אופטימיזציה של עלויות, בעיה שמטרידה את עסקי הנדל"ן

אופטימיזציה של עלויות היא אחד הפתרונות שעסקי נדל"ן חייבים "לחשוב" עליהם ברצינות כדי להפחית עלויות.

עלויות עולות, מחירי הבתים עולים, עסקים חוששים מקשיי במכירות

באסטרטגיה לצפות את מחזור הצמיחה החדש, אמרה גב' נגוין טאנה הואנג, מנהלת השקעות של חברת נאם לונג, כי החוקים שנכנסו לתוקף החל מ-1 באוגוסט 2024 יצרו גישה גמישה לעסקים, כולל רכישת פרויקטים, המרת שימוש בקרקע, מיזוגים ורכישות והשתתפות במכירות פומביות.

עם זאת, השתתפות במכרזי קרקעות מציבה אתגר מבחינת עלויות תשומות, מה שגורם לעליית מחירי הדיור ומשפיע על הנגישות של קוני בתים. עסקים חייבים לשקול היטב כיצד להציע מחירים סבירים, תוך מענה על צרכי הקונים תוך הבטחת רווחים.

"מכירה פומבית של קרקעות מגדילה את עלויות התשומות של המשקיעים. זוהי בעיה קשה, במיוחד בהקשר של עליית מחירי הקרקע ועלויות אחרות", אמרה גב' הואנג, והוסיפה כי מחירי הנדל"ן נמצאים במגמת עלייה באופן בלתי נמנע עקב עלויות תשומות גבוהות יותר ויותר.

משקיעים רבים תוהים האם כדאי להם להשקיע בפרויקט כאשר עלויות התשומות עולות, משום שבנוסף לגורמים שניתן לקצץ בהם באופן יזום, כגון עלויות ניהול, על המשקיעים בהחלט להבטיח רווחים כדי לתחזק את המנגנון ולפתח אותו בעתיד.

כדי להפחית את לחץ מחירי הדיור ולענות על צורכי הדיור האמיתיים, יש צורך להרחיב את הפיתוח העירוני לאזורים פרבריים.

"בהקשר של עליית עלויות, למשקיעים יש רק שתי אפשרויות. אחת היא לעשות זאת אם ניתן למכור, או שתיים היא לא לעשות זאת. עשיית זאת חייבת להיות רווחית והעסק חייב להתפתח, אבל כשהעלויות גבוהות מדי, איך נוכל לעשות זאת?", אמרה גב' הואנג.

דו"ח השוק שפרסם לאחרונה CBRE וייטנאם אישר גם כי מחירי הנדל"ן בהו צ'י מין סיטי ימשיכו במגמת העלייה של 2024, בהקשר של שיפור לא משמעותי בהיצע הדיור, הפער בין הסגמנטים עדיין גדול מאוד. בפרט, בעיר צפויות להיות רק 9,000 דירות נוספות ו-2,000 טאונהאוסים, כאשר 83% מהם הם סגמנטים יוקרתיים ויוקרתיים עם מחירים מעל 60 מיליון וונד למטר רבוע.

מר לה הוּ נְגְיָה, המנכ"ל של חברת לה טַאֶן, אמר כי שוק הנדל"ן בהו צ'י מין סיטי מתמודד עם בעיה משמעותית: חוסר איזון בין פלחי שוק. בעוד שהביקוש לדיור עבור אנשים בעלי הכנסה בינונית ונמוכה מהווה את רובו, רוב המשאבים מרוכזים בפרויקטים יוקרתיים - בעלי ביקוש מוגבל.

מר נגיה אמר שמחירי הנדל"ן בהו צ'י מין סיטי נעים כיום בין 45 ל-50 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר, שווה ערך לכ-3 מיליארד דונג וייטנאמי לדירה בגודל 60 מ"ר.

"מחירי הקרקעות ועלויות המימון משחקים תפקיד מרכזי בעליית מחירי הדיור. בפרט, עלויות הלוואה ועיכובים בפרויקטים מגבירים משמעותית את הלחץ על המחירים", אמר מר נגיה.

מר טראן טאנה האי, ראש מחלקת ההשקעות של VinaLiving (תחת VinaCapital), שותף לאותה דעה, אמר כי לא רק השנה, אלא גם בשנה-שנתיים הקרובות, מחירי הדיור ימשיכו לעלות כאשר יוחל מחירון הקרקעות החדש. גם עסקים עצמם יהיו נתונים ללחץ לא מבוטל כאשר מחירי הקרקעות יעלו בחדות, יחד עם עלויות השימוש בקרקע שמשקיעים חייבים לשלם. גורמים אלה ידחפו את מחיר המכירה הסופי לרמה שקשה להגיע אליה.

איך להוריד את מחיר הבית?

שוק הנדל"ן נכנס לשנת 2025 עם ציפיות צמיחה חדשות רבות, אך בשיחה עם כתבים מעיתון דאו טו, אמר מנהל חברת נדל"ן בהו צ'י מין סיטי כי השוק עדיין סובל מפגיעות רבות וכי אמון השוק מתאושש רק בהדרגה. באשר לעסקים, חברות רבות עדיין מתמודדות עם קשיים עקב בעיות משפטיות, מלאי גדול ותזרים מזומנים משבש.

שלא לדבר על כך, יישום פרויקטים חדשים כמו גם טיפול בבעיות צבר הזמנות ישנות עדיין נתקלים במכשולים, המובילים לעלייה בעלויות, וככל שזמן ההמתנה החוקי ארוך יותר, כך העלויות גבוהות יותר.

אדם זה מאמין שעסקים חייבים לשתף פעולה באופן נרחב ולהגדיל עסקאות מיזוגים ורכישות כדי למשוך הון חדש. הדבר החשוב ביותר הוא כיצד לפתור בעיות משפטיות במהירות וביעילות, תוך הפחתת עלויות. עסקים חייבים גם לבחור את השוק הנכון, את הפלח הנכון ולכוון ללקוחות הפוטנציאליים הנכונים, תוך איזון בין עלויות השקעה לרווחים סבירים כדי להשיג בתים אמיתיים, נדל"ן וערך אמיתי.

מר לה הואנג צ'או, יו"ר איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי, אמר כי בשנת 2024, לראשונה, תחום הדיור היוקרתי ישלוט בכל שוק הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי, וכיום, אין עוד היצע של דיור ברמה בינונית ובמחיר סביר בפרויקטים של דיור מסחרי. מציאות זו מעוותת עוד יותר את מבנה מוצר הדיור בשוק הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי.

כדי להפחית את מחירי הדיור, אמר מר צ'או, יש צורך להגדיל את היצע הדיור, במיוחד דיור בר השגה. אך כדי להגדיל את ההיצע, יש לפתור יותר מ-148 פרויקטים תקועים וסובלים מעיכובים. "העיר הראשית ועסקים צריכים להגדיל את מוצרי הדיור, במיוחד מוצרי דיור בר השגה. במקביל, אם מיליון יחידות דיור ציבוריות ייושמו בהצלחה, זה יוריד את מחירי הדיור", אמר מר צ'או.

מנקודת מבט אחרת, גב' דונג ת'וי דונג, מנכ"לית CBRE וייטנאם, אמרה כי כדי להפחית את לחץ מחירי הדיור ולענות על צרכי הדיור האמיתיים, יש צורך להרחיב את הפיתוח העירוני לאזורים פרבריים. הדבר דורש השקעה סינכרונית בתשתיות כגון מערכות תחבורה, מטרו, גשרים וכבישים, כדי להבטיח חיבור נוח בין הפרברים למרכז העיר.

עם זאת, בהו צ'י מין סיטי, פיתוח אזורים פרבריים כמו קו צ'י או נה בה עדיין נתקל במכשולים רבים עקב היעדר חיבור תשתיות. כדי להשתפר, הממשלה צריכה לתעדף השקעה בצירים ובכבישים מהירים, ובכך ליצור תנאים לפיתוח קרנות קרקע במחירים סבירים לדיור מסחרי.

[מודעה_2]
מקור: https://baodautu.vn/batdongsan/toi-uu-chi-phi-bai-toan-can-nao-cua-doanh-nghiep-dia-oc-d240602.html