בקרוב יוקם מנגנון מיוחד ל"שבירת הקרח" בנושא דיור ציבורי.

בהקשר של עלייה חדה בביקוש לדיור ציבורי אך התקדמות היישום עדיין מוגבלת, הממשלה שוקלת לפרסם החלטה במסגרת מנגנון מיוחד לטיפול מיידי בבעיות ה"קפואות" של השנים האחרונות.

זה צפוי להיות ה"מפתח" להסרת צווארי בקבוק בהליכי תכנון, קרקע והשקעה - חסמים עיקריים המונעים משוק זה להמריא, למרות הפוטנציאל העצום שלו.

אתר בנייה של פרויקט דיור ציבורי בקומונת דונג אן. צילום: נגוין קוואנג

קשיים רבים מתעוררים

המדינה מיישמת 692 פרויקטים של דיור חברתי בהיקף כולל של יותר מ-633,000 יחידות. עד כה, מספר פרויקטי ההשקעה שהושלמו, החלו ואושרו הגיע ל-59.6% מהיעד שנקבע בפרויקט פיתוח הדיור החברתי של הממשלה עד 2030.

יישובים רבים כמו האי פונג, הואה, טויאן קוואנג, קוואנג נין, נגה אן... צפויים להשלים או לעלות על היעדים שהוקצו בשנת 2025. עם זאת, בחלק מהיישובים עדיין לא החלו פרויקטים או הושקעו בבנייה, כולל: קאו באנג , סון לה, דין ביין, לאי צ'או, הא טין.

אחת הסיבות נובעת מקונפליקט בין תקנות משפטיות רבות, מה שגורם לעיכוב בפרויקטים. בפרט, חוק התכנון העירוני, חוק המקרקעין, חוק הדיור 2023, חוק ההשקעות... לכולם יש הוראות לא עקביות. פרויקטים רבים, למרות שיש להם מדיניות, אינם יכולים להתחיל עקב אותם "צווארי בקבוק" כגון: אי התאמתם לתכנון; אי עדכון בתוכנית פיתוח הדיור; הליכי התאמת תכנון אורכים שנים רבות; רישוי השקעות אורך זמן רב; לשיטת חישוב דמי השימוש בקרקע עבור החלק המסחרי יש פרשנויות רבות ושונות... ובכך נוצרים הליכים נוספים, זמן הערכה ועלויות עבור עסקים המשתתפים בבניית דיור ציבורי.

לדברי סגן שר המשפטים נגוין טאן טו, למרות שקיימת החלטה מס' 201/2025/QH15 של האסיפה הלאומית המקדמת מספר מנגנונים ומדיניות ספציפיים לפיתוח דיור ציבורי, בפועל עדיין מתעוררים קשיים רבים. סוגיות רבות חורגות מסמכות הממשלה לפתור. לכן, יש צורך בהחלטה ספציפית לטיפול ב"צווארי בקבוק" משפטיים.

מהן ההטבות המיוחדות?

נקודה חדשה וחשובה בטיוטת החלטת הממשלה על הקמת מנגנון מיוחד לטיפול בקשיים ובמכשולים הנגרמים מתקנות ופקודות חוקיות בפיתוח דיור ציבורי היא לאפשר אישור של מדיניות השקעה במגרשים שאין להם תכנון או אינם מתאימים לתכנון, או שלא עודכנו בתוכנית פיתוח הדיור הציבורי המקומית.

על פי משרד הבינוי, הסוכנות האחראית על ניסוח הטיוטה, במקרה זה, ועדת העם המחוזית ממנה את משרד הבינוי לנהל ולתאם עם משרד האוצר, משרד החקלאות והסביבה, משרד התכנון והאדריכלות (אם קיים), ועדת העם של הקומונה בה ממוקם הפרויקט, כדי לבחון ולהעריך את התאמת צרכי הדיור הציבורי באזור, את היכולת לעמוד בתשתיות טכניות ותשתיות חברתיות. על בסיס זה, להגיש לוועדת העם המחוזית לקבלת החלטה על קריטריונים לתכנון שימושי קרקע, דרישות למרחב, אדריכלות ונוף הקרקע, כבסיס לאישור מדיניות ההשקעה ולהקצאת המשקיע.

לאחר אישור הפרויקט, המיזם מגיש להערכה את התכנון המפורט 1/500 או את תוכנית האב, ולאחר מכן מיישם את הפרויקט. הוועדה העממית המחוזית אחראית לעדכון תוכן זה בתוכנית התכנון העירוני והכפרי ופיתוח הדיור תוך 12 חודשים.

יו"ר איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי, לה הואנג צ'או, אמר: "תכנון מפורט של 1/500 עבור פרויקטים של דיור ציבורי הוא חובה, מה שאומר שהפרויקט פטור מהיתרי בנייה, ובכך מקצר משמעותית את זמן הכנת ההשקעה. מתן אפשרות ליישום לפני עדכון התכנון הכללי אינו אומר התעלמות מהתכנון, אלא זירוז התהליך, הימנעות מעומס של "המתנה אחד לשני". יש צורך להוסיף דרישה לעדכון דחוף של תוכנית האב כדי להבטיח עקביות, תוך הימנעות מניצול מדיניות באזורים עם תכנון חלקי."

כמו כן, לדברי מר לה הואנג צ'או, בנוגע לחישוב דמי שימוש בקרקע עבור 20% משטח מסחרי בפרויקטים של דיור ציבורי, טיוטת ההצעה להחיל את טבלת מחירי הקרקע כפול מקדם ההתאמה אינה מתאימה. יש להבהיר כי המקדם כאן הוא מקדם נפרד, ולא מקדם K1 הרגיל; מכיוון שאם מקדם K1 יוחל, דמי השימוש בקרקע שחברות חייבות לשלם יהיו גבוהים בהרבה מבעבר.

על פי משרד המשפטים, הסוכנות שבוחנת את הטיוטה, מומחים סבורים כי קיצור תהליך ההערכה ופישוט ההליכים הם תנאי הכרחי ליישובים להיות נועזים יותר בהקצאת כספי קרקע, לעסקים להשקיע בביטחון, ולאנשים בעלי הכנסה נמוכה גישה מהירה לדיור במחירים הולמים.

בתגובה לטיוטה, הציע משרד החקלאות והסביבה להבהיר את הדרישה לעדכון תוכניות יעוד קרקע ולשילובן בתוכניות ברמה גבוהה יותר כגון תוכניות מחוזיות, תוכניות עירוניות וכפריות כלליות ותוכניות קשורות, תוך הבטחת עקביות וסנכרון. זאת משום שהטיוטה מזכירה רק עדכון של "תכנון עירוני וכפרי" אך אינה מזכירה באופן מלא סוגי תכנון אחרים.

סגן שר המשפטים נגוין טאן טו אמר כי הסוכנות ביקשה ממשרד הבינוי להבהיר את הסוגיות שהעלו מומחים ומשרדים, ולגבש טבלת השוואה שקופה של הליכים מנהליים, שתציין בבירור אילו תכנים קוצרו או צומצמו בהשוואה לתקנות הנוכחיות. הרוח הכללית היא שההחלטה עוסקת רק בבעיות משפטיות שמעבר לסמכות הממשלה והתקנות חייבות להיות ברורות כדי למנוע ניצול.

מקור: https://hanoimoi.vn/sap-co-co-che-dac-biet-pha-bang-nha-o-xa-hoi-724553.html