הסרת צווארי בקבוק בניהול קרקעות:

חוק הקרקעות הוא אחד החוקים בעלי היקף רחב, המשפיע ישירות על אזרחים, עסקים והפיתוח החברתי-כלכלי של המדינה. לדברי מומחים רבים, התיקונים המוצעים האחרונים בטיוטת החוק לתיקון ומשלימים מספר סעיפים בחוק הקרקעות משנת 2024 יהיו משמעותיים במיוחד בהסרת "צווארי בקבוק", במטרה להפוך את הקרקע למשאב חשוב באמת לפיתוח.

התיקונים המוצעים לטיוטת החוק, המתקנים ומשלימים מספר סעיפים בחוק הקרקעות משנת 2024, יתמכו ויעודדו משקיעים, ויתרמו לקידום פיתוח כלכלי . צילום: קוואנג תאי

רפורמות משמעותיות בהערכת שווי קרקעות.

אחד השינויים העיקריים שמשכו את תשומת הלב הציבורית בטיוטת החוק לתיקון והשלמה של מספר סעיפים בחוק המקרקעין משנת 2024 הוא מנגנון קביעת מחירי הקרקע. חוק המקרקעין הנוכחי מחלק את מחירי הקרקע למחירי קרקע ספציפיים וטבלאות מחירי קרקע, החלים במקרים של חכירה או שינוי ייעודי קרקע. עם זאת, בפועל, מתעוררות קשיים רבים, במיוחד עבור משקי בית ויחידים בעת שינוי ייעודי קרקע, שכן עלות זו לרוב גבוהה מאוד.

לדברי מאי ואן פאן, סגנית מנהלת מחלקת ניהול הקרקעות ( משרד החקלאות והסביבה ), הצעת החוק דבקה בקפידה ברוח החלטה מס' 69-NQ/TƯ של הוועד המרכזי, שמטרתה רפורמות משמעותיות בהערכת שווי הקרקעות ובהליכים המנהליים במגזר הקרקעות. בהתאם לכך, טבלת מחירי הקרקעות תישמר אך תותאם באופן גמיש באמצעות מקדמים, שיוחלו בהתאם למטרה כגון פיצוי, רכישת קרקע או המרת ייעוד קרקע. מטרה זו היא לתמוך באנשים בעלי צרכים אמיתיים ולעודד משקיעים, ובכך לתרום לפיתוח כלכלי. משם, מטרתה להבטיח הכנסות תקציביות, להפחית את עלויות ההשקעה וליצור תנאים נוחים למשיכת עסקים.

"אם אגרות השימוש בקרקע ייקבעו גבוהות מדי, משקיעים יהססו עקב העלויות הגבוהות. אך אם הן נמוכות מדי, הן לא יבטיחו הכנסות לתקציב. לכן, חוק זה שואף לאיזון, גמישות ושקיפות", הדגיש מר מאי ואן פאן.

הטיוטה מוסיפה גם שלושה מקרים בהם המדינה יכולה לתבוע בחזרה קרקע לפיתוח חברתי-כלכלי לטובת האינטרס הלאומי והציבורי. מקרה אחד כזה הוא: אם משקיע הגיע להסכם על זכויות שימוש בקרקע עם למעלה מ-75% משטח הקרקע ומספר משתמשי הקרקע, אך חלק קטן נותר בלתי מוסכם לאחר המועד האחרון, המדינה תבע בחזרה את השטח הנותר כדי להקצותו או להחכירו למשקיע.

מחכה לפריצות דרך חדשות.

עם קבלת מידע זה, יו"ר איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי, לה הואנג צ'או, העריך כי באמצעות גישה פרואקטיבית בתהליך הניסוח וההערכה, ובהקשבה מלאה לדעותיהם של מדענים , עסקים והציבור, הצעת החוק לתיקון ומשלימה של מספר סעיפים בחוק הקרקעות משנת 2024 צפויה להפוך למסגרת משפטית חשובה לשלב הפיתוח החדש של המדינה. ההצעה החדשה, אם תיושם, תפתור בעיות עבור אלפי פרויקטים שנתקעו במשך שנים רבות. "חלק מהמשקיעים הגיעו להסכמות על 90-95% משטח הקרקע אך עדיין אינם יכולים להשלים את פינוי הקרקע, מה שגורם לפרויקטים להתעכב ולבזבוז קרקעות. אם התקנות החדשות יאושרו, פרויקטים רבים שלא גמורים יוכלו להתחדש", אמר מר לה הואנג צ'או.

יתר על כן, הטיוטה מרחיבה גם את המקרים לטובת שיקום קרקעות כך שיכללו פרויקטים דחופים של השקעה ציבורית, פרויקטים באזורי סחר חופשי, מרכזים פיננסיים בינלאומיים, לוגיסטיקה, תעשיות תרבותיות ואזורי שירות עירוניים-תיירותיים משולבים... נציגי הקהילה העסקית מעריכים מאוד תיקון זה, ורואים בו כוח מניע למשיכת השקעות.

עם זאת, לשכת המסחר והתעשייה של וייטנאם (VCCI) הציעה כי יש צורך להבהיר את מנגנון קביעת מחירי הקרקעות במקרים של רכישת קרקעות כדי למנוע ניגודי עניינים בין רשימת מחירי הקרקעות למחירים שסוכמו בעבר. VCCI ציינה גם כי התקנה הקובעת כי "מועצות העם המחוזיות רשאיות להחליט על פרויקטים אחרים של פיתוח חברתי-כלכלי" עלולה להוביל ליישום רחב מדי ואינה עולה בקנה אחד עם רוח החוקה.

הערכת השווי הנוכחית של קרקעות המבוססת על שוק גורמת לקשיים לאנשים הזקוקים להסבת אדמתם למגורים, וכן פוגעת בגישתם לדיור ציבורי. משקי בית רבים משתמשים בקרקע המשולבת באדמות גינות ובריכות, וכאשר הם צריכים להסב אותן למגורים, הם נתקלים בקשיים רבים עקב עלויות גבוהות. משרד הממשלה פרסם לאחרונה את מסמך מס' 8160/VPCP-NN, המעביר את הנחייתו של ראש הממשלה פאם מין צ'ין לפנות לתקשורת ולדעת הקהל בנוגע לחובות הכספיות הגבוהות מדי בעת שינוי ייעודי קרקע, המשפיעות על מקורות המחיה. במסמך זה, ראש הממשלה הטיל על משרד האוצר, בתיאום עם משרד החקלאות והסביבה וסוכנויות רלוונטיות אחרות, לחקור ולהציע פתרונות באמצעות מקדמי התאמת מחירי קרקע כדי לגבות דמי שימוש בקרקע בצורה הולמת וברת ביצוע, ולדווח לראש הממשלה לפני 10 בספטמבר 2025.

לדברי מאי ואן פאן, סגנית מנהל מחלקת ניהול קרקעות (משרד החקלאות והסביבה), כדי לטפל בנושא, יחד עם תיקון חוק הקרקעות ויישום מנגנוני בקרה וביקורת לאחר מכן למניעת שימוש לרעה ביישום, הממשלה הטילה על משרד האוצר לנסח הנחיות הקובעות כי: אם אנשים משנים את ייעוד השימוש בקרקע במסגרת גבול הקרקע למגורים שהוקצה, הם לא יצטרכו לשלם דמי שימוש בקרקע. אם הם חורגים מהמגבלה, הם ישלמו אחוז מסוים, בין 30% ל-50% בהתאם למקרה. משרד האוצר אוסף כעת משוב כדי לסיים את הטיוטה. עבור בעלי הכנסה נמוכה, הגישה לדיור תהיה קשורה למדיניות פיתוח דיור חברתי המנוהלת על ידי משרד הבינוי. פתרון זה מבטיח עקביות עם חוקים קשורים ומאחד את האינטרסים של אלו שאדמתם מופקעת לבין אלו שמשנים את ייעוד השימוש בקרקע.

מקור: https://hanoimoi.vn/thao-go-diem-nghen-trong-quan-ly-dat-dai-tao-dong-luc-phat-trien-715258.html