הסרת "צווארי בקבוק" בניהול קרקעות:

חוק הקרקעות הוא אחד החוקים בעלי היקף רחב של רגולציה, המשפיע ישירות על אנשים, עסקים והפיתוח החברתי-כלכלי של המדינה. לדברי מומחים רבים, להתאמות האחרונות המוצעות בטיוטת החוק לתיקון והשלמה של מספר סעיפים בחוק הקרקעות 2024 תהיה משמעות מיוחדת בהסרת "צווארי בקבוק", במטרה להפוך את הקרקע למשאב חשוב באמת לפיתוח.

התיקון המוצע של הצעת החוק לתיקון והשלמה של מספר סעיפים בחוק המקרקעין 2024 יתמוך ויעודד משקיעים, ויתרום לקידום פיתוח כלכלי . צילום: קוואנג תאי

רפורמה חזקה בהערכת שווי קרקעות

אחד השינויים העיקריים שמעניין את הציבור בטיוטת החוק לתיקון ומשלימה של מספר סעיפים בחוק המקרקעין משנת 2024 הוא מנגנון קביעת מחירי הקרקע. חוק המקרקעין הנוכחי מחלק את מחירי הקרקע למחירי קרקע ספציפיים ולרשימות מחירי קרקע, המוחלים במקרים של חכירה או שינוי ייעוד השימוש. עם זאת, במציאות, מתעוררות בעיות רבות, במיוחד עבור משקי בית ויחידים, כאשר שינוי ייעוד השימוש הוא לעתים קרובות גבוה מאוד.

לדברי סגנית מנהלת מחלקת ניהול הקרקעות ( משרד החקלאות והסביבה ) מאי ואן פאן, הצעת החוק עוקבת מקרוב אחר רוח החלטה מס' 69-NQ/TU של הוועד הפועל המרכזי, שמטרתה רפורמה חזקה בהערכת שווי הקרקעות ובהליכים המנהליים בתחום הקרקעות. בהתאם לכך, מחירי הקרקעות עדיין יישמרו אך יותאמו באופן גמיש באמצעות מקדמים, שיוחלו בהתאם למטרה כגון פיצוי, שחזור או שינוי ייעוד. זאת הן כדי לתמוך באנשים עם צרכים אמיתיים והן כדי לעודד משקיעים, ולתרום לקידום פיתוח כלכלי. משם, מטרתה להבטיח הכנסות תקציביות, להפחית את עלויות ההשקעה וליצור תנאים למשיכת עסקים.

"אם אגרת השימוש בקרקע נקבעת גבוהה מדי, משקיעים יתקשו לגלות עניין בגלל העלויות הגבוהות. אבל אם היא נמוכה מדי, היא לא תבטיח הכנסות לתקציב. לכן, חוק זה שואף לאיזון, גמישות ושקיפות", הדגיש מר מאי ואן פאן.

הטיוטה מוסיפה גם שלושה מקרים בהם המדינה תחזיר קרקע לפיתוח חברתי-כלכלי לטובת אינטרסים לאומיים וציבוריים. ביניהם המקרה הבא: אם המשקיע הגיע להסכם על זכויות שימוש בקרקע עבור יותר מ-75% מהשטח וממספר משתמשי הקרקע, אך עדיין נותר שטח קטן שלא הוסכם עליו לאחר המועד האחרון, המדינה תחזיר את השטח הנותר למסירה או להשכרה למשקיע.

מחכה לחיזוקים חדשים

עם קבלת המידע הנ"ל, העריך יו"ר איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי, לה הואנג צ'או, כי עם הפתיחות בתהליך הניסוח וההערכה, יחד עם הקשבה מלאה לדעותיהם של מדענים , עסקים ואנשים, הצעת החוק לתיקון ומשלימה של מספר סעיפים בחוק הקרקעות 2024 צפויה להפוך למסדרון משפטי חשוב לשלב הפיתוח החדש של המדינה. ההצעה החדשה, אם תיושם, תנקה אלפי פרויקטים שנתקעו במשך שנים רבות. "ישנם משקיעים שהסכימו על 90-95% מהשטח אך עדיין לא יכולים לפנות את כל האתר, מה שגורם לפרויקט לקיפאון ולבזבוז קרקע. אם התקנה החדשה תאושר, פרויקטים רבים שלא גמורים יקבלו הזדמנות להתחדש", אמר מר לה הואנג צ'או.

בנוסף, הטיוטה מרחיבה גם את המקרים של השבת קרקעות עבור פרויקטים דחופים של השקעה ציבורית, פרויקטים באזורי סחר חופשי, מרכזים פיננסיים בינלאומיים, לוגיסטיקה, תעשיות תרבותיות, אזורי שירות עירוניים-תיירותיים מקיפים וכו'. נציגי הקהילה העסקית מעריכים מאוד תיקון זה, ורואים בו כוח מניע לקידום משיכת השקעות.

עם זאת, לשכת המסחר והתעשייה של וייטנאם (VCCI) הציעה כי יש צורך להבהיר את המנגנון לקביעת מחירי הקרקע במקרים של השבת קרקעות, כדי למנוע ניגודים בין רשימת מחירי הקרקעות למחירים שסוכמו בעבר. VCCI ציינה גם כי התקנה "מועצות העם המחוזיות רשאיות להחליט על פרויקטים אחרים של פיתוח חברתי-כלכלי" עלולה להוביל ליישום רחב מדי, שאינו עולה בקנה אחד עם רוח החוקה.

הערכת השווי הנוכחית של קרקעות המבוססת על שוק גורמת לקשיים לאנשים המעוניינים להמיר קרקע למגורים, כמו גם קשיים לאנשים בגישה לדיור ציבורי. משקי בית רבים משתמשים בקרקע למגורים המשולבת עם קרקעות גינות ובריכה, וכאשר הם רוצים להמיר אותן לקרקע למגורים, הם נתקלים בקשיים רבים עקב עלויות גבוהות. משרד הממשלה פרסם זה עתה את מסמך מספר 8160/VPCP-NN המעביר את הנחייתו של ראש הממשלה פאם מין צ'ין לטפל במידע עיתונאי ובדעת הקהל בנוגע להתחייבויות כספיות בעת המרת ייעודי קרקע גבוהים מדי, המשפיעים על מקורות המחיה. בפרט, ראש הממשלה הטיל על משרד האוצר לנהל ולתאם עם משרד החקלאות והסביבה ועם הסוכנויות הרלוונטיות כדי ללמוד ולהציע פתרונות לשימוש במקדמי התאמת מחירי קרקע לגביית דמי שימוש בקרקע בצורה הולמת ובת-ביצוע, ולדווח לראש הממשלה לפני 10 בספטמבר 2025.

סגנית מנהלת מחלקת ניהול הקרקעות (משרד החקלאות והסביבה), מאי ואן פאן, אמרה כי על מנת לפתור את הבעיה, יחד עם תיקון חוק הקרקעות בשילוב מנגנוני בקרה וביקורת לאחר מכן למניעת שימוש לרעה ביישום, הממשלה הטילה על משרד האוצר לנסח הנחיות בכיוון: אם אנשים משנים את ייעודם במסגרת גבול הקרקע למגורים שהוקצה, הם לא יצטרכו לשלם דמי שימוש בקרקע. אם הם חורגים מהמגבלה, הם ישלמו בשיעור מסוים, בין 30% ל-50% בהתאם למקרה. נכון לעכשיו, משרד האוצר מקבל הערות להשלמת הטיוטה. עבור אנשים בעלי הכנסה נמוכה, הגישה לדיור תהיה קשורה למדיניות פיתוח הדיור החברתי המנוהלת על ידי משרד הבינוי. זהו פתרון להבטחת עקביות עם חוקים קשורים; הרמוניזציה של האינטרסים בין אנשים שאדמתם מוחזרת לבין אנשים שמשנים את ייעוד הקרקע.

מקור: https://hanoimoi.vn/thao-go-diem-nghen-trong-quan-ly-dat-dai-tao-dong-luc-phat-trien-715258.html