הבנק הממלכתי של וייטנאם צריך לתקן את החוזר.

[מודעה_1]

איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי (HoREA) פרסם מסמך בנוגע להצהרת בנק המדינה של וייטנאם (SBV) כי הוא אינו מגביל את זכויותיהם של ארגונים ויחידים לרכוש דיור בבנייה בחוזר מס' 22/2023/TT-NHNN (המתקן ומשלים חלק מסעיפים בחוזר מס' 41/2016/TT-NHNN).

אי הבנות רבות עדיין נותרו.

בהתאם לכך, HoREA סבורה שלמרות שחוזר 22 סייע בתחילה להרגיע קונים של נכסים מחוץ לתוכנית, "המכשולים המשפטיים" שלו עדיין נותרו.

ספציפית: נקודה א', סעיף 11, סעיף 2 של חוזר 41/2016/TT-NHNN (תוקן ונוסף על ידי סעיף 1, סעיף 1 של חוזר 22/2023/TT-NHNN) קובעת רק שהיא חלה על דיור מסחרי ש"הושלם למסירה", כלומר, דיור מסחרי שהוא "מוכן", אך אינה כוללת מקרים של לקיחת אשראי לרכישת דיור מסחרי ש"טרם הושלם למסירה", כלומר, דיור מסחרי שהוא "בבנייה".

לפי HoREA, המושג "בתים גמורים ומוכנים למסירה" אינו יכול להתפרש ככולל "בתים בבנייה" שבנקים מסחריים יקבלו כבטוחה להלוואות לרכישת בתים אלה.

יתר על כן, הודעת הבנק המרכזי של וייטנאם מאשרת כי "חוזר 41/2016/TT-NHNN, המסדיר את יחס הלימות ההון של בנקים מסחריים וסניפי הבנק המרכזי של וייטנאם, אינו מסמך המנחה את פעולות מתן האשראי של מוסדות אשראי".

עם זאת, במציאות, חוזר 41 (שתוקן והושלם על ידי סעיף 1, סעיף 1 של חוזר 22/2023/TT-NHNN) מכיל הוראות משפטיות שאינן קשורות ל"תקנות בנוגע ליחסי הלימות הון של בנקים מסחריים וסניפי הבנק הממלכתי של וייטנאם", אלא קשורות ל"פעולות מתן אשראי של מוסדות אשראי".

באופן ספציפי, סעיף 11 של סעיף 2 קובע "הלוואות מובטחות על ידי נדל"ן ליחידים לרכישת בתים העומדים בתנאים", בדומה לתקנות בחוזרים של הבנק הממלכתי של וייטנאם "המנחות את פעולות מתן האשראי של מוסדות אשראי".

" האגודה סבורה שאם חוזר 41 קובע רק את 'יחס הלימות ההון של בנקים מסחריים וסניפי הבנק הממלכתי של וייטנאם', אזי אין צורך בתקנות משפטיות המפרטות את 'התנאים' ל'הלוואות משכנתא מובטחות בנדל"ן ליחידים לרכישת בתים' בסעיף 11, סעיף 2, מכיוון שכבר קיימים חוזרים של הבנק הממלכתי של וייטנאם המנחים את פעולות מתן האשראי של מוסדות אשראי ", נכתב במסמך HoREA.

יתר על כן, על פי HoREA, המסמך האחרון "מידע הקשור לתקנות בנושא יחסי הלימות הון עבור בנקים וסניפי בנקים זרים" שהוציא הבנק הממלכתי של וייטנאם אינו "מסמך נורמטיבי משפטי" כמו חוזרים, ולכן יש לו ערך רק במתן מידע.

בינתיים, בנקים וסניפי בנקים זרים חייבים לבסס את פעולות מתן האשראי שלהם על חוק מוסדות אשראי ועל חוזרי הבנק של מדינת וייטנאם.

משכנתאות המובטחות על ידי נכסים בבנייה נתקלות בקשיים. (תמונה להמחשה: קונג הייאו)

יש לתקן את החוזר ולהוסיף לו תוספות ברורות.

לאור הקשיים הנ"ל, HoREA סבורה כי לפני שחוזר מס' 22/2023/TT-NHNN ייכנס לתוקף ב-1 ביולי 2024, יש לתקן ולהשלים אותו בקרוב כדי לתמוך בשוק הנדל"ן בתהליך ההתאוששות והפיתוח שלו באופן שקוף, בטוח, בריא ובר-קיימא. במקביל, עליו ליצור תנאים למוסדות אשראי לאשר הלוואות ליחידים לרכישת "דיור מסחרי בבנייה" המובטח (משוכן) על ידי הבית עצמו.

מומחים רבים אחרים מסכימים גם כי על הבנק הממלכתי של וייטנאם לתקן את החוזר כדי להבטיח בסיס משפטי ברור ושקוף, במקום רק לפרסם מידע ולהגיב לדעת הקהל.

ד"ר לה דאנג דואנה, לשעבר מנהל המכון המרכזי לחקר ניהול כלכלי , מאמין כי הלוואות והלוואות צריכות לעמוד בחוקי האשראי, ועל הבנק המרכזי של וייטנאם לספק הנחיות ברורות בכתב. לפני פרסום החוזר, יש לפרסם הנחיות אלו כדי שגורמים רלוונטיים יוכלו לספק משוב, ובכך למנוע אי הבנות וויכוחים מיותרים.

פרופסור חבר ד"ר דין טרונג תין הצהיר כי אין צורך לאסור הלוואות לרכישת בתים בבנייה. עם זאת, מכיוון שהבנק הממלכתי של וייטנאם טרם פרסם מסמך מחייב מבחינה משפטית בנושא זה, בנקים מסחריים צריכים לשפר את יכולות ההערכה וההערכה העצמית שלהם כדי לקבל החלטות מושכלות.

מומחים טוענים כי יש צורך בהבהרה בנוגע לחוזר בנושא הלוואות לרכישת בתים בבנייה. (תמונה להמחשה)

מומחה כלכלי נוסף ניתח: " מוסדות אשראי בדרך כלל פועלים לפי צווים וחוזרים שמוציא הבנק הממלכתי של וייטנאם בעלי ערך משפטי ברור. אם חוזר 22 לא יבהיר את המושגים, הדבר יגרום לאי הבנות, בלבול וספקות בקרב עסקים ויחידים, בעוד שמוסדות אשראי יהססו, ואף עלולים להסס להעניק הלוואות."

אם הבנק המרכזי של וייטנאם לא אסר על מתן הלוואות לרכישות עתידיות של בתים, עליו לנקוט פעולה כדי להכשיר זאת כדי להקל על הקשיים עבור כל הצדדים לאחר כניסת החוזר לתוקף ."

נציגים מעסקי נדל"ן רבים הביעו גם הם בלבול בנוגע לתקנות החדשות. מנהיג חברה שבסיסה בהאנוי הצהיר: "אם הבנק הממלכתי של וייטנאם אינו מגדיר בבירור את התקנות הללו, אין לנו בסיס חוקי לבצע עסקאות עם בנקים. בהקשר הנוכחי של גישה מוגבלת לאשראי, תיקון והבהרה של החוזר להגנה על עסקים הם חיוניים."

בהצהרה שפורסמה לאחרונה, אישר הבנק הממלכתי של וייטנאם כי התקנות החדשות אינן מגבילות את זכויותיהם של קוני דיור שנבנה בעתיד ואינן סותרות את התקנות הקיימות.
"התנאי שהבית יושלם בהתאם לחוזה מכירת הבית חל רק על משכנתאות לדיור (אשר כפופות למשקל סיכון נמוך יותר בהשוואה לחייבים אחרים המובטחים בנדל"ן)."
במקרים בהם ארגונים או יחידים צריכים לבנות או לרכוש דיור בבנייה ולמשכן את הדיור בבנייה הזה, הדבר ייכלל תחת הקטגוריה של הלוואות מובטחות על ידי נדל"ן כפי שנקבע בסעיף 10, סעיף 2 לחוזר 41 ומקדם הסיכון המתאים יחול כפי שנקבע בסעיף 10, סעיף 9 לחוזר 41.
באופן ספציפי, ארגונים ויחידים המעוניינים לרכוש בית ולהבטיח (משכנתא) את הבית העתידי הזה יחילו משקל סיכון של 30-120% בהתאם ליחס ההלוואה לשווי (LTV), המחושב כיחס בין יתרת ההלוואה לשווי הבטוחה. במקרים בהם יחס ה-LTV אינו זמין, משקל הסיכון יהיה 150%.

קונג הייאו

[מודעה_2]
מָקוֹר