקוונת להאזנה לדוחות ולתת חוות דעת על טיוטת הצו המסדיר את מחירי הקרקעות, ביקש סגן ראש הממשלה טראן הונג הא ממשרד משאבי הטבע והסביבה לקלוט ברצינות את ההערות והתרומות לאורך תהליך הפיתוח, להשלים בהקדם את טיוטת הצו וליישם בהקדם מדיניות והנחיות חדשות ופורצות דרך בחוק הקרקעות משנת 2024.

קודם לכן, ב-8 במאי, בכנס ישיר ומקוון עם 63 יישובים כדי לאסוף חוות דעת על טיוטת הצו המסדיר פיצויים, תמיכה ויישוב מחדש כאשר המדינה מקבלת בחזרה קרקעות; טיוטת הצו המסדיר את מחירי הקרקעות; אמר סגן ראש הממשלה טראן הונג הא כי ראש הממשלה פרסם מסמך המורה למשרדים ולסניפים לפתח בדחיפות מסמכי הנחיה מפורטים, שיבטיחו תנאים מספיקים לאסיפה הלאומית לשקול ולאפשר לחוק הקרקעות 2024 להיכנס לתוקף ב-1 ביולי 2024 (5 חודשים מוקדם יותר מבעבר, שהיה 1 בינואר 2025).

חוק הקרקעות משנת 2024, הכולל מדיניות חדשה ופורצת דרך, מעניק לאנשים תועלת בתהליך הפיתוח, תוך הרמוניזציה של האינטרסים של כל הצדדים בעת יישום פרויקטים. תקנות על מחירי קרקעות מבטיחות את עקרונות האובייקטיביות, השקיפות והוויסות של הכנסות הקרקע עבור המדינה, הציבור והעסקים, מונעות תנודות "חמות" במחירי הקרקעות ומאזנות את עלויות התשומה עבור פרויקטים של השקעה בפיתוח חברתי-כלכלי. השיטה החדשה להערכת שווי קרקעות חייבת להיות ברורה, פשוטה וקוהרנטית כדי להגן על אלו המבצעים את עבודת הערכת השווי.

בחזרה לאישור ועדת העם של האנוי לוועדות העם ברמת המחוז להחליט על מחירי קרקעות ומחירי התחלה עבור מכירות פומביות של זכויות שימוש בקרקע, הדבר מראה עוד כי עבודה זו צריכה להתבצע בצורה שקופה אך חייבת להיות במעקב צמוד. למעשה, לאורך השנים, שחיתות ופשעים כלכליים בתחום הקרקעות היו נפוצים. תלונות בתחום זה מהוות גם את שיעור התלונות הגבוה ביותר, בעוד שהטיפול בהן ופתרונן גוזלים זמן רב. בשל מורכבות הבעיה, מקרים רבים קשים לפתרון יסודי.

ב-13 בספטמבר 2022, דו"ח ועדת העצומות במושב הפיקוח הנושאי של הוועדה הקבועה של האסיפה הלאומית "יישום החוק על קבלת אזרחים וטיפול בתלונות והודאות מ-1 ביולי 2016 עד 1 ביולי 2021" הראה כי תלונות, הודאות, המלצות והרהורים עלו בעיקר הקשורים לתחום ניהול הקרקעות ויישום שיקום קרקעות, פיצויים, תמיכה, יישוב מחדש ופינוי אתרים בעת יישום פרויקטים (המהווים למעלה מ-69.5%).

לדברי מר לה באו לונג - מומחה לנדל"ן, הרגולציה הממשלתית לגבי מחירי הקרקעות, כפי שמיישמת ועדת העם המחוזית, שונה מבעבר, והיא מתייחסת למסגרת מחירי הקרקעות ומתעדכנת מדי שנה. לפיכך, הסמכות והאחריות הועברו ליישומים, מה שמסייע למחירי הקרקעות להיות מכוונים יותר למצב בפועל של כל יישוב מאשר בעבר. תקנות ספציפיות יסייעו להערכת שווי הקרקעות להיות שקופה, ברורה וקרוב למציאות. מר לונג צופה שמחירי הנדל"ן יעלו לאחר כניסת החוקים החדשים לתוקף. בהתאם, מגרשים יהיו הסוג שייפגע בצורה הקשה ביותר. עם זאת, גם אם תהיה עלייה, לא תהיה עלייה גבוהה באופן בלתי סביר במחירים.

מקור: https://daidoanket.vn/minh-bach-trong-gia-dat-dau-gia-dat-10280937.html