שוק הנדל"ן תוסס, המחירים גבוהים אך הביקוש עדיין חזק

לדברי מר טראן מין טיין, מנהל המרכז למחקר שוק והבנת לקוחות One Mount Group (חברת הטכנולוגיה המובילה בווייטנאם החוקרת את שוק הנדל"ן), השוק בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי נכנס לשלב התאוששות ברור. למרות שמחיר המכירה גבוה, פרויקטים רבים נפתחים למכירה במחירים מעל 100 מיליון וונד/מ"ר, אך כוח הקנייה עדיין יציב הודות לביקוש אמיתי ולפרויקטים בעלי מעמד משפטי שקוף ותשתית מלאה.

בדוח הרבעון השלישי של 2025 של מרכז המחקר השוק והתובנות הלקוחות של קבוצת One Mount ציין כי שוק הנדל"ן בהאנוי ממשיך להיות תוסס, כאשר היצע הדירות שנפתחו לאחרונה מגיע ל-8,100 יחידות, ירידה קלה של 9% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, אך עדיין גבוה מהממוצע לתקופה 2023-2025.

תרשים המשווה את היצע הדירות בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי.

ההיצע החדש של האנוי מרוכז בעיקר במזרח ובמערב, בעיקר בוואן גיאנג ( הונג ין ), המהווה 11% מכלל נפח המכירות, יחד עם פרויקטים בקנה מידה גדול כמו לומייר פריים הילס, סאן פליזה סוויטס, קפלר לנד מו לאו או מאסטרי טריניטי סקוור... המערב עדיין ממלא תפקיד מוביל הודות לתשתיות המלאות שלו ולקרן הקרקע השופעת, המהווה כ-36% מההיצע החדש.

בינתיים, הו צ'י מין סיטי, לאחר המיזוג, חוותה פריצת דרך משמעותית עם 5,500 יחידות, עלייה של 261% בהשוואה לתקופה המקבילה בשנת 2024, המציינת את ההתאוששות הגבוהה ביותר בשלוש השנים האחרונות. הכוח המניע נובע מהתקנות החוקיות החדשות שמתחילות להיכנס לתוקף, המסייעות להשתפר בהדרגה בהיצע, אם כי החלוקה עדיין אינה אחידה. יותר מ-60% מנפח המכירות מגיע מאזור בין דואנג, בעוד שמרכז הו צ'י מין סיטי עדיין סובל ממחסור בפרויקטים חדשים עקב התקדמות משפטית ממושכת.

מחיר הדירות הממוצע בשתי הערים הגדולות המשיך לעלות בחדות, בשתיהן מעל 20% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. באופן ספציפי, בהאנוי, המחיר הממוצע הגיע ל-85.6 מיליון דונג וייט למ"ר, עלייה של 23%, בעוד שבהו צ'י מין סיטי הוא עמד על 95.4 מיליון דונג וייט למ"ר, עלייה של 21% לעומת אותה תקופה. פרויקטים חדשים שנפתחו ברבעון השלישי של 2025 התקרבו ל-108-131 מיליון דונג וייט למ"ר, דבר המשקף בבירור את המגמה בקבוצת המוצרים היוקרתית.

מבנה המחירים מראה כי יותר מ-50% מההיצע החדש בשני השווקים הוא מעל 100 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר. במיוחד במערב האנוי, הפרויקטים הראשונים שהושקו למכירה נמכרים במחירים החל מ-104 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר. בהו צ'י מין סיטי לאחר המיזוג, טווח המחירים רחב יותר, בין 30 ל-200 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר, אך דירות בטווח הביניים ממוקמות בעיקר בבין דואנג; האזור המרכזי עדיין רושם את רמת המחירים הגבוהה ביותר בשוק.

בנוסף, למרות מחירי המכירה הגבוהים, שיעור הספיגה של פרויקטים שהושקו ברבעון השלישי של 2025 עדיין מרשים. פרויקטים רבים בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי רשמו סטטוס של "סולד אאוט" ביום הפתיחה, דבר המראה כי הביקוש האמיתי ותזרים המזומנים מההשקעה נותרו יציבים, במיוחד עבור פרויקטים עם מיקומים נוחים ומעמד משפטי שקוף.

קבוצת One Mount צופה כי בשנת 2025, ההיצע העיקרי בהאנוי יגיע לכ-31,000 יחידות, השיא מזה 3 שנים, בעוד שהו צ'י מין סיטי צפויה להגיע ל-28,000 יחידות. בשנת 2026, ההיצע יישאר על 32,000 יחידות בהאנוי ו-23,000 יחידות בהו צ'י מין סיטי. ראוי לציין כי Binh Duong מהווה כ-65% מההיצע באזור הדרום בשנת 2025 וישמור על שיעור של כ-50% בשנה הבאה, מה שמאשר את המגמה של התרחבות לפאתי שוק הו צ'י מין סיטי לאחר המיזוג.

מר טראן מין טיין שיתף: "בתשעת החודשים הראשונים של 2025, שני השווקים חוו עלייה משמעותית במחירי המכירה, כאשר חלק מהפרויקטים המרכזיים עברו את רף 100 מיליון דונג וייט למ"ר. עם זאת, שיעור הספיגה הממוצע נותר מעל 80%, כאשר פרויקטים רבים אזלו תוך ימים ספורים בלבד. זה משקף את האטרקטיביות בת קיימא של נדל"ן בערים גדולות, שבהן הביקוש האמיתי לדיור ולהשקעות נותר גבוה. התחזית היא שבשנת 2026 השוק ימשיך להתאושש בחוזקה, כאשר היצע שופע יותר יסייע לייצב את מחירי המכירה בטווח הבינוני."

מקור: https://baotintuc.vn/kinh-te/thi-truong-bat-dong-san-soi-dong-gia-ban-neo-cao-nhung-luc-cau-van-manh-20251006170207801.htm