שירות "חילוץ בתים" בעיצומו של משבר הנדל"ן בסין

בעיצומה של ארבע שנות המיתון בשוק הנדל"ן בסין, סיפור מוזר מסתובב ברשתות החברתיות. בעוד מיליוני בעלי בתים מתמודדים עם האפשרות של "הון עצמי שלילי" (שווי ביתם נמוך מהסכום שהם חייבים לבנק) והסיכון לאבד את רכושם, צץ פתרון מפתיע: גם אם הבנק יתפוס את ביתכם, אתם עדיין יכולים לשמור עליו באופן חוקי.

סקרנות הניעה כתב מליאנה זאובאו לחקור. ימים ספורים לאחר שהשאיר תגובה מתחת לפוסט, הוא קיבל יותר מתריסר הודעות מ"מומחים", שכולם היו נחושים לעזור "להציל את הבית".

זהו חלון לתעשיית צללים, שירות ייחודי שנולד מתוך ייאוש בשוק.

Dịch vụ cứu nhà giữa bão khủng hoảng bất động sản ở Trung Quốc - 1 — בעוד שוק הנדל"ן בסין קופא, עסק אפלי של חילוץ בתים גורף מזומנים הודות לבעלי בתים בעלי "הון עצמי שלילי" המנסים לשמור על נכסיהם על ידי רכישת חובותיהם הרעים (צילום: רויטרס).

טריקים ייחודיים לחילוץ הבית

"לא רק שתאבדו את ביתכם, אלא גם תיסוגו בעשור אחורה בהשוואה לאחרים. קניית בית חדש תהיה קשה מאוד", הזהירה מומחית בטלפון, לאחר שבילתה חצי שעה בניתוח ההשלכות הקשות של אי תשלום חובה.

לאחר שגרמה ללקוחותיה להיכנס לפאניקה, היא החלה להשתמש בטריק הראשון שלה: ארגון מחדש של ההלוואה כדי להפחית את התשלום החודשי, ולעזור לבעל הבית לשרוד באופן זמני את התקופה הקשה. "אם רק תחזיקו מעמד עוד כמה שנים, מחירי הבתים בהחלט יעלו שוב", אמרה בביטחון.

אבל הסוד האמיתי מתגלה כשהלקוח מהסס. התהליך מורכב ונועז הרבה יותר.

זוהי פשיטת רגל פעילה. באותו זמן, בעל הבית יפסיק לשלם תשלומים, ייתן לבנק לתפוס את הנכס ויעמיד אותו למכירה פומבית שיפוטית.

כאן נכנס לתמונה ה"קרוב משפחה". קרוב משפחה או חבר מהימן, בעזרת "חברת הצלת בתים", יגישו הצעה וירכשו את הבית בחזרה, לעתים קרובות במחצית ממחיר השוק. על הנייר, הבעלות השתנתה, אך במציאות, לבעלים הקודם עדיין יש זכויות מלאות להשתמש בו.

זוהי גם רכישה חוזרת של חוב של אדם. מכיוון שמחיר המכירה הפומבית נמוך, חוב הבנק טרם שולם. הבנק ימשיך לרדוף אחר הסכום הנותר. עם זאת, אם לבעל הבית אין נכסים אחרים לתפוס, הבנק "יפסיק את האכיפה" וימכור את החוב האבוד לחברת ניהול נכסים (AMC) בהנחה משמעותית, לעתים קרובות רק 30% מהערך המקורי. בשלב זה, באמצעות חברת מתווך, החוב המפרה יכול לקנות בחזרה את חובו במחיר זול.

התוצאה היא מעגל קסמים סגור לחלוטין. בעל הבית לא רק שומר על קורת גג מעל ראשו, אלא גם מוחק את רוב חובותיו. כמובן, "נס" זה אינו מגיע בחינם.

שירות "חילוץ בית" - גיוס כספים מכאבי פשיטת רגל

עלייתן של "חברות חילוץ ביתי" היא הדגמה ברורה של חוק ההיצע והביקוש, אפילו בנסיבות הקשות ביותר. כאשר מיליוני אנשים מתמודדים עם אותה בעיה, נולדת תעשיית שירותים חדשה כדי לפתור אותה.

מודל העסקי שלהם מבוסס על ניצול פרצות משפטיות וחוסר מידע מצד הלקוחות. דמי השירות אינם זולים, ונעים בין 5% מערך ההלוואה הראשוני, או בין 8% ל-20% מיתרת ההלוואה הנותרת. עם משכנתאות במיליוני יואן, זהו מספר עצום.

"אנחנו לא לוקחים את הכסף שלכם. אנחנו לוקחים רק את ההון שאתם צריכים לשלם לבנק", הסבירה מומחית. טיעון זה, למרות שהוא מעט שגוי, פוגע בפסיכולוגיה של אלו הנמצאים במצוקה קשה: עדיף לשלם עמלה גדולה כדי לשמור על הנכס ולהפחית חובות מאשר להפסיד הכל.

השוק צומח במהירות. בפלטפורמת RedNote, הנושא של "אי-תשלום משכנתא" משך כמעט 60 מיליון צפיות. חברות מתפארות בכך שיש להן ניסיון בטיפול בחובות אבודים עבור כל סוגי הנכסים, החל מדירות ומשרדים ועד מלונות ומפעלים, וכעת הן פועלות בפריסה ארצית.

גם הסטטיסטיקה מאשרת זאת במידה מסוימת. נתוני גואוקסינדה מראים שבשנת 2024 לבדה הועמדו 658,000 נכסים למכירה פומבית שיפוטית, עלייה של 51.69% לעומת השנה הקודמת. מכוני מחקר אחרים מעריכים את המספר אף גבוה יותר, עד 1.6 מיליון יחידות.

אבל אנליסטים מזהירים ששירותי הצלה לבתים הם רק משכך כאבים זמני, לא תרופה לבעיה הבסיסית. בעלי בתים שנוטים לעשות זאת מכניסים את עצמם לסבך משפטי, מסתכנים בהליכים משפטיים מורכבים ובמשבר אשראי חמור יותר בעתיד.

ברמה המאקרו, חובות אבודים "מבושלים" והועברים כמו אלה הם כמו להטמין פצצת זמן נוספת במערכת הפיננסית השברירית ממילא של סין.

Dịch vụ cứu nhà giữa bão khủng hoảng bất động sản ở Trung Quốc - 2 — משקיעים בינלאומיים ממהרים שוב למכור נכסים בשווי 140 מיליארד דולר בהפסדים שיאים. בתמונה נראים שני מגרשים למגורים כמעט ריקים בפרויקט בעיר צ'ידונג, סין, שבשליטת Oktree Capital Management (צילום: בלומברג).

היציאה האכזרית: נדל"ן מסחרי בשווי 140 מיליארד דולר "התאדה"

בניגוד מוחלט למאמצים להיאחז בעושרם של אנשים, משקיעים בינלאומיים נמצאים במרוץ עצום ואכזרי. כמעט 140 מיליארד הדולר שהם הימרו על בנייני משרדים, קניונים ומחסנים סיניים ב-15 השנים האחרונות מהווים כעת נטל עצום.

שמות מפורסמים במפה הפיננסית העולמית כמו BlackRock, Carlyle Group, HSBC ו-Standard Chartered מחפשים כולם דרכים למשוך, כולל הצורך למכור נכסים בהפסדים כבדים.

על פי בלומברג אינטליג'נס, מכירות במצוקה בסין צפויות להסתכם ב-16 מיליארד דולר בין 2023 ל-2024, שיא של 22% מהעסקאות בשנה שעברה. בנקאים ומשקיעים מעריכים כי שווי ההון של בנייני משרדים ברמה A בבייג'ינג ובשנגחאי התאדה בלפחות 40% משיאם ב-2019.

העסקאות הקלאסיות של "בורחות" הפכו לסיפור שמועבר מסביב לעולם הפיננסי.

"ההתמוטטות" של בלקרוק: בסוף 2024, לאחר שנכשלה במכירת שני בנייני משרדים במתחם ווטרפרונט פלייס (שנחאי), החליטה קרן בלקרוק לנטוש את הנכסים, והותירה את בנק סטנדרד צ'רטרד לטפל בהלוואה בסך 780 מיליון יואן. מהלך זה איבד לחלוטין את השקעת המניות שלהם בסך 420 מיליון יואן.

הפסד של 50% של קרלייל: גם בשנגחאי, קרן קבוצת קרלייל מכרה את בניין The Crest תמורת 826 מיליון יואן, רק 57% ממה ששילמה עבורו לפני כמעט עשור, אפילו פחות ממשכנתא של מיליארד יואן.

"ונציה של המזרח" של אוקטרי: אפילו קרן הנשרים, המחפשת נכסים במצוקה, כמו אוקטרי קפיטל, נאבקה בפרויקט הנופש אוורגרנדה ונציה, אותו תפסה מאוורגרנדה. מחירי הבתים שם ירדו ביותר ממחצית משיאם.

אפילו מגזר הלוגיסטיקה, שנחשב בעבר לנקודת אור בזכות פריחת המסחר האלקטרוני, אינו חסין מפני עודף היצע. נאמר כי בלקסטון, אחת השחקניות הגדולות ביותר, נאלצה לקבל קיצוץ ממוצע של 25% בשכר הדירה כדי לשמר לקוחות.

הפתרון לא יכול להיות רק "להציל את הבית" או "למכור"

התמונה קודרת עוד יותר כשמסתכלים על נתוני המאקרו. הדו"ח האחרון של הלשכה הלאומית לסטטיסטיקה של סין (NBS) שפורסם ב-20 באוקטובר הראה כי מחירי הבתים החדשים ירדו ב-0.4% בספטמבר לעומת החודש הקודם - הירידה החודשית המהירה ביותר ב-11 חודשים.

ההאטה נפוצה, מערים מהשורה הראשונה כמו בייג'ינג ושנג'ן ועד ערים מהשורה התחתונה. גולדמן זאקס אמר כי ערים קטנות יותר מתמודדות עם קשיים הולכים וגדלים עקב "יסודות צמיחה חלשים והיצע עודף חמור".

עבור נדל"ן מסחרי, המצב גרוע אף יותר. שיעור הריקנות של משרדים ברחבי סין בשנת 2024 הגיע לכמעט 25%, הגבוה ביותר שתועד. בעלי בניינים נלכדו ב"מלחמת הנחות" עזה, שגרמה לירידה של 6.9% בשכר הדירה הממוצע, הירידה השנתית החדה ביותר שתועדה. CBRE צופה כי שוק שנחאי לא יוכל לספוג את כל ההיצע החדש לפני 2028.

Dịch vụ cứu nhà giữa bão khủng hoảng bất động sản ở Trung Quốc - 3 — אזהרות מפני "עשור אבוד" עבור שוק הנדל"ן המסחרי של סין בולטות יותר מתמיד (צילום: Getty).

הסיפורים על אנשים מקומיים שמנסים לשמור על בתיהם ומוסדות פיננסיים בינלאומיים שמוכרים נכסים בסין, למרות שהם הפוכים, שניהם סימפטומים של אותה מחלה: קריסת אמון וחוסר איזון חמור בהיצע וביקוש.

לא משנה כמה חכמה וייחודית תוכנית "הצלת הבתים", היא רק פתרון זמני, דרך לכסות את הפצע המבעית במקום לרפא אותו. היא לא פותרת את שורש הבעיה: מחירי הבתים ירדו יותר מדי והכנסותיהם של אנשים אינן בטוחות עוד.

בינתיים, יציאתם של משקיעים זרים היא הצבעת אי אמון ברורה בסיכויי ההתאוששות של השוק. הם כבר לא מאמינים בסיפור הצמיחה של שוק הנדל"ן הסיני.

"עד 2030, הערך הנומינלי של מבנים עשוי להיות נמוך יותר מאשר בשנת 2020", הזהיר ניקולס וילסון מחברת Oxford Economics, והוסיף כי הסיכוי ל"עשור אבוד" עבור הנדל"ן המסחרי של סין הופך למציאות.

ברור שהפתרון למשבר הזה לא יכול להיות טמון בגימיקים פיננסיים או במכירות בהלה. הוא דורש פתרון מקיף יותר, המושרש בהתאוששות כלכלית , יציבות תעסוקתית, וחשוב מכל, שיקום האמון בקרב אזרחים ומשקיעים כאחד.

מקור: https://dantri.com.vn/kinh-doanh/dich-vu-cuu-nha-giua-bao-khung-hoang-bat-dong-san-o-trung-quoc-20251027155527714.htm