תיקון תקנות הבעלות כדי להגביל סכסוכים בבנייני דירות

יו"ר איגוד עורכי הדין של וייטנאם, דו נגוק ת'ין, הציע לתקן את התקנות בנוגע לבעלות משותפת ונפרדת בחוק הדיור כדי להגביל סכסוכים.

סכסוכים בבנייני דירות בתקופה האחרונה היו שכיחים בנוגע לשטח, תשתיות ותשתיות בבעלות הציבור, בעלים ותושבים פרטיים, כאשר החריף שבהם הוא חלוקת הבעלות וחניה לאופנועים ומכוניות במרתף. ד"ר דו נגוק ת'ין, יו"ר איגוד עורכי הדין של וייטנאם, חבר בוועדת המשפט של האסיפה הלאומית , ענה ל-VnExpress בנושא זה, לרגל הגשת טיוטת חוק הדיור המתוקן למושב החמישי של האסיפה הלאומית ה-15.

- סכסוכים בין משקיעים לתושבים בנוגע לבעלות על דירות נמשכים כבר שנים רבות, אך מדוע חוק הדיור ותקנות משפטיות אחרות, באמצעות תיקונים ותוספות, לא הצליחו לפתור את המצב הזה לחלוטין?

- מערכת המסמכים המשפטיים, למרות שתוקנו ותוספו פעמים רבות, עדיין אינה עומדת בדרישות המעשיות עקב סכסוכים מורכבים יותר ויותר. ישנם מקרים שצצו עוד לפני הוצאת התקנות החוקיות, נמשכו עד כה ולא נפתרו במלואם. בדיקה וטיפול בהפרות בתחום זה אינם יסודיים ובזמן. במקומות רבים מתקיים ניהול רופף, משקיעים רבים מאחרים בתשלום חובות קרנות תחזוקה, וישנם סימנים להפרת החוק הפלילי שלא טופלו על ידי הרשויות המוסמכות.

בינתיים, מועצת המנהלים שנבחרה על ידי הדיירים באמצעות ועידת הדירות טרם קידמה את תפקידה הייצוגי במלואו עקב היעדר הנחיות ספציפיות בנוגע לפעילותו ולחוקיותו של ארגון זה. רוב מועצות הניהול הנוכחיות של הדירות חסרות מומחיות בניהול ותפעול של דירות ולא קיבלו הכשרה מקצועית, ולכן קשה לייצג ולהגן על זכויותיהם המשפטיות של הדיירים כאשר מתעוררים סכסוכים עם משקיעים.

עורך הדין דו נגוק ת'ין נואם באסיפה הלאומית. צילום: פאם ת'ין

- לדעתך, מדוע תקנות חוקיות בנוגע לחלוקת שירותים ושטחים משותפים ופרטיים בבנייני דירות אינן ישימות בפועל?

- זכויות הבעלות המשותפת והבעלות הפרטית נקבעו בחוק הדיור משנת 2014, בקודקס האזרחי משנת 2015 ובתקנות ניהול ושימוש בבנייני דירות (שפורסמו בחוזר מס' 02/2016 של משרד הבינוי ) ובמספר מסמכי מנחים רלוונטיים אחרים. עם זאת, בפועל, עדיין קיימים ליקויים רבים, בדרך כלל סכסוכים על מקומות חניה.

על פי חוזר 02, השטח והציוד שבבעלות הבעלים, בבעלות משותפת, חייבים להיות מצוינים בבירור בחוזה רכישת והשכרת הדירה. יחד עם החוזה, על המשקיע לספק לקונה שרטוטים ורשימה של החלקים בבעלות משותפת כפי שנקבע בחוק הדיור.

סכסוכים המתעוררים בין לקוחות למשקיעים אינם מבחינים בין בעלות משותפת לבעלות פרטית, אינם ברורים ממועד חתימת החוזה כגון מכירה או אי מכירה של מקומות חניה, כמה מקומות חניה יש בבניין, עקרונות רישום מקומות חניה... לכן, אני חושב שישנן תקנות משפטיות, אך במציאות, כאשר הצדדים חותמים על חוזה ללא הבחנה ברורה, עדיין קיים סיכון פוטנציאלי לסכסוך.

לפני כניסתו לתוקף של חוזר 02 ב-15 בפברואר 2016, בבנייני דירות רבים היו חוזי רכישה ושכירות של דירות שלא קבעו זאת בבירור, מה שגרם לסכסוכים וסכסוכים רבים בנוגע לבעלות על מרתפים.

- מה דעתך כשעו"ד אומר שהתקנה הנוכחית לפיה שטח חניה בבנייני דירות שייך לניהול או לבעלות המשקיע היא הגורם העיקרי לפרוץ סכסוכים, בעוד שזה אמור להיות רכוש משותף?

- אחד הסעיפים המרכזיים בחוזר מס' 02/2016 הוא הסדרת הבעלות והניהול של מקומות חניה בבנייני דירות. רכישה ומכירה, השכרה של מקומות חניה נרשמות בחוזה רכישה ומכירה של דירה או בחוזה נפרד.

חניית אופנועים, תלת אופן וכלי רכב לנכים נמצאת בבעלות משותפת של בעלי הדירות. באשר לחניית מכוניות, קונים או שוכרים של דירות או אזורים אחרים בבניין הדירות יכולים להחליט לקנות או לשכור את החניה; אם לא יקנו או ישכרו, החניה תהיה בניהול המשקיע. המשקיע אינו רשאי לכלול את עלות ההשקעה בבניית חניה זו במחיר המכירה או מחיר השכירות.

לפיכך, בנוסף להחלטה לקנות או לשכור חניה בבניין הדירות בו הם גרים, בעלי דירות יכולים גם למכור או להשכיר את החניה שלהם. עם זאת, הביקוש לחניות בדירות גדל לאחרונה, ורכישה ומכירה של מקומות חניה היא בעיקר הסכם בין שני צדדים, מה שיכול להוביל למונופול מצד המשקיע, מה שדוחף את מחיר המכירה כלפי מעלה.

אני חושב שאם המדינה תכיר בכך שמקומות חניה שייכים למשקיע, יש לקבוע את תקרת המחיר, ומשקיעים לא ידרשו מחירים גבוהים מדי עבור קנייה או השכרה של מקומות חניה. עם זאת, עם הביקוש הגדול הנוכחי למקומות חניה, תקנות המאפשרות רכישה ומכירה חוזרת של מקומות חניה והעברת שטחים משותפים ופרטיים של משקיעים הקשורים למקומות חניה עלולות להוביל בקלות לסכסוכים אזרחיים. בעוד שסוגיה זו קשורה מאוד לאינטרסים ציבוריים.

כמו כן, יש צורך לבחון היטב את נושא העברת הבעלות על חניון המרתף לבעלות משותפת של בעלי הדירות. מכיוון שאם השטח לחניה כלול בבעלות המשותפת, עלות בניית החניה תיכלל בעלות מכירת הבית או הדירה, וישנם משקי בית שלא השתמשו או שאין להם צורך להשתמש ברכב אך עדיין צריכים לשאת בעלות זו בעת רכישת בית.

- החוק קובע כי משקיעים אינם רשאים לכלול את עלות בניית מקומות חניה במחיר המכירה של הדירה, אך כיצד נדע אם הם כוללים אותה במחיר המכירה או לא? במציאות, ישנם בנייני דירות רבים עם מחלוקות בנושא זה?

- לא ראיתי שום תקנות עדכניות שמבהירות את התוכן הזה. זו באמת פרצה בחוק, אנשים לא יכולים לשלוט האם עלות ההשקעה של בניית חניה כלולה בעלות מכירת הדירה או לא. חוסר היכולת לקבוע לאיזה חלק של החניה שייך הוא הגורם לסכסוכים בין משקיעים לדיירים.

לדעתי, אופי החניה בבניין הדירות הוא חלק מהבעלות המשותפת. למעשה, כל השטחים המשותפים בבניין הדירות, כולל החניה, נכללו במחיר המכירה של בניין הדירות וממועד המסירה, המשקיע יסיים את בעלותו.

- באמצעות ניטור או מתן חוות דעת ישירות ופתרון תלונות הקשורות לסכסוכי בעלות בבנייני דירות, מדוע לדעתך כל כך מעט סכסוכים מובאים לבית המשפט?

- תהליך הטיפול בתיקים מראה שמדובר בסכסוכים ארוכי שנים ודחופים בקהילה. מספר התושבים הרב נמצא לעיתים בעמדת נחיתות משום שקשה למצוא קול משותף. אישור יישוב סכסוכים קשה גם כן משום שאף אחד לא מוכן לקום וליזום את התביעה. מצד שני, עם מספר רב של אנשים, קשה להסכים על עלות הגשת התביעה, ולכן התיק נגרר בהדרגה ונותר פתוח.

בעת הגשת תביעה לבית המשפט, הדיירים או הנהלת בניין הדירות חייבים תחילה לשלם אגרת משפט מראש המבוססת על שווי הנכס. עובדה זו גורמת לאנשים רבים לוותר על הגשת תביעה ולהתפשר עם המשקיע.

יתר על כן, חוזה המכר שנחתם על ידי שני הצדדים מנוסח לעתים קרובות על ידי המשקיע ואינו מתעד בבירור את זכויות הדיירים בנוגע לשטחים משותפים (מרתף, מדרגות, מרפסת...), כך שלדיירים אין בסיס רב להגיש תביעה בבית משפט כדי לתבוע את זכויותיהם אם יש מחלוקת.

לדעתי, סכסוכי בניית דירות צריכים להיפתר על ידי הצדדים על בסיס משא ומתן וגישור בהתאם לתקנות החוק הרלוונטיות. אם לא ניתן להשיג משא ומתן וגישור, יש לפנות לבית המשפט העממי כדי לפתור את העניין. סוכנויות מדינה ורשויות מקומיות צריכות לבדוק, לנטר ולטפל בקפדנות בהפרות מצד הצדדים.

- טיוטת חוק הדיור המתוקן מוגשת למושב החמישי של האסיפה הלאומית ה-15. כציר באסיפה הלאומית, כיצד תשמיע את קולך ותתרום לפתרון סכסוכי בעלות בבנייני דירות?

- הטיוטה עדיין נמצאת בהתייעצות, במסגרתה היא הסדירה במיוחד תכנים רבים הקשורים לבעלות משותפת ופרטית בבנייני דירות כדי להגביל את המחלוקות הקיימות, ולהפוך את בנייני הדירות לבטוחים יותר במהלך השימוש.

תיעדתי את חוות דעתם של עורכי הדין בפדרציה של עורכי הדין של וייטנאם כדי לתרום לתיקון ולהשלמת הטיוטה החמישית של חוק הדיור. הצענו 4 קבוצות של נושאים בנושא בעלות, מדיניות פיתוח, עסקאות דיור וניהול, כדי למזער סכסוכים הקשורים לדיור, להגן על הזכויות והאינטרסים הלגיטימיים של הצדדים הקשורים, ולקדם את השלמת המערכת המשפטית בתחום הדיור בווייטנאם.

אני מציע לתקן את התקנות בנוגע לבעלות משותפת ובעלות פרטית על בנייני דירות בטיוטת חוק הדיור המתוקן. בהתאם לכך, מקומות חניה בבנייני דירות מסווגים כבעלות משותפת וסוגיית קנייה ומכירה של מקומות אלה אינה עולה. הדבר יצמצם את המחלוקות הנלוות.

הלוואה של דואן

קישור למקור: https://vnexpress.net/sua-quy-dinh-so-huu-de-han-che-tranh-chap-o-chung-cu-4614882.html