הסיכון של עליית מחירי הקרקע "מאיים" על הפיתוח.

[מודעה_1]

תנודות מחירים בשוק האזורי, כאשר פרויקטים גדולים צצים, יצרו מחירי קרקעות מלאכותיות, מה שאילץ חברות ייעוץ לבחור שיטות חישוב כדי להבטיח שהקרקע המושכרת על ידי המחוז למשקיעים תהיה במחיר הנכון. פרויקטים גדולים הממתינים למחירי קרקע אלה במחוז מציגים בעיות מורכבות מנקודות מבט רבות ושונות.

זה קריטי.

פרויקט קומפלקס התיירות Ocean Valley בקומונה טיאן טאן, העיר פאן טיאט, הידוע גם כפרויקט NovaWorld פאן טיאט, של חברת Delta Valley - Binh Thuan Co., Ltd., הוא פרויקט עצום המשתרע על פני 1,000 דונם לאורך 7 ק"מ של קו חוף. עד כה, שלב 1 החל לפעול, ומציע מגוון רחב של שירותים כגון אתר הנופש Movenpick פאן טיאט בעל 5 כוכבים, אתר הנופש Radisson פאן טיאט בעל 4 כוכבים, מגרש גולף PGA בן 36 גומות, פארק השעשועים Circus Land, כיכר ופארק חוף ביקיני, קומפלקס ספורט ורשת מסעדות ובתי קפה. הוא משך אליו כמעט 150,000 מבקרים ללינה, בילוי ובידור בתקופה האחרונה. בהתאם לכך, סדרה של תעשיות תומכות המשרתות תושבים ותיירים, כגון מיני-מלונות, מסעדות, חנויות נוחות, מתחמי אוכל ומשקאות, בתי קפה, מכוני יופי, שירותי כביסה וכו', כבר הופיעו, פועלים כעת, ומתכוננים להופיע בהתאם לתוכניות העסקיות של המשקיעים לאחר קבלת מסירת הנכסים. במיוחד ב-19 במאי, השקתה המחודשת של NovaWorld Phan Thiet, עיר הכלכלה והתיירות הכלכלית, ממשיכה ליצור סביבה עסקית אטרקטיבית, לעודד משקיעים ובמקביל ליצור מקומות עבודה רבים לעובדים. יתר על כן, היא נושאת את הציפייה, כפי שהעריכה ועדת העם המחוזית: "אם הפרויקט כולו יהפוך לפעיל, הוא לא רק ייצור יעד תיירותי סטנדרטי עבור מחוז Binh Thuan, אלא שתשתית התחבורה הנלווית גם תסייע בחיבור ויצירת מערכת תחבורה גדולה עבור המחוז, ותקל על יישום פרויקטים של השקעה."

עם זאת, כדי שההפעלה מחדש תהיה יעילה כצפוי, יש לפתור את המכשולים המשפטיים של הפרויקט בהקדם האפשרי. מוקדם יותר במאי 2023, חברת Nova Real Estate Investment Group הגישה בקשה להנהגת המחוז לתמיכה בפתרון הסוגיות המשפטיות העומדות בפני הפרויקטים של Novaland ב-Binh Thuan, מכיוון שהם היו במצב קריטי. הכנסות ממכירות והלוואות מהפרויקט עוכבו על ידי הבנקים עקב הליכים משפטיים לא הושלמו בפרויקט, שהוסיפו לתשלומי ריבית יומיים של עד 50 מיליארד וונד. באופן ספציפי, החברה ביקשה פתרון דחוף של שתי סוגיות מרכזיות: מתן אפשרות לחברה לבחור לשלם דמי שימוש בקרקע בתשלום אחד למשך 50 שנה כפי שנקבע בחוק, וקביעת מחיר קרקע סביר בדחיפות כדי שהחברה תוכל לשלם דמי שימוש בקרקע ולהשלים הליכים משפטיים של הפרויקט והמכירה.

קביעת מחירי קרקע ספציפיים אינה נושא חדש; היא נחשבת כתזכורת לזירוז השלמת הפרויקט בהתאם ללוח הזמנים שנקבע עד סוף 2025. עם זאת, זוהי גם סוגיה שהרשויות המחוזיות מודאגות ממנה מאוד ותיאמו מאמצים לפתור אותה. אף על פי כן, היו דעות שונות ומכשולים ביישום התקנות, במיוחד עבור פרויקט בקנה מידה גדול ורב-תכליתי כמו NovaWorld Phan Thiet, דבר חסר תקדים במחוז Binh Thuan. לכן, בסוף מרץ 2023, שלחה הוועדה העממית המחוזית מסמך למשרד משאבי הטבע והסביבה בבקשה להנחיות לפתרון קשיים בקביעת מחירי קרקע ספציפיים לחישוב דמי חכירת קרקע עבור פרויקט קומפלקס התיירות Ocean Valley.

מכשולים רבים

המסמך הנ"ל מציין כי פרויקט קומפלקס התיירות אושן ואלי קיבל חכירת קרקע על ידי ועדת העם המחוזית בשטח כולל של 963 דונם בשמונה שלבים. נכון לעכשיו, החברה מכינה את הבקשה לשלב חכירת הקרקע התשיעי, המשתרע על שטח של 4.74 דונם. במהלך תהליך זה, ועדת העם המחוזית הסכימה להחיל באופן זמני את מחיר הקרקע מטבלת מחירי הקרקע כפול מקדם התאמת מחיר הקרקע (מקדם K) כדי לקבוע את מחיר הקרקע לחישוב דמי חכירת קרקע עבור שטח הקרקע המושכר במספר מסמכים משנת 2017 ועד היום. בהתאם לכך, החברה שילמה באופן זמני דמי חכירת קרקע לתקציב המחוז, לאחר ניכוי מקדמות עבור פיצויים, פינוי ויישוב מחדש, מה שמותיר יתרה של 139.33 מיליארד דונג וייטנאמי.

עם זאת, מחיר הקרקע הספציפי עבור הפרויקט שאושר על ידי ועדת העם המחוזית טרם נקבע. נכון לעכשיו, מחלקת ניהול הקרקעות המחוזית התקשרה עם חברת ייעוץ כדי לקבוע את מחיר הקרקע עבור הפרויקט. באמצעות ניתוח והערכה של היקף הפרויקט ואופיו, כמו גם של תנאי השוק באזור ההערכה, חברת הייעוץ הציעה ליישם את שיטת העודפים כפי שנקבע בסעיף 6 לחוזר מס' 36/2014 של משרד משאבי הטבע והסביבה לצורך הערכת שווי. עם זאת, נתקלים בקשיים מסוימים. אחד מהם הוא קביעת זמן ההערכה, שכן סעיף 3, סעיף 108 לחוק הקרקעות משנת 2013 קובע: "זמן חישוב דמי שימוש בקרקע ודמי חכירת קרקע הוא הזמן בו המדינה מחליטה להקצות קרקע, לחכור קרקע, לאפשר שינוי ייעוד קרקע או להכיר בזכויות שימוש בקרקע." בינתיים, הפרויקט קיבל החלטות חכירת קרקע מוועדת העם המחוזית בשמונה זמנים שונים, בין השנים 2014 ל-2021. יתר על כן, תוכנית הבנייה המפורטת של הפרויקט בקנה מידה 1/500 אושרה בזמן ספציפי. הערכת השווי בנקודות זמן שונות הובילה לפערים בין תאריך הערכת השווי לתאריך אישור תוכנית הבנייה המפורטת בקנה מידה 1/500, מה שמקשה על יישום הבסיס המשפטי ומידע הקלט לתהליך. יתר על כן, חלק מהערכות השווי של הפרויקט קודמות לתאריך תחילת חוק המקרקעין משנת 2013. לכן, ישנן דעות שונות בנוגע לבסיס המשפטי למתודולוגיית הערכת השווי, הסמכות ליישמה והערכת השווי הספציפית של הקרקע באותו מועד.

בנוסף להנחיות המוצעות בנוגע לתוכן הנ"ל, ועדת העם המחוזית ביקשה גם ממשרד משאבי הטבע והסביבה לספק הנחיות ספציפיות בנוגע לשיעורי הון להשקעה; נורמות ומחירי יחידה; ושיטות לחישוב עליית מחירי בנייה במקרים בהם תאריך פרסום שיעורי הון להשקעה ואומדני השקעה אינו תואם את תאריך הערכת השווי. יתר על כן, יש צורך בקריטריונים ספציפיים כדי לקבוע את מידת הדמיון בין נכסים דומים; שיטות להוכחת הדמיון בין נכסים דומים לנכסים המוערכים; והבסיס לקביעת קצב העלייה במחירי השכירות והמכירה עבור נכסים בעלי מחזורי עסקים ארוכים... הסיבה לכך היא שהפרויקט הוא בקנה מידה גדול עם פריטי השקעה ועסקיים מורכבים רבים, כולל כמה פריטי עסקיים ייחודיים שעדיין אינם קיימים במחוז בין תואן. לכן, אם יימצא פתרון בקרוב בנוגע למחיר הקרקע הספציפי לחישוב דמי חכירת קרקע, ואם ניתן יהיה להקל על פעילותה של NovaWorld Phan Thiet בצורה יעילה, הדבר לא רק יועיל למיזם המוביל באזור אלא גם יקבע את חיוניותו של יעד תיירותי חדש ומושך, ויסייע לבין תואן לעלות לעמדה מובילה בתיירות נופש באזור. יתר על כן, זה יפתח גישת תמחור קרקעות מתאימה, שתאפשר לאזורי תעשייה גדולים כמו זה שבחאם טאן להתחיל בבנייה...

בנוגע להתקדמות אישור מחירי קרקע ספציפיים, ועדת העם המחוזית דיווחה לוועדה הקבועה של ועדת המפלגה המחוזית לצורך דיון בדוח מס' 218/BC-UBND מיום 26 באוקטובר 2022 ובדוח מס' 186/BC-UBND מיום 16 בספטמבר 2022. בהתאם לכך, חברת המניות המשותפת Saigon Thai Duong Valuation and Investment אוספת כעת מידע נוסף כדי לסיים את תוצאות ההערכה. מספר עסקים במחוז משתפים פעולה ומספקים מידע לתמיכה בקביעת מחיר הקרקע עבור הפרויקט.

[מודעה_2]
מָקוֹר