שוק הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי הולך ומובחן

למרות ששוק הנדל"ן מתאושש, ההבדל הופך בולט יותר ויותר. בעוד שמוצרים ספקולטיביים חסרי ערך ניצול טרם הראו שיפור משמעותי, מוצרים שיכולים לייצר תזרים מזומנים מיידי רשמו עסקאות חיוביות.

למרות ששוק הנדל"ן מתאושש, ההבדל הופך בולט יותר ויותר. בעוד שמוצרים ספקולטיביים חסרי ערך ניצול טרם הראו שיפור משמעותי, מוצרים שיכולים לייצר תזרים מזומנים מיידי רשמו עסקאות חיוביות.

פעם היה "שחקן" המתמחה במסחר סווינג, אך כאשר השוק השתנה, מר הואנג מין, משקיע נדל"ן בהו צ'י מין סיטי, שינה את האסטרטגיה שלו.

מר מין אמר שכאשר השוק היה סואן, הוא רק היה צריך להפקיד דירה או מגרש בשלב הראשון של המכירה כדי שיוכל למכור אותם במחיר גבוה יותר מיד לאחר מכן ולהרוויח רווח גבוה. אבל כשהשוק הואט, הדברים כבר לא היו קלים. מגרש הקרקע בפרברים שרכש בעבר נחסם מנזילות. מספר הקונים ירד בחדות, בעוד שאלה שהיו צריכים למכור נאלצו להוריד מחירים באופן משמעותי. משקיע זה הבין שאם ימשיך באסטרטגיית הספקולציה שלו, הוא עלול ליפול למצב של "היצע יתר" כמו משקיעים רבים אחרים.

לאחר מחשבה רבה, הוא החליט לשנות את האסטרטגיה שלו. במקום להתמקד רק במוצרים בעלי אלמנטים של "גלישה", הוא החל לחפש נכסים שניתן לנצל באופן מיידי כדי ליצור תזרים מזומנים יציב.

בסוף השנה שעברה, מר מין בחר לרכוש דירת חדר אחד ברובע 7 (HCMC) תמורת 2.5 מיליארד וונד. זהו פרויקט גמור עם קהילת מגורים גדולה המושכרת על ידי מומחים זרים רבים. לאחר השלמת עיצוב הפנים, הוא השכיר אותה במהירות תמורת 13 מיליון וונד לחודש.

לדברי מר מין, כדי לשמר הון, השקעה בכל נדל"ן אינה בטוחה לחלוטין, אך יש צורך לבחור במגזרים "הגנתיים". כלומר, הנדל"ן יכול גם להמתין לעליות מחירים בעוד 3-5 שנים וגם להביא תזרים מזומנים יציב בטווח הקצר.

דו"ח שפורסם לאחרונה על ידי איגוד סוכני הנדל"ן של וייטנאם (VARS) ציין גם כי לפני יותר מ-5 שנים, דירות נחשבו על ידי רבים כסוג של "נכס צריכה" וקשה להשוות אותן למגזרים אחרים של נדל"ן. אך כעת, מאזן ההיצע והביקוש נוטה יותר ויותר לכיוון הביקוש, ומחירי הדירות נכנסים למחזור עלייה ארוך טווח, ועולים בהרבה על מגזרים רבים אחרים.

מחירי הדירות עולים בהתמדה ומגיעים לרמה חדשה, מה שגורם גם למחירי השכירות של דירות נוטים "לטפס", עם עלייה ממוצעת של 10-20% בשנת 2024. במרכז העיר כמעט ואין דירות עם מחירי שכירות מתחת ל-10 מיליון דונג וייט לחודש, מחיר השכירות הנפוץ של דירות בנות חדר אחד הוא 10-15 מיליון דונג וייט לחודש, ודירות בנות 2 חדרי שינה עולות 15-20 מיליון דונג וייט לחודש.

בנוסף להשפעת הביקוש הגבוה לשכר דירה, מחירי הדירות העולים בהתמדה משפיעים ישירות גם על אסטרטגיית התמחור של בעלי הדירות. כאשר מחירי הדיור עולים, בעלי הדירות נאלצים להעלות את מחירי השכירות כדי להבטיח רווחים ולאזן את תזרים המזומנים מההשקעה.

עם זאת, במציאות, שולי הרווח מהשכרת דירות הולכים ויורדים משום שמחירי השכירות אינם יכולים לעמוד בקצב עליית מחירי הדיור. שיעור עליית מחירי השכירות הוא רק כמחצית ממחיר הדיור בשנת 2024, בהתבסס על כך ששולי הרווח מהשכרת דירות בווייטנאם הם רק מתחת ל-4%, בדרך כלל מתחת ל-2%, פחות מחיסכון.

בהקשר של חוסר במקורות ראשוניים רבים, פעילויות העברת דירות משניות בשוק מתבצעות באופן פעיל. נתונים ממכון המחקר Dat Xanh Services Research מראים כי ההיצע החדש הוא בעיקר השלב הבא של פרויקטים קיימים, כך שהשוק רשם הבדל במחירי ההעברה של 10-20% בהשוואה לפרויקטים משניים. פרויקטים יוקרתיים רבים שזה עתה נמסרו חוו גם עלייה במחירי ההעברה של 15-25%.

מר טראן היין פואנג, המנכ"ל של סי-הולדינגס, הודה כי תזרים המזומנים החל לחזור לשוק, אך אופן פעולתו יהיה שונה בהרבה מבעבר. לקוחות כיום בררנים, הם בוחרים לעתים קרובות בפרויקטים עם הליכים משפטיים מתאימים; או בפרויקטים משניים, הם מסכימים לרכוש רק כאשר לדירה יש ספר ורוד, היא הושלמה, יש התחייבויות מלאות לתשתיות ושירותים, וניתן לנצל אותה באופן מיידי.

לדברי מר פואנג, השוק שונה לפי אזור. במקומות מסוימים, למרות שהמחירים ירדו בחדות, הנזילות עדיין דלה, אך במקומות עם ביקוש אמיתי, המחירים התאוששו במהירות. זה מראה שמנגנון הפעולה של השוק מתחיל להתבסס על ביקוש אמיתי, במקום ספקולציות.

מקור: https://baodautu.vn/batdongsan/thi-truong-dia-oc-tphcm-phan-hoa-ngay-cang-ro-net-d256029.html