אופטימיזציה של עלויות: בעיה מאתגרת עבור עסקי נדל"ן.

אופטימיזציה של עלויות היא אחד הפתרונות שעסקי נדל"ן חייבים לשקול היטב על מנת להפחית מחירים.

עלויות עולות, מחירי בתים עולים, עסקים חוששים מקושי למכור.

באסטרטגיה שלה למיצוי מחזור הצמיחה החדש, גב' נגוין טאן הואנג, מנהלת השקעות של חברת נאם לונג, הצהירה כי החוקים שנכנסו לתוקף החל מ-1 באוגוסט 2024 יצרו גישה גמישה לעסקים, כולל רכישת פרויקטים, המרת שימוש בקרקע, פעילויות מיזוגים ורכישות והשתתפות במכירות פומביות.

עם זאת, השתתפות במכרזי קרקע מציבה אתגרים בנוגע לעלויות התשומות, מה שמוביל לעלייה במחירי הדיור ומשפיע על נגישות הבתים עבור קונים. עסקים חייבים לשקול בקפידה קביעת מחירים סבירים העונים על דרישת הקונים תוך הבטחת רווחיות.

"מכירה פומבית של קרקעות מגדילה את עלויות התשומות עבור משקיעים. זוהי בעיה קשה, במיוחד בהקשר של עליית מחירי הקרקע ועלויות אחרות", אמרה גב' הואנג, וציינה כי מחירי הנדל"ן נמצאים במגמת עלייה באופן בלתי נמנע עקב עלויות התשומות הגובות.

משקיעים רבים תוהים האם עליהם להשקיע בפרויקטים כאשר עלויות התשומות עולות. מלבד גורמים שניתן להפחית באופן יזום, כגון עלויות ניהול, משקיעים בהחלט צריכים להבטיח רווחיות כדי לשמור על הפעילות ולהבטיח צמיחה עתידית.

כדי להקל על הלחץ על מחירי הדיור ולענות על הביקוש לדיור בפועל, יש להרחיב את הפיתוח העירוני לאזורים פרבריים.

"בהקשר של עלויות עולות, למשקיעים יש רק שתי אפשרויות. האחת היא להמשיך אם הם יכולים למקד שוק ולמכור את המוצר, והשנייה היא לא להמשיך. התקדמות חייבת להיות רווחית ולתרום לצמיחת העסק, אבל איך אפשר לעשות את זה כשהעלויות גבוהות מדי?" אמרה גב' הואנג.

דו"ח שוק שפורסם לאחרונה על ידי CBRE וייטנאם מאשר גם כי מחירי הנדל"ן בהו צ'י מין סיטי ימשיכו במגמת עלייה בשנת 2024, על רקע שיפורים לא משמעותיים בהיצע הדיור ופערים גדולים במחירים בין מגזרים. באופן ספציפי, העיר צפויה להוסיף רק 9,000 דירות ו-2,000 בתים עירוניים, כאשר 83% מהם יהיו מגזרים יוקרתיים ויוקרתיים במחירים מעל 60 מיליון וונד למטר רבוע.

מר לה הוּ נְגְיָה, המנכ"ל של חברת לה טַאֶן, אמר כי שוק הנדל"ן בהו צ'י מין סיטי מתמודד עם חוסר איזון משמעותי בין פלחי שוק. בעוד שהביקוש לדיור עבור בעלי הכנסה בינונית ונמוכה מהווה את רובו, רוב המשאבים מרוכזים בפרויקטים יוקרתיים - בעלי ביקוש מוגבל.

מר נגיה הצהיר כי מחירי הנדל"ן בהו צ'י מין סיטי נעים כיום בין 45 ל-50 מיליון דונג וייטנאמי למטר רבוע, שווה ערך לכ-3 מיליארד דונג וייטנאמי לדירה בגודל 60 מ"ר.

"מחירי הקרקעות ועלויות המימון משחקים תפקיד מרכזי בעליית מחירי הדיור. בפרט, עלויות הלוואה ועיכובים בפרויקטים מגבירים משמעותית את הלחץ על המחירים", אמר מר נגיה.

מר טראן טאנה האי, ראש מחלקת השקעות ב-VinaLiving (חלק מ-VinaCapital), חולק את אותה דעה ומאמין כי לא רק השנה, אלא גם בשנה-שנתיים הקרובות, מחירי הבתים ימשיכו לעלות כאשר יוחל מחירון הקרקעות החדש. גם העסקים עצמם יתמודדו עם לחץ ניכר ככל שמחירי הקרקע יעלו בחדות, יחד עם דמי השימוש בקרקע שיזמים צריכים לשלם. גורמים אלה ידחפו את מחיר המכירה הסופי לרמה בלתי נגישה.

איך נוכל להוריד את מחירי הדירות?

שוק הנדל"ן נכנס לשנת 2025 עם ציפיות גבוהות לצמיחה חדשה, אך בראיון לכתב מעיתון Investment Newspaper, אמר מנהל חברת נדל"ן בהו צ'י מין סיטי כי השוק עדיין סובל מפציעות רבות וכי אמון השוק מתאושש רק בהדרגה. באשר לעסקים, חברות רבות עדיין מתמודדות עם קשיים עקב בעיות משפטיות, מלאי גדול ותזרים מזומנים משבש.

יתר על כן, יישום פרויקטים חדשים וטיפול בנושאים ישנים ותלויים ועומדים עדיין נתקלים במכשולים, מה שמוביל לעלייה בעלויות; ככל שזמן ההמתנה המשפטי ארוך יותר, כך העלויות גבוהות יותר.

מומחה זה טוען כי עסקים חייבים לשתף פעולה באופן נרחב ולהגדיל עסקאות מיזוגים ורכישות כדי למשוך הון חדש. וחשוב מכל, עליהם לפתור מכשולים משפטיים במהירות וביעילות, תוך הפחתת עלויות. עסקים חייבים גם לבחור את השוק הנכון, את הפלח הנכון, ולכוון אל הלקוחות הפוטנציאליים הנכונים, תוך איזון בין עלויות השקעה לרווחים סבירים כדי להבטיח שהם ירכשו נדל"ן בערכו האמיתי.

לדברי מר לה הואנג צ'או, יו"ר איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי, בשנת 2024, לראשונה, שלט מגזר הדיור היוקרתי בכל שוק הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי. נכון לעכשיו, אין עוד היצע של דיור בינוני או בר השגה בפרויקטים של דיור מסחרי. מציאות זו מעוותת עוד יותר את מבנה מוצרי הדיור בשוק הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי.

כדי להוריד את מחירי הדיור, מר צ'או מאמין שיש צורך להגדיל את היצע הדיור, במיוחד דיור בר השגה. עם זאת, הגדלת ההיצע דורשת פתרון הבעיות סביב יותר מ-148 פרויקטים תקועים ותקועים. "הו צ'י מין סיטי ועסקים צריכים להגדיל את מוצרי הדיור, במיוחד דיור בר השגה. במקביל, יישום מוצלח של מיליון יחידות דיור ציבוריות יסייע בהורדת מחירי הדיור", אמר מר צ'או.

מנקודת מבט אחרת, גב' דונג ת'וי דונג, מנכ"לית CBRE וייטנאם, מאמינה שכדי להפחית את הלחץ על מחירי הדיור ולענות על צרכי הדיור האמיתיים, יש להרחיב את הפיתוח העירוני לאזורים פרבריים. הדבר דורש השקעה מתואמת בתשתיות כגון מערכות תחבורה, מטרו, גשרים וכבישים, כדי להבטיח קישוריות נוחה בין הפרברים למרכז העיר.

עם זאת, בהו צ'י מין סיטי, פיתוח אזורים עירוניים פרבריים כמו קו צ'י או נה בה עדיין נתקל במכשולים רבים עקב חוסר קישוריות תשתית. כדי לשפר זאת, הממשלה צריכה לתעדף השקעה בכבישי טבעת ובכבישים מהירים, ובכך ליצור תנאים לפיתוח קרקעות במחירים סבירים לדיור מסחרי.

[מודעה_2]
מקור: https://baodautu.vn/batdongsan/toi-uu-chi-phi-bai-toan-can-nao-cua-doanh-nghiep-dia-oc-d240602.html