תשואת השכירות של דירות יורדת בחדות, משקיעים צריכים לשנות אסטרטגיה

שיעור התשואה מהשכרת דירות עומד כיום על 3%-4% בלבד, נמוך בהרבה מאשר לפני מספר שנים.

במשך שנים רבות, קניית דירה להשכרה הייתה בחירה בטוחה, המביאה הכנסה חודשית יציבה עבור אנשים רבים, במיוחד לקוחות בגיל העמידה. הם רואים בכך לא רק דרך לשמר נכסים, אלא גם כערוץ רווח בר-קיימא הודות לעלייה בערך הדירה לאורך זמן. עם זאת, בשנים האחרונות, בעיית רווחי השכירות משתנה במהירות, כאשר מחיר רכישת דירה "מזנק" בעוד שמחיר השכירות רק עולה "באופן חד".

תשואות השכירות של דירות ירדו ביותר ממחצית.

סקר של כתב מהעיתון לאו דונג מראה כי ב-3-4 השנים האחרונות בלבד, מחירי הדירות בהו צ'י מין סיטי עלו ב-30%-50%, חלק מהפרויקטים אף הוכפלו. בינתיים, מחירי השכירות עלו רק ב-10%-15%. הבדל זה גרם לירידה חדה בשיעור הרווח משכירות, במקרים רבים רק ב-2%-3% לשנה, נמוך יותר משיעור הריבית על פיקדונות חיסכון.

מחירי הדירות עולים ועולים, אך תשואות השכירות נמצאות בשפל של כל הזמנים.

גב' טאנה דונג (המתגוררת ברובע שואן הואה) אמרה שבשנים 2015-2016 רכשה שתי דירות בנות שני חדרי שינה בפרויקט מאסטרי טאו דיאן (רובע אן חאן) תמורת 2.4 מיליארד וונד בלבד לדירה. לאחר השלמת שיפוץ הפנים, השכירה אותן תמורת 1,000 דולר לחודש. עם זאת, לאחר המגיפה, מחיר השכירות ירד ל-19 מיליון וונד לחודש.

מנגד, ערך הדירה זינק. באפריל 2025, היא מכרה אחת תמורת 6.9 מיליארד דונג וייטנאמי, עלייה של כמעט 290% בהשוואה למחיר הרכישה. רק מספר חודשים לאחר מכן, הבעלים החדש מכר אותה מחדש תמורת 8 מיליארד דונג וייטנאמי, בעוד שמחיר השכירות הנוכחי עבור אותו נכס עלה רק ב-1-2 מיליון דונג וייטנאמי בהשוואה למועד מכירתו. התשואה על ההשקעה מהשכרה, שבעבר עמדה על 10% בשנה, עומדת כעת על כ-3.5% בלבד.

לא רק מאסטרי טאו דין, אזורים רבים שהיו בעבר "גן עדן" להשכרת דירות נמצאים גם הם במצב דומה. באזור העירוני פו מיי הונג (ברבעים טאן הונג וטאן מיי), שם שיעור הרווח היה 6%-9% לשנה, בעלי בתים רבים נסוגו. גב' מין, משקיעה ותיקה, אמרה שהיא הבעלים של 2-3 דירות כאן אך מכרה את כולן השנה.

"בעבר, דירת שני חדרי שינה חדשה במחיר של כ-4.2-4.5 מיליארד דונג וייטנאמי הייתה יכולה להישכר בקלות תמורת 20-21 מיליון דונג וייטנאמי לחודש. כעת קשה לשמור על מחיר זה, דירות רבות עולות כעת רק 17-18 מיליון דונג וייטנאמי לחודש עקב תחרות מצד היצע חדש. השכירות כבר לא 'טובה' כמו בעבר, ואני צריכה להצהיר על מס של 5% בכל חודש, אז החלטתי למכור כדי להשקיע באפיקים אחרים", אמרה.

בפלח הדירות הזול יותר, כמו קומפלקס הדירות פו מיי (רובע פו תואן), דירת שני חדרי שינה עולה כ-3.8-3.9 מיליארד וונד וייטנאמי אך שכר הדירה הוא רק 12 מיליון וונד וייטנאמי לחודש, תשואה של כ-4%. פרויקטים ברובע 8, בין טאן ורובע 9 לשעבר דומים, עם מחירים הנעים בין 2.7-3.5 מיליארד וונד וייטנאמי לדירה אך שכר הדירה הוא רק 8-10 מיליון וונד וייטנאמי לחודש, מה שמניב תשואה של 3%-3.3%.

לא "קל" כמו קודם

גב' הואנג, מנהלת מכירות של חברה המתמחה בהשכרת דירות באזור פו מיי הונג, הודתה כי רמת המחירים הנוכחית גבוהה מדי בהשוואה להכנסות השכירות. "הדיירים הנוכחיים מעדיפים דירות חדשות על פני ישנות, אך עלות השקעות ההון עלתה במהירות ב-4-5 השנים האחרונות. לכן, למרות שהביקוש להשכרה לא נעלם, שיעור התשואה למשקיעים ירד משמעותית", אמרה.

תמונת השוק הכוללת משקפת גם היא מגמה זו. על פי דו"ח של CBRE וייטנאם, ברבעון השני של 2025, מחיר הדירה הממוצעת בדירה ראשונית בהאנוי הגיע ל-79 מיליון דונג וייטנאם למ"ר, עלייה של 13% לעומת התקופה המקבילה אשתקד; מחיר הדירה המשנית הגיע ל-50 מיליון דונג וייטנאם למ"ר, עלייה של 15%.

בהו צ'י מין סיטי, מחירי השוק הראשוני הגיעו ל-82 מיליון דונג וייט למ"ר, עלייה של 29%; מחירי השוק המשני הגיעו ל-53 מיליון דונג וייט למ"ר, עלייה של 33%. בינתיים, תשואת השכירות ברוטו בשתי הערים הגדולות הייתה רק 3.4%-3.7% בששת החודשים הראשונים של השנה. נתון זה נמוך משמעותית מבנגקוק, תאילנד (6.2%), קואלה לומפור, מלזיה (5.1%), סיאול, דרום קוריאה (4.3%), וגבוה רק מהונג קונג, סין (3.2%) וסינגפור (3.3%).

מר וו הוין טואן קיט, מנהל מחלקת שיווק פרויקטים למגורים ב-CBRE וייטנאם, הסביר כי הסיבה העיקרית לירידה בתשואות השכירות היא ההיצע המוגבל של דירות חדשות, במיוחד בהו צ'י מין סיטי - שם ברבעונים הראשון והשני של 2025 נפתחו למכירה רק 1,676 דירות חדשות, הנמוך ביותר מאז 2015.

רובם מרוכזים בפלח היוקרה הבינוני-יוקרתי, מה שמוביל לעליית המחירים. למרות שבהאנוי יש היצע גדול יותר (1,400 יחידות ברבעון השני), 100% מהם נמצאים בפלח היוקרה והיוקרה, מה שגם הוא מעלה את המחירים.

בנוסף לגורמי היצע וביקוש, עלויות נוספות כגון תחזוקה, ניהול ומסים פוגעות גם הן ברווחי המשקיעים. שלא לדבר על כך, המגמה של השכרות לטווח קצר דרך Airbnb והפיתוח החזק של דיור ציבורי ודיור בר השגה מפחיתים את הביקוש להשכרות דירות לטווח ארוך, במיוחד בפלח השוק הבינוני.

עם זאת, ישנם מומחים הסבורים שעדיין קיימות הזדמנויות אם משקיעים יודעים כיצד לבחור. מר טא טרונג קיין, מנהל חברת וואוהום, ציין: "אם תבחרו בפרויקט הנכון שנמסר לאחרונה, מיקום טוב, שירותים רבים, שיעור השכירות עדיין יכול להגיע ל-4%-5% לשנה, יחד עם עליית מחירים של 10%-15% לשנה. הדבר החשוב הוא שלא ניתן לקנות בכמויות גדולות כמו בעבר, אלא יש לחשב בקפידה כל מוצר."

הצצה של אור

CBRE מציינת כי דירות במחירים בינוניים בשכונות די אן, לאי ת'יו ותו דאו מוט בהו צ'י מין סיטי מושכות עניין רב, המונע על ידי ביקוש לדיור ולהשכרות מצד מהנדסים ואנשי מקצוע העובדים באזורי תעשייה. תשואות השכירות באזורים אלה הן אטרקטיביות למדי, בעוד שמחירי הנכסים טומנים בחובם פוטנציאל צמיחה ארוך טווח, המשקף את הפיתוח התעשייתי.

מקור: https://nld.com.vn/mua-can-ho-de-cho-thue-qua-thoi-hoang-kim-196250825202133905.htm