שוק הנדל"ן: דיור יציב, אתרי נופש ממתינים לפריצת דרך משפטית

VTV.vn - שוק הדיור מתקרר בהדרגה וחוזר לאיזון, בעוד שנדל"ן הנופש ממתין לפריצת דרך משפטית ותשתיתית.

דיור: מ"בועה" למצב מאוזן יותר

שוק הנדל"ן למגורים בשנת 2025 נכנס למחזור חדש. על פי איגוד סוכני הנדל"ן של וייטנאם (VARS), היקף הנדל"ן בהשוואה לסך הנכסים הכלכליים הוא רק כ-21%, נמוך בהרבה מזה של המדינות המפותחות, דבר המצביע על כך שלשוק עדיין יש הרבה מקום להתפתחות. עם זאת, השוק מראה סימנים של חוסר איזון בין היצע לביקוש ועליית מחירים מהירה, מה שמהווה סיכון פוטנציאלי ל"בועות" מקומיות.

בשנים האחרונות, שוק הדיור רשם התאוששות חיובית. היצע ונזילות חדשים נוטים להשתפר ככל שמערכת המשפט הופכת שקופה יותר, במיוחד בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי. עסקאות ראשוניות בשתי ערים אלו מראות גם הן אותות חיוביים בהשוואה לתקופות קודמות.

מומחים אומרים ששוק הדיור עובר בהדרגה מתקופה של צמיחה חזקה המבוססת על "הלם היצע-ביקוש" למצב מאוזן יותר. לדברי מומחה הכלכלה והשוק טראן מאן הונג, השוק נאלץ "להסתגל" לדרישות חדשות כמו שקיפות רבה יותר, מימון קונים בר-קיימא יותר ודיור המתאים לקבוצות בעלות הכנסה בינונית. מנקודת מבט עסקית, מר הא דה אנה, מתווך נדל"ן עצמאי בהאנוי, אמר שאם רוב ההיצע עדיין יגיע מהמגזר היוקרתי, הקונים האמיתיים ימשיכו "להישכח".

משקיעים וקונים עוברים מ"גלישה" להשקעה לטווח ארוך או שימוש אמיתי.

בנוסף, VARS הדגישה גם כי לחץ המחירים בערים הגדולות גובר במהירות, הרבה מעבר ליכולתם של קונים רבים, במיוחד קבוצת ההכנסה הבינונית. משקיעים וקונים עוברים מ"גלישה" להשקעה לטווח ארוך או שימוש אמיתי, בהתאם למצב שוק מאוזן יותר.

ראוי לציין, כי בהערכת שוק הנדל"ן בתקופה האחרונה, מומחים כלכליים הסכימו כי השוק עוקב אחר מספר מגמות בולטות. ראשית, היצע חדש מתמקד בפרויקטים יוקרתיים ויקרים, בעוד שפלח הדיור בר השגה לוקה בחסר משמעותית. שנית, מחירי הבתים בערים הגדולות ממשיכים לעלות בחדות, ועולים בהרבה על ההכנסות בפועל. לבסוף, משקיעים וקונים עוברים מ"גלישה" להשקעה לטווח ארוך או שימוש בפועל - בהתאם למצב שוק מאוזן יותר.

אתרי נופש מראים סימני התאוששות, אך אינם יכולים "לפרוץ" ללא גורמים מרכזיים

בעוד שתחום הדיור מראה תנועה חיובית, תחום נדל"ן הנופש עדיין נמצא בשלב ה"גילוי" למרות ההתאוששות המהירה של התיירות . תיירות וייטנאם רשמה צמיחה חזקה במספר המבקרים הבינלאומיים והמקומיים בשנת 2025, כאשר שיעורי תפוסת המלונות הגיעו בממוצע ל-59% בערים תיירותיות מרכזיות.

על פי דו"ח של חברת הייעוץ DKRA, תחום נדל"ן הנופש בווייטנאם עדיין מתאושש באיטיות בתחילת 2025. ההיצע הראשוני עולה, אך הנזילות נמוכה. תחום וילות הנופש כולל 60 פרויקטים, כ-2,166 יחידות, אך בחודשיים הראשונים של 2025 נמכרו רק 56 יחידות. למרות שההיצע הראשוני עולה, הנזילות עדיין נמוכה, והעסקאות הן בעיקר ביחידות במחיר של מתחת ל-10 מיליארד וונד. DKRA הזהירה גם כי חסמים משפטיים, יעילות ניצול נמוכה ואמון משקיעים שלא התאושש הם בין הסיבות לכך ששוק הנופש לא הצליח "לפרוץ".

נדל"ן אתרי נופש לא יכול להמשיך להסתמך על המודל הישן.

הדו"ח של DKRA מראה בבירור שלמרות "מגמת התחממות", תחום הנופש עדיין מאט, העסקאות לא התאוששו משמעותית והמשקיעים עדיין זהירים. המלאי גדול ומחירי המכירה אינם משקפים את כוח הקנייה בפועל.

נקודת אור, על פי מומחים כלכליים, היא שחוק הקרקעות משנת 2024 והמדיניות הנלווית אליו נחשבים בסיס חשוב לפיתוח דירות נופש, וילות נופש ובתים שניים. התאמות אלו מסייעות להבהיר את הבעלות, הניצול והתפעול, אם כי עדיין ישנן כמה בעיות שיש לפתור כדי שהשוק יפעל ביעילות.

עם זאת, צווארי הבקבוק העיקריים נותרו בעינם. ראשית, שיעור המבקרים הבינלאומיים אינו מגוון מספיק, מה שמקשה על מוצרי נופש להסתגל לתנודות בינלאומיות. שנית, התשתיות והחוקיות במקומות רבים אינן מסונכרנות, פרויקטים מתחילים באיטיות, היצע חדש נמוך ואמון המשקיעים חלש. שלישית, היצע חדש נעדר במקומות רבים בעוד שהמלאי הישן עדיין גדול, מה שיוצר מעגל קסמים שמקשה על פריצתו.

מר מייקל פירו, מנכ"ל משותף של Indochina Capital, העריך כי התאוששות התיירות היא בסיס טוב, אך נדל"ן הנופש אינו יכול להמשיך להסתמך על המודל הישן. המוצר צריך לעבור ל"חוויה" ודורש ייחודיות ותפעול מקצועי יותר. בהתייחס לסיפור זה, הדגיש מר טראן מאן הונג גם: "מודל הנופש הקהילתי, אתר נופש אקולוגי המקושר לתרבות הילידית, יהיה כיוון מתאים יותר במקום לרוץ לבניית אתרי נופש סופר יוקרתיים."

לפיכך, למרות שלאתרי הנופש יש "הזדמנות פז" מהתאוששות התיירות, אם הם יסתמכו רק על גורם זה מבלי לשכלל את המסגרת המשפטית, המוצרים וחוויית הלקוח, יהיה קשה להשיג "קפיצה" חזקה.

אז איזו אסטרטגיה נדרשת כדי להחזיר את השוק לאיזון ולקדם רגיעה?

שוק הנדל"ן בשנת 2025 עובר למצב שבו איזון, איכות ומחיר סביר הופכים לקריטריונים העיקריים. לדברי מומחים כלכליים, כדי ששני הסגמנטים יתפתחו באופן בר-קיימא, יש צורך לטפל באופן סינכרוני בגורמי הליבה.

עבור דיור, האסטרטגיה צריכה להתמקד בהגדלת ההיצע של שוק הדיור הבינוני והבינוני, תוך גיוון המיקומים לאזורים פרבריים מחוברים היטב, כדי שיתאימו לרמת הרווחיות בפועל של האנשים. במקביל, שליטה במחירים ובספקולציות, ושיפור שקיפות המידע נחוצים כדי למנוע את התופעה של עליות מחירים מהירות ובלתי מבוקרות. לבסוף, קידום פיתוח תשתיות ותשתיות חיבוריות יסייע לדיור פרברי להיות בעל ערך אמיתי ולהפוך לאטרקטיבי יותר.

שוק הנדל"ן בשנת 2025 נכנס לתקופת מעבר.

עבור אתרי נופש, המשימה החשובה היא להשלים את המסגרת המשפטית, במיוחד בכל הנוגע לבעלות, העברה ומשיכת מגוון תיירים. בשלב הבא, על המשקיעים לבנות מחדש את המוצר, תוך התמקדות בחוויות, בזהות מקומית, בשירותים נלווים, במקום רק לבנות "אתרי נופש" ולמכור. לאחר מכן, יש לחזק את הקשר בין תיירות, תחבורה ונדל"ן - תשתיות שדות תעופה, כבישים, שירותי מלונות איכותיים הם המפתח. לבסוף, חיזוק אמון המשקיעים באמצעות הודעה ברורה על התקדמות הפרויקט, שקיפות פיננסית ותפעול בפועל הוא חובה.

ניתן לראות כי שוק הנדל"ן בשנת 2025 נכנס לתקופת מעבר, משלב "הלם ההיצע - עליית מחירים לוהטת" למצב בו איזון, איכות ומחיר סביר הופכים לקריטריונים העיקריים. מגזר הדיור מראה סימנים של יציבות רבה יותר, בעוד שגזר הנופש, למרות שיש לו פוטנציאל גדול, עדיין צריך לעבור דרך ארוכה כדי "להתעלות". אם שני מגזרים אלה רוצים להתפתח באופן בר-קיימא ולתרום באופן חיובי לכלכלה החברתית-כלכלית, לא רק שיש צורך לנקות מקורות הון, מקורות אספקה ​​או התאוששות התיירות, אלא גם לפתור באופן סינכרוני גורמים כמו חוקיות, תשתיות, מוצרים, מבנה שוק ואמון קונים. באותו זמן, השוק לא רק "יתעורר לתחייה", אלא גם יחיה עם איכות וקיימות טובים יותר.

מקור: https://vtv.vn/thi-truong-bat-dong-san-nha-o-on-dinh-nghi-duong-cho-cu-bat-phap-ly-10025112117552534.htm