ज़मीन खरीदते समय ध्यान से जांच लें ये 5 बातें, "पैसे खोने और बीमार होने" से बचें

(डैन ट्राई) - भूमि उपयोग अधिकार हस्तांतरण लेनदेन में गैर-पेशेवरों के लिए कई कानूनी जोखिम शामिल हैं।

2024 भूमि कानून के अनुच्छेद 45 के खंड 1 में यह प्रावधान है कि संगठन, परिवार और व्यक्ति निम्नलिखित शर्तों को पूरा करने पर भूमि उपयोग अधिकारों को हस्तांतरित करने के हकदार हैं:

- भूमि उपयोग अधिकार, घर के स्वामित्व अधिकार और भूमि से जुड़ी अन्य संपत्तियों का प्रमाण पत्र रखें, निम्नलिखित मामलों को छोड़कर: भूमि उपयोग अधिकारों का उत्तराधिकार, भूमि समेकन करते समय कृषि भूमि का रूपांतरण, भूखंडों का आदान-प्रदान, राज्य को भूमि उपयोग अधिकार दान करना, आवासीय समुदाय; अचल संपत्ति व्यवसाय पर कानून के प्रावधानों के अनुसार अचल संपत्ति परियोजना हस्तांतरण प्राप्त करने वाले विदेशी-निवेशित आर्थिक संगठन;

- जिन व्यक्तिगत परिवारों को रेड बुक नहीं दी गई है, लेकिन वे रेड बुक के लिए पात्र हैं, उन्हें भूमि उपयोग अधिकारों को हस्तांतरित करने, भूमि उपयोग अधिकारों को पट्टे पर देने, उप-पट्टे पर देने तथा परियोजनाओं को पूरा करने के लिए भूमि उपयोग अधिकारों का उपयोग करके पूंजी का योगदान करने की अनुमति है।

- भूमि पर कोई विवाद नहीं है या विवाद किसी सक्षम राज्य एजेंसी द्वारा सुलझाया गया है, न्यायालय का निर्णय या फैसला, मध्यस्थता का निर्णय या पंचाट कानूनी प्रभाव में आ गया है;

- भूमि उपयोग के अधिकार जब्ती या नागरिक निर्णय प्रवर्तन कानून के प्रावधानों के अनुसार निर्णयों के प्रवर्तन को सुनिश्चित करने के लिए अन्य उपायों के अधीन नहीं हैं;

- भूमि उपयोग अवधि के दौरान;

- भूमि उपयोग अधिकार कानून द्वारा निर्धारित अस्थायी आपातकालीन उपायों के अधीन नहीं हैं।

उपरोक्त विनियमों के आधार पर, भूमि उपयोग अधिकार हस्तांतरण करते समय, पक्षों को 5 बातों पर ध्यान देना होगा।

विक्रेता की जानकारी सत्यापित करें

ज़मीन खरीदते समय, खरीदार को यह जानना ज़रूरी है कि विक्रेता के पास उस ज़मीन के टुकड़े को बेचने का अधिकार है या नहीं। ज़मीन के हस्तांतरण के अधिकार का प्रयोग दो मामलों में किया जा सकता है: वह व्यक्ति जिसका नाम प्रमाणपत्र पर है या वह व्यक्ति जिसे हस्तांतरण के अधिकार का प्रयोग करने के लिए अधिकृत किया गया है (उसके पास क़ानूनी प्राधिकरण अनुबंध होना चाहिए)।

दूसरा, क्या बिक्री के लिए प्रस्तावित ज़मीन संयुक्त संपत्ति है या अलग? अगर यह पति-पत्नी की संयुक्त संपत्ति है, तो हस्तांतरण के लिए पति-पत्नी दोनों की सहमति ज़रूरी है।

यदि संपत्ति कई लोगों के संयुक्त स्वामित्व में है, तो लाल किताब में भूमि उपयोग के अधिकारों को साझा करने वालों के पूरे नाम दर्ज होने चाहिए। इस स्थिति में, यदि पूरी भूमि हस्तांतरित कर दी जाती है और भूमि उपयोग के अधिकार कई लोगों के पास हैं, तो लाल किताब में दर्ज सभी लोगों की सहमति आवश्यक है।

क्या इस भूमि पर लाल किताब है या नहीं?

2024 के भूमि कानून के अनुच्छेद 45 में प्रावधान है कि हस्तांतरण करते समय (ऊपर बताए गए मामलों को छोड़कर) लाल किताब (रेड बुक) अनिवार्य है। इस प्रकार, यदि हस्तांतरणकर्ता उपरोक्त अपवादों में नहीं आता है, तो उसे हस्तांतरण का अधिकार नहीं है।

क्या भूमि का प्लॉट योजना में है या नहीं?

2024 के भूमि कानून के अनुच्छेद 76 के खंड 4 के अनुसार, यदि भूमि भूखंड सार्वजनिक रूप से घोषित भूमि उपयोग योजना के अधीन है, लेकिन कोई वार्षिक जिला-स्तरीय भूमि उपयोग योजना नहीं है, तो भूमि उपयोगकर्ता भूमि का उपयोग जारी रख सकता है और निर्धारित भूमि उपयोगकर्ता के अधिकारों का प्रयोग कर सकता है। इस स्थिति में, विक्रेता भूमि उपयोग के अधिकार हस्तांतरित कर सकता है।

केस 2 जिला स्तर की वार्षिक भूमि उपयोग योजना के साथ नियोजन में एक भूमि भूखंड है, भूमि उपयोगकर्ताओं के अधिकारों का प्रयोग तब तक किया जा सकता है जब तक कि योजना के अनुसार भूमि को पुनः प्राप्त करने या भूमि उपयोग के उद्देश्य को बदलने का निर्णय नहीं हो जाता है, लेकिन नए घर, कार्य और बारहमासी पेड़ नहीं बनाए जा सकते हैं।

भूमि भूखंड के बारे में जानकारी जैसे कि योजना, कानूनी स्थिति आदि जानने के लिए, खरीदार उस भूमि भूखंड के बारे में जानकारी के लिए आवेदन कर सकता है जिसे वह खरीदना चाहता है।

भूमि बिक्री विज्ञापन (फोटो: आईटी)

भूमि खरीदते और बेचते समय जमा राशि जमा करते समय नोट्स

भूमि उपयोग अधिकारों का मूल्य बढ़ रहा है, इसलिए हस्तांतरण करते समय, पक्ष अक्सर अग्रिम जमा राशि देने पर सहमत होते हैं। जमा राशि किसी अनुबंध में प्रवेश करने या उसे निष्पादित करने के लिए एक सुरक्षा उपाय है। जोखिमों से बचने के लिए, विवादों से बचने के लिए, जमा राशि अनुबंध करते समय, नोटरीकृत या प्रमाणित करते समय पक्षों को एक गवाह की आवश्यकता होती है।

भूमि उपयोग अधिकार हस्तांतरण अनुबंधों का नोटरीकरण

2024 भूमि कानून के अनुच्छेद 27 के खंड 3 में यह प्रावधान है कि भूमि उपयोग अधिकारों, भूमि उपयोग अधिकारों और भूमि से जुड़ी परिसंपत्तियों का उपयोग करते हुए हस्तांतरण, दान, बंधक और पूंजी योगदान के लिए अनुबंधों को नोटरीकृत या प्रमाणित किया जाना चाहिए, सिवाय इस खंड के बिंदु बी में निर्दिष्ट मामले के।

तदनुसार, केवल उन मामलों में जहां एक या अधिक हस्तान्तरणकर्ता रियल एस्टेट व्यवसाय संगठन हैं, उन्हें नोटरीकृत या प्रमाणित करने की आवश्यकता नहीं है।

स्रोत: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/5-dieu-can-kiem-tra-ky-khi-di-mua-dat-de-tranh-tien-mat-tat-mang-20241031101415057.htm