"קרן אור קטנה" בהאנוי, כיבוי אדמה של 5 וילות בחאן הואה, מחירי הדירות יורדים, מדוע משקיעים עדיין מהססים?

משקיעים עדיין מהססים למרות הירידה במחירי הדירות, חאן הואה תופסת מחדש קרקע עבור 5 וילות באתר שרידי ארמון באו דאי, קרקעות פרבריות חמות כשהן מחולקות שוב למגרשים... הן חדשות הנדל"ן האחרונות.

נדל"ן עדכני: לאחר חודש של "שחרור" חלוקת קרקעות והפרדת מגרשים, מגרשים בפאתי האנוי החלו למשוך לקוחות המעוניינים לקנות. (צילום: N.Le)

למרות הצטערות על המחיר, משקיעים עדיין "חוששים" מדירות שמפורסמות כמחיר נמוך.

לאחרונה, השוק מוצף ללא הרף במידע על מכירת דירות במחירי הפסד או הורדת מחירים. כמה דירות באזור עירוני של כמעט 300 דונם ברובע 9 הישן (כיום עיר ת'ו דוק) מוצעות למכירה במחירים נמוכים. דירת 2 חדרי שינה, בשטח של כ-54 מ"ר, נרכשה על ידי הבעלים תמורת יותר מ-3 מיליארד וונד לפני יותר משנתיים, אך כעת הם מתכוונים למכור אותה תמורת כ-2.7 מיליארד וונד. או דירה באזור היישוב מחדש של רובע 2, הבעלים מסכים להציע אותה תמורת כ-2.5 מיליארד וונד עבור שטח של 80 מ"ר.

אנשים רבים רוצים לנצל את ההזדמנות הזו כדי לרכוש דירה להשכרה, וליצור מקור הכנסה לטווח ארוך. עם זאת, בעיית תזרים המזומנים ויעילות ההשקעה גורמת להם להסס.

על פי חישובים, אם רוכשים דירה תמורת כ-2.7 מיליארד דונג וייטנאמי, לאחר תום תקופת הגרייס עבור הריבית והקרן, המשקיע צריך לשלם כ-22-23 מיליון דונג וייטנאמי לחודש. אם קונים ומשכירים אותה, מחיר השכירות הוא רק כ-5-6 מיליון דונג וייטנאמי לחודש, וזה לא מספיק כדי לכסות את עלות הריבית. זה גורם לאנשים רבים להסס ולהסס בעת קבלת החלטה.

מחיר הדירות הממוצע כיום בהו צ'י מין סיטי הוא כ-60-70 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר. בינתיים, תחום הדיור בעלות נמוכה והדיור הציבורי סובל מהיצע מוגבל. מחירי הדירות עולים בעוד שמחירי השכירות רק מתאוששים, מה שגורם לשולי הרווח של דיור מסוג זה לא להשתפר משמעותית בתקופה האחרונה.

על פי סקר של יחידת מחקרי שוק, שולי הרווח של השכרת דירות בהו צ'י מין סיטי הגיעו רק ל-4.4% לשנה ברבעון הראשון של 2023, נמוך בהרבה מ-5.9% בשנת 2019. בהשפעת המגפה, בשלוש השנים האחרונות (2020-2022), שיעור זה ירד ל-4.9% לשנה ולאחר מכן נותר על 4.1%, ורק לאחרונה עלה.

ריביות הן אחד המחסומים הנוכחיים בשוק כאשר אנשים מחליטים לרכוש נדל"ן. בשנים קודמות, הריביות היו סביב 10% לשנה, כיום הן סביב 13-14% לשנה, אך אנשים מתקשים לקחת הלוואות.

מר וו הונג טאנג, מנהל שירותי ייעוץ ופיתוח פרויקטים בקבוצת DKRA, אמר כי כיום, בשוק יש דירות למכירה במחירים מוזלים, בהפסד, ומוצרים משניים רבים אף מוזלים ב-30%. עם זאת, ההזדמנות שייכת לבעלי פוטנציאל פיננסי, תזרים מזומנים זמין לנצל נדל"ן עם הנחות גבוהות, מיקומי השכרה טובים וביקוש גובר.

עבור אלו שנאלצים להשתמש במינוף פיננסי וללוות מהבנקים, הסיפור הפוך. נכון לעכשיו, מחירי השכירות יציבים ונוטים לעלות, שולי הרווח הממוצעים הם כ-4-5% לשנה אך ריביות הבנקים הן 13-14% לשנה.

ברור שהתמורה אינה מספיקה כדי לכסות את ריבית ההלוואה. לכן, אם משקיעים משתמשים במינוף פיננסי, רכישת דירה להשכרה אינה אטרקטיבית כרגע. למרות שייתכן שיש לדירה הזדמנות לעלות במחיר בעתיד, הנטל הפיננסי כרגע גדול מאוד.

מר דין מין טואן, מנהל Batdongsan.com באזור הדרום, חולק את אותה דעה וניתח כי בעת השקעה בדירות להשכרה, משקיעים צריכים לשקול כמה מחיר הדירה יכול לעלות מדי שנה ומהו שולי הרווח משכירות בהשוואה לריביות הבנקאיות. בתקופות טובות בשוק (2018-2020), מחירי הדירות יכולים לעלות ב-10-15% מדי שנה. עד 2021-2023, העלייה הממוצעת במחירי הדירות תגיע רק לכ-8% בשנה ולא תשתנה הרבה. עבור דירות משניות, עליית המחירים תהיה רק 3-4% בשנה.

לדברי מר טואן, לשוק יש כיום שתי מגמות שונות. כלומר, דירות ראשוניות עולות במחירן בעוד שדירות משניות נמכרות בהפסד.

פרויקטים של מסחר משני עדיין מתומחרים בכ-50-60 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר, אך לעתים קרובות משתמשים באמצעי הנחה ותשלומים מהירים כדי להתאים את המחירים בצורה הולמת יותר. שיעור הרווח משכירות של קבוצה זו לא עלה לרמה הצפויה (כ-6% לשנה), עדיין נמוך מריבית הלוואות בנקאיות, והוא עמוס בריבית הלוואות. לכן, במקרה של משקיעים הרוכשים דירות להשכרה חדשה, קשה להשיג אטרקטיביות. "הדבר הקשה ביותר בשוק הוא שיהיה הון הלוואות, וגישה להון הלוואות בשלב זה היא קשה ביותר", אמר מר טואן.

לסיכום, אמר מר טואן כי עבור דירות שנמסרו והושכרו, מחיר השכירות יעלה. אם משקיעים רוכשים להשקעה, עליהם לשקול את סוגיות ההון והריבית.

קרקעות פרבריות שוקקות עסקאות לאחר "שחרור" חלוקת קרקעות והפרדת מגרשים

לפי Vietnamnet , לאחר חודש של "שחרור" חלוקת הקרקע והפרדת המגרשים, מגרשים בפאתי האנוי החלו למשוך לקוחות המעוניינים לקנות. סקרים מראים שרוב הלקוחות מתעניינים רק במגרשים בעלי ספר אדום, מעמד משפטי ברור וטווח מחירים של 1 עד 1.5 מיליארד דונג וייטנאמי.

מר פאם דוק טואן, המנהל הכללי של חברת EZ Real Estate Investment and Development Joint Stock Company (EZ Property), העריך כי המידע שהאנוי מאפשר חלוקה מחדש וחלוקה של מגרשים ישפיע לטובה על השוק. למרות שלא תהיה השפעה חזקה, היא תהווה "דחיפה" לשיפור השוק, במיוחד בתחום הקרקעות.

"נדל"ן הוא 'חולה' ואסור לו ליצור מחסומים שיקשו על השוק. כאשר הוא מחולק לחלקות קטנות, הוא יתאים לצרכים של רוב האנשים עם צרכים אמיתיים של דיור."

משם, גם לעסקי הנדל"ן תהיה השפעה חיובית יותר. במיוחד כאשר המגרשים יחולקו, בשוק יהיו עסקאות, והמדינה גם תגבה כספי מס העברה", אמר מר טואן.

לפי אדם זה, באזורים כמו טו ליאם, הא דונג, דונג אן, מה לינה... יש הרבה אדמות בקרב האנשים, כך שכאשר החלקות יחולקו, זה ייצור היצע טוב לשוק.

מר לה דין צ'ונג, מנכ"ל חברת השקעות ופיתוח נדל"ן SGO Homes, העריך גם את ההשפעה החיובית על שוק הנדל"ן מאז שחידשה את חלוקת וחלוקת הקרקעות בהאנוי, ואמר כי העסקאות בשוק הפרברים חודשו.

"בהשוואה לתקופה שלפני טט, השוק החל לקבל תשומת לב מצד משקיעים, עם עסקאות מסוימות. בעיקרון, הוא מרוכז באזורים צפופי אוכלוסין עם צרכים אמיתיים לדיור. אזורים המשרתים צרכי השקעה ארוכי טווח בכיוון פיתוח עירוני כמו לאנג הואה לאק...

"חלוקת הקרקע והפרדת המגרשים גם עוזרות לשוק להתאושש מנקודת מבטם של צרכנים אמיתיים, ויוצרות ערכים המתאימים ליותר נושאים. במקביל, זהו גם הכוח המניע וההשפעה הכללית על התאוששות שוק הנדל"ן", אמר מר צ'ונג.

בהקשר של היצע חלש, כאשר מוצרי המשקיע כמעט וקשים למכירת מוצרים, אמר מר צ'ונג כי חלוקה וחלוקה מחדש של מגרשים תיצור מקורות סחורות רבים יותר לשוק. כאשר בשוק יהיו יותר מוצרים, בוודאות יהיו עסקאות.

בנוגע למחירי הקרקעות, אמר מר צ'ונג כי במציאות, מחירי השוק עדיין יורדים בהשוואה לשיא, ויורדים בכ-15-20%, ובאזורים מסוימים ב-30%.

"זה הזמן שבו להיצע ולביקוש באמת יש הזדמנות למצוא מוצרים טובים, הזדמנות לקנות למחיה", הוסיף מר צ'ונג.

בהתייחסו לתחום הקרקעות מעכשיו ועד סוף השנה, אמר מר צ'ונג כי לא סביר שיהיו סיפורים "חמים" או "קדחתניים" כמו בעבר.

מר לה דין האו, מנהל המכירות של האזור הצפוני של Batdongsan.com.vn, העריך כי מתן אפשרות לחלוקת קרקעות שוב יהיה "קרן אור קטנה" לשוק הקרקעות בהאנוי.

לדברי מר האו, כדי ששוק הקרקעות יתפתח בצורה בת קיימא יותר, נדרשת תמיכה רבה יותר, כגון קידום העתקת מרכזים מנהליים, פארקי תעשייה, פרויקטים ואוניברסיטאות לפאתי האנוי.

יחד עם זאת, יש להשקיע יותר באזורים עירוניים נלווים במערב כמו הואה לאק, שואן מאי ומצפון לנהר האדום כמו מה לין, סוק סון, דונג אן...

בפרט, אמר מר האו כי השוק זקוק לחבילות הלוואות לנדל"ן עם ריביות מתאימות יותר.

"ריביות ההלוואות נמוכות מ-10% במקום הממוצע של 11%-13%. יחד עם זאת, יש לתת עדיפות להלוואות לנדל"ן המוכנס לייצור ולעסק, היוצר תזרים מזומנים, ולא לנדל"ן ספקולטיבי", אמר מר האו את דעתו.

חאן הואה: החזרת רשמית את אדמותיהן של 5 וילות באתר השרידים של ארמון באו דאי

הוועדה העממית של מחוז חאן הואה החליטה להשיב לעצמה קרקע של 5 וילות משומרות בפרויקט אתר הנופש היוקרתי באו דאי, ברובע וין נגוין, בעיר נה טראנג.

בהחלטה מס' 1125/QD-UBND, מיום 19 במאי 2023, חתם סגן יו"ר הוועדה העממית של מחוז חאן הואה, לה הוא הואנג, על ביטול 9,209.4 מטרים רבועים של קרקע של 5 וילות שריד באו דאי שהושכרו על ידי חברת ההשקעות המשותפת חאן הא, לצורך בניית פרויקט אתר הנופש היוקרתי באו דאי.

Toàn cảnh khu di tích lầu Bảo Đại. (Ảnh: BXD)

נוף פנורמי של אתר שרידי ארמון באו דאי. (צילום: BXD)

שטח הקרקע של 5 וילות שרידים אלו, לאחר שיוחזרו, יועבר למרכז שימור המונומנטים חאן הואה לניהול בהתאם להוראות החוק.

על פי החלטת הוועדה העממית של מחוז חאן הואה בדבר ביטול הקרקע, משרד רישום הקרקעות של חאן הואה אחראי על ביטול והנפקה מחדש של תעודת זכות השימוש בקרקע בפרויקט, כך שחברת ההשקעות המשותפת של חאן הואה תוכל לתקן את תיק הפרויקט בהתאם להוראות החוק.

ידוע כי אתר השרידים של ארמון באו דאי ממוקם במפרץ נה טראנג, זהו אתר נוף לאומי שהוכר על ידי משרד התרבות והמידע בשנת 2005.

בשנת 2013, הוציאה הוועדה העממית של מחוז חאן הואה החלטה המאשרת את התכנון המפורט 1/500 והתאמת תכנון שימושי הקרקע המקומית של אתר השרידים בארמון באו דאי.

לאחר מכן, לחברת המניות המשותפת Khanh Ha Investment הוקצתה קרקע, כולל הקרקע של אתר השרידים של ארמון Bao Dai, ליישום פרויקט אתר הנופש Bao Dai Nha Trang.

אתר השרידים של ארמון באו דאי משתרע על פני יותר מ-12 דונם, ונבנה על ידי הצרפתים על הר קאן לונג בשנת 1923 כדי לשמש כמקום מגורים לאוקיינוגרפים . בין השנים 1940 ל-1945, המלך באו דאי והמלכה נאם פואנג הגיעו לכאן לעתים קרובות כדי להירגע, ולכן מקור השם ארמון באו דאי הוא בתקופה זו.

פרופיל של שינוי מידע אישי בספר האדום

על פי עיתון הבנייה , המידע של גברת נגוין טי טו הויאן (האי דונג) ובעלה בתעודת זכויות השימוש בקרקע ובנכסים המחוברים לקרקע הוא תעודת זיהוי אזרח. נכון לעכשיו, שניהם השתנו ומשתמשים בתעודת זיהוי אזרח.

גב' הויין שאלה, האם על מנת לרשום משכנתא בסניפי לשכת רישום המקרקעין, האם היא ובעלה צריכים לתקן את המידע בתעודת הזהות של האזרח בתעודת זכויות השימוש במקרקעין? אם יש צורך לתקן את המידע בתעודת הזהות של האזרח, מהו ההליך?

משרד משאבי הטבע והסביבה הגיב לסוגיה זו כך:

אישור שינויים במידע אודות ישויות משפטיות, מספרי תעודות זהות, מספרי תעודות זהות של אזרח וכתובות בתעודות שהונפקו מתבצע בהתאם לצורכי משתמשי הקרקע ובעלי הנכסים הצמודים לקרקע ומתבצע בלשכת רישום המקרקעין או בסניף של לשכת רישום המקרקעין.

התיק שהוגש מיושם בהתאם להוראות סעיף 16, סעיף 9 של חוזר מס' 24/2014/TT-BTNMT מיום 19 במאי 2014 של משרד משאבי הטבע והסביבה המסדיר רישומי קדסטרל (תוקן ונוסף בסעיף 1, סעיף 2 של חוזר מס' 09/2021/TT-BTNMT מיום 30 ביוני 2021), לרבות:

"א) בקשה לרישום שינויים במקרקעין ובנכסים המחוברים למקרקעין לפי טופס מס' 09/DK;"

ב) עותק מקורי של התעודה שהונפקה;

ג) עותק של תעודת הזהות החדשה או תעודת הזהות הצבאית החדשה או תעודת הזהות האזרחית החדשה או ספר רישום משק הבית, מסמכים אחרים המוכיחים שינוי אישי במקרה של שינוי במידע האישי של האדם הרשום בתעודה.

משרד משאבי הטבע והסביבה מספק מידע כדי שתדע.

[מודעה_2]
מָקוֹר