פרדוקס: עסקים צריכים לשכור מעצמם קרקעות

כדי שתהיה להם אדמה לבניית מפעלים, סדנאות... בעבר, עסקים רבים היו צריכים "למסור" את אדמתם למדינה, ואז להשכיר בחזרה את אדמתם.

קושי להחזיר לעצמו את אדמתו

בתחילת שנות ה-2000, על פי מדיניות הוועדה העממית של הו צ'י מין סיטי, היה צורך להעביר את מתקני הייצור לפרברים כדי למנוע זיהום סביבתי. בינתיים, קרקעות מפעלים באזור המרכז תוכננו למטרות עירוניות ושירותיות.

כיום, אזורי התעשייה מעטים מאוד, והשטח לעיתים אינו מתאים. בעוד שבחלקים רבים מהפרברים יש תכנון קרקע למגורים, אין תכנון חלוקה של 1/2,000, שאינו מתאים לבניית מפעלים. פתרון מוצע הוא שאנשים פרטיים או עסקים בעלי קרקע יעבירו אותה למדינה. מכאן, המדינה תחכיר את הקרקע שלהם למשתמשי הקרקע לבניית מפעלים (קרקע שאינה חקלאית ) בתשלומים שנתיים, חוזי חכירה לטווח קצר, 5 שנים או 10 שנים.

עם זאת, כאשר חוזה החכירה פג תוקף או שהארגון רוצה לבטל את חוזה החכירה של הקרקע ולהנפיק מחדש את הספר הוורוד במצבו הנוכחי או הקודם, הוא ייתקל בבעיות רבות.

דוגמה אופיינית לכך היא המקרה של מר צאו צ'ונג במחוז בין צ'אן, הו צ'י מין סיטי העתיקה, אשר יישם את המדיניות של העברת מתקן הייצור שלו לפרברים בשנת 1990. באישור הוועדה העממית של מחוז בין צ'אן, מר צאו צ'ונג רכש חלקת אדמה חקלאית עם ספר ורוד, בשטח של ^{5,930 מ"ר} . בשנת 2006, הוא העביר את הקרקע הנ"ל לחברה בה היה בעל העסק כדי לבקש שינוי ייעוד הקרקע למטרות ייצור ועסקים.

מר קאו קואנג נאלץ לשכור את אדמתו שלו.

עם זאת, מכיוון שהקרקע שייכת לתכנון הקיים לשיפוץ מגורים, אין תכנון בנייה מפורט מאושר בקנה מידה של 1/2,000, ולכן הוועדה העממית של הו צ'י מין סיטי אישרה את המדיניות לפיה הוא יעביר את הקרקע לוועדה העממית של מחוז בין צ'אן הישן להשכרה לחברתו למשך 10 שנים (2010 - 2020) על שטח של ^{5,150 מ"ר} לבניית מפעלים, בתשלום דמי שכירות שנתיים, כאשר ^{780 מ"ר} הנותרים (כולל ^{380 מ"ר} מאחורי הקרקע ו ^{-400 מ"ר} מלפנים) שייכים למסדרון הגנת התעלה, כך שהיא נותרת קרקע חקלאית.

עד שנת 2017, סמוך לסוף תקופת החכירה, חברתו של מר צאו צ'ונג הגישה בקשה בכתב להארכת חוזה החכירה, אך היא לא אושרה משום שהאזור יועד למגורים, בעוד שהמפעל שימש למטרות ייצור ועסקים. לכן, בשנת 2018, החברה השלימה הליכים להחזרת הקרקע למר צאו צ'ונג באופן אישי. במהלך תקופה זו, הוא גם הגיש בקשות רבות לבקשת הארכת חוזה החכירה, שינוי ייעוד הקרקע, או הנפקה מחדש של הספר הוורוד בהתאם למצב הנוכחי או המקורי לשימוש מתמשך עם תום תקופת החכירה.

עם זאת, תהליך ההסדר ארך שנים רבות, עד שבשנת 2024 הוא הצליח להמיר ^{4,800 מ"ר} לאדמות למגורים אך נאלץ לשלם 100% מדמי השימוש בקרקע מבלי לנכות את מחיר הקרקע החקלאית. ^{350 מ"ר} הנותרים של אדמות ייצור ועסקים לא הורשו להמיר לאדמות למגורים, אך לא הוענק לו ספר ורוד ונאלץ לחדש את חוזה החכירה ולשלם את שכר הדירה השנתי.

בדומה למקרה של גב' פואנג, על מנת לבנות מפעל, בשנת 2010 היא נאלצה "למסור" 4,890 ^{מטרים רבועים} מאדמתה לוועד העם של מחוז בין צ'אן, ולאחר מכן החברה שלה נאלצה לחתום על חוזה עם המדינה לחכירת שטח הקרקע הנ"ל. בשנת 2018, החברה מסרה את הקרקע הנ"ל לגב' פואנג. אך על פי התקנות, היא יכולה להמשיך לחכור את אדמתה רק לתקופה שנותרה עד 2020. במשך שנים רבות, גב' פואנג הגישה בקשה להנפקה מחודשת של הספר הוורוד עבור הקרקע לאותה מטרה אך טרם הצליחה. בינתיים, אם תשנה את ייעוד הקרקע לקרקע למגורים, עם השטח הנ"ל, על פי חישובים, היא תצטרך לשלם יותר מ-160 מיליארד וונד במסים, סכום כה גדול עד שהיא נקלעת למצב קשה ודילמטי ביותר.

הצעה להוצאה מחודשת של הספר הוורוד

מר צ'או קואנג אמר שישנן בעיות דומות רבות ברחבי המדינה. אנשים פרטיים שבונים אדמה משלהם אך רוצים לבנות מפעלים חייבים למסור אותה למדינה ולאחר מכן לשכור את האדמה שלהם. אך כעת, לאחר שפג תוקפו של חוזה החכירה, בעל הקרקע לא יקבל ספר ורוד במצבו המקורי. אם אינו יכול להמשיך לשכור את הקרקע, המדינה נמצאת גם היא "בדילמה" מכיוון שהחוקים הנוכחיים אינם מסדירים זאת בבירור. אם המטרה משתנה לאדמה למגורים, ערך הקרקע מחושב כ-0 דונג וייטנאמי בעת חישוב המס. חישוב זה דומה לחישוב דמי שימוש בקרקע עבור קרקע ציבורית שעסקים שוכרים. תקנות כאלה מולידות השלכות רבות בנוגע לנכסים, השקעות, משכנתאות, עסקאות וכו'.

עורך הדין טראן מין צ'ונג, מלשכת עורכי הדין של הו צ'י מין סיטי, אמר גם כי חוק הקרקעות הנוכחי משנת 2024 וצו 103/2024 יצרו קשיים, מכשולים וחוסרים שעמם מתמודדים אנשים ועסקים רבים בעת ביצוע הליכים לשינוי ייעודי קרקע ולמיחזור חוזי חכירת קרקע עבור קרקע שאינה חקלאית המוחכרת בתשלומי חכירה שנתיים שמקורם בקרקע שהוקמה באופן עצמאי, ולא בקרקע ציבורית המוחכרת.

עד כה, אדמתה של גב' פואנג לא הוסבה לאדמה למגורים.

צו 103/2024 אינו מבחין בבירור בין קרקע פרטית עם תשלומי שכירות שנתיים לבין קרקע ציבורית המושכרת על ידי המדינה. בשל היעדר הבחנה זו, בעת המרה לקרקע למגורים, שני סוגי הקרקע חייבים לשלם 100% מדמי השימוש בקרקע למגורים בהתאם למחיר הקרקע בזמן ההמרה (שווי הקרקע הוא 0). כתוצאה מכך, משתמשי הקרקע חייבים לשלם דמי שימוש גבוהים בהרבה מאשר חלקות קרקע חקלאיות אחרות מכיוון ששווי הקרקע בפועל שהוציא משתמש הקרקע כדי לקנות את הקרקע אינו מחושב.

בעוד שהחוק כיום אינו כולל מנגנון המאפשר לאנשים לקבל מחדש ספרים ורודים במצבם הנוכחי או כמו בעבר חכירת הקרקע בעת סיום חוזה חכירת קרקע, עם זאת, החוק גם אינו כולל תקנות בנוגע להשבת קרקעות במקרה זה, מה שגורם לבעיות רבות בהנפקת ספרים ורודים כאשר חוזה חכירת הקרקע מסתיים. זה מוביל להופעתן של אדמות קטנות, נטושות, פזורות זו מזו, קשות לניהול ובלתי ניתנות לסחירה.

לכן, עורך הדין טראן מין קואנג הציע לתקן ולהשלים את צו 103/2024 בנוגע לדמי המרת שימוש בקרקע עבור קרקעות מושכרות בתשלומי שכירות שנתיים שמקורם ממשקי בית ויחידים, בירושה או ביצירה עצמית, שאינן קרקעות ציבוריות המושכרות על ידי המדינה. כאשר מומרות לאדמות למגורים, דמי השימוש בקרקע מחושבים כמו עבור קרקעות ייצור לא חקלאיות וקרקעות עסקיות או קרקעות חקלאיות בזמן המרת שימוש בקרקע, ללא החלת 100% ממחיר הקרקע למגורים. בנוסף, במקרים אלה יש את הזכות לסיים את חוזה החכירה לפני תום התקופה אם אין עוד צורך ולהנפיק מחדש ספר ורוד בהתאם למצב הנוכחי או לסוג הקרקע לפני החכירה.

מקור: https://thanhnien.vn/nghich-ly-doanh-nghiep-phai-di-thue-dat-lai-cua-chinh-minh-18525100809182116.htm