אחרי דירות, איזה סוג של נדל"ן יניע השקעות בתקופה הקרובה?

בנייני דירות עדיין מובילים את השוק.

לצד הצמיחה היציבה של הכלכלה , שוק הנדל"ן ברבעון השני של 2024 המשיך לרשום סימנים חיוביים עם עלייה חדה בהיצע החדש ובנפח העסקאות, פי 3 ופי 2.4 בהתאמה בהשוואה לרבעון הקודם.

באופן ספציפי, נתוני מחקר של איגוד מתווכי הנדל"ן של וייטנאם (VARS) מראים כי ברבעון האחרון, היצע הדיור העיקרי הגיע לכ-27,335 יחידות, כאשר כ-19,747 יחידות חדשות הוצעו למכירה. בסך הכל, השוק רשם 14,400 עסקאות מוצלחות. העלייה החזקה בעסקאות נבעה משיפור באיכות ההיצע ובביקוש, בעיקר בפרויקטים של דירות. הביקוש בשוק, כולל ביקוש להשקעה, גדל בכ-30% בהשוואה לרבעון הקודם, וגם הביקוש הריאלי השתפר ככל שהאמון בשוק התאושש בהדרגה.

VARS ציין גם כי נכון להיום, יחידות דיור נותרו הפלח הדומיננטי המניע את נזילות השוק. יותר מ-70% מההיצע ו-75% מהעסקאות בשוק הנדל"ן הראשוני ברבעון השני של 2024 תרמו על ידי פלח הדירות. פרויקטים של דירות שהושקו לאחרונה, במיוחד אלו שמחירים מעל 50 מיליון וונד/מ"ר, שהתרכזו בהאנוי , רשמו שיעורי ספיגה טובים מאוד, שהגיעו עד 90% זמן קצר לאחר השקתם הרשמית, למרות עלייה מתמשכת במחירי השוק הראשוני.

מחירי הדירות ממשיכים לשמור על מגמת עלייה, כאשר קצב הצמיחה הגבוה ביותר הוא בהאנוי. מאמצע עד סוף 2023, צמיחת המחירים בשוק הדירות בהאנוי החלה לעלות ועקפה את זו של שוק הו צ'י מין סיטי. נכון לרבעון השני של 2024, מחיר הדירות הממוצע בהאנוי כמעט הגיע ל-60 מיליון וונד רנד למ"ר. בהשוואה לשנת 2019, מחירי הדירות בהאנוי רשמו עלייה של למעלה מ-58%, יותר מפי שניים מקצב העלייה (27%) בשוק הו צ'י מין סיטי.

יתר על כן, מחירי הדירות בדאנאנג החלו לעלות שוב, כאשר קצב העלייה ברבעון השני של 2024 עבר את זה של הו צ'י מין סיטי. עם זאת, מחיר המכירה הממוצע של דירות כאן עדיין נמוך יותר מאשר בשני האזורים העירוניים המיוחדים.

VARS מאמינה כי מחירי הדירות בשוק הראשוני יישארו קשים להורדה, במיוחד לאור ההיצע העצום של דירות יוקרה. זאת בשילוב עם עלויות בנייה עולות ואיכות גבוהה יותר ויותר של מרחבי מגורים ומתקנים. קרקעות לפיתוח דיור מסחרי במרכז העיר ובסביבתה ימשיכו להיות מפותחות על ידי משקיעים במגזר הדירות, וזאת כדי לספק הן את ההשקעה והן את צורכי הדיור בפועל של אנשים עשירים. בינתיים, אנשים בעלי הכנסה בינונית ונמוכה ימשיכו להסתמך על דיור ציבורי כדי להחזיק בבעלות על בתים. עם זאת, מגזר זה יהיה מוגבל ברדיוס של 30 ק"מ ממרכז העיר.

עם זאת, על פי יחידה זו, בהקשר של שוק נדל"ן שלא התאושש במלואו וההיצע נותר דל, תחום הדירות ימשיך להיות אופציה אטרקטיבית ובעלת סיכון נמוך עבור משקיעים. התנודות של הפתרונות הקודמים משמשות שיעור חשוב למשקיעים חדשים, כמו גם למשקיעים ותיקים, מה שמוביל אותם לקבוע דרישות מחמירות יותר בעת רכישת נכסים להשקעה, במיוחד בעת שימוש במינוף פיננסי.

סביר להניח שזרימת הכסף תשנה כיוון.

על פי VARS, לאחר בחינה מדוקדקת של גורמים מיקרו-כלכליים, זרימות הון יעברו בהדרגה לסוגים אחרים של השקעות בעלות יתרונות כגון מיקום, פוטנציאל פיתוח ומעמד משפטי איתן.

מיקום הוא הגורם החשוב ביותר בהשקעות נדל"ן, והוא קובע את הערך והפוטנציאל לעליית מחיר הנכס. זה כולל נכסים הממוקמים באזורים מרכזיים, ביישובים עם צמיחה כלכלית חזקה, המקושרים קשר הדוק למגזרי תעשייה, מסחר ושירותים; עם מערכות תחבורה נוחות, וקרוב לשירותים כגון בתי ספר, בתי חולים, מרכזי קניות ואזורי בילוי.

יתר על כן, לנכסים באזורים עם פיתוח ותכנון יעילים, מדיניות השקעה אטרקטיבית ותשתיות תחבורה משולבות יהיה פוטנציאל ברור לעליית מחירים. עם זאת, יש צורך לחקור לעומק את תוכניות הפיתוח העתידיות של אזור זה.

לבסוף, אישור שימוש בקרקע או מסמכי בעלות משפטיים אחרים על הקרקע הם גם גורם חשוב. לחלופין, הנכס צריך להיות מפותח על ידי משקיעים בעלי מוניטין, להיות בעל תשתית ומערכת שירותים מקיפה ומודרנית, או להציע שירותים יוקרתיים ומיקוד בקהילת מגורים יוקרתית.

זרימת ההשקעות בנדל"ן צפויה לשנות כיוון.

VARS מאמינה כי שוק הנדל"ן בוודאי יזדקק לזמן כדי לקלוט באופן מלא את תוכן החוקים החדשים. בנוסף לכך, פרויקטים של נדל"ן זקוקים לזמן כדי לפתור מכשולים שנגרמו עקב כניסת החוק לתוקף 5 חודשים מוקדם יותר מההחלטה הקודמת, ולהשלים הליכים, להתחיל מחדש ולחדש את היישום לפני הכנסת היצע חדש לשוק. לכן, בנוסף לפלח הדירות, בטווח הקצר, ההון יעבור בהדרגה למוצרים "מוכנים" לעסקה ובעלי תכונות יוצאות דופן.

ראשית, ישנם נכסים נמוכים מיזמים בעלי מוניטין, מוכנים למסירה או שכבר נמסרו, ובעלי נוכחות חזקה בשוק המשני. שנית, איננו יכולים להתעלם ממגרשי קרקע - "מלך ערוצי ההשקעה" בעלי תשואות אטרקטיביות. מגרשי קרקע מחולקים באזורים מתפתחים הקשורים לתעשייה, מסחר ושירותים, עם תשתית מלאה ומחירים נמוכים יחסית, ימשיכו להיות מבוקשים על ידי משקיעים.

האפשרות האטרקטיבית ביותר היא קרקע למכירה פומבית באזורים עירוניים ומגורים, שכן מדובר בהשקעה נקייה, נקייה מסכסוכים ותביעות משפטיות, שאינה כפופה לפלישה, ואינה מושכרת כרגע. חשוב לציין, שהיא מגיעה עם בעלות על הקרקע ותשתיות קיימות. משקיעים יכולים בקלות לבנות בתים על מגרשים אלה להשכרה, ולייצר זרם הכנסה חודשי קבוע.

למעשה, לאחרונה, רשויות מקומיות ארגנו יותר מכירות פומביות של קרקעות באזורים עירוניים ומגורים חדשים בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. פעילויות מכירות פומביות של קרקעות היו תוססות בכמה היבטים, עם עלייה במספר הבקשות וההצעות המוצלחות שנעו בין 20% ל-10 פעמים ממחיר ההתחלה.

בעתיד, אין ספק שכסף ימשיך לזרום למכירות פומביות של קרקעות ככל שייארגנו עוד מושבי מכירות פומביות כדי לייצר הכנסות תקציביות.

"ההשקעה הנכונה לא רק עוזרת למשקיעים לשמר נכסים, לייצר רווחים וליצור ערך מוסף לחברה, אלא גם עוזרת לשוק הנדל"ן להתפתח בצורה בריאה ויעילה יותר בטווח הארוך, במקום רק מוצרי קרקע בטווחי מחירים שונים", קבע VARS.

מקור: https://www.congluan.vn/sau-can-ho-chung-cu-loai-hinh-bat-dong-san-nao-se-dan-dat-dong-tien-trong-giai-doan-toi-post304256.html