להקל על גישה עסקית לקרקע

איור: ביך ליין

בנוגע לקושי בגישה לקרקעות עבור עסקים ליישום פרויקטים המספקים שירותים במגזרי הבריאות והחינוך, סגן שר המשאבים הטבעיים והסביבה (MONRE), לה מין נגן, קיים ראיון עם כתבים בנושא זה.

כתב: אדוני, האם תוכל בבקשה לומר לנו מה קובעים חוק הקרקעות משנת 2024 ומסמכי היישום שלו בנוגע להקצאת קרקעות ליישום פרויקטים המספקים שירותים בתחומי הבריאות והחינוך למשקיעים?

סגן השר לה מין נגן : בהשוואה לחוק הקרקעות משנת 2013, חוק הקרקעות משנת 2024 כולל שינויים רבים בתקנות בנוגע להשבת קרקעות לפיתוח חברתי -כלכלי לטובת אינטרסים לאומיים וציבוריים. המדינה משיבה קרקעות במקרים בהם יש צורך מוחלט ביישום פרויקטים של פיתוח חברתי-כלכלי לטובת אינטרסים לאומיים וציבוריים על מנת לקדם משאבי קרקע, לשפר את יעילות השימוש בקרקע, לפתח תשתיות חברתיות-כלכליות מודרניות, ליישם מדיניות ביטוח לאומי, להגן על הסביבה ולשמר את המורשת התרבותית ב-31 מקרים ספציפיים המפורטים בסעיף 79 לחוק הקרקעות, ללא קשר למקור הון ההשקעה בתוך או מחוץ לתקציב המדינה, כולל פרויקטים בתחומי החינוך, הבריאות, האימון הגופני והספורט וכו'.

בנוגע למקרים אלה, סעיף 5, סעיף 124 לחוק המקרקעין מאפשר גם הקצאת קרקעות והשכרה ללא מכרז זכויות שימוש בקרקע, ללא הגשת הצעות מחיר לבחירת משקיעים לביצוע פרויקטים המשתמשים בקרקע לביצוע פרויקטים. במקרים בהם המדינה מקבלת בחזרה קרקע בהתאם להוראות סעיף 79 ללא שימוש בהון השקעה ציבורי או פרויקטים להשקעה בשיטת השותפות הציבורית-פרטית. במקרים בהם ישנם משקיעים מעוניינים אך רק משקיע אחד עומד בתנאים להזמנת עניין בפרויקט, יש לקבוע את מספר המשקיעים המעוניינים בהתאם להוראות חוק המכרזים, חוק ניהול התעשייה והמגזר.

במקרה שישנם 2 משקיעים או יותר המעוניינים, יש צורך לערוך מכרז של זכויות שימוש בקרקע או הליך הצעות מחיר לבחירת משקיעים על מנת להבטיח הוגנות ושקיפות בגישה לקרקע בקרב משקיעים, להגביל את ריכוז הקרקע בקבוצות עניין ספורות ולהבטיח שמשאבי הקרקע יוקצו בצורה הוגנת ויעילה, תוך הגדלת ההכנסות לתקציב המדינה...

בנוסף, סעיף 127 לחוק המקרקעין מאפשר במקרים בהם הון תקציבי המדינה אינו בשימוש והשבת הקרקע כפופה לסעיף 79 לחוק המקרקעין, לפיו המשקיע בוחר באפשרות של משא ומתן על זכויות השימוש בקרקע ואינו מציע השבת קרקע, להשתמש בקרקע ליישום פרויקטים של פיתוח חברתי-כלכלי באמצעות הסכם על קבלת זכויות שימוש בקרקע.

או במקרה בו האדם בעל הזכות להשתמש בקרקע הציע פרויקט השקעה, אם הוא נופל תחת המקרה הקבוע בסעיף 79 לחוק זה אך הוא תואם את תכנון השימוש בקרקע ויש לו בקשה לשנות את ייעוד השימוש בקרקע, והסוכנות הממלכתית המוסמכת מאשרת את מדיניות ההשקעה ובמקביל מאשרת את המשקיע בהתאם להוראות החוק בנושא השקעות, אזי מותר להשתמש בקרקע לביצוע פרויקט ההשקעה מבלי שהמדינה תחזיר את הקרקע (סעיף 6, סעיף 127).

לפיכך, פרויקטים המספקים שירותים בתחומי הבריאות והחינוך זכאים להשבת קרקעות על ידי המדינה בהתאם להוראות חוק הקרקעות משנת 2024 ללא כל הבחנה במקורות הון להשקעה.

כתב: אז מהן הגישות של משקיעים בתחום הזה לקרקע, אדוני?

סגן השר לה מין נגן : חוק הקרקעות משנת 2024 קובע כי שיטות הגישה לקרקע עבור פרויקטים, כולל פרויקטים של בריאות וחינוך, הן מגוונות וגמישות מאוד, בהתאם למצב היישום בפועל, וישנן גם שיטות לתמיכה וקידום השקעות (הקצאת קרקעות וחכירת קרקעות ללא מכרז או הצעות מחיר).

סגן שר משאבי הטבע והסביבה, לה מין נגן. צילום: עיתון TN&MT

במקביל, ישנן גם שיטות העוקבות אחר עקרונות השוק, המבוססות על תחרות בין מפעלים, תוך הבטחת הוגנות ושקיפות (מכירה פומבית של זכויות שימוש בקרקע, הגשת הצעות מחיר לבחירת משקיעים ליישום פרויקטים המשתמשים בקרקע), ושיטות היוצרות יוזמה עבור מפעלים (הסכם לקבלת העברת זכויות שימוש בקרקע או החזקת זכויות שימוש בקרקע).

לפיכך, על פי הוראות חוק הקרקעות, גישת משקיעים לזכויות שימוש בקרקע בתחומים שונים, כולל בריאות וחינוך, פתוחה יותר, ויוצרת סביבה ציבורית, שקופה, הוגנת ונוחה למשקיעים לגישה לקרקע ולרכישת קרקע לביצוע פרויקטים לפיתוח חברתי-כלכלי מקומי, בהתאם למדיניות, להנחיות ולחוקים של המדינה.

כתב: יש הטוענים שחוק המקרקעין משנת 2024 קובע שלחברות החוכרות קרקעות מהמדינה יש זכות למשכן, אך אין הוראות יישום, מה שמוביל לקשיים בזיהוי בעל המשכנתא בעת גיוס אגרות חוב עם נדל"ן כבטוחה. מה דעתך בנושא זה?

סגן השר לה מין נגן : חוק הקרקעות משנת 2024 קובע בפירוט רב את זכויות המשכנתא של ארגונים כלכליים עבור כל צורת שימוש בקרקע. בהתאם לכך, ארגונים כלכליים המקבלים קרקע מהמדינה עם דמי שימוש בקרקע, או קרקע חכורה עם דמי חכירה חד פעמיים לכל תקופת החכירה, זכאים למשכן זכויות שימוש בקרקע ונכסים שבבעלותם הצמודים לקרקע במוסדות אשראי המורשים לפעול בווייטנאם, בארגונים כלכליים אחרים או ביחידים בהתאם להוראות החוק (סעיף ד', סעיף 33); ארגונים כלכליים המקבלים קרקע חכורה על ידי המדינה עם דמי שימוש שנתיים, אנשים ממוצא וייטנאמי המתגוררים בחו"ל, וארגונים כלכליים עם הון השקעות זר, זכאים למשכן נכסים שבבעלותם הצמודים לקרקע במוסדות אשראי המורשים לפעול בווייטנאם, בארגונים כלכליים אחרים או ביחידים בהתאם להוראות החוק (סעיף ב', סעיף 34).

יישום המשכנתא בהתאם להוראות הנ"ל חייב לעמוד במלואו בתנאים בחוק המקרקעין (סעיף 45) כגון קיום אחד מסוגי תעודות זכות שימוש במקרקעין כפי שנקבעו, הקרקע אינה שנויה במחלוקת או שהסכסוך נפתר על ידי גוף ממלכתי מוסמך, פסק הדין, החלטת בית המשפט, החלטה או פסק הבוררות נכנסו לתוקף משפטי; זכות השימוש במקרקעין אינה כפופה לתפיסה, אמצעים אחרים אינם מיושמים להבטחת אכיפת פסק הדין בהתאם להוראות החוק לאכיפת פסקי דין אזרחיים; נמצא במסגרת תקופת השימוש במקרקעין; זכות השימוש במקרקעין אינה כפופה לאמצעי חירום זמניים בהתאם להוראות החוק...

לפיכך, חוק המקרקעין מכיל מערכת משפטית שלמה יחסית המאפשרת למיזמים לממש זכויות משכנתא הקשורות לזכויות שימוש בקרקע.

באשר למשכנתא בעת גיוס אג"ח עם נדל"ן כבטוחה, שאינה במסגרת חוק המקרקעין אלא במסגרת חוק מוסדות האשראי, לסוכנות הניהול המתמחה יהיו טיעונים משלה לתוכן זה.

כתב: מה דעתך על חלק מהדעות לפיהן חוק המקרקעין משנת 2024 והמסמכים המנחים את יישום התקנות בנוגע למחירי קרקעות מסחריות ושירותיות לחישוב מס משתמשים במחירי קרקעות באותו אזור ומיקום כפול 70-80%, מה שמוביל למחירי קרקעות מסחריות ושירותיות גבוהים, גורם לקשיים ומשפיע על הייצור והעסקים של מפעלים?

סגן השר לה מין נגן : חוק הקרקעות משנת 2024 קובע כי מחירי הקרקע לחישוב מס שימוש בקרקע הם מחירי הקרקע ברשימת מחירי הקרקעות. סעיף 1, סעיף 12 של צו מס' 71/2024/ND-CP מיום 27 ביוני 2024 של הממשלה המסדירה את מחירי הקרקעות קבע כי מחירי קרקעות מסחריות ושירותיות הם תוכן חובה שיש לציין במפורש ברשימת מחירי הקרקעות שנקבעה על ידי מועצת העם המחוזית.

בעבר, ביישום חוק הקרקעות 2013, בהתאם להוראות סעיף 11 בצו מס' 44/2014/ND-CP מיום 15 במאי 2014 של הממשלה המסדירה את מחירי הקרקעות, מחירון קרקעות מסחריות ושירותיות באזורים עירוניים ורשימת מחירון קרקעות מסחריות ושירותיות באזורים כפריים הם שני תכנים חובה ברשימת מחירי הקרקעות שהוציאה ועדת העם המחוזית. יחד עם זאת, רק קרקעות המשמשות למטרות ציבוריות עם מטרות עסקיות, קרקעות לבניית מטה סוכנויות, קרקעות לבניית עבודות ציבוריות, ועדת העם המחוזית רשאית לבסס את מחיר הקרקע למגורים בהשוואה למחיר מטה משרדים, קרקעות לבניית עבודות ציבוריות באזור הסמוך כפי שנקבע ברשימת מחירי הקרקעות כדי לקבוע את מחיר הקרקע.

לפיכך, גם חוק המקרקעין משנת 2013 וגם חוק המקרקעין משנת 2024 אינם כוללים תקנות לקביעת מחיר קרקע לשירותים מסחריים על סמך מחיר קרקע למגורים, אך דורשים תקנות ספציפיות לגבי מחיר קרקע מסוג זה ברשימת מחירי הקרקעות...

ייתכן שהמצב הנ"ל נובע מתהליך היישום. משרד משאבי הטבע והסביבה ימשיך לתעד, לקלוט ולשים לב לתוכן זה כדי לסקור, לבדוק ולטפל בבעיות באופן מיידי, על מנת שיוכל להמשיך להתאים את המדיניות הרלוונטית ליישום מיטבי של חוק הקרקעות 2024 בתקופה הקרובה.

כתב: תודה רבה לך, סגן השר!

מקור: https://dangcongsan.vn/phap-luat/tao-dieu-kien-thuan-loi-de-doanh-nghiep-tiep-can-dat-dai-680277.html