בנקים לא יכולים להיות חפים מפשע

משקיעים חוברים ידיים עם הבנקים?

למעשה, ישנם פרויקטים רבים שבהם, לפני מכירת הבתים ללקוחות, המשקיע משכן את כל הפרויקט לבנק. במקום לשחרר את המשכנתא ולמכור ללקוחות, המשקיע לא עשה זאת ולא שילם את החוב, מה שהוביל לכך שהבנק תפסל את חובות הבית של האנשים. בבנייני קומות רבים, המשקיע, לאחר מכירת הבית ללקוח, המשיך למשכן את הבית לבנק כדי ללוות כסף למטרות אחרות. רק כאשר לא ניתן היה לשלם את החוב, הבנק תפס את הבית כדי לגבות את הקרן והריבית, והדיירים נפלו. לכן, לא ניתן היה ליצור את הספר הוורוד לכל דירה.

בניין דירות בהו צ'י מין סיטי משכן את ספרי הלימוד הוורודים של התושבים לבנק.

תושב שביתו נתפס לפתע שאל: "כאשר אדם לווה כסף, הנכס הממושכן נבדק בקפידה רבה על ידי הבנק מבחינת חוקיות, ערך, מסמכים... אני לא מבין מדוע משקיעים יכולים בקלות ללוות מדירות שנמכרו ועדיין לעבור את מחסומי ההליכים של הבנק?". זוהי גם השאלה של אנשים רבים כשהם עדים לסיטואציה המביכה הנ"ל.

למעשה, על פי התקנות בעת חתימה על חוזה מכירת נדל"ן עם לקוח, אם המשקיע משעבד את הנדל"ן בבנק, עליו לשחרר את המשכנתא. בעת מסירת הבית ללקוח לצורך מעבר לגור בו, יש לבדוק את הבית ולקבל אותו ככשיר. לאחר פרק זמן מסוים, המשקיע אחראי להנפיק ללקוח פנקס ורוד. התקנות הן כאלה, אך במציאות, דירות רבות לא נבדקו ולא התקבלו ככשירות לאכלוס, גם ללא בדיקת מניעת אש וכיבוי אש, והפרויקט נבנה באופן לא חוקי, אך הן עדיין נמכרות ונמסרות ללקוחות למעבר לגור בו. בפרט, המצב של "מכירת דירות אורז לא מבושל" הוא גם אחת הסיבות המובילות למצב שבו תושבים נמצאים בסיכון לאבד את בתיהם. באופן ספציפי, ממש בתחילת יישום הפרויקט, עוד לפני השלמת ההליכים, כאשר יש להם רק קרקע, משקיעים רבים פתחו למכירה. קונים יכולים לשלם בתשלום חד פעמי או בתשלומים בהתאם להתקדמות הפרויקט. לפיכך, על הנייר, הפרויקט רשום על שם המשקיע, אך למעשה הנכס כבר שייך ללקוח. במקרים רבים, בנקים יודעים שמשקיעים מכרו בתים ללקוחות אך עדיין "עוצמים עין" ומאפשרים למשקיעים למשכן אותם כדי ללוות כסף.

עורך הדין נגוין מאו ת'ונג, סגן מנהל משרד עורכי הדין הואנג ת'ו, אמר: ישנם מקרים בהם המשקיע משכן את הנכס תחילה, ולאחר מכן מכר אותו ללקוח מבלי שהלקוח ידע. ישנם גם מקרים בהם המשקיע מכר את הבית ללקוח, ולאחר מכן המשיך למשכן את הפרויקט לבנק כדי ללוות כסף. מכיוון שבעת המכירה ללקוח, חוזה המכירה לא נרשם באף סוכנות אלא רק נשמר בחברה, כך שהבנק לא ידע אם המשקיע מכר את הנכס ללקוח או לא. ייתכן גם שהמשקיע הסתיר את העניין במכוון, והבנק לא העריך אותו בקפידה, ולכן נתן למשקיע הלוואה, בעוד שהדירות הללו נמכרו בפועל.

"במהלך הבנייה, למשקיע היה חסר הון והוא משכן את זכויות השימוש בקרקע ואת הנכסים העתידיים, שהיו בתים, לבנק. לקונה לא הייתה דרך לדעת שהדירה שקנה ​​משוכנת. בנק המשכנתאות היה צריך לפרסם את המידע בפומבי כדי שאנשים ידעו. רק כאשר המשקיע שחרר את המשכנתא, הקונה יכול היה לחתום על חוזה המכירה. אבל כאן, המשקיע עקף את החוק, וחתם באופן דו משמעי על חוזה שיתוף פעולה או חוזה המבטיח קנייה ומכירה. כעת, לאחר שהעניין נחשף, הקונה סבל מכל ההפסדים. ברור שהנדל"ן שוכנת לבנק, אך המשקיע בכל זאת מכר אותו ללקוחות, מה שמוכיח שהמשקיע רימה את הלקוחות. יש להעמיד את המשקיע לדין פלילי. אפילו הבנק אחראי במקרה הזה, הוא לא יכול להיות חף מפשע", ניתח עורך הדין נגוין מאו ת'ונג.

אם המשקיע הודיע ​​במלואו על הפרויקט הממושכן אך הלקוח עדיין רוכש אותו, הלקוח אחראי. להיפך, אם המשקיע מסתיר את המשכנתא ומשעבד את הפרויקט אך עדיין מוכר אותו ללקוח, הלקוח הוא הקורבן. במקרה של דירה שנמכרה ללקוח ומשוכנת, המשקיע אשם וגם הבנק אשם משום שההערכה אינה יסודית. במקרה כזה, הלקוח חף מפשע ומוגן. לכן, המדינה צריכה להנפיק ללקוח את הספר הוורוד; המשקיע והבנק יתנהלו זה מול זה או יגררו זה את זה לבית המשפט.

מר לה הואנג צ'או, יו"ר איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי

חובה להנפיק ספרים ורודים לקוני בתים

מבחינת ניתוח משפטי, מר לה הואנג צ'או, יו"ר איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי, אמר כי חוק עסקי הנדל"ן משנת 2006 אינו מחמיר כמו חוק עסקי הנדל"ן משנת 2024, משום שהחוק אוסר על משקיעים רק לגייס ולגזור הון באופן בלתי חוקי מקונים ומרוכשים בשכר. החוק גם מאפשר לסחור בפרויקטים לאחר השלמתם או הקמתם בעתיד.

"אבל החוק האזרחי קובע כי לא ניתן לסחור בנכס פעמיים. אם הבניין כולו משועבד לבנק, לא ניתן למכור אותו ללקוחות. אם המשכנתא משועבדת לבנק וממשיכה למכור אותה ללקוחות, המשקיע מפר את החוק. גם הבנק אשם, כי בעת קבלת המשכנתא, הבנק חייב לנהל את הנכס המשועבד, ואינו יכול לומר שהוא אינו מודע לכך שהמשקיע מכר אותו ללקוחות. במיוחד כאשר הנכס המשועבד הוא בית שיוקם בעתיד, עליו להיות זהיר עוד יותר במעקב אחר מקור ההלוואה כדי להבטיח שהוא משמש ומחולק למטרה הנכונה. לפיכך, הבנק אשם, אחראי; והקונה הוא הצד בתום לב, הקורבן", ניתח מר צ'או והוסיף: "אם המשקיע הודיע ​​במלואו על הפרויקט המשועבד אך הלקוח עדיין קונה אותו, הלקוח אחראי. להיפך, אם המשקיע מסתיר את משכנתא הפרויקט ועדיין מוכר אותו ללקוח, הלקוח הוא הקורבן. במקרה של דירה שנמכרה ללקוח ומשועבדת, למשקיע יש את הטעות והבנק". אשמים גם בכך שלא הערכו את הסכום בקפידה. במקרה כזה, הלקוח חף מפשע ומוגן. לכן, המדינה צריכה להנפיק ספרים ורודים ללקוחות; המשקיע והבנק יצטרכו להתמודד זה עם זה או לגרור זה את זה לבית המשפט."

"מאז 2013, הגשנו המלצה כזו, אך עד כה זכויותיהם הלגיטימיות של אנשים לא הוגנו", הדגיש מר לה הואנג צ'או.

עורך הדין וו אן טואן (לשכת עורכי הדין של הו צ'י מין סיטי) אישר גם הוא: המשקיע מכר נדל"ן לאנשים וגם משכן את הנכס לבנק, וזו הונאה. הבנק וקוני הנדל"ן חייבים להגיש תלונה נגד המשקיע למשטרה ולהגיש תביעה אזרחית נגדו בבית המשפט כדי להגן על הלקוחות. כאשר הבנק תובע את המשקיע, קוני הבית הם בעלי זכויות וחובות נלוות, וזכויותיהם יישקלו וייפתרו על ידי בית המשפט. בפרט, אם המשקיע יישקלו ויטפלו בהליך פלילי, גם החלק האזרחי של הבנק וקוני הבית ייפתר, ולא יכול להיות דבר כזה תפיסת בית הלקוח.

ידוע כי עד כה בהו צ'י מין סיטי עדיין יש כ-60,000 בתים שלא קיבלו תו רישיון ורוד, ובפרויקטים רבים משכנו משקיעים בתים של אנשים כדי ללוות כסף מבנקים אך לא יכלו להחזיר את החוב והבנקים שמרו על התו רישיון ורוד. לאחרונה, מועצת העם של הו צ'י מין סיטי קיימה גם היא ישיבה כדי לחקור את הוועדה העממית של הו צ'י מין סיטי לגבי האחריות בניהול דירות ומתן תו רישיון ורוד. לפיכך, בנוסף להפרות של משקיעים ובנקים, ישנה גם חלק מאחריות הרשויות כאשר הן אינן מנהלות ומענישות בקפדנות, ואף מראות סימנים של טיוח ואישור מעשים עוולות. לכן, יש צורך להפריד בין הטיפול בהפרות של משקיעים ובנקים לבין מתן תו רישיון ורוד לרוכשי בתים.

מקור: https://thanhnien.vn/bong-dung-bi-ngan-hang-siet-nha-ngan-hang-khong-the-vo-can-185240624210628743.htm