שירותי "הצלת בתים" צצים על רקע משבר הנדל"ן בסין.

בעיצומה של ארבע שנות מיתון בשוק הנדל"ן בסין, סיפור ביזארי מסתובב ברשתות החברתיות. בעוד מיליוני בעלי בתים מתמודדים עם האפשרות של "הון עצמי שלילי" (שווי ביתם יורד מתחת למשכנתא שנותרה להם) והסיכון לאבד את רכושם לחלוטין, צץ פתרון בלתי צפוי: גם אם ביתכם מעוקל, עדיין תוכלו לשמור על הבעלות באופן חוקי.

סקרנות הניעה כתב מליאנה זאובאו לחקור. ימים ספורים לאחר שהותיר תגובה לפוסט, הוא קיבל יותר מתריסר הודעות מ"מומחים", שכולם טענו שהם יכולים לעזור "להציל את הבית".

זהו שער הכניסה לעסק אפלולי, שירות ייחודי שנולד ממש מייאושו של השוק.

Dịch vụ cứu nhà giữa bão khủng hoảng bất động sản ở Trung Quốc - 1 — בתוך שוק הנדל"ן הסיני הקפוא, עסק אפלי של חיסכון בבתים גורף כסף, כאשר בעלי בתים עם הון עצמי שלילי מבקשים לשמור על נכסיהם על ידי רכישת חובותיהם הרעים (צילום: רויטרס).

טקטיקות ייחודיות לחילוץ ביתי

"את לא סתם מאבדת את הבית שלך; את מפגרת בעשור בהשוואה לאחרים. קניית בית חדש תהיה חלום רחוק", הזהירה מומחית בטלפון, לאחר שבילתה חצי שעה בניתוח ההשלכות הקשות של הפסקת תשלומי חובות.

לאחר שהציתה את הלקוחה בחרדה, היא פתחה בטקטיקה הראשונה שלה: ארגון מחדש של ההלוואה כדי להפחית את התשלום החודשי, ולסייע לבעל הבית להתמודד באופן זמני עם התקופה הקשה. "רק תחזיקו מעמד עוד כמה שנים, ומחירי הבתים בוודאי יעלו שוב", אמרה בביטחון.

אבל הסוד האמיתי מתגלה רק כאשר הלקוח מגלה היסוס. תהליך זה מורכב ונועז הרבה יותר.

זהו אי תשלום מכוון. במקרה כזה, בעל הבית מפסיק לבצע תשלומי תשלומים, מה שמאפשר לבנק לתפוס את הנכס ולהציע אותו למכירה פומבית.

זה הזמן שבו "קרובי משפחה" נכנסים לתמונה. קרוב משפחה או חבר מהימן, בעזרת "חברת הצלת בתים", ישתתף במכירה הפומבית ויקנה בחזרה את הבית, לעתים קרובות תמורת מחצית משווי השוק בלבד. על הנייר, הבעלות השתנתה, אך במציאות, הבעלים הקודם שומר על מלוא זכויות השימוש.

זה כרוך גם ברכישה חוזרת של חובות אישיים. בגלל מחיר המכירה הנמוך, חוב הבנק נותר לא שולם. הבנק ימשיך לרדוף אחר הסכום הנותר. עם זאת, אם לבעל הבית אין נכסים אחרים לתפוס, הבנק "יפסיק את האכיפה" וימכור את החוב האבוד לחברת ניהול נכסים (AMC) בהנחה משמעותית, בדרך כלל רק 30% מהערך המקורי. בשלב זה, באמצעות חברת המתווך, החוב המפרה יכול לרכוש בחזרה את חובו במחיר מציאה.

התוצאה הייתה מעגל קסמים שבור לחלוטין. בעל הבית לא רק שמר על ביתו אלא גם ביטל חלק גדול מנטל החובות שלו. כמובן, ה"נס" הזה לא הגיע בחינם.

שירותי "חילוץ ביתי" - מרוויחים מכאב פשיטת הרגל.

עלייתן של "חברות חילוץ ביתי" היא העדות הברורה ביותר לחוק ההיצע והביקוש, אפילו בנסיבות הקשות ביותר. כאשר מיליוני אנשים יתמודדו עם אותה בעיה, תצמח תעשיית שירותים חדשה שתפתור אותה.

מודל העסקי שלהם מבוסס על ניצול פרצות משפטיות וחוסר מידע מצד הלקוחות. עמלות השירות אינן זולות, ונעות בין 5% מסכום ההלוואה הראשוני, או בין 8% ל-20% מהיתרה הנותרת. עבור משכנתאות בשווי מיליוני יואן, מדובר בסכום עצום.

"אנחנו לא לוקחים את הכסף שלכם. אנחנו לוקחים רק את הקרן שאתם חייבים לבנק", הסבירה מומחית. טיעון זה, למרות היותו מעט שגוי, פגע בלבם של אלו שנקלעו למצוקה קשה: עדיף לשלם עמלה גדולה כדי לשמור על נכסים ולהפחית חובות מאשר להפסיד הכל.

גודלו של שוק זה מתרחב במהירות. בפלטפורמת RedNote, הנושא "אי-התחייבויות משכנתא" משך כמעט 60 מיליון צפיות. חברות מתפארות בכך שיש להן ניסיון בטיפול בחובות אבודים עבור כל סוגי הנכסים, החל מדירות ומשרדים ועד מלונות ומפעלים, וכעת הן פועלות בפריסה ארצית.

גם הסטטיסטיקה מאשרת זאת חלקית. נתוני גואוקסידה מראים שבשנת 2024 לבדה הועמדו 658,000 נכסים למכירה פומבית שיפוטית, עלייה של 51.69% לעומת השנה הקודמת. מכוני מחקר אחרים אף מדווחים על נתונים גבוהים יותר, עד 1.6 מיליון נכסים.

עם זאת, אנליסטים מזהירים כי שירותי הצלה לבתים הם רק משכך כאבים זמני ואינם יכולים לרפא את שורש הבעיה. בעלי בתים המשתתפים בתהליך זה מציבים את עצמם בנקודת חנק משפטית, ומסכנים את עצמם בהסתבכות בליטיגציה מורכבת ובמשבר אשראי חמור יותר בעתיד.

ברמה המאקרו, האופן שבו חובות אבודים "מנוהלים" ומועברים ממקום למקום שקולה להטמנת פצצת זמן נוספת במערכת הפיננסית השברירית ממילא של סין.

Dịch vụ cứu nhà giữa bão khủng hoảng bất động sản ở Trung Quốc - 2 — משקיעים בינלאומיים מוכרים שוב בבהלה נכסים בשווי 140 מיליארד דולר בהפסדים שוברי שיאים. בתמונה שתי מגרשים למגורים כמעט ריקים בפרויקט בעיר צ'ידונג, סין, שבשליטת Oktree Capital Management (צילום: בלומברג).

יציאה הרסנית: נדל"ן מסחרי בשווי 140 מיליארד דולר "נעלם".

בניגוד מוחלט למאמצי האזרחים לשמור על נכסיהם, משקיעים בינלאומיים מבצעים יציאה מסיבית והרסנית. כמעט 140 מיליארד הדולר שהשקיעו בבנייני משרדים, קניונים ומחסנים בסין ב-15 השנים האחרונות הופכים כעת לנטל עצום.

שמות בולטים במפה הפיננסית העולמית כמו BlackRock, Carlyle Group, HSBC ו-Standard Chartered בוחנים כולם דרכים לצאת מהשוק, כולל מכירת נכסים בהפסדים משמעותיים.

לפי בלומברג אינטליגנציה, הערך הכולל של מכירות נכסים במצוקה בסין הגיע ל-16 מיליארד דולר בין 2023 ל-2024, המהווים 22% מסך העסקאות בשנה שעברה - שיעור חסר תקדים. בנקאים ומשקיעים מעריכים כי ערך ההון של בנייני משרדים ברמה A בבייג'ינג ובשנגחאי התאדה בלפחות 40% בהשוואה לשיאו בשנת 2019.

עסקאות קלאסיות של "נטישת הספינה" הפכו לסיפורים נפוצים בעולם הפיננסי.

"ההתמוטטות" של בלקרוק: בסוף 2024, לאחר שנכשלה במכירת שני בנייני משרדים במתחם ווטרפרונט פלייס (שנחאי), החליטה קרן בלקרוק לנטוש את הנכסים, והותירה את בנק סטנדרד צ'רטרד לטפל בהלוואה בסך 780 מיליון יואן. צעד זה גרם להתאדות מוחלטת בהשקעת המניות שלהם בסך 420 מיליון יואן.

עסקת ההפסד של 50% של קרלייל: גם בשנגחאי, קרן קבוצת קרלייל מכרה את בניין The Crest תמורת 826 מיליון יואן, רק 57% מהמחיר בו רכשו אותו במשך כמעט עשור, אפילו פחות מהלוואת המשכנתא בסך מיליארד יואן.

"ונציה של המזרח" של אוקטרי: אפילו קרן "נשרים" המתמחה בציד נכסים קשים להשגה כמו אוקטרי קפיטל נאבקת בפרויקט המגה נופש אוורגרנדה ונציה, אותו תפסו מאוורגרנדה. מחירי הבתים שם ירדו ביותר ממחצית משיאם.

אפילו מגזר הלוגיסטיקה, שנחשב בעבר לנקודת אור בזכות פריחת המסחר האלקטרוני, אינו חסין מפני עודף היצע. בלקסטון, אחת השחקניות הגדולות, נאלצת, על פי הדיווחים, לקבל הפחתה ממוצעת של 25% במחירי השכירות כדי לשמר לקוחות.

הפתרון לא יכול להיות פשוט "הצלת הבית" או "מכירת" נכסים.

התמונה הופכת קודרת עוד יותר כשבוחנים את הנתונים המקרו-כלכליים. הדו"ח האחרון של הלשכה הלאומית לסטטיסטיקה של סין (NBS), שפורסם ב-20 באוקטובר, מראה כי מחירי הבתים החדשים בספטמבר ירדו ב-0.4% בהשוואה לחודש הקודם - הירידה החודשית המהירה ביותר ב-11 חודשים.

הירידה נרחבת, מערים מהשורה הראשונה כמו בייג'ינג ושנג'ן ועד לאזורים עירוניים מהשורה התחתונה. גולדמן זאקס מציינת כי ערים קטנות יותר מתמודדות עם קשיים מורכבים עקב "יסודות צמיחה חלשים והיצע עודף חמור".

עבור נדל"ן מסחרי, המצב גרוע אף יותר. שיעור הריקנות של משרדים ברחבי סין בשנת 2024 הגיע לכמעט 25%, הרמה הגבוהה ביותר בהיסטוריה. בעלי הבניינים נלכדו ב"מלחמת מחירים" עזה, שגרמה לירידה של 6.9% בשכר הדירה הממוצע - הירידה השנתית החדה ביותר שתועדה אי פעם. CBRE צופה כי שוק שנחאי לא יוכל לספוג את כל ההיצע החדש לפני 2028.

Dịch vụ cứu nhà giữa bão khủng hoảng bất động sản ở Trung Quốc - 3 — האזהרה מפני "עשור אבוד" עבור שוק הנדל"ן המסחרי הסיני הופכת ברורה מתמיד (צילום: Getty).

הסיפורים המנוגדים של אזרחים סינים המנסים נואשות להחזיק בבתיהם ומוסדות פיננסיים בינלאומיים המוכרים נכסים בסין, שניהם סימפטומים של אותה מחלה: קריסת אמון וחוסר איזון חמור בין היצע לביקוש.

לא משנה כמה חכמה או ייחודית תהיה תוכנית "הצלת הדיור", זוהי רק פתרון זמני, דרך לכסות פצע מגורה במקום לרפא אותו. היא לא מטפלת בשורש הבעיה: מחירי הדיור ירדו נמוך מדי והכנסותיהם של אנשים אינן בטוחות עוד.

בינתיים, בריחתם של משקיעים זרים היא הצבעת אי אמון ברורה בסיכויי ההתאוששות של השוק. הם כבר לא מאמינים בסיפור הצמיחה של שוק הנדל"ן הסיני.

ניקולס וילסון, מומחה לאוקספורד אקונומיקס, פרסם הערכה מזהירה: "עד 2030, הערך הנומינלי של מבנים עשוי להיות נמוך אף יותר מאשר בשנת 2020". לדבריו, הסיכוי ל"עשור אבוד" עבור נדל"ן מסחרי בסין הופך בהדרגה למציאות.

ברור שהפתרון למשבר הזה לא יכול להיות טמון בתחבולות פיננסיות או במכירות בהלה. הוא דורש פתרון מקיף יותר, שנובע מהתאוששות כלכלית , יציבות תעסוקתית, וחשוב מכל, שיקום האמון בקרב הציבור והמשקיעים כאחד.

מקור: https://dantri.com.vn/kinh-doanh/dich-vu-cuu-nha-giua-bao-khung-hoang-bat-dong-san-o-trung-quoc-20251027155527714.htm