מחירי הנדל"ן הגיעו לשיא למרות לחץ מפדיון אג"ח

שיא אגרות החוב לפדיון

על פי דו"ח של ספקית הנתונים והניתוחים הפיננסיים FiinGroup, אגרות חוב קונצרניות נדל"ן בשווי של יותר מ-100,000 מיליארד דונג וייט צפויות לפרעון במחצית השנייה של השנה. נתון זה מראה את הלחץ הקיים בתזרים המזומנים לתשלום. באוגוסט הקרוב, סכום האג"ח שהונפקו על ידי חברות נדל"ן שהגיע לפדיון הגיע לשיא של כ-17,500 מיליארד דונג וייט.

סטטיסטיקות של חברת ניירות הערך VNDirect מראות כי ברבעון השלישי של השנה, הערך הכולל של אג"ח קונצרניות שהגיעו לפדיון הוערך בכ-67,000 מיליארד דונג וייטנאמי, הרמה הגבוהה ביותר של השנה. ראוי לציין כי קבוצת הנדל"ן היוותה יותר מ-57%, שווה ערך לכמעט 38,200 מיליארד דונג וייטנאמי, שרובן היו אג"ח שהורחבו משנת 2023.

למרות הלחץ הכבד לפרוע אג"ח, עסקי נדל"ן רבים עדיין שומרים על אסטרטגיית "שימור מחירים", ומסרבים להוריד מחירים כדי להחזיר את תזרים המזומנים.

לדברי עסקים, הסיבה העיקרית לכך שהם אינם יכולים להפחית מחירים היא לחץ עלויות הון והתחייבויות פיננסיות כלפי מחזיקי האג"ח. אגרות חוב של נדל"ן מחזיקות כיום בריביות רגילות של 10-12% לשנה, גבוהות בהרבה מריביות הלוואות בנקאיות. אם נכסים יימכרו במהירות במחירים נמוכים, התמורה לא תספיק לתשלום הקרן והריבית של האג"ח, ועלולה להפר את תנאי ההתחייבות כלפי מחזיקי האג"ח. לכן, מחירי הנדל"ן בכל הסגמנטים עלו בחדות מתחילת השנה.

על פי דו"ח משרד הבינוי על שוק הנדל"ן ברבעון השני , פלח הדירות בערים הגדולות הוא יוצא מן הכלל, והוא ממשיך "לשלוט" וביסס את רמת המחירים הגבוהה ביותר מזה כמעט עשור.

בהאנוי , מחיר המכירה הממוצע ברבעון השני הגיע ל-80 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר, עלייה של 5.6% בהשוואה לרבעון הקודם ועד 33% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. על פי הסקר, פרויקטים רבים של דירות בהאנוי רשמו עליית מחירים של כ-5-6%. בפרט, כמה פרויקטים יוקרתיים רשמו מחירי מכירה "מזעזעים" כמו פרויקט נובל קריסטל במחיר של 160-270 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר, ופרויקט מטריקס וואן במחיר של 120-150 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר.

באוגוסט הקרוב, סכום האג"ח שהונפקו על ידי עסקי נדל"ן הגיע לשיא של כ-17,500 מיליארד דונג וייטנאמי. צילום המחשה: VOV.

בהו צ'י מין סיטי, מחיר הדירה הממוצע הגיע ל-89 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר, ללא תנודה משמעותית בהשוואה לרבעון הקודם אך עלה בכ-36% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. למרות יציבות כללית, חלק מקטעי היוקרה עדיין רשמו עליות מקומיות וקיבלו רמות מחירים חדשות, בעיקר הודות ליתרונות תשתית יוצאי דופן כמו קווי מטרו, מסילות חגורה, מנהרות קאט לאי והרחבת מסלולים מרכזיים רבים בטו ת'יאם, טאו דיאן, אן פו ותאן מיי לוי.

גם פלח הווילות והבתים המדורגים בפרויקט רשם עלייה קלה בהשוואה לרבעון הקודם, בעיקר בהו צ'י מין סיטי ובקאן הואה .

חדלות פירעון של אג"ח אינה סבירה

מומחים ב-SSI Securities Corporation מעריכים כי האסטרטגיה של שמירה על מחירי הנדל"ן כדי לשרוד תחזיק מעמד לזמן קצר בלבד. אם אמון השוק ימשיך לרדת, מצב "עצירת הנשימה" לא יהיה עוד פתרון אלא יהפוך לסיכון נזילות נרחב. לכן, יש צורך בפתרונות ומדיניות חזקים ומסונכרנים כדי להפחית את לחץ הפירעון ולשקם את נזילות השוק.

מומחים סבורים כי בעתיד הקרוב, יש להמשיך ולשפר את מנגנון הנפקת אג"ח בודדות לכיוון גילוי מידע חובה, ביקורת תקופתית וחיזוק דירוגי אשראי עצמאיים; יש צורך להרחיב את המסגרת המשפטית להסדרת חובות כגון המרת אג"ח למניות, או הארכה מותנית לפרויקטים בעלי מעמד משפטי מלא והתקדמות ברורה.

האסטרטגיה של שמירה על מחירי נדל"ן נמוכים כדי לשרוד נמשכת זמן קצר בלבד. תמונה להמחשה.

בטווח הארוך, יש צורך לפקח באופן סלקטיבי על האשראי למגזר הנדל"ן, תוך מתן עדיפות לדיור ציבורי ולדיור להשכרה, תוך הגבלת זרימת הון לפרויקטים ספקולטיביים. שוק הנדל"ן משתפר בהדרגה, וכל עוד עסקים יוכלו למכור את מוצריהם, מועד פירעון האג"ח לא יהווה עוד דאגה.

ד"ר קאן ואן לוק - הכלכלן הראשי של BIDV - ציין כי הלחץ על אג"ח השנה אינו מדאיג. חדלות פירעון פחותה צפויה להתרחש משום ששוק הנדל"ן הפך בהדרגה חיובי יותר. עסקים רבים צריכים לקבוע הנחת מוצר של כ-10% בלבד כדי למכור את מוצריהם, במקום 40-50% כמו בתקופה הקודמת.

על פי אנליסטים, השנה, ענף הנדל"ן ממשיך לצמוח בחוזקה. המדינה כולה השלימה את סידור היחידות המנהליות וייצבה את הסביבה הפוליטית. ענף הנדל"ן נהנה מסביבת הריבית הנמוכה ומרפורמות מוסדיות. שלושת החוקים בנושא נדל"ן, ההחלטה על פיילוט ליישום פרויקטים של דיור מסחרי באמצעות הסכמים על קבלת זכויות שימוש בקרקע, מאמצים לקידום השקעות ציבוריות וקיצור הליכים מנהליים...

מאמצי הממשלה האחרונים להסיר מכשולים משפטיים לפרויקטים של נדל"ן ייצרו תנאים לעסקים לשקם את יישום הפרויקטים ולשפר את תזרים המזומנים, מה שיקלו על עסקים לפתוח למכירה בקרוב ולקיים תוכניות פיננסיות לפירעון חוב לבעלי אג"ח.