אופטימיזציה של עלויות, בעיה שמטרידה את עסקי הנדל"ן

אופטימיזציה של עלויות היא אחד הפתרונות שעסקי נדל"ן חייבים "לחשוב" עליהם ברצינות כדי להפחית עלויות.

עלויות עולות, מחירי הבתים עולים, עסקים חוששים מקושי למכור

באסטרטגיה לצפות את מחזור הצמיחה החדש, אמרה גב' נגוין טאנה הואנג, מנהלת השקעות של חברת נאם לונג, כי החוקים שנכנסו לתוקף החל מ-1 באוגוסט 2024 יצרו גישה גמישה לעסקים, כולל רכישת פרויקטים, המרת שימוש בקרקע, מיזוגים ורכישות והשתתפות במכירות פומביות.

עם זאת, השתתפות במכרזי קרקעות מציבה אתגר מבחינת עלויות תשומות, מה שגורם לעליית מחירי הבתים ומשפיע על הנגישות של קוני בתים. עסקים חייבים לשקול היטב כיצד להציע מחירים סבירים, תוך מענה על צרכי הקונים תוך הבטחת רווחים.

"קרקעות למכירה פומבית מגדילות את עלויות התשומות של המשקיעים. זוהי בעיה קשה, במיוחד בהקשר של עליית מחירי הקרקע ועלויות אחרות", אמרה גב' הואנג, והוסיפה כי סביר להניח שמחירי הנדל"ן לא יימנעו ממגמת העלייה עקב עלויות התשומות הגבוהות יותר ויותר.

משקיעים רבים תוהים האם כדאי להם להשקיע בפרויקט כאשר עלויות התשומות עולות, משום שבנוסף לגורמים שניתן לקצץ בהם באופן יזום, כגון עלויות ניהול, על המשקיעים בהחלט להבטיח רווחים כדי לתחזק את המנגנון ולפתח אותו בעתיד.

כדי להפחית את לחץ מחירי הדיור ולענות על צורכי הדיור האמיתיים, יש צורך להרחיב את הפיתוח העירוני לאזורים פרבריים.

"בהקשר של עליית עלויות, למשקיעים יש רק שתי אפשרויות. אחת היא לעשות זאת אם זה אפשרי וניתן למכור, או שתיים היא לא לעשות זאת. לעשות זאת חייב להיות רווחי והעסק חייב להתפתח, אבל כשהעלויות גבוהות מדי, איך נוכל לעשות זאת?", אמרה גב' הואנג.

דו"ח השוק שפרסם לאחרונה CBRE וייטנאם אישר גם כי מחירי הנדל"ן בהו צ'י מין סיטי ימשיכו במגמת העלייה של 2024, בהקשר של שיפור לא משמעותי בהיצע הדיור, הפער בין הסגמנטים עדיין גדול מאוד. בפרט, בעיר צפויות להיות רק 9,000 דירות נוספות ו-2,000 טאונהאוסים, כאשר 83% מהם הם סגמנטים יוקרתיים ויוקרתיים עם מחירים מעל 60 מיליון וונד למטר רבוע.

מר לה הוּ נְגְיָה, המנכ"ל של חברת לה טַאֶן, אמר כי שוק הנדל"ן בהו צ'י מין סיטי מתמודד עם בעיה משמעותית: חוסר איזון בין פלחי שוק. בעוד שהביקוש לדיור עבור בעלי הכנסה בינונית ונמוכה מהווה את רובו, רוב המשאבים מרוכזים בפרויקטים יוקרתיים - בעלי ביקוש מוגבל.

מר נגיה אמר שמחירי הנדל"ן בהו צ'י מין סיטי נעים כיום בין 45 ל-50 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר, שווה ערך לכ-3 מיליארד דונג וייטנאמי לדירה בגודל 60 מ"ר.

"מחירי הקרקעות ועלויות המימון משחקים תפקיד מרכזי בעליית מחירי הדיור. בפרט, עלויות הלוואה ומשך הפרויקט מגבירים משמעותית את הלחץ על המחירים", אמר מר נגיה.

מר טראן טאנה האי, ראש מחלקת ההשקעות של VinaLiving (תחת VinaCapital), שותף לאותה דעה, אמר כי לא רק השנה, אלא גם בשנה-שנתיים הקרובות, מחירי הדיור ימשיכו לעלות כאשר יוחל מחירון הקרקעות החדש. גם עסקים עצמם יהיו נתונים ללחץ ניכר כאשר מחירי הקרקעות יעלו בחדות, יחד עם עלויות השימוש בקרקע שמשקיעים חייבים לשלם. גורמים אלה ידחפו את מחיר המכירה הסופי לרמה שקשה להגיע אליה.

איך להוריד את מחיר הבית?

שוק הנדל"ן נכנס לשנת 2025 עם ציפיות צמיחה חדשות רבות, אך בשיחה עם כתבים מעיתון דאו טו, אמר מנהל חברת נדל"ן בהו צ'י מין סיטי כי השוק עדיין סובל מנזק רב וכי אמון השוק מתאושש רק בהדרגה. באשר לעסקים, חברות רבות עדיין מתמודדות עם קשיים עקב בעיות משפטיות, מלאי גדול ותזרים מזומנים מופרע.

שלא לדבר על כך, יישום פרויקטים חדשים כמו גם הטיפול בבעיות צבר ישנות עדיין נתקלים במכשולים, מה שמוביל לעלייה בעלויות; ככל שזמן ההמתנה החוקי ארוך יותר, כך העלויות גבוהות יותר.

אדם זה מאמין שעסקים חייבים לשתף פעולה באופן נרחב ולהגדיל עסקאות מיזוגים ורכישות כדי למשוך מקורות הון חדשים. הדבר החשוב ביותר הוא כיצד לפתור בעיות משפטיות במהירות וביעילות, תוך הפחתת עלויות. עסקים חייבים גם לבחור את השוק הנכון, את הפלח הנכון ולכוון ללקוחות הפוטנציאליים הנכונים, לאזן בין עלויות השקעה לרווחים סבירים כדי להשיג בתים אמיתיים, נדל"ן וערך אמיתי.

מר לה הואנג צ'או, יו"ר איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי, אמר כי בשנת 2024, לראשונה, תחום הדיור היוקרתי ישלוט בכל שוק הנדל"ן בהו צ'י מין סיטי, וכיום, אין עוד היצע של דיור ברמה בינונית ובמחיר סביר בפרויקטים של דיור מסחרי. מציאות זו מעוותת עוד יותר את מבנה מוצר הדיור בשוק הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי.

כדי להפחית את מחירי הדיור, אמר מר צ'או, יש צורך להגדיל את היצע הדיור, במיוחד דיור בר השגה. אך כדי להגדיל את ההיצע, יש לפתור יותר מ-148 פרויקטים שנתקעו ונמצאים בפיגור. "העיר הראשית והעסקים צריכים להגדיל את מוצרי הדיור, במיוחד מוצרי דיור בר השגה. במקביל, אם מיליון יחידות דיור ציבוריות ייושמו בהצלחה, זה יוריד את מחירי הדיור", אמר מר צ'או.

מנקודת מבט אחרת, גב' דונג ת'וי דונג, מנכ"לית CBRE וייטנאם, אמרה כי כדי להפחית את לחץ מחירי הדיור ולענות על צרכי הדיור האמיתיים, יש צורך להרחיב את הפיתוח העירוני לאזורים פרבריים. הדבר דורש השקעה סינכרונית בתשתיות כגון מערכות תחבורה, מטרו, גשרים וכבישים, כדי להבטיח חיבור נוח בין הפרברים למרכז העיר.

עם זאת, בהו צ'י מין סיטי, פיתוח אזורים פרבריים כמו קו צ'י או נה בה עדיין נתקל במכשולים רבים עקב היעדר חיבור תשתיות. כדי להשתפר, הממשלה צריכה לתעדף השקעה בצירים ובכבישים מהירים, ובכך ליצור תנאים לפיתוח קרנות קרקע במחירים סבירים לדיור מסחרי.

[מודעה_2]
מקור: https://baodautu.vn/batdongsan/toi-uu-chi-phi-bai-toan-can-nao-cua-doanh-nghiep-dia-oc-d240602.html