חוק המקרקעין משנת 2024, שנכנס לתוקף החל מ-1 באוגוסט 2024, והחליף את חוק המקרקעין משנת 2013, היה צפוי להוות דחיפה מוסדית לשוק הנדל"ן ולניהול המשאבים. עם זאת, לאחר כמעט שנתיים של יישום, החוק יתוקן שוב השנה עם שינויים משמעותיים רבים.
'מיושן' עוד לפני הצגתו.
לדברי מומחים, תיקון חוק הקרקעות הוא צורך דחוף משום שלמרות שנכנס לתוקף רק לאחרונה, החוק אינו מתאים עוד להקשר החדש, במיוחד מאחר שהחל מ-1 ביולי 2025, המדינה כולה תיישם מודל שלטון מקומי דו-שכבתי, הכולל את הרמה המחוזית והקומונתית/המחוזית, בעוד שחוק הקרקעות הנוכחי עדיין קובע מערכת תכנון וניהול שימושי קרקע בשלוש רמות: לאומית, מחוזית ומחוזית.
חוסר התאמה זה הוביל לליקויים רבים, שגרמו לחפיפות ולחוסר סנכרון עם מגזרים אחרים לאחר ביטול רמת המחוז.
האסיפה הלאומית תתן באופן מקיף את חוק הקרקעות במושב סוף השנה שלה לאחר כמעט שנתיים של יישום. (תמונה להמחשה)
מר לה הואנג צ'או, יו"ר איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי, הסביר כי חוק הקרקעות מתעדכן בדרך כלל בתקופה של כ-10 שנים. עם זאת, ההקשר של 2024-2026 מציג שלושה משתנים עיקריים המחייבים התאמה מוקדמת יותר של החוק.
הכוונה היא למעבר במבנה השלטון המקומי למודל דו-שכבתי, תוך ביטול רמת המחוז/המחוז. עם זאת, חוק הקרקעות משנת 2024 עדיין מתכנן תוכניות שימוש בקרקע בשלוש רמות: לאומית, מחוזית ומחוזית. חוסר איזון זה ברמות המנהליות משאיר הליכים רבים ללא מקום לביצוע, וגורם לצווארי בקבוק בתהליכים רבים.
יתר על כן, הצורך למסד את ההחלטות המרכזיות 18 ו-69 בנושא ניהול קרקעות דורש הבהרה נוספת של מנגנוני מימון קרקעות, ובמיוחד הערכה ופיצוי.
לבסוף, הלחץ לפנות קרקעות עבור פרויקטים מרכזיים של תשתית גובר. ללא מנגנון שקוף וספציפי, ההתקדמות תמשיך להיות איטית.
מר צ'או הדגיש גם כי צוואר הבקבוק הגדול ביותר נותר מחיר הפיצויים: " רשימת מחירי הקרקעות הנוכחית של המדינה, המשמשת לחישוב מיסים ודמי שכירות קרקע, היא סבירה. אבל כאשר קרקעות מוחזרות, אנשים רוצים שהפיצויים יהיו קרובים למחיר השוק."
הפתרון אינו טמון בבחירת קצוות אחד על פני השני, אלא בבניית מנגנון עצמאי להערכת שכר עם מתודולוגיה ברורה, נתוני עסקאות דיגיטליים ומאומתים, ומועצת הערכה הכוללת נציגי העם. המטרה היא ליצור קונצנזוס, להגביל סכסוכים ממושכים ולהבטיח משמעת פיסקלית עבור היישוב .
בינתיים, משרד החקלאות והסביבה הסביר כי בנוסף להיותו בלתי תואם את מודל השלטון המקומי הדו-שכבתי, תכנון שימושי קרקע ותכנון מגזריים הכרוך בשימושי קרקע אינם עקביים ואינם מסונכרנים.
בנוסף, פרויקטים של השקעה ציבורית או פרויקטים חשובים בעלי אופי דחוף וספציפי, המשרתים יעדים פוליטיים ומדיניות חוץ, טרם נכללו בתכנון או אינם תואמים אותו.
שיטות הערכת שווי הקרקעות הנוכחיות נותרות מורכבות ותלויות במידה רבה ביועצים עצמאיים, בעוד שסוכנויות המדינה אחראיות גם על ההערכה וגם נושאות באחריות משפטית.
מר פאם ואן הואה (חבר פרלמנט המייצג את מחוז דונג טאפ)
לפרויקטים החשובים שהוזכרו לעיל חסרות גם תקנות בנוגע לרכישת קרקעות, למשל, פרויקטים המשרתים את פורום שיתוף הפעולה הכלכלי של אסיה-פסיפיק (APEC) או פרויקטים באזורי סחר חופשי ומרכזים פיננסיים בינלאומיים. בחוקים הנוכחיים חסרות גם תקנות בנוגע לרכישת קרקעות כאשר משקיעים אינם יכולים להגיע להסכמה על השטח הנותר (בקנה מידה קטן), מה שגורם לעיכוב פרויקטים, לבזבוז משאבים ועיכוב בהתקדמות ההשקעה.
חוק הקרקעות משנת 2024 התיר לאזורים עם תכנון עירוני וכפרי קיים לנהל את ייעוד הקרקע ללא תוכניות ייעוד קרקע נפרדות, ובמקום זאת להשתמש בתוכניות הקיימות הללו לצורך ניהול. עם זאת, במציאות, שיעור הכיסוי של תכנון עירוני וכפרי נותר נמוך. במקומות רבים, התכנון אינו מכסה את כל הגבול המנהלי, כלומר שגם עם תוכניות קיימות, יישובים עדיין צריכים ליצור תוכניות ייעוד קרקע נוספות, מה שמוביל לחפיפות ובזבוז.
כיום, הקצאת קרקעות והשכרה מתבצעות בעיקר באמצעות מכרזים של זכויות שימוש בקרקע או הליכי הצעות מחיר לבחירת משקיעים. עם זאת, תהליך זה תלוי בנהלים ובתקנות החוק בנוגע למכרזים והצעות מחיר, ולכן הוא דורש זמן הכנה רב.
בינתיים, במקרים רבים, עדיין קשה לבחור משקיעים בעלי יכולת מספקת, מה שגורם לעיכוב בהתקדמות הפרויקטים, להאטת השימוש בקרקעות ומשפיע על משיכת השקעות.
הסרת סדרה של צווארי בקבוק שגורמים לזעם ציבורי.
חבר הפרלמנט פאם ואן הואה (דונג ת'אפ) ציין כי למרות שחוק הקרקעות עבר שינויים רבים ותרם תרומה משמעותית לפיתוח החברתי-כלכלי, במציאות עדיין קיימים מכשולים רבים, במיוחד ברמה המקומית, שבה היישום מאורגן ישירות.
בפרט, מר הואה ציין כי מכשולים הקשורים להערכת קרקע, רכישת קרקע ופיצויים מובילים לעתים קרובות לעתירות וחילוקי דעות בקרב הציבור.
"שיטת הערכת הקרקעות הנוכחית נותרה מורכבת ותלויה במידה רבה ביועצים עצמאיים, בעוד שסוכנויות המדינה אחראיות גם על הערכת השווי וגם נושאות באחריות משפטית."
"עבור קרקעות תעשייתיות או קרקעות לייצור ועסקים, דמי שימוש בקרקע מהווים רק חלק קטן מההשקעה הכוללת, אך עסקים יכולים להפסיד 6 עד 12 חודשים רק בהמתנה לקביעת המחיר. זמן המתנה זה מגדיל את עלויות ההזדמנות, בעוד שההבדל בערך בין אפשרויות הערכה שונות הוא לעתים קרובות חסר משמעות", אמר מר הואה.
לדברי הנציג הואה, המכשולים אינם רק טכניים אלא גם בתהליך היישום. רשימת מחירי הקרקעות השנתית בנויה כך שתשקף מקרוב את מחירי השוק כנדרש בחוק, אך כאשר היא מיושמת על פיצויים, אנשים סבורים שהיא עדיין נמוכה ממחיר העסקה בפועל.
לעומת זאת, אם ייעשה שימוש רק במחירי השוק החופשי, יהיה קשה לאזן את התקציב וסביר להניח שיתעוררו תלונות על שקיפות. הפער בין מחירון הרשמי למחירי השוק יוצר דילמה הן עבור הממשלה והן עבור אלו שאדמותיהם מופקעות.
יתר על כן, הוראות רבות בחוקים ובצווים החדשים נותרות ברמת עקרונות כלליים. לדוגמה, התקנה המאפשרת חלוקת קרקע והמרת ייעודי קרקע ללא דרישה לחזית כביש, כל עוד יש נתיב גישה חוקי, היא מדיניות נכונה ותואמת את המציאות של העיור. עם זאת, מה מהווה נתיב גישה חוקי, מהו הרוחב המינימלי, וכיצד הוא נקבע? החוק טרם פירט פרטים אלה. כתוצאה מכך, יישובים רבים בחרו באפשרות הבטוחה יותר של השעיה זמנית של טיפול בבקשות.
המצב הנוכחי של מסמכי מסגרת בלבד מוביל למסמכים הממתינים לפעולה נוספת. הרשויות המקומיות מבולבלות, אזרחים ועסקים נאלצים לבצע נסיעות מרובות, והעלויות הלא פורמליות עולות.
מר הואה ציטט כדוגמה את המדיניות המפחיתה את אגרות השימוש בקרקע ב-70% עבור קבוצות מסוימות. בעוד שהמטרה היא אנושית, תנאי היישום חופפים, ויש חוסר עקביות בהבנה של מה נחשב למשק בית, לאדם פרטי או לעיתוי השימוש בקרקע.
מר הואה הציע לעבור מחשיבה ניהולית נוקשה לחשיבה המתמקדת ביעילות וביצירת ערך. הוא גם הציע לפשט את ההליכים ככל האפשר, להגביר את השקיפות, ובמיוחד להדגיש את השימוש המוגבר בכלים כלכליים במקום באמצעים אדמיניסטרטיביים.
לדוגמה, במקום לנסות לקבוע במדויק את ערך הקרקע עד לגרוש האחרון, ניתן לקבל מחיר סביר לפי מחירון ולווסת את הערך המוסף באמצעות מיסים, אגרות או התחייבויות כספיות אחרות. זה מפחית את הנטל על המערכת תוך הבטחה שהמדינה עדיין גובה ערך מוסף.
טיוטות התיקונים לחוק הקרקעות על ידי משרד החקלאות והסביבה צפויות להתמקד בשתי קבוצות תוכן עיקריות.
הקבוצה הראשונה מורכבת מתכנים העונה על דרישות הפיתוח הלאומי בעידן החדש ועל הצורך בצמיחה כלכלית דו-ספרתית.
המשרד מציע לתקן ולהשלים מספר סעיפים בחוק המקרקעין כך שיכללו הוראות בנוגע למנגנונים ומדיניות לטיפול בקשיים ובמכשולים ביישום חוק המקרקעין באמצעות קידוד תקנות בהחלטות האסיפה הלאומית ובצווים והחלטות ממשלה כגון מחירי קרקעות, טבלאות מחירי קרקעות, מקדמי התאמת מחירי קרקע; דמי שימוש בקרקע, דמי חכירת קרקע; רכישת קרקע, פיצויים, תמיכה ויישוב מחדש;
רישום והנפקת תעודות קרקע; תכנון ותוכניות שימוש בקרקע; הקצאת קרקע, חכירת קרקע, היתר להמרת שימוש בקרקע, בחירת טפסי חכירת קרקע, חלוקת קרקע, איחוד קרקעות; משטרי שימוש בקרקע עבור סוגי קרקעות מסוימים; מערכות מידע קרקעיות ויישוב סכסוכי קרקע.
במקביל, בוצעו תיקונים ותוספות לתקנות בנושא תכנון שימושי קרקע ותוכניות ברמת הקומונה; זכויותיהם וחובותיהם של משתמשי קרקעות אורז; זכויותיהם וחובותיהם של משתמשי קרקעות שהפרו את חוקי הקרקע לפני 1 ביולי 2014; פיצויים במקרים מיוחדים; ומשטר שימושי הקרקע עבור סוגי קרקעות מסוימים.
הקבוצה השנייה מורכבת מתקנות בנושא ביזור, האצלת סמכויות ותיחום סמכויות לפי מודל השלטון המקומי הדו-שכבתי, ורפורמה מנהלית בתחום הקרקעות.
המשרד מציע לתקן ולהשלים את התקנות בנוגע לסמכות יישום ניהול קרקעות על ידי המדינה, כך שיתאימו למודל הדו-שלבי של השלטון המקומי; ולהוסיף הוראה חדשה בנוגע לסמכות יישום ניהול קרקעות על ידי המדינה.
בנוסף, יש לתקן ולהשלים תקנות בנוגע להליכים מנהליים הקשורים לרמה המחוזית ולסקור אותן כדי להבטיח עקביות ואחידות בתוך המערכת המשפטית עם חוקים והחלטות אחרים.
מקור: https://vtcnews.vn/vi-sao-luat-dat-dai-2024-vua-co-hieu-luc-da-phai-sua-doi-ar1017806.html
תגובה (0)