20 साल पहले खरीदी गई अचल संपत्ति, हस्तांतरण लाभ पर 20% कर लगाना अनुचित

20 साल पहले खरीदी गई अचल संपत्ति की मूल कीमत बहुत कम थी, लेकिन अब जब इसे बेचा जाता है, तो मूल्यह्रास के कारण यह अक्सर 10 गुना बढ़ जाती है। इसलिए, खरीद और बिक्री के बीच के अंतर पर 20% कर लगाना अनुचित है और इससे करदाताओं को नुकसान होता है।

वित्त मंत्रालय व्यक्तिगत आयकर (प्रतिस्थापन) पर मसौदा कानून पर टिप्पणियाँ आमंत्रित कर रहा है। प्रस्तुत प्रस्तुति के अनुसार, मंत्रालय का प्रस्ताव है कि निवासी व्यक्तियों की अचल संपत्ति के हस्तांतरण से होने वाली आय पर व्यक्तिगत आयकर का निर्धारण प्रत्येक हस्तांतरण के लिए कर योग्य आय को 20% की कर दर से गुणा करके किया जाए।

यदि खरीद मूल्य और हस्तांतरण से संबंधित लागतें निर्धारित नहीं हैं, तो कर की गणना होल्डिंग अवधि के आधार पर की जाएगी। होल्डिंग अवधि की गणना उस समय से की जाती है जब व्यक्ति को अचल संपत्ति का स्वामित्व और उपयोग करने का अधिकार प्राप्त होता है (नए व्यक्तिगत आयकर कानून के प्रभावी होने की तिथि से) और हस्तांतरण के समय तक।

कराधान सही लक्ष्य पर निर्देशित होना चाहिए।

वियतनामनेट के रिपोर्टर के साथ साझा करते हुए, हनोई यूनिवर्सिटी ऑफ़ बिज़नेस एंड टेक्नोलॉजी के लेक्चरर डॉ. गुयेन न्गोक तु ने कहा कि रियल एस्टेट ट्रांसफर आय पर 20% कर दर का प्रस्ताव व्यक्तिगत आयकर के वास्तविक स्वरूप की ओर लौटने के लिए है। यानी, कर आय पर लगाया जाता है, राजस्व पर नहीं - यानी, अगर नुकसान भी हो, तो भी कर चुकाना होगा।

20% कर की दर अस्थायी रूप से स्वीकार्य है क्योंकि यह कॉर्पोरेट आयकर के समान होनी चाहिए। हालाँकि, श्री तु ने ध्यान दिलाया कि करदाताओं के लिए इनवॉइस और दस्तावेज़ों से ब्रोकरेज शुल्क, बैंक ऋण ब्याज, और मरम्मत एवं नवीनीकरण लागत जैसे उचित खर्चों को घटाना आवश्यक है।

इसके अलावा, श्री तु के अनुसार, बहुत समय पहले, यानी 20 साल पहले खरीदी गई अचल संपत्तियों के लिए, भले ही खरीद मूल्य की पुष्टि करने वाले दस्तावेज़ मौजूद हों, कीमत अभी भी बहुत कम है, और अब मूल्यह्रास के कारण बिक्री मूल्य 10 गुना बढ़ गया है। इसलिए, खरीद और बिक्री मूल्य के अंतर के आधार पर 20% कर लगाना अनुचित है, यह करदाताओं के लिए नुकसानदेह है।

विशेषज्ञों का कहना है कि व्यक्तिगत आयकर व्यवसायों से वसूला जाता है, और उन लोगों पर नहीं लगाया जा सकता जो जीवनयापन के लिए अपने घर बेचते हैं। फोटो: होआंग हा

इस मामले में, विशेषज्ञ ने एक लचीली कर प्रणाली का प्रस्ताव रखा जिसे थोपा नहीं जाना चाहिए बल्कि करदाताओं को चुनने का अधिकार दिया जाना चाहिए।

तदनुसार, ऐसे मामलों में जहां खरीद मूल्य बहुत लंबा है या निर्धारित नहीं किया जा सकता है, करदाताओं को दो विकल्पों के बीच चयन करने की अनुमति दी जानी चाहिए: पहला, ब्याज पर 20% का भुगतान करना, दूसरा, वर्तमान में बिक्री मूल्य पर 2% की निश्चित कर दर का भुगतान करना।

विशेषज्ञ ने ज़ोर देकर कहा कि यह स्पष्ट रूप से परिभाषित किया जाना चाहिए कि व्यक्तिगत आयकर व्यावसायिक उद्देश्यों के लिए लिया जाता है। उन लोगों पर कर लगाना असंभव है जो जीवनयापन की ज़रूरतों के लिए अपने घर बेचते हैं, जैसे कि अपने बच्चों को विदेश में पढ़ाने, इलाज के खर्चों के लिए, या वुंग ताऊ से हो ची मिन्ह सिटी में नौकरी के स्थानांतरण और अपना निवास बदलने के लिए पैसे जुटाने के लिए घर बेचना। इसी तरह, आर्थिक स्थिति ठीक होने पर लोग अपने छोटे घर बेचकर बड़े घर खरीदना चाहते हैं; या जब वे बूढ़े हो जाते हैं, तो वे अपने बच्चों और नाती-पोतों में बाँटने के लिए अपना घर बेचना चाहते हैं।

श्री तु ने तर्क दिया, "ऐसे मामलों को कर उद्देश्यों के लिए आय नहीं माना जा सकता, क्योंकि यह व्यक्तिगत आयकर की प्रकृति के अनुरूप नहीं है। इसे कानून में स्पष्ट रूप से विनियमित किए जाने की आवश्यकता है।"

ऐसे मामलों में जहाँ खरीद मूल्य और हस्तांतरण से संबंधित लागतें निर्धारित नहीं हैं, कर की गणना होल्डिंग अवधि के आधार पर की जाएगी, जैसे कि 2 साल से कम समय से होल्डिंग में रखा गया घर बेचना और सट्टेबाजी को रोकने के लिए बिक्री मूल्य पर 10% कर लगाना। विशेषज्ञ ने कहा कि यह एक ऐसा समाधान है जो "लाभ से ज़्यादा नुकसान करता है" और कानून के सिद्धांतों के साथ "असंगत" है।

"सिद्धांत लाभ के 20% पर कर लगाने का है। सभी गणनाएँ इसी सिद्धांत के अनुसार होनी चाहिए। बिना चालान के विक्रय मूल्य पर पूरी तरह से अलग कर दर क्यों लागू की जाती है? चालान वाले व्यक्ति से लाभ का 20% लिया जाता है, जबकि चालान न होने वाले व्यक्ति को पूरे विक्रय मूल्य का 10% देना पड़ सकता है। यह अनुचित और अनुचित है," श्री तु ने विश्लेषण किया।

इसके अलावा, उन्होंने चेतावनी दी कि यह उपाय न केवल सट्टेबाजी को रोकने में विफल रहेगा, बल्कि कीमतों में वृद्धि का कारक भी बन सकता है, जिससे युवाओं और वेतनभोगियों के लिए आवास तक पहुंच और अधिक कठिन हो जाएगी।

उन्होंने कहा, "व्यक्तिगत आयकर कानून केवल अर्जित आय पर ही कर लगाता है। यदि हम अचल संपत्ति की सट्टेबाजी से निपटने के लिए एक प्रभावी उपाय चाहते हैं, तो हमें संपत्ति कर पर एक कानून बनाना होगा।"

20% कर और बाजार की 'सफाई'

Batdongsan.com.vn के उप महानिदेशक श्री गुयेन क्वोक आन्ह ने कहा कि रियल एस्टेट हस्तांतरण लाभ पर 20% कर की दर लागू करना दुनिया में एक अपरिहार्य प्रवृत्ति है और वियतनाम में यह केवल समय की बात है।

"सभी देशों ने इसे लागू किया है। अगर आप अपना घर 5 साल के अंदर बेचते हैं, तो जापान में मुनाफे पर 39% तक टैक्स लगता है। वियतनाम का प्रस्ताव अनुचित नहीं, बल्कि उचित भी है। हालाँकि, इसके लागू होने पर बेहद सावधानी से विचार करने की ज़रूरत है," श्री क्वोक आन्ह ने कहा।

उन्होंने कहा कि सबसे बड़ी चुनौती समय और आंकड़ों की है। उन्होंने जोखिम की ओर इशारा करते हुए कहा, "प्रभावी होने के लिए, हमें खरीद मूल्य, बिक्री मूल्य और लागत का एक पारदर्शी डेटाबेस चाहिए। अन्यथा, नीति अस्पष्ट और बेहद खतरनाक होगी। इसके अलावा, ऐसे बाज़ार में जहाँ आपूर्ति और माँग में तालमेल नहीं है, यह कर सबसे ज़्यादा संभावना अंतिम खरीदार पर ही डाला जाएगा।"

उन्होंने भविष्यवाणी की कि अगर यह नीति लागू की गई, तो इससे बाज़ार में एक बड़ी "सफ़ाई" आएगी। रियल एस्टेट निवेश एक सच्चा वित्तीय निवेश बन जाएगा।

"निवेशकों को नकदी प्रवाह, लाभ और अन्य माध्यमों के साथ संतुलन की गणना करनी चाहिए। अल्पकालिक, बिना जानकारी के 'सर्फिंग' करने वाले निवेशक समाप्त हो जाएँगे। जो निवेशक बने रहेंगे वे वास्तविक निवेशक होंगे जो अचल संपत्ति के मूल्य, मूल्य वृद्धि की संभावना और नकदी प्रवाह को समझते हैं," श्री क्वोक आन्ह ने ज़ोर दिया।

स्रोत: https://vietnamnet.vn/bat-dong-san-mua-tu-20-nam-truoc-ap-thue-20-lai-chuyen-nhuong-la-bat-hop-ly-2426556.html