החוסן של שוק הנדל"ן נובע מה"הובלה" הכלכלית ומהשינוי בתזרים המזומנים

החוסן של שוק הנדל"ן נובע מה"הובלה" הכלכלית ומהזרימת המזומנים.

זהו המידע שנרשם באירוע המקוון "סקירת שוק הנדל"ן ברבעון השלישי של 2025" תחת הכותרת "הקצב" שאורגן על ידי Batdongsan.com.vn בבוקר ה-7 באוקטובר. האירוע משך את תשומת ליבם של מומחים, משקיעים ועסקים רבים הפועלים בתחום הנדל"ן.

שוק הנדל"ן מתאושש בהדרגה עם יישום פרויקטים רבים. צילום: טואן אנה/VNA

פלטפורמת ההתאוששות מהמקרו -כלכלה

לדברי מר נגוין קווק אן - סגן מנכ"ל Batdongsan.com.vn, כלכלת וייטנאם המשיכה לשמור על תנופת צמיחה חיובית ברבעון השלישי, ויצרה תנאים נוחים לשוק הנדל"ן. התמ"ג ברבעון השלישי גדל ב-8.23% - הרמה הגבוהה ביותר באותה תקופה מאז 2011 (למעט ההתאוששות בשנת 2022 לאחר מגפת הקורונה). בתשעת החודשים הראשונים, התמ"ג גדל ב-7.85% באותה תקופה, והתקרב ליעד של 8% ומעלה לכל השנה.

ההוצאות הציבוריות הגיעו ל-440 טריליון וייטנאמי, עלייה של 37% באותה תקופה, והפכו לכוח המניע העיקרי לצמיחה כלכלית. סדרה של פרויקטים מרכזיים של תשתית נכנסים לשלב בנייה אינטנסיבי כמו נמל התעופה הבינלאומי ג'יה בין, גשר נגוק הוי המחבר את האנוי - הונג ין, הכביש המהיר צפון - דרום, נמל התעופה לונג טאן... ותורמים להרחבת מרחבי הפיתוח לשווקים פרבריים - ציין מר קווק אן.

בנוסף, השקעות זרות ישירות (FDI) ממשיכות לזרום בחוזקה לנדל"ן - אחד משלושת המגזרים המובילים המושכים השקעות זרות ישירות. אינדיקטורים כלכליים כגון התאוששות מדד מנהלי הרכש, צמיחה מתמדת של הייצור והצריכה המקומיים. עם זאת, מגמת האינפלציה העולה והמדיניות המוניטרית המרחיבה עם ריביות נמוכות יותר מציבות גם הן אתגרים לשוק.

מומחים אומרים כי שוק הנדל"ן ברבעון השלישי של 2025 יראה הבחנה ברורה בין ערוצי הקנייה והמכירה. לאחר הרבעון השני עם תנודות מאקרו רבות, רמת העניין בנדל"ן למכירה התאוששה במהירות, שבה דירות מילאו תפקיד מוביל, בעוד שגם בתים דו-משפחתיים ובתים פרטיים החלו להראות סימני שיפור. אזורים רבים רשמו עלייה בעניין של 11-22% בהשוואה לתחילת השנה.

לעומת זאת, קטגוריית ההשכרות ירדה לאחר חודש הרוחות (החודש הירחי השביעי), במיוחד קטגוריית השכרת חדרים ופנסיונים. רמת הריבית בספטמבר 2025 רשמה ירידה של 8-24% בהתאם לסוג בהשוואה לחודש הקודם.

שוק הנדל"ן מראה חוסן טוב מבחינת ספיגת היצע חדש וסנטימנט השוק. עם זאת, סקר התיווך ברבעון השלישי של 2025 על ידי Batdongsan.com.vn מראה כי ספיגת ההיצע החדש עדיין חיובית, כאשר כמעט 90% מהנשאלים דירגו אותה כממוצעת עד טובה, מתוכם 4% אמרו שהיא "טובה מאוד" ו-25% אמרו שהיא "טובה". רק 12% אמרו שהספיגה אינה אופטימית.

בנוגע לתחזית השוק לרבעון הרביעי, 60% מהברוקרים מאמינים שהשוק ימשיך לצמוח, מתוכם 17% צופים צמיחה חזקה. כשליש מאמינים שהשוק יישאר יציב, ורק 6% הביעו דאגה מאפשרות של ירידה.

ראוי לציין כי פלח הדירות עדיין מדורג גבוה ביותר מבחינת פוטנציאל צמיחה בששת החודשים הקרובים עם 36% מהאפשרויות, ואחריו בתים פרטיים (29%) ומגרשי קרקע (24%). סוגים אחרים כמו בתים טוריים, נדל"ן לאתרי נופש או וילות מהווים רק חלק קטן, דבר המשקף את ריכוז תזרים המזומנים במוצרים העונים על צרכי דיור אמיתיים ונזילות גבוהה.

מיצוב מחדש של ערוצי השקעה

מומחים מ-Batdongsan.com.vn מאמינים כי שנת 2025 תסמן שינוי משמעותי בקורלציה של שיעורי השקעה בין ערוצי נכסים. ראוי לציין כי בתקופה שבין 2015 ל-2025, ערוצי ההשקעה בווייטנאם היו מגוונים מאוד וכי שנת 2025 תהפוך לאבן דרך של "שינוי משמעותי" בקורלציה של שיעורי השקעה בין ערוצי נכסים.

זהב תפס את ההובלה עם עלייה פי 3.57 בהשוואה לשנת 2015, ואחריו קרקעות עם עלייה פי 3.12, המשקפת תזרים מזומנים חזק לנכסים ריאליים הקשור לציפיות תשתית וצבירה לטווח ארוך. למרות שדירות לא רשמו את הפריצה החזקה ביותר, הן גם הואצו, והשלימו בהדרגה את הפער עם קרקעות הודות לעמידה בצורכי דיור אמיתיים ובפוטנציאל השקעה. ניירות ערך עקבו אחריה מקרוב עם עלייה פי 2.78, מה שאישרר את תפקידם כערוץ השקעה אטרקטיבי בהקשר של התאוששות כלכלית ותנודות עולמיות. לעומת זאת, פיקדונות חיסכון ודולר ארה"ב הפכו פחות תחרותיים, עם עלייה של 67% ו-24% בלבד, בהתאמה.

אחת המגמות הבולטות של הרבעון השלישי היא המעבר של תזרים המזומנים מערים מרכזיות לאזורים פרבריים - שם עדיין קיים פוטנציאל פיתוח רב והוא נתמך מאוד על ידי תשתית קישוריות בין-אזורית.

גב' נגוין טי נגוק ת'ונג - מנהלת סניף האי פונג של Batdongsan.com.vn, שיתפה כי במקום להתמקד בערים מרכזיות, תזרים המזומנים וביקוש הנדל"ן עוברים בצורה חזקה לפרברים - שם עדיין יש מקום רב לצמיחה והתשתיות הבין-אזוריות הולכות וגדלות.

העניין בשתי הערים המרכזיות ברבעון השלישי הראה סימני האטה. בהאנוי, העניין ירד ב-22% בהשוואה לתקופה המקבילה בשנת 2024, בעוד שבהו צ'י מין סיטי הוא נותר כמעט ללא שינוי או ירד מעט ב-1% באזור החדש. לעומת זאת, מחוזות שכנים צצו כ"נקודות אור". פרברי האנוי צמחו ב-11%. מחוץ להאנוי, העניין התרכז באזורים האי פונג, הואה בין (הישן) ובק ג'יאנג (הישן).

תמונת הנדל"ן בצפון ברבעון השלישי מראה מגמה ברורה של מעבר מחוץ להאנוי. האזורים האי פונג, הונג ין, הואה בין (הישן) ובק ג'יאנג (הישן) הפכו ל"מרכז תשומת הלב" כאשר היוו 80% מכלל העניין באזור כולו. באזור זה, האי פונג מחזיקה במקום הראשון עם מדד של 100, הונג ין במקום השני (62) ובק נין (35) במקום השלישי - מסרה גב' ת'ונג.

מבחינת קצב צמיחה בהשוואה לתחילת השנה, הואה בין (ישנה) מובילה עם 65%, אחריה בק ג'יאנג (ישנה) 61%, האי פונג 50% ובק נין 48%. יישובים אחרים כמו קוואנג נין, הונג ין, וין פוק (ישנה) שמרו גם הם על תנופת צמיחה של 26-42%. פריחה זו משקפת את המגמה של העברת הון לערי לוויין סביב האנוי - שם המחירים תחרותיים, חיבורי התשתית נוחים וקיים פוטנציאל להתרחבות לטווח ארוך.

מקור: https://baotintuc.vn/kinh-te/suc-bat-thi-truong-bat-dong-san-tu-nhip-dankinh-te-va-dong-tien-dich-chuyen-20251007141259025.htm