भूमि उपयोग शुल्क की गणना की विधि में कमियां।

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यह परियोजना लाभप्रद स्थिति से घाटे में बदलती जा रही है।

हो ची मिन्ह सिटी की एक जानी-मानी रियल एस्टेट कंपनी के प्रमुख के अनुसार, आज रियल एस्टेट परियोजनाओं के लिए सबसे बड़ी बाधा भूमि उपयोग शुल्क, जिसमें पूरक भूमि उपयोग शुल्क भी शामिल है, की गणना है। पहले, कई परियोजनाओं को नगर निगम द्वारा तरजीही सुविधाएँ दी जाती थीं, जिससे अस्थायी भूमि उपयोग शुल्क की गणना की अनुमति मिल जाती थी और व्यवसाय निर्माण और बिक्री कार्य को आगे बढ़ा सकते थे। अब, परियोजनाओं के पूरा होने और निवासियों के कई वर्षों तक वहाँ रहने के बाद, भूमि उपयोग शुल्क की गणना वर्तमान समय के आधार पर की जाती है, न कि भूमि आवंटन के समय से। इससे न केवल व्यवसायों बल्कि घर खरीदारों को भी भारी नुकसान और निराशा का सामना करना पड़ रहा है।

Bất cập cách tính tiền sử dụng đất- Ảnh 1. — हो ची मिन्ह सिटी द्वारा लेकव्यू सिटी परियोजना के लिए 4,664 बिलियन वीएनडी से अधिक का अतिरिक्त भूमि उपयोग शुल्क देने की मांग की जा रही है, जिससे कंपनी को कठिनाइयों और नुकसान का सामना करना पड़ रहा है।

कानून में यह प्रावधान है कि भूमि मूल्यांकन और भूमि उपयोग अधिकारों की गणना का समय वह समय होता है जब भूमि आवंटन, भूमि उपयोग परिवर्तन की अनुमति या भूमि आवंटन का निर्णय लिया जाता है। हालांकि, वास्तविकता में, जब भी भूमि उपयोग अधिकारों की गणना में देरी करने वाले कोई भी बदलाव होते हैं, तो अधिकारी वर्तमान समय के अनुसार भूमि और भूमि उपयोग अधिकारों का मूल्यांकन करते हैं। एक अन्य कठिनाई यह है कि व्यवसाय प्रगति और भुगतान की जाने वाली राशि को पहले से नियंत्रित नहीं कर सकते। व्यवसायों के पास विशेषज्ञता की कमी है और उन्हें अधिकारियों के साथ भूमि उपयोग अधिकारों की गणना की उचित विधि पर चर्चा करने का अधिकार नहीं है।

इसलिए, व्यवसायों को उचित परिणाम प्राप्त करने के लिए किसी अन्य मूल्यांकन फर्म को नियुक्त करना पड़ता है। वर्तमान में, व्यवसाय अभी भी अधिकारियों की गणनाओं पर निर्भर हैं और उन्हें चुनौती देने की अनुमति नहीं है। वहीं, सुरक्षा कारणों से, राज्य अधिकारियों द्वारा भूमि उपयोग कर की गणना वर्तमान में बहुत अधिक की जा रही है। कई परियोजनाओं के लिए पहले भूमि उपयोग कर की अस्थायी गणना एक निश्चित राशि पर की गई थी, और व्यवसायों ने उस राशि का उपयोग ग्राहकों को विक्रय मूल्य निर्धारित करने के लिए किया था। अब, कई वर्षों बाद, जब अधिकारियों ने भूमि उपयोग कर की पुनर्गणना की, तो यह राशि अस्थायी गणना से कई गुना अधिक है। इससे कई लाभदायक परियोजनाओं को अचानक भारी नुकसान उठाना पड़ रहा है, और कुछ व्यवसाय तो कर चुकाने में भी असमर्थ हैं," इस व्यक्ति ने कहा।

मसौदे पर प्रतिक्रिया देते हुए प्रधानमंत्री और वित्त मंत्रालय को भेजे गए एक दस्तावेज़ में, हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन के अध्यक्ष श्री ले होआंग चाउ ने सुझाव दिया कि जब विस्तृत योजना में संशोधन का निर्णय लिया जाए, तो संशोधन के समय संपूर्ण परियोजना के लिए भूमि उपयोग कर (टीएसडी) की पुनर्गणना की जानी चाहिए। योजना के पुनः अनुमोदन के समय, उद्यम द्वारा पहले भुगतान की गई टीएसडी राशि की पुनर्गणना की जानी चाहिए और पुनर्गणना के बाद टीएसडी में से उसे घटा दिया जाना चाहिए, और घटाई गई राशि देय टीएसडी से अधिक नहीं होनी चाहिए।

यदि उद्यम ने परियोजना की विस्तृत योजना में संशोधन से पहले भूमि उपयोग कर का भुगतान नहीं किया है, तो उसे योजना संशोधन के समय भूमि उपयोग कर का भुगतान करना होगा। यदि कोई भूमि उपयोग कर पहले ही भुगतान किया जा चुका है, तो मुद्रास्फीति को ध्यान में रखते हुए योजना संशोधन के समय उसकी पुनर्गणना की जाएगी और पुनर्गणना किए गए भूमि उपयोग कर में से उसे घटा दिया जाएगा। घटाई गई राशि देय भूमि उपयोग कर की राशि से अधिक नहीं होगी। साथ ही, यदि उद्यम को भूमि उपयोग कर के भुगतान का नोटिस प्राप्त हुआ है, तो उसे विलंब शुल्क का भुगतान करना होगा।

श्री चाउ ने जिला 7 (हो ची मिन्ह सिटी) में 5.2 हेक्टेयर भूमि पर निर्मित एक वाणिज्यिक आवासीय परियोजना का उदाहरण दिया, जिसके लिए सक्षम राज्य एजेंसी ने जनवरी 2021 में भूमि उपयोग गुणांक 3.05 गुना और अधिकतम निर्माण घनत्व 35% के साथ भूमि आवंटन निर्णय जारी किया था। इस परियोजना में 27 मंजिला एक अपार्टमेंट भवन शामिल है जिसमें 903 अपार्टमेंट और 110 टाउनहाउस वाला एक कम ऊंचाई वाला टाउनहाउस क्षेत्र है। मार्च 2021 में, कंपनी ने भूमि उपयोग शुल्क के रूप में 850 बिलियन वीएनडी का भुगतान किया। इसके बाद, निवेशक ने विस्तृत योजना में संशोधन का अनुरोध किया, जिसमें भूमि उपयोग गुणांक को बढ़ाकर 4.57 गुना, अधिकतम निर्माण घनत्व को 40% तक और अपार्टमेंट की कुल संख्या को बढ़ाकर 1,355 यूनिट करने की मांग की गई। इसे मार्च 2024 में सक्षम राज्य एजेंसी द्वारा अनुमोदित किया गया था। मसौदा अध्यादेश के अनुसार, परियोजना को 425 बिलियन वीएनडी का अतिरिक्त भूमि उपयोग शुल्क देना होगा, लेकिन श्री चाउ के प्रस्ताव के अनुसार, उद्यम को केवल 325 बिलियन वीएनडी का अतिरिक्त भूमि उपयोग शुल्क देना होगा।

श्री चाउ ने गणना करते हुए कहा, "यदि व्यवसाय ने संपत्तियां बेचकर पैसा प्राप्त कर लिया है, तो मसौदा अध्यादेश में वर्णित गणना पद्धति के अनुसार, व्यवसाय को क्षतिपूर्ति के लिए अपने स्वयं के धन का उपयोग करना होगा, जिससे नुकसान का खतरा उत्पन्न होगा। यदि परियोजना अभी तक नहीं बेची गई है, तो विक्रय मूल्य में भूमि उपयोग कर जोड़ा जाएगा, जिससे मकानों की कीमतें बढ़ेंगी और अंततः, इसका बोझ घर खरीदारों पर ही पड़ेगा।"

भूमि किराया छूट के लिए केवल एक ही मामला पात्र बचा है।

मसौदा अध्यादेश के अनुसार, निवेश-प्रोत्साहन क्षेत्रों के अंतर्गत निवेश-प्रोत्साहन क्षेत्रों में उत्पादन और व्यावसायिक उद्देश्यों के लिए भूमि उपयोग के केवल एक मामले को ही वर्तमान में भूमि किराया से छूट प्राप्त है। मसौदे ने भूमि किराया छूट के लिए पात्र मामलों को मौजूदा नियमों की तुलना में काफी सीमित कर दिया है। यदि यह नियम स्वीकृत हो जाता है, तो यह चिंता है कि विदेशी निवेशकों सहित निवेशक अब भूमि किराया छूट नीति का लाभ नहीं उठा पाएंगे क्योंकि इन क्षेत्रों को निवेश-प्रोत्साहन क्षेत्र नहीं माना जाता है।

इसके अलावा, श्री ले होआंग चाउ के अनुसार, मसौदा अध्यादेश में अब परियोजना की बुनियादी निर्माण अवधि के दौरान या उसके बाद भूमि और जल पट्टे के शुल्क में छूट की नीति का प्रावधान नहीं है। इसलिए, यह अध्यादेश 46 में निर्धारित वर्तमान निवेश प्रोत्साहन नीति को आगे बढ़ाने में विफल रहता है। नए नियमन ने 2020 के निवेश कानून और प्रधानमंत्री के विशेष निवेश प्रोत्साहन संबंधी निर्णय 29 में निर्धारित विशेष निवेश प्रोत्साहन नीति को अप्रभावी बना दिया है। इससे निवेश आकर्षण नीतियों पर नकारात्मक प्रभाव पड़ सकता है, जिससे विदेशी निवेशकों के लिए वियतनाम के निवेश वातावरण का आकर्षण कम हो सकता है।

श्री चाउ ने सुझाव दिया, “यह एक अत्यंत महत्वपूर्ण मुद्दा है, इसलिए सरकार और संबंधित राज्य एजेंसियों को एक बेहतर, उच्च प्रतिस्पर्धी निवेश प्रोत्साहन नीति ढांचा तैयार करने के लिए अध्यादेश जारी करने से पहले इस पर विशेष ध्यान देने की आवश्यकता है, जो अल्प, मध्यम और दीर्घकालिक रूप से राष्ट्रीय और जातीय हितों को सुनिश्चित करे, साथ ही निवेशकों के वैध हितों की भी गारंटी दे। विदेशी प्रत्यक्ष निवेश (एफडीआई) को आकर्षित करने के लिए देशों के बीच कड़ी प्रतिस्पर्धा के संदर्भ में यह विशेष रूप से महत्वपूर्ण है, खासकर वित्तीय, उच्च-तकनीकी, चिप और सेमीकंडक्टर क्षेत्रों में; उदाहरण के लिए, अमेरिका ने भी हाल ही में चिप्स और सेमीकंडक्टर प्रौद्योगिकी पर कानून बनाए हैं।”

वकील ट्रान मिन्ह कुओंग (हो ची मिन्ह सिटी बार एसोसिएशन) ने विश्लेषण किया कि भूमि कानून में यह प्रावधान है कि राज्य द्वारा भूमि पट्टे पर देने के समय से 5 साल के चक्र के लिए वार्षिक भूमि किराया स्थिर रूप से लागू होता है, जिसमें वार्षिक किराया भुगतान के साथ राज्य भूमि पट्टे के रूप में रूपांतरण से जुड़े भूमि उपयोग परिवर्तन की अनुमति होती है। हालांकि, प्रत्येक अवधि के लिए समायोजन दर सरकार द्वारा विनियमित होती है, लेकिन भूमि किराए में वृद्धि मुद्रास्फीति के बराबर या उससे कम हो सकती है। हालांकि, मसौदा अध्यादेश में भूमि किराए में वृद्धि की समायोजन दर को मुद्रास्फीति के बराबर रखने का प्रावधान है। इसलिए, अध्यादेश में प्रत्येक 5 साल के चक्र के लिए भूमि किराए में वृद्धि को सीपीआई वृद्धि से अधिक न होने और 15% से अधिक न होने तक सीमित करने पर विचार करने की आवश्यकता है। इससे व्यवसायों को वित्तीय जोखिम कम करने और लंबी पूंजी वसूली अवधि वाली बड़ी परियोजनाओं में निवेश करने के लिए तैयार रहने में मदद मिलेगी।

व्यवसायों से परामर्श करने के बाद, वियतनाम चैंबर ऑफ कॉमर्स एंड इंडस्ट्री (VCCI) का भी मानना है कि डिक्री 46 में उल्लिखित वर्तमान नीति की तुलना में, मसौदे में छूट और कटौती की नीति कम आकर्षक है। वर्तमान नियमों के अनुसार, ऐसे मामले हैं जहां व्यवसायों को भूमि किराए से पूरी तरह छूट दी जाती है, न कि केवल कुछ वर्षों के लिए इसमें कटौती की जाती है। वर्तमान नियमों के तहत पूरे पट्टे की अवधि के लिए भूमि किराए से 100% छूट प्राप्त कुछ मामलों में शामिल हैं: विशेष रूप से कठिन सामाजिक-आर्थिक परिस्थितियों वाले क्षेत्रों में स्थित विशेष रूप से प्राथमिकता प्राप्त निवेश क्षेत्रों में निवेश परियोजनाएं; राज्य बजट निधि से छात्र छात्रावासों के निर्माण के लिए भूमि का उपयोग करने वाली परियोजनाएं, जहां छात्र आवास के लिए भूमि का प्रबंधन और उपयोग करने के लिए नियुक्त इकाई को किराये की कीमत में भूमि किराए की लागत को शामिल करने की अनुमति नहीं है; जातीय अल्पसंख्यकों के लिए कृषि भूमि; वन संरक्षण परियोजनाओं, भूमि सुधार परियोजनाओं आदि के लिए भूमि। इसलिए, डिक्री को केवल किराया कम करने के बजाय, भूमि किराए से छूट के लिए पात्र मामलों का विस्तार करने पर विचार करने की आवश्यकता है। यदि ऐसा हो पाता है, तो यह विशेष प्रोत्साहनों के साथ वंचित क्षेत्रों या क्षेत्रों में निवेश को आकर्षित करेगा।

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स्रोत: https://thanhnien.vn/bat-cap-cach-tinh-tien-su-dung-dat-185240630222853391.htm