अतिरिक्त भूमि शुल्क की कमियाँ: प्रत्येक विशिष्ट मामले के लिए विस्तृत मार्गदर्शन की आवश्यकता है

भूमि उपयोग शुल्क और भूमि किराये पर डिक्री 103 को उस अवधि के दौरान देय भूमि की राशि पर 5.4% का अतिरिक्त भूमि शुल्क लागू करने पर कई टिप्पणियां प्राप्त हो रही हैं, जब भूमि शुल्क की गणना नहीं की गई है।

हांग दाट आवासीय क्षेत्र परियोजना के निवेशक - लॉन्ग एन को अतिरिक्त भूमि शुल्क के रूप में सैकड़ों अरबों का भुगतान करने का जोखिम है, भले ही भूमि की कीमतें निर्धारित करने में देरी के लिए वह दोषी नहीं है - फोटो: सोन लैम

जैसा कि टुओई ट्रे ऑनलाइन द्वारा रिपोर्ट किया गया है, भूमि उपयोग शुल्क और भूमि किराए पर डिक्री 103 को उस अवधि के दौरान देय भूमि की राशि पर 5.4% का अतिरिक्त भूमि शुल्क लागू करने पर कई टिप्पणियां प्राप्त हो रही हैं, जब भूमि शुल्क की गणना नहीं की गई है।

वित्त मंत्रालय इस आदेश में संशोधन के लिए टिप्पणियां मांग रहा है।

एमएससी. न्गो जिया होआंग (वाणिज्यिक कानून संकाय, हो ची मिन्ह सिटी विधि विश्वविद्यालय के व्याख्याता) ने इस मुद्दे पर अतिरिक्त दृष्टिकोण प्रदान करते हुए तुओई ट्रे ऑनलाइन को एक लेख भेजा।

डिक्री 103 में 5.4% भूमि उपयोग शुल्क के अतिरिक्त संग्रह पर विनियम

भूमि उपयोग शुल्क और भूमि किराए को विनियमित करने वाले डिक्री 103/2024/ND-CP के अनुच्छेद 50 के खंड 2 के अनुसार, उन परियोजनाओं के लिए जिनके लिए भूमि आवंटन, भूमि पट्टे या भूमि उपयोग के प्रयोजनों को बदलने की अनुमति पर 1 अगस्त, 2024 से पहले निर्णय हो चुके हैं, लेकिन अभी तक भूमि की कीमत निर्धारित नहीं की गई है, भूमि उपयोगकर्ताओं को मूल्यांकन की प्रतीक्षा अवधि के दौरान देय भूमि उपयोग शुल्क की राशि पर 5.4%/वर्ष के बराबर अतिरिक्त राशि का भुगतान करना होगा।

यह विनियमन 2024 भूमि कानून के अनुच्छेद 257 के खंड 2 पर आधारित है, जिसका उद्देश्य वित्तीय दायित्वों को पूरा किए बिना भूमि उपयोग अवधि के दौरान बजट राजस्व को न खोने के सिद्धांत को सुनिश्चित करना है।

विशेष रूप से, 2024 के भूमि कानून का अनुच्छेद 257 उन मामलों के लिए भूमि वित्त नीतियों और भूमि की कीमतों को निर्धारित करता है जहां भूमि आवंटन, भूमि पट्टे, भूमि उपयोग के प्रयोजनों को बदलने की अनुमति पर निर्णय हो चुके हैं... लेकिन इस कानून की प्रभावी तिथि (1 अगस्त, 2024) से पहले भूमि की कीमतों पर निर्णय नहीं लिया गया है।

सिद्धांततः, नया कानून, कानून के प्रभावी होने से पहले जारी किए गए निर्णयों और प्रशासनिक कृत्यों पर पूर्वव्यापी रूप से लागू नहीं होता है।

इसलिए, ऐसे मामलों में जहां प्रभावी तिथि से पहले प्रशासनिक निर्णय (भूमि आवंटन, भूमि पट्टा, भूमि उपयोग परिवर्तन...) हो चुके हों, लेकिन भूमि की कीमत निर्धारित नहीं की गई हो, तो भूमि की कीमत का निर्धारण उस निर्णय के जारी होने के समय के सिद्धांतों और नीतियों पर आधारित होना चाहिए, न कि नए नियम लागू होने चाहिए।

2024 भूमि कानून के अनुच्छेद 257 के खंड 2 के बिंदु घ में यह प्रावधान है कि सरकार भूमि उपयोगकर्ताओं को उस अवधि के लिए अतिरिक्त रूप से भुगतान की जाने वाली धनराशि के बारे में विस्तृत मार्गदर्शन प्रदान करेगी, जिसके दौरान भूमि उपयोग शुल्क और भूमि किराए की गणना नहीं की गई है।

उपरोक्त विनियमों के अनुसार, यदि पिछली अवधि में भूमि उपयोगकर्ता ने भूमि उपयोग शुल्क की गणना नहीं की है (समय पर भूमि मूल्य निर्धारित न करने के कारण), तो उन्हें अतिरिक्त राशि का भुगतान करना होगा। यह राशि देय भूमि उपयोग शुल्क की राशि पर 5.4%/वर्ष की दर से गणना की जाती है।

प्रत्येक विशिष्ट मामले के लिए विनियमों में लचीलेपन का अभाव है

यह तथ्य कि कानून 5.4%/वर्ष की "कठोर" संग्रह दर निर्धारित करता है, लेकिन इस संग्रह दर को निर्धारित करने के आधार को स्पष्ट रूप से नहीं बताता है, और यह बाजार-आधारित समायोजन तंत्र या विशिष्ट उपकरण से जुड़ा नहीं है, अनुचित है, जिससे आसानी से लचीलेपन की कमी हो सकती है, और आसानी से इसकी तर्कसंगतता के बारे में विवाद पैदा हो सकता है।

उपरोक्त गणना पद्धति में प्रत्येक परियोजना समूह के लिए वर्गीकरण और लचीलेपन का अभाव है, तथा वस्तुनिष्ठ त्रुटियों (भूमि की कीमतें निर्धारित करने में सक्षम प्राधिकारी की देरी के कारण या निवेशक के कारण) के कारण मामलों के बीच अंतर नहीं किया जा सकता है।

यदि व्यवसाय कानूनी प्रक्रियाओं का पालन करते हैं, लेकिन उन्हें भूमि की कीमतों का मूल्यांकन करने के लिए अधिकारियों की प्रतीक्षा करनी पड़ती है, तो उनसे अतिरिक्त शुल्क लिया जाएगा, जिससे निवेश लागत बढ़ जाएगी, भले ही यह उनकी गलती न हो।

इससे कानूनी और वित्तीय जोखिम बढ़ जाते हैं, निवेशकों की पूर्वानुमान लगाने की क्षमता प्रभावित होती है, तथा नकदी प्रवाह पर दबाव पड़ता है, विशेष रूप से कठिन बाजार संदर्भ में।

इसका परिणाम यह हुआ कि परियोजना कार्यान्वयन प्रेरणा में कमी आई, आवास आपूर्ति, उत्पादन और व्यावसायिक परिसर प्रभावित हुए, तथा आर्थिक सुधार नीतियों के साथ असंगतता उत्पन्न हुई।

भूमि उपयोग शुल्क एक इनपुट निवेश लागत (भूमि लागत) है, जो कच्चे माल की खरीद, बुनियादी ढांचे के निर्माण लागत आदि की लागत के समान है, इसलिए इसे अचल संपत्ति उत्पादों की लागत में शामिल किया जाएगा और फिर खरीदारों के लिए बिक्री मूल्य में परिवर्तित किया जाएगा।

इसलिए, यह वसूली अनिवार्य रूप से वित्तीय बोझ घर खरीदार पर डाल देगी (यदि व्यवसाय ने घर नहीं बेचा है), या यदि उत्पाद बेच दिया गया है तो अर्जित निवेश लाभ को कम कर देगी।

आमतौर पर, खरीदार को घर बेचने के बाद, उद्यम को इस अतिरिक्त भूमि उपयोग शुल्क का भुगतान करना पड़ता है, इसलिए उद्यम को अब बिक्री मूल्य बढ़ाने या हस्ताक्षरित घर बिक्री अनुबंध में वित्तीय दायित्वों को समायोजित करने का अधिकार नहीं है।

इसलिए, व्यवसायों को इस अतिरिक्त वसूली को वहन करने के लिए मजबूर होना पड़ता है, जिससे कानूनी और वित्तीय जोखिम पैदा होते हैं, विशेष रूप से उन परियोजनाओं के लिए जो कई साल पहले सौंपी गई थीं, लेकिन भूमि की कीमतें निर्धारित करने में अटकी हुई हैं।

व्यवसायों को अतिरिक्त भूमि शुल्क से कब छूट मिलनी चाहिए?

प्राधिकारियों को मामलों को विभिन्न समूहों में वर्गीकृत करने की आवश्यकता है:

सक्षम प्राधिकारी की गलती (भूमि मूल्य निर्धारित करने में विफलता के कारण) के कारण भूमि उपयोग शुल्क के भुगतान में देरी के मामले में, उद्यम को अतिरिक्त भूमि उपयोग शुल्क का भुगतान करने से छूट दी जानी चाहिए, ताकि भूमि मूल्य निर्धारित करने में सक्षम प्राधिकारी की जिम्मेदारी बढ़ाई जा सके।

साथ ही, वस्तुनिष्ठ त्रुटियों के मामलों में उद्यमों के वैध अधिकारों की रक्षा करना, भूमि वित्तीय प्रबंधन में निष्पक्षता और पारदर्शिता के सिद्धांतों को सुनिश्चित करना।

यदि भूमि की कीमत निर्धारित करने में देरी उद्यम की गलती के कारण होती है, तो उद्यम को अतिरिक्त भूमि उपयोग शुल्क का भुगतान करना होगा।

सिद्धांततः, भूमि उपयोग शुल्क और ब्याज केवल तभी वसूला जाएगा जब उद्यम के पास अपने वित्तीय दायित्वों को निर्धारित करने के लिए पर्याप्त आधार हो, लेकिन वह जानबूझकर उन्हें पूरा करने में विफल रहता है।

तदनुसार, इस बात पर विस्तृत मार्गदर्शन होना चाहिए कि किन विशिष्ट स्थितियों को भूमि उपयोगकर्ता दोष माना जाएगा, ताकि दुरुपयोग या मनमाने आवेदन से बचा जा सके।

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एनजीओ जिया होआंग

स्रोत: https://tuoitre.vn/bat-cap-tien-dat-bo-sung-can-co-huong-dan-chi-tiet-cho-tung-truong-hop-cu-the-20250613105735746.htm