בנק המדינה צריך לתקן את החוזר.

[מודעה_1]

איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי (HoREA) פרסם זה עתה מסמך על בנק המדינה של וייטנאם (SBV) המאשר כי הוא לא יגביל את זכויותיהם של ארגונים ויחידים לרכוש דיור עתידי בחוזר מס' 22/2023/TT-NHNN (המתקן ומשלים מספר סעיפים בחוזר מס' 41/2016/TT-NHNN).

עדיין ישנן אי הבנות רבות

בהתאם לכך, HoREA סבורה כי למרות שהצעדים הראשוניים סייעו לרוכשי בתים עתידיים להרגיש בטוחים יותר, "הבעיות המשפטיות" של חוזר 22 עדיין נותרו בעינן.

ספציפית: נקודה א', סעיף 11, סעיף 2 של חוזר 41/2016/TT-NHNN (תוקן ונוסף בסעיף 1, סעיף 1 של חוזר 22/2023/TT-NHNN) מספקת תקנות החלות רק על מקרים של דיור מסחרי "הושלם למסירה", כלומר דיור מסחרי "זמין", אך אינה כוללת מקרים של הלוואות אשראי לרכישת דיור מסחרי "שלא הושלם למסירה", כלומר דיור מסחרי "עתידי".

לפי HoREA, המושג "בית גמור למסירה" אינו יכול להתפרש ככולל "דיור עתידי" שיתקבל על ידי בנקים מסחריים כבטוחה להלוואות לרכישת אותו בית.

יתר על כן, הודעת הבנק הממלכתי אישרה כי "חוזר 41/2016/TT-NHNN המסדיר את יחס בטיחות ההון של בנקים מסחריים וסניפי בנקים זרים אינו מסמך המנחה את פעולות מתן האשראי של מוסדות אשראי".

אך למעשה, חוזר 41 (שתוקן והושלם בסעיף 1, סעיף 1 של חוזר 22/2023/TT-NHNN) מכיל תקנות משפטיות שאינן קשורות ל"תקנות על יחס בטיחות הון של בנקים מסחריים וסניפי בנקים זרים", אלא קשורות ל"פעולות מתן אשראי של מוסדות אשראי".

באופן ספציפי, סעיף 11, סעיף 2 קובע "הלוואות מובטחות על ידי נדל"ן ליחידים לרכישת בתים העומדים בתנאים", בדומה להוראות בחוזרים של בנק המדינה "המכוונים לפעילות מתן אשראי של מוסדות אשראי".

" האגודה קובעת שאם חוזר 41 מסדיר רק את "יחס בטיחות ההון של בנקים מסחריים וסניפי בנקים זרים", אין צורך בתקנות משפטיות המסדירות את "התנאים" של "הלוואות משכנתא לדיור הן הלוואות מובטחות בנדל"ן ליחידים לרכישת בתים" בסעיף 11, סעיף 2, מכיוון שקיימים חוזרים של בנק המדינה המנחים את פעולות מתן האשראי של מוסדות אשראי ", מסמך HoREA העלה את הסוגיה.

בנוסף, לפי HoREA, המסמך "מידע הקשור לתקנות בנושא יחס בטיחות הון לבנקים וסניפי בנקים זרים" שפרסם לאחרונה בנק המדינה אינו "מסמך משפטי" כמו חוזרים, ולכן הוא בעל ערך רק למתן מידע.

בינתיים, בנקים וסניפי בנקים זרים חייבים להסתמך על חוק מוסדות אשראי ועל חוזרי בנק המדינה כדי לבצע פעולות מתן אשראי.

משכנתאות המובטחות על ידי נדל"ן עתידי מתמודדות עם קשיים. (איור: קונג הייאו)

יש לתקן ולהשלים את החוזרים באופן ברור.

בתגובה לקשיים הנ"ל, HoREA סבורה כי לפני שחוזר מס' 22/2023/TT-NHNN ייכנס לתוקף החל מ-1 ביולי 2024, יש לתקן ולהשלים אותו בקרוב כדי לתמוך בשוק הנדל"ן בתהליך ההתאוששות ופיתוח שקוף, בטוח, בריא ובר קיימא. במקביל, הוא ייצור תנאים למוסדות אשראי לאשר הלוואות אשראי ליחידים לרכישת "דיור מסחרי לעתיד" המובטח (משועבד) על ידי אותו בית.

מומחים רבים אחרים מסכימים גם כי בנק המדינה צריך לתקן את החוזר כדי שיהיה ברור ושקוף מבחינה משפטית במקום רק לפרסם מידע ולהגיב לדעת הקהל.

ד"ר לה דאנג דואן, לשעבר המנהל של המכון המרכזי לניהול כלכלי , אמר כי הלוואות והלוואות חייבות לעמוד בחוק האשראי וכי לבנק המדינה צריכות להיות הוראות ברורות בכתב. לפני פרסום החוזר, יש לספק הוראות כאלה כדי שגורמים רלוונטיים יוכלו להשתתף במתן חוות דעתם כדי למנוע אי הבנות וויכוחים מיותרים.

פרופסור חבר ד"ר דין טרונג תין הצהיר כי יש צורך לא לאסור הלוואות לרכישות דיור עתידיות. עם זאת, בנק המדינה טרם פרסם מסמך משפטי בנושא זה, המחייב את הבנקים המסחריים לשפר את יכולת ההערכה שלהם ואת הערכתם העצמית כדי לקבל החלטות.

מומחים ממליצים להבהיר את החוזר בנוגע ללוואת כסף לרכישת בתים עתידיים. (תמונה להמחשה)

מומחה כלכלי נוסף ניתח: " מוסדות אשראי פועלים לעיתים קרובות לפי צווים וחוזרים שמוציא בנק המדינה בעלי ערך משפטי ברור. אם חוזר 22 לא יבהיר את המושגים, הדבר יגרום לעסקים ולאנשים לא להבין, להיבהל ולפקפק, ומוסדות אשראי יתבלבלו, ואף יהססו להעניק הלוואות."

אם בנק המדינה לא אסר על מתן הלוואות לדיור בעתיד, עליו לנקוט פעולה כדי להכשיר זאת כדי להסיר קשיים עבור כל הצדדים לאחר כניסת החוזר לתוקף .

נציגים של עסקי נדל"ן רבים הביעו גם הם בלבול לגבי התקנות החדשות. מנהיג עסקי בהאנוי אמר: "אם בנק המדינה לא יסדיר באופן ברור, לא יהיה לנו בסיס חוקי לבצע עסקאות עם בנקים. בהקשר הנוכחי של קושי בגישה להון אשראי, תיקון והבהרה של החוזר להגנה על עסקים הם הכרחיים ביותר."

במסמך שפורסם לאחרונה, אישר בנק המדינה כי התקנה החדשה אינה מגבילה את זכויותיהם של רוכשי בתים עתידיים ואינה סותרת את התקנות הנוכחיות.
"תנאי הבית המושלם במסגרת חוזה רכישת הבית חלים רק על משכנתאות לדיור (אשר כפופות למשקל סיכון נמוך יותר מאשר הלוואות אחרות המובטחות בנדל"ן).
במקרה שארגון או אדם זקוקים לבנות או לקנות דיור עתידי ומשכנת את הדיור העתידי, מדובר בהלוואה המובטחת על ידי נדל"ן כפי שנקבע בסעיף 10, סעיף 2 לחוזר 41 ויחול מקדם הסיכון המתאים כפי שנקבע בסעיף 10, סעיף 9 לחוזר 41.
באופן ספציפי, ארגונים ויחידים שצריכים לקנות בית ולהבטיח (משכנתא) את הבית העתידי הזה יחילו מקדם סיכון של 30-120% בהתאם ליחס הערבות (LTV) המחושב על ידי היחס בין יתרת ההלוואה לשווי הבטוחה. במקרה שאין מידע על יחס ה-LTV, מקדם הסיכון הוא 150%.

קונג הייאו

[מודעה_2]
מָקוֹר