אחרי דירות, איזה סוג של נדל"ן יוביל את תזרים המזומנים בתקופה הקרובה?

הדירות עדיין מובילות את השוק

לצד יציבות הצמיחה הכלכלית , שוק הנדל"ן ברבעון השני של 2024 המשיך לרשום אותות חיוביים עם עלייה חדה בהיצע החדש ובנפח העסקאות, פי 3 ופי 2.4 בהתאמה בהשוואה לרבעון הקודם.

באופן ספציפי, נתוני מחקר של איגוד סוכני הנדל"ן של וייטנאם (VARS) מראים כי ברבעון האחרון, היצע הדיור העיקרי הגיע לכ-27,335 מוצרים, כאשר הוצעו כ-19,747 מוצרים חדשים. בכלל השוק נרשמו 14,400 עסקאות מוצלחות. נפח העסקאות גדל בחדות עקב שיפור באיכות ההיצע וביקוש, תוך התמקדות בעיקר בפרויקטים של דירות. הביקוש בשוק, כולל ביקוש להשקעה, גדל בכ-30% בהשוואה לרבעון הקודם, והביקוש הריאלי השתפר ככל שהאמון בשוק התאושש בהדרגה.

VARS ציינה גם כי עד כה, דירות הן עדיין פלח הנזילות העיקרי המוביל בשוק. מתוכם, יותר מ-70% מההיצע ו-75% מנפח העסקאות בשוק הנדל"ן הראשוני ברבעון השני של 2024 תרמו על ידי פלח הדירות. פרויקטים של דירות שנפתחו לאחרונה, כאשר הפלח הוא פרויקטים במחירים מעל 50 מיליון וונד/מ"ר, המרוכזים בהאנוי , רשמו כולם שיעורי ספיגה טובים מאוד, עד 90% לאחר זמן קצר של פתיחה רשמית למכירה, אם כי מחירי הנכסים הראשוניים המשיכו לעלות.

מדד מחירי הדירות ממשיך לשמור על מגמת עלייה עם קצב הצמיחה הגבוה ביותר בהאנוי. מאז אמצע-סוף 2023, קצב הצמיחה במחירי המכירה של שוק הדירות בהאנוי החל לעלות ועבר את עליית המחירים של שוק הו צ'י מין סיטי. נכון לרבעון השני של 2024, מחיר המכירה הממוצע של דירות ראשוניות בהאנוי קרוב ל-60 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר. בהשוואה לשנת 2019, מחיר המכירה של דירות ראשוניות בהאנוי רשם עלייה של למעלה מ-58%, יותר מפי שניים מקצב העלייה (27%) בשוק הו צ'י מין סיטי.

בנוסף, מדד מחירי הדירות בדה נאנג החל גם הוא לעלות שוב, כאשר קצב עליית המחירים ברבעון השני של 2024 עבר את זה של הו צ'י מין סיטי. עם זאת, מחיר הדירה הממוצע כאן עדיין נמוך יותר משתי הערים המיוחדות.

VARS מאמינה כי עדיין יהיה קשה להוריד את מחירי הדירות הראשוניות, במיוחד כאשר היצע הדירות היוקרתיות גדול מדי. במקביל לכך, עלויות הבנייה עולות ועם השקעה איכותית יותר ויותר בשטחים ובשירותים. קרנות קרקע לפיתוח דיור מסחרי במרכז ובפרברים ימשיכו להיות מפותחות על ידי משקיעים במגזר הדירות, וישרתו את צרכי ההשקעה ואת צרכי הדיור האמיתיים של "העשירים". באשר לבעלות על בתים, אנשים בעלי הכנסה נמוכה ובינונית ימשיכו להסתמך על דיור ציבורי. אך מגזר זה לא יהיה זמין הרבה ברדיוס של פחות מ-30 ק"מ מהאזור המרכזי.

עם זאת, לפי יחידה זו, בהקשר של שוק הנדל"ן שלא התאושש במלואו, וההיצע עדיין דל, תחום הדירות ימשיך להיות בחירה אטרקטיבית ודלת סיכון עבור משקיעים. מכיוון שהתנודות של הפתרון הקודם הן לקחים יקרים עבור משקיעים חדשים, כמו גם משקיעים "ותיקים" שקובעים דרישות מחמירות יותר ברכישת בתים להשקעה, במיוחד בעת שימוש במינוף פיננסי.

סביר להניח שתזרים המזומנים ישנה כיוון.

לפי VARS, בהתבסס על שיקול דעת מדוקדק של מיקרו-גורמים, תזרים המזומנים "יפנה" בהדרגה לסוגים אחרים, עם גורמים כגון מיקום, פוטנציאל פיתוח ומעמד משפטי נקי.

מיקום הוא הגורם החשוב ביותר בהשקעות נדל"ן, והוא קובע את הערך ואת עליית המחיר הפוטנציאלית של המוצר. מדובר במוצרים הממוקמים במרכז, ביישובים עם צמיחה כלכלית טובה, פיתוח הקשור לתעשייה, מסחר ושירותים; בעלי מערכת תחבורה נוחה, קרוב לשירותים כגון בתי ספר, בתי חולים, מרכזי קניות ואזורי בילוי.

בנוסף, לנדל"ן באזורים עם פיתוח ותכנון יעילים, מדיניות משיכת השקעות אטרקטיבית והצעה נועזת של תנועה סינכרונית יהיה פוטנציאל ברור לעליית מחירים. עם זאת, יש צורך ללמוד בקפידה את תוכנית הפיתוח של אזור זה בעתיד.

לבסוף, מוצרי נדל"ן עם ספרים אדומים/ורודים או תעודות זכות שימוש חוקיות בקרקע הם גם גורמים חשובים. או שהמוצר פותח על ידי משקיעים בעלי מוניטין, בעל תשתית ומערכת שירות סינכרוניים ומודרניים, או מוצרים עם מערכת אקולוגית של שירותים ברמה גבוהה, המכוונים לקהילות מגורים יוקרתיות.

תזרים המזומנים מהשקעות בנדל"ן צפוי להיות בעל פוטנציאל לשנות כיוון.

VARS מאמינה ששוק הנדל"ן בוודאי יזדקק לזמן כדי "לקלוט" באופן מלא את תוכן החוקים החדשים. בנוסף לכך, פרויקטים של נדל"ן זקוקים לזמן כדי לפתור מכשולים, מכיוון שהחוק נכנס לתוקף 5 חודשים מוקדם יותר מההחלטה הקודמת, ולהשלים הליכים, להתחיל וליישום מחדש לפני הבאת היצע חדש לשוק. לכן, בנוסף לפלח הדירות, בטווח הקצר, תזרים המזומנים יעבור בהדרגה למוצרים "מוכנים" למסחר ובעלי גורמים יוצאי דופן.

ראשית, ניתן להזכיר מוצרים נמוכים של משקיעים בעלי מוניטין, עם תנאי מסירה או שכבר נמסרו, עם חוזק בשוק המשני. לאחר מכן, לא ניתן שלא להזכיר את סוג הקרקע - "מלך ערוצי ההשקעה" עם רווחים אטרקטיביים. מגרשים שחולקו למגרשים, באזורים מפותחים הקשורים לתעשייה, מסחר ושירותים, עם תשתית מלאה, ומחירים שאינם גבוהים מדי ימשיכו להיות מבוקשים על ידי משקיעים.

סוג הקרקע האטרקטיבי ביותר נמכר במכירה פומבית באזורים עירוניים ומגורים משום שהוא נקי, אינו מעורב בסכסוכים, תביעות משפטיות, אינו נפגע ואינו להשכרה, במיוחד עם ספרי הקרקע האדומים והתשתיות הזמינות. משקיעים יכולים בקלות לבנות בתים על מגרשים אלה להשכרה, ולהרוויח תזרים מזומנים חודשי.

למעשה, לאחרונה, ארגון מכירות פומביות של קרקעות באזורים עירוניים ובאזורי מגורים חדשים יושם על ידי יישובים יותר מאשר באותה תקופה. פעילויות מכירות פומביות של קרקעות בכמה היבטים שוקקות שחקים עם מספר הבקשות שמרקיע שחקים, כאשר מחירי המכרזים המוצלחים גבוהים מ-20% עד פי 10 ממחיר ההתחלה.

בתקופה הקרובה, כסף בוודאי ימשיך "לזרום" לארץ המכירות הפומביות כאשר שיטות של ארגון מכירות פומביות רבות יביאו הכנסות תקציביות.

"השקעה נכונה לא רק עוזרת למשקיעים לשמור על נכסים, לייצר רווחים וליצור ערך מוסף לחברה, אלא גם עוזרת לשוק הנדל"ן להתפתח בצורה בריאה ויעילה יותר בטווח הארוך, במקום תוצרת קרקע וסוגים רבים של מחירים", הגיב VARS.

מקור: https://www.congluan.vn/sau-can-ho-chung-cu-loai-hinh-bat-dong-san-nao-se-dan-dat-dong-tien-trong-giai-doan-toi-post304256.html