परियोजना लाभ को हानि में बदल रही है।
हो ची मिन्ह सिटी की एक प्रसिद्ध रियल एस्टेट कंपनी के प्रमुख ने कहा कि आजकल रियल एस्टेट परियोजनाओं की सबसे बड़ी समस्या भूमि उपयोग शुल्क (LUR) की गणना है, जिसमें अतिरिक्त LUR भी शामिल है। पहले, कई परियोजनाओं को शहर द्वारा अस्थायी रूप से LUR की गणना करने के लिए प्रोत्साहन दिया जाता था ताकि व्यवसाय निर्माण और बिक्री कर सकें, लेकिन अब जब परियोजना ने घर सौंप दिए हैं और लोग कई वर्षों से उनमें रह रहे हैं, तो LUR की गणना वर्तमान समय से की जाती है, न कि भूमि हस्तांतरण के समय से। इससे न केवल व्यवसायों को, बल्कि घर खरीदारों को भी बहुत नुकसान और निराशा हुई है।
हो ची मिन्ह सिटी ने लेकव्यू सिटी परियोजना से 4,664 बिलियन वीएनडी से अधिक का अतिरिक्त भूमि उपयोग शुल्क देने का अनुरोध किया, जिसके कारण कंपनी कठिन स्थिति में आ गई और उसे नुकसान उठाना पड़ा।
"कानून यह निर्धारित करता है कि भूमि मूल्यांकन और भूमि उपयोग कर गणना का समय वह समय है जब भूमि आवंटित करने या भूमि उपयोग के उद्देश्य को बदलने या क्षेत्र में भूमि आवंटित करने का निर्णय होता है। लेकिन वास्तव में, जब कोई भी परिवर्तन होता है जिससे भूमि उपयोग कर गणना में देरी होती है, तो सक्षम प्राधिकारी वर्तमान समय में भूमि और भूमि उपयोग कर का पुनर्मूल्यांकन करेगा। एक और कठिनाई यह है कि उद्यम प्रगति और भुगतान की जाने वाली धनराशि में पहल नहीं कर सकता है। उद्यम के पास विशेषज्ञता नहीं है और उसे सक्षम प्राधिकारी के साथ उचित भूमि उपयोग कर गणना विधियों पर चर्चा करने की अनुमति नहीं है।
इसलिए, उद्यमों को एक सामंजस्यपूर्ण परिणाम प्राप्त करने के लिए एक अन्य मूल्यांकन कंपनी को नियुक्त करना पड़ता है। वर्तमान में, उद्यम अभी भी अधिकारियों की गणना पर निर्भर हैं और उन्हें आपत्ति करने की अनुमति नहीं है। इस बीच, सुरक्षा की दृष्टि से, राज्य के अधिकारी भूमि उपयोग अधिकारों की गणना बहुत अधिक करते हैं। अतीत में कई परियोजनाओं के भूमि उपयोग अधिकारों की एक निश्चित संख्या पर अनंतिम रूप से गणना की जाती थी और उद्यम उस संख्या का उपयोग ग्राहकों के लिए विक्रय मूल्य निर्धारित करने के लिए करते थे। अब, कई वर्षों के बाद, अधिकारियों ने भूमि उपयोग अधिकारों की पुनर्गणना की है और यह संख्या अनंतिम संख्या से कई गुना अधिक है। इससे कई लाभदायक परियोजनाओं को अचानक भारी नुकसान होता है, और उद्यम सौदे भी नहीं कर पाते हैं," उन्होंने कहा।
मसौदे पर टिप्पणी के लिए प्रधानमंत्री और वित्त मंत्रालय को एक दस्तावेज़ भेजने के बाद, हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन के अध्यक्ष श्री ले होआंग चाऊ ने प्रस्ताव रखा कि जब विस्तृत योजना को समायोजित करने का निर्णय लिया जाए, तो योजना को समायोजित करने के निर्णय के समय पूरी परियोजना के लिए भूमि उपयोग कर की पुनर्गणना की जानी चाहिए। उद्यम द्वारा पूर्व में चुकाए गए भूमि उपयोग कर की पुनर्गणना योजना के पुनर्अनुमोदन के समय की जाएगी और पुनर्गणना के बाद भूमि उपयोग कर से काट ली जाएगी। कटौती की गई राशि देय भूमि उपयोग कर से अधिक नहीं होनी चाहिए।
यदि उद्यम ने परियोजना की विस्तृत योजना को समायोजित करने से पहले भूमि उपयोग कर का भुगतान नहीं किया है, तो उद्यम को योजना समायोजन के समय भूमि उपयोग कर का भुगतान करना होगा। भुगतान किए गए भूमि उपयोग कर की राशि (यदि कोई हो) की योजना समायोजन के समय मुद्रास्फीति कारक को ध्यान में रखते हुए पुनर्गणना की जाएगी और पुनर्गणना के बाद भूमि उपयोग कर से कटौती की जाएगी। कटौती की गई राशि देय भूमि उपयोग कर की राशि से अधिक नहीं होगी। साथ ही, यदि भूमि उपयोग कर भुगतान की सूचना मिलती है, तो उद्यम को भूमि उपयोग कर का विलंबित भुगतान करना होगा।
श्री चाऊ ने ज़िला 7 (HCMC) में 5.2 हेक्टेयर भूमि पर निर्मित एक व्यावसायिक आवास परियोजना का हवाला दिया, जिसके लिए एक सक्षम राज्य एजेंसी ने जनवरी 2021 से भूमि आवंटन का निर्णय जारी किया था। इस परियोजना का भूमि उपयोग गुणांक 3.05 गुना, अधिकतम निर्माण घनत्व 35% था, जिसमें 903 अपार्टमेंट वाली 27 मंज़िल की अधिकतम ऊँचाई वाली एक अपार्टमेंट इमारत और 110 टाउनहाउस वाला एक कम ऊँचाई वाला टाउनहाउस क्षेत्र शामिल था। मार्च 2021 में, इस उद्यम ने भूमि उपयोग कर के रूप में 850 बिलियन VND का भुगतान किया। इसके बाद, निवेशक ने भूमि उपयोग गुणांक को 4.57 गुना तक बढ़ाने के लिए विस्तृत योजना को समायोजित करने का अनुरोध किया, अधिकतम निर्माण घनत्व 40%, जिससे कुल अपार्टमेंट की संख्या 1,355 हो गई, जिसे मार्च 2024 में सक्षम राज्य एजेंसी द्वारा अनुमोदित किया गया। मसौदा डिक्री के अनुसार, परियोजना को 425 बिलियन वीएनडी का अतिरिक्त भूमि उपयोग कर देना होगा, लेकिन श्री चाऊ के प्रस्ताव के अनुसार, उद्यम को केवल 325 बिलियन वीएनडी का अतिरिक्त भूमि उपयोग कर देना होगा।
"यदि उद्यम ने बेच दिया है और धन प्राप्त कर लिया है, तो मसौदा डिक्री की गणना पद्धति के अनुसार, उद्यम को अपनी जेब से भुगतान करना होगा, जिससे नुकसान का जोखिम होगा। यदि परियोजना नहीं बेची गई है, तो भूमि उपयोग का अधिकार बिक्री मूल्य में जोड़ दिया जाएगा और इस प्रकार घर की कीमत बढ़ जाएगी, जिसके बाद घर खरीदार को ही अंतिम बोझ उठाना पड़ेगा," श्री चाऊ ने गणना की।
भूमि किराया छूट का केवल एक मामला बचा है।
मसौदा डिक्री के अनुसार, वर्तमान में निवेश प्रोत्साहन क्षेत्र में उत्पादन और व्यावसायिक उद्देश्यों के लिए भूमि उपयोग का केवल एक ही मामला है, जिसे भूमि किराये से छूट प्राप्त है। मसौदे ने मौजूदा नियमों की तुलना में भूमि किराये में छूट के मामलों को काफी कम कर दिया है। यदि यह नियम पारित हो जाता है, तो विदेशी निवेशकों सहित कई निवेशक अब भूमि किराये में छूट नीति का लाभ नहीं उठा पाएँगे क्योंकि ये इलाके निवेश प्रोत्साहन क्षेत्र में नहीं आते हैं।
इतना ही नहीं, श्री ले होआंग चाऊ के अनुसार, मसौदा डिक्री अब मूल निर्माण परियोजना अवधि के दौरान या मूल निर्माण अवधि के दौरान भूमि किराया और जल सतह किराया से छूट की अवधि के बाद भूमि उपयोग शुल्क में छूट की नीति निर्धारित नहीं करती है, इसलिए यह डिक्री 46 में निर्धारित वर्तमान निवेश प्रोत्साहन नीति को विरासत में नहीं लेती है। नए विनियमन ने निवेश कानून 2020 और विशेष निवेश प्रोत्साहनों को विनियमित करने वाले प्रधान मंत्री के निर्णय 29 में निर्धारित विशेष निवेश प्रोत्साहन नीति को अमान्य कर दिया है। यह निवेश आकर्षण नीति पर नकारात्मक प्रभाव डाल सकता है, जिससे विदेशी निवेशकों की नज़र में वियतनाम में निवेश के माहौल का आकर्षण कम हो सकता है।
"यह एक बहुत बड़ा मुद्दा है, इसलिए सरकार और सक्षम राज्य एजेंसियों को इस आदेश को जारी करने से पहले विशेष ध्यान देकर ऐसी अधिमान्य निवेश नीतियों का ढांचा बनाने पर विचार करना चाहिए जो श्रेष्ठ और अत्यधिक प्रतिस्पर्धी हों, जिससे अल्पावधि में और मध्यम एवं दीर्घावधि में राष्ट्रीय और जातीय हितों को सुनिश्चित किया जा सके, साथ ही निवेशकों के वैध और कानूनी हितों को भी सुनिश्चित किया जा सके। विशेष रूप से वित्त, उच्च प्रौद्योगिकी, चिप्स और अर्धचालक प्रौद्योगिकी के क्षेत्र में, प्रत्यक्ष विदेशी निवेश (एफडीआई) को आकर्षित करने के लिए देशों के बीच भयंकर प्रतिस्पर्धा के संदर्भ में; यहाँ तक कि अमेरिका ने भी हाल ही में चिप्स और अर्धचालक प्रौद्योगिकी पर एक कानून जारी किया है," श्री चाऊ ने सुझाव दिया।
वकील ट्रान मिन्ह कुओंग (हो ची मिन्ह सिटी बार एसोसिएशन) ने विश्लेषण किया कि जबकि भूमि कानून यह निर्धारित करता है कि राज्य द्वारा भूमि पट्टे पर देने का निर्णय लेने के समय से 5 साल के चक्र के लिए वार्षिक भूमि किराया स्थिर रूप से लागू किया जाता है, यह वार्षिक भूमि किराया भुगतान के साथ राज्य भूमि पट्टे के रूप में संक्रमण से जुड़े भूमि उपयोग के उद्देश्य को बदलने की अनुमति देता है। समायोजन दर को प्रत्येक अवधि के लिए सरकार द्वारा विनियमित किया जाता है, लेकिन भूमि किराए में वृद्धि मुद्रास्फीति के बराबर या उससे कम हो सकती है। हालांकि, मसौदा डिक्री यह निर्धारित करती है कि भूमि किराए में वृद्धि की दर मुद्रास्फीति के बराबर है। इसलिए, डिक्री को प्रत्येक 5-वर्षीय चक्र के लिए भूमि किराए में वृद्धि को सीमित करने पर विचार करने की आवश्यकता है जो सीपीआई में वृद्धि से अधिक नहीं हो लेकिन 15% से अधिक नहीं हो
उद्यमों के साथ परामर्श के बाद, वियतनाम चैंबर ऑफ कॉमर्स एंड इंडस्ट्री (VCCI) ने यह भी कहा कि डिक्री 46 में वर्तमान नीति की तुलना में, मसौदे में छूट और कटौती की नीति कम आकर्षक है। क्योंकि वर्तमान नियमों के अनुसार, ऐसे मामले हैं जहाँ उद्यमों को पूरी तरह से छूट दी जाती है, न कि केवल कुछ वर्षों के लिए भूमि किराए में कमी की जाती है। वर्तमान नियमों के अनुसार, पूरी लीज़ अवधि के लिए 100% भूमि किराए से छूट प्राप्त कुछ मामलों में शामिल हैं: विशेष सामाजिक-आर्थिक कठिनाइयों वाले क्षेत्रों में निवेशित विशेष निवेश प्रोत्साहन के क्षेत्र में निवेश परियोजनाएँ; राज्य के बजट से धन लेकर छात्र छात्रावास बनाने के लिए भूमि का उपयोग करने वाली परियोजनाएँ, जिनके प्रबंधन और उपयोग के लिए नियुक्त इकाई को किराये की कीमत में भूमि किराए की लागत शामिल करने की अनुमति नहीं है; जातीय अल्पसंख्यकों के लिए कृषि भूमि; सुरक्षात्मक वन रोपण परियोजनाओं, पुनर्वनीकरण परियोजनाओं आदि को लागू करने के लिए भूमि। इसलिए, डिक्री को केवल किराया कम करने के बजाय, भूमि किराया छूट के मामलों का विस्तार करने की दिशा में नियमों पर विचार करने की आवश्यकता है। यदि ऐसा किया जा सकता है, तो यह कठिन क्षेत्रों या विशेष रूप से अधिमान्य क्षेत्रों में निवेश पूंजी को आकर्षित करेगा।
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स्रोत: https://thanhnien.vn/bat-cap-cach-tinh-tien-su-dung-dat-185240630222853391.htm
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