האם היזם משתף פעולה עם הבנק?
במציאות, פרויקטים רבים, לפני מכירת בתים ללקוחות, משעבדו את כל הפרויקט לבנק. במקום לשחרר את המשכנתא לפני המכירה ללקוחות, היזם לא עשה זאת ולא החזיר את החוב עד היום, מה שהוביל לעיקול בתיהם של הדיירים על ידי הבנק. אפילו בבניינים רבי קומות רבים, לאחר מכירת הבתים ללקוחות, היזם ממשיך למשכן את הבתים לבנק כדי ללוות כסף למטרות אחרות. רק כאשר הם אינם מסוגלים להחזיר את החוב והבנק מעקל כדי לגבות את הקרן והריבית, הדיירים מבינים את האמת. לכן, לא ניתן להנפיק תעודות בעלות אישיות לכל דירה.
בניין דירות בהו צ'י מין סיטי משתמש בתעודות בעלות של תושבים כבטוחה להלוואות בנקאיות.
תושב שביתו עוקל לפתע שאל: "כאשר אנשים פרטיים לווים כסף, בנקים בוחנים בקפידה רבה נכסי בטחונות, בודקים את מעמדם המשפטי, ערכם ותיעודם... אני לא מבין מדוע יזמים יכולים בקלות להשתמש בדירות שכבר נמכרו כבטוחה ועדיין לעבור את נהלי הבנק?" גם זו שאלה שעולה לרבים כשהם עדים למצב הפרדוקסלי הזה.
במציאות, על פי התקנות, בעת חתימה על חוזה רכישת נדל"ן עם לקוח, היזם חייב לשחרר את המשכנתא אם הנכס משועבד לבנק. בעת מסירת הבית ללקוח לאכלוס, יש לבדוק את הבית ולקבוע שהוא עומד בכל הדרישות. לאחר תקופה מסוימת, היזם אחראי על קבלת תעודת הבעלות (הספר הוורוד) עבור הלקוח. אלו הן התקנה, אך במציאות, בנייני דירות רבים, אפילו כאלה שטרם נבדקו ונחשבו עומדים בכל דרישות האכלוס, או אפילו כאלה חסרי אישור בטיחות אש, או פרויקטים שנבנו באופן לא חוקי, עדיין נמכרים ונמסרים ללקוחות. בפרט, הנוהג של "מכירת דירות בטרם עת" הוא אחת הסיבות המובילות לסיכון של דיירים לאבד את בתיהם. באופן ספציפי, עוד לפני השלמת הפרויקט, ואפילו לפני סיום ההליכים, כאשר רק הקרקע זמינה, יזמים רבים מתחילים למכור. קונים יכולים לשלם בתשלום חד פעמי או בתשלומים בהתאם להתקדמות הפרויקט. לפיכך, בעוד שהפרויקט רשום רשמית על שם היזם, הנכס שייך למעשה ללקוח. במקרים רבים, הבנקים מודעים לכך שהיזם כבר מכר את הבתים ללקוחות אך עדיין עוצמים עין, ומאפשרים ליזם למשכן את הנכסים כדי ללוות כסף.
עורך הדין נגוין מאו ת'ונג, סגן מנהל משרד עורכי הדין הואנג ת'ו, אמר: "ישנם מקרים בהם היזם משכן את הנדל"ן מראש, ולאחר מכן מכר אותו ללקוחות ללא ידיעת הלקוחות. ישנם גם מקרים בהם היזם כבר מכר את הבתים ללקוחות, ולאחר מכן משכן את הפרויקט לבנק כדי ללוות כסף. מכיוון שחוזי המכירה אינם רשומים באף סוכנות אלא מאוחסנים רק בחברה, הבנק אינו מודע לכך שהנדל"ן אכן נמכר על ידי היזם. ייתכן גם שהיזם הסתיר זאת במכוון, בשילוב עם הערכת שווי בנקאית לא מספקת, מה שהוביל להענקת הלוואות ליזם למרות שהדירות הללו אכן נמכרו."
"במהלך הבנייה, היזם חסר הון והוא משכן את זכויות השימוש בקרקע ואת הנכסים העתידיים (הבתים) לבנק. לקונים לא הייתה דרך לדעת שהדירות שקנו משועבדות. באופן אידיאלי, הבנק המחזיק במשכנתא היה צריך לפרסם בפומבי מידע זה כדי שאנשים ידעו. רק לאחר שהיזם שחרר את המשכנתא, הקונים צריכים לחתום על חוזה המכירה. אבל כאן, היזם עקף את החוק, וחתם במעורפל על הסכמי שיתוף פעולה או הסכמים המבטיחים קנייה ומכירה. כעת, כשהעניין התגלה, הקונים סובלים מכל ההפסדים. ברור שהעובדה שהנדל"ן שועבד לבנק והיזם בכל זאת מכר אותו ללקוחות מוכיחה שהיזם רימה את הלקוחות. יש להטיל על היזם אחריות פלילית. אפילו הבנק אחראי במקרה זה; לא ניתן לפטור זאת", ניתח עורך הדין נגוין מאו ת'ונג.
מר לה הואנג צ'או, יו"ר איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי
בעלי בתים חייבים לקבל תעודות בעלות.
בניתוח ההיבטים המשפטיים, מר לה הואנג צ'או, יו"ר איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי, הצהיר כי חוק עסקי הנדל"ן משנת 2006 אינו מחמיר כמו חוק עסקי הנדל"ן משנת 2024, משום שהחוק אסר רק על יזמים לגייס באופן בלתי חוקי ולנצל הון מקונים וחוכרים. החוק גם התיר שיווק של פרויקטים לאחר השלמתם או בעתיד.
"עם זאת, החוק האזרחי קובע כי לא ניתן לסחור בנכס פעמיים. אם הבניין כולו משועבד לבנק, לא ניתן למכור אותו ללקוחות. אם היזם ממשיך למכור את הנכס המשועבד ללקוחות, הוא מפר את החוק. הבנק אשם גם כן, משום שכאשר הוא מקבל משכנתא, עליו לנהל את הנכס המשועבד; הוא אינו יכול לטעון לבורות של היזם שמכר אותו ללקוחות. במיוחד אם הנכס המשועבד הוא נכס למגורים עתידי, יש לפקח עליו בקפידה כדי להבטיח שכספי ההלוואה משמשים ומחולקים למטרה המיועדת. לפיכך, הבנק אשם ואחראי; בעוד שהקונה הוא צד חף מפשע, קורבן", ניתח מר צ'או, והוסיף: "אם היזם גילה במלואו שהפרויקט משועבד והלקוח עדיין קנה אותו, הלקוח אחראי. לעומת זאת, אם היזם הסתיר את המשכנתא ועדיין מכר את הפרויקט ללקוחות, הלקוח הוא קורבן. במקרה בו דירה נמכרה ללקוח אך לאחר מכן משועבדת, היזם אשם וגם הבנק אשם". הייתה גם אשמה עקב הערכה לא מספקת. במקרה זה, הלקוח חף מפשע ומוגן. לכן, המדינה צריכה להנפיק אישורי בעלות על קרקע ללקוחות; על היזם והבנק לטפל בעניין בעצמם או לתבוע זה את זה בבית משפט."
"אנחנו מגישים המלצות כאלה מאז 2013, אבל עד היום, זכויותיהם הלגיטימיות של האנשים עדיין לא הוגנו", הדגיש מר לה הואנג צ'או.
עורך הדין וו אן טואן (לשכת עורכי הדין של הו צ'י מין סיטי) אישר גם הוא: זוהי הונאה מצד יזם למכור נדל"ן לאנשים תוך שימוש בנכס כבטוחה להלוואה בנקאית. בנקים וקונים חייבים להגיש תלונה נגד היזם למשטרה ולפתוח תביעות אזרחיות נגדו בבית המשפט כדי להגן על לקוחותיהם. כאשר בנק תובע יזם, זכויותיהם של רוכשי הבתים, כצדדים בעלי זכויות וחובות נלוות, ייבחנו וייפתרנו על ידי בית המשפט. יתר על כן, אם היזם ייחקר ויועמד לדין בתיק פלילי, גם ההיבטים האזרחיים הכרוכים בבנק וברוכשי הבתים יטופלו; לא ניתן יהיה לתפוס את נכסי הלקוחות.
ידוע כי נכון להיום, ישנם כ-60,000 בתים בהו צ'י מין סיטי שטרם הונפקו להם אישורי בעלות. רבים מהפרויקטים הללו כוללים יזמים שמשכנו את בתיהם של תושבים כדי ללוות כסף מבנקים אך לא הצליחו להחזיר את ההלוואות, וכתוצאה מכך הבנקים עיכבו את אישורי הבעלות. לאחרונה, מועצת העם של הו צ'י מין סיטי קיימה גם היא ישיבה כדי לחקור את הוועדה העממית בנוגע לאחריותה בניהול בנייני דירות והנפקת אישורי בעלות. לפיכך, בנוסף להפרות של יזמים ובנקים, קיימת גם מידה מסוימת של אחריות מצד הרשויות על ניהולן ואכיפתן הרופפים, ואף מראים סימנים של טיוח ואישור מעשים עוולות. לכן, יש צורך להפריד בין הטיפול בהפרות על ידי יזמים ובנקים לבין הנפקת אישורי בעלות לרוכשי בתים.
[מודעה_2]
מקור: https://thanhnien.vn/bong-dung-bi-ngan-hang-siet-nha-ngan-hang-khong-the-vo-can-185240624210628743.htm
תגובה (0)