שקיפות במחירי קרקעות ובמכרזי קרקעות.

בהאנוי , לא רק שמחירי הדירות והקרקעות במרכז העיר עולים בהתמדה, אלא שגם עסקאות הקרקעות בפרברים פורחות. צילום: קוואנג וין.

ראוי לציין כי ההרשאה שניתנה על ידי ועדת העם של האנוי לוועדות העם ברמת המחוז כוללת את ההחלטה על מחיר ההתחלה למכירת זכויות שימוש בקרקע במכירה פומבית להקצאת קרקע עם דמי שימוש או חכירת קרקע למשקי בית וליחידים; ואת ההחלטה על מחיר ההתחלה למכירת זכויות שימוש בקרקע במכירה פומבית כאשר המדינה מקצה או חוכרת קרקע במקרים בהם בחלקת הקרקע או באזור כבר הושקעו תשתית טכנית בהתאם לתוכנית הבנייה המפורטת.

המסחר היה פעיל אך לא סוער.

על פי ועדת העם של האנוי, ועדות העם ברמת המחוז אחראיות על איחוד מועצת הערכת הקרקעות ועניינים קשורים אחרים (אם בכלל), והנחיית משרדי משאבי הטבע והסביבה (TNMT), הכספים והתכנון, ומשרדים וסוכנויות רלוונטיות אחרות לארגן את היישום. לפני 10 בדצמבר 2024, משרד משאבי הטבע והסביבה, יחד עם משרדים, סוכנויות וועדות עממיות ברמת המחוז, יבצע הערכה ראשונית של התוצאות וידווחו לוועדת העם של האנוי לצורך בחינת המשך האצלת סמכויות כבסיס ליישום בתקופה שלאחר מכן.

בהאנוי, קרקעות הן תמיד נושא חם. לא רק שמחירי הדירות ומחירי הקרקעות במרכז העיר עולים בהתמדה, אלא שגם עסקאות קרקעות בפרברים פעילות מאוד. מתחילת אפריל 2024, מכירות פומביות של קרקעות למשקי בית וליחידים ברובעים כמו דונג אנה, הואי דוק, אונג הואה, פו שוין... ואפילו באזורים מרוחקים כמו בה וי היו די ערות.

במחוז הואי דוק, מרכז פיתוח הקרקעות המחוזי מכר בהצלחה 23 מגרשים בשטח כולל של 2,441.8 מ"ר (המכירה התקיימה ב-18 במרץ), והניב 179.2 מיליארד דונג וייטנאמי לתקציב. באפריל, המרכז המשיך להכריז על מכירה פומבית של זכויות שימוש בקרקע עבור 34 מגרשים בשטח כולל של 3,366.7 מ"ר, עם הכנסה צפויה של 200 מיליארד דונג וייטנאמי לתקציב.

באופן דומה, במחוז דונג אן, בפברואר ובמרץ, נערכו מכירות פומביות מוצלחות של זכויות שימוש בקרקע בשטח כולל של 2,872.2 מ"ר, שהניבו למעלה מ-143 מיליארד דונג וינדי לתקציב, סכום העולה על הסכום הצפוי בכמעט 69 מיליארד דונג וינדי.

בה וי, רובע מרוחק בהאנוי, מכר בהצלחה גם 37 חלקות אדמה במכירה פומבית (בכפר דונג באנג, בקומונה של דונג תאי), והניב למעלה מ-99 מיליארד דונג וייטנאמי לתקציב המדינה.

לדברי מר נגוין הוי הואנג, מנהל מרכז קרנות הקרקעות של מחוז הואי דוק, הסיבה לעלייה המהירה בעסקאות ובמחירי הקרקעות היא שהעיר והרשויות המקומיות מאיצות את יישום פרויקטים מרכזיים רבים של תשתית תחבורה, כולל כביש הטבעת 4 - אזור הבירה וכביש הטבעת 3.5. הדבר הוביל לחיבורים נוחים יותר עם מרכז העיר.

עם זאת, נכון למאי 2025, מכירות פומביות של קרקעות באזורים פרבריים לא חוו עליות פתאומיות. לדוגמה, במחוז הואי דוק, בהשוואה לכמה מחוזות מרכזיים, מחיר ההתחלה היה מעל 60 מיליון דונג וייט למ"ר, בהשוואה למחיר רגיל של מעל 100 מיליון דונג וייט למ"ר במרכז העיר. לחלק מהמגרשים היה מחיר התחלה של 42.8 מיליון דונג וייט למ"ר, אך המציע הזוכה הציע רק תוספת אחת גבוהה יותר, והגיע ל-42.9 מיליון דונג וייט למ"ר. זה מוכיח שבעוד שמכירות פומביות של קרקעות התנהלו בצורה חלקה, הן לא היו "קדחתניות"; לא הייתה עליית מחירים חריגה, ספקולציות או מניפולציות מחירים, בניגוד לעליות קודמות במחירי הקרקע שבהן המחירים עלו פי 2-3 ממחיר ההתחלה.

לאחר המכירה הפומבית, שיעור הפיקדונות שהוחרמו ואי התשלום גבוה. באופן ספציפי, בשנים 2022 ו-2023, עד 70% ממכירות פומביות הקרקע באזורים פרבריים לא היו משתתפים או שמספר המשתתפים לא עמד בדרישות הזכאות למכירה הפומבית.

בנוגע למכירות פומביות של קרקעות, לא רבים מודעים לחלוטין לתהליך. לדוגמה, במחוז מה לין, במהלך מכירה פומבית אחר הצהריים של ה-30 בדצמבר 2023, מישהו הגיש הצעה של 4.28 מיליארד דונג וייטנאמי למ"ר עבור מגרש של 102 מ"ר, בעוד שמחיר הפתיחה היה 30 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר, והפך למציע הזוכה. עם זאת, לבקשת המציע הזוכה, מחוז מה לין הסכים לבטל את התוצאה ולהחזיר למעלה מ-600 מיליון דונג וייטנאמי ככספי פיקדון.

אדם זה הצהיר שזו הייתה הפעם הראשונה שלו להשתתף במכירה פומבית של זכויות שימוש בקרקע, ולכן הוא היה עצבני ומבולבל, מה שהוביל לטעות בחישוב. "חישבתי מעל 4.28 מיליארד דונג וייטנאמי עבור כל חלקת האדמה, מבלי להבין שתקנות המכירה הפומבית קובעות חישוב לפי מטר מרובע, אז טעיתי", הסביר.

המקרה הנ"ל אמור לשמש גם כלקח בנוגע להשתתפות במכרזים על זכויות שימוש בקרקע, במיוחד לאור העובדה שוועדת העם של האנוי האצילה את הסמכות לוועדות העם ברמת המחוז לקבוע את מחיר הפתיחה למכרזים על זכויות שימוש בקרקע.

ספירת קולות מיחידות שהשתתפו במכירה פומבית של קרקעות במחוז טאנה אואי (האנוי), דצמבר 2023. מקור: HNM.

האנוי תקיים מספר סבבים של מכרזים של זכויות שימוש בקרקע.

רבים מאמינים כי האצלת הסמכות על ידי ועדת העם של האנוי לוועדות העם ברמת המחוז לקבוע את מחיר הפתיחה למכירות פומביות של זכויות שימוש בקרקע תחייה ותשפר את בריאותו של שוק הנדל"ן. הדבר עשוי להתחיל ביוני, במיוחד מאחר שמגרשי הקרקע המוצעים למכירה פומבית כבר תוכננו ופותחו עם תשתית טכנית וחברתית משולבת, המחוברת לנתיבי תחבורה ראשיים ומקלה על הקמת אזורי מגורים חדשים ומודרניים.

על פי ועדת העם של האנוי, השנה הוקצו לעיר 408,547 מיליארד דונג וייטנאמי בהכנסות תקציביות של המדינה; מתוכם 378,530 מיליארד דונג וייטנאמי, הכנסות מקומיות. מתוך הכרה בכך שהכנסות מקרקעות הן מקור ההשקעה העיקרי עבור מחוזות, מחוזות ועיירות, ועדת העם של האנוי ביקשה ממשרד האוצר וממשרד משאבי הטבע והסביבה להוביל ולתאם עם יחידות אחרות כדי לאסוף נתונים הקשורים להיתכנות הגשת הצעות מחיר ומכירה פומבית של הכנסות מקרקעות ב-30 מחוזות, מחוזות ועיירות.

עם ההתפתחויות החיוביות הללו, קרקעות למכירה פומבית נחשבות למוצר המוביל בשוק הקרקעות בהאנוי בשנת 2024.

המיקומים להצעות מחיר לשימוש בקרקע ברורים למדי. כמעט 180 מגרשים במחוזות צ'ונג מיי, דונג אן, מה לינה ועיירה סון טיי הוצעו למכירה פומבית במחיר התחלתי של 33 מיליון דונג וייט למ"ר. במכירה פומבית שנערכה במרץ 2024, ההצעה הזוכה הגבוהה ביותר הייתה 56.1 מיליון דונג וייט למ"ר.

במחוז מה לין, יש 30 חלקות אדמה: באזור קוואן צ'ו (כפר בונג מק, קומונה ליין מק), המחיר ההתחלתי הוא 19-22.5 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר. בעיר קוואנג מין, המחיר ההתחלתי הוא 26-27 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר.

במחוז דונג אן, 72 מגרשים הוצעו גם הם למכירה פומבית עבור זכויות שימוש בקרקע, כאשר מחירי ההתחלה נעו בין 23.5 ל-24.5 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר. במקומות מסוימים, מחיר ההתחלה היה גבוה עד 28-33 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר.

בינתיים, במחוז פוק טו, 14 מגרשים נמכרו במכירה פומבית עבור זכויות שימוש בקרקע, במחירים התחלתיים של 17.2 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר ו-18.5 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר...

ליישם את המדיניות החדשה בהקדם.

מחירי הקרקעות מהווים זה מכבר עניין מדאיג מאוד את החברה כולה. גם הממשלה והאסיפה הלאומית היו קשובות מאוד לנושא זה.

ב-24 במאי 2024, בראשות פגישה ארצית מקוונת להאזנה לדיווחים ולמתן משוב על טיוטת הצו המסדיר את מחירי הקרקעות, ביקש סגן ראש הממשלה טראן הונג הא ממשרד משאבי הטבע והסביבה לשלב ברצינות את המשוב שהתקבל לאורך תהליך הניסוח, לסיים את טיוטת הצו בהקדם וליישם בדחיפות את המדיניות וההנחיות החדשות והפורצות דרך בחוק הקרקעות משנת 2024.

קודם לכן, ב-8 במאי, בכנס משולב פנים אל פנים ומקוון עם 63 יישובים כדי לאסוף דעות על טיוטת הצו המסדיר פיצויים, תמיכה ויישוב מחדש כאשר המדינה מקבלת בחזרה קרקעות; ועל טיוטת הצו המסדיר את מחירי הקרקעות; הצהיר סגן ראש הממשלה טראן הונג הא כי ראש הממשלה הוציא הנחיה למשרדים ולסוכנויות לפתח בדחיפות מסמכי מנחים מפורטים, על מנת להבטיח כי יתקיימו התנאים כדי שהאסיפה הלאומית תוכל לדון ולאפשר לחוק הקרקעות משנת 2024 להיכנס לתוקף ב-1 ביולי 2024 (5 חודשים מוקדם יותר מהתאריך הקודם, 1 בינואר 2025).

חוק הקרקעות משנת 2024, על שלל המדיניות החדשות והפורצות דרך שבו, מיטיב עם הציבור במהלך תהליך הפיתוח ומאחד את האינטרסים של כל הצדדים המעורבים ביישום הפרויקט. תקנות על מחירי קרקעות מבטיחות אובייקטיביות ושקיפות, איזון הכנסות מקרקעין עבור המדינה, הציבור והעסקים, מניעת תנודתיות במחירי קרקעות ואיזון עלויות תשומות עבור פרויקטים של פיתוח חברתי-כלכלי. מתודולוגיית הערכת הקרקעות החדשה חייבת להיות ברורה, פשוטה ותמציתית כדי להגן על המעורבים בתהליך הערכת הקרקעות.

בחזרה לנושא של ועדת העם של האנוי המסמיכה ועדות עממיות ברמת המחוז לקבוע מחירי קרקעות ומחירי התחלה עבור מכירות פומביות של זכויות שימוש בקרקע, הדבר מדגים עוד יותר כי תהליך זה צריך להיות שקוף אך גם מפקח מקרוב. במציאות, במשך שנים רבות שחיתות ופשעים כלכליים הקשורים לקרקע היו נפוצים. תלונות בתחום זה מהוות גם את האחוז הגבוה ביותר מכלל התלונות, בעוד שהטיפול והפתרון בהן גוזלים זמן רב. בשל מורכבות הנושא, מקרים רבים קשים לפתרון מלא.

ב-13 בספטמבר 2022, דו"ח ועדת עתירות האזרחים בפיקוח הנושאי של ועדת הקבע של האסיפה הלאומית בנושא "יישום חוקים הנוגעים לקליטת אזרחים ופתרון תלונות והלשנות מ-1 ביולי 2016 עד 1 ביולי 2021" הראה כי תלונות, הלשנות, עתירות ומשוב התעוררו בעיקר בנוגע לניהול קרקעות ויישום רכישת קרקעות, פיצויים, תמיכה, יישוב מחדש ופינוי אתרים בעת יישום פרויקטים (המהווים למעלה מ-69.5%).

לדברי מר לה באו לונג, מומחה לנדל"ן, תקנה ממשלתית המחייבת את ועדות העם המחוזיות ליישם רשימות מחירי קרקעות שונה מהמערכת הקודמת מכיוון שהיא חייבת להתייחס למסגרת מחירי הקרקעות ולהתעדכן מדי שנה. זה מעניק לרשויות המקומיות כוח, ומאפשר להתאים את מחירי הקרקעות למצב בפועל בכל יישוב בצורה הדוק יותר מבעבר. תקנות ספציפיות יבטיחו הערכת שווי קרקע שקופה, ברורה וריאליסטית. מר לונג צופה שמחירי הנדל"ן יעלו לאחר כניסת החוקים החדשים לתוקף, כאשר מגרשים יושפעו בצורה המשמעותית ביותר. עם זאת, גם עם העלייה, לא תהיה זינוק בלתי סביר במחירים.

מקור: https://daidoanket.vn/minh-bach-trong-gia-dat-dau-gia-dat-10280937.html