जापानी रियल एस्टेट का आकर्षण खत्म

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इस बात की अटकलें लगाई जा रही हैं कि जापान इस वसंत में 17 वर्षों में पहली बार ब्याज दरें बढ़ाएगा, जिसके कारण घरेलू रियल एस्टेट में विदेशी निवेश पांच वर्षों के निम्नतम स्तर पर आ जाएगा।

नकारात्मक ब्याज दर नीति समाप्त हो रही है

विदेशी निवेश कोष 2023 की अंतिम तिमाही में जापान में बड़ी अचल संपत्तियाँ बेच रहे हैं। सिंगापुर की मेपलट्री इन्वेस्टमेंट्स ने ओसाका में एक व्यावसायिक इमारत 54 अरब येन में इलेक्ट्रॉनिक्स रिटेलर एडियन को बेच दी। अमेरिका स्थित फोर्ट्रेस इन्वेस्टमेंट ग्रुप ने ओकिनावा में एक रिसॉर्ट होटल अपने अधीन एक रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट को लगभग 40 अरब येन में बेच दिया।

दुनिया की सबसे बड़ी वाणिज्यिक अचल संपत्ति निवेश और सेवा कंपनी सीबीआरई के अनुसार, 2022 की इसी अवधि की तुलना में 2023 की चौथी तिमाही में विदेशी कंपनियों द्वारा नया निवेश 80% गिर गया। 2023 के पहले नौ महीनों में, विदेशी निवेशकों द्वारा अचल संपत्ति की बिक्री साल-दर-साल दोगुनी से अधिक बढ़कर 1.05 ट्रिलियन येन (7.1 बिलियन डॉलर) हो गई, जबकि उनकी खरीद लगभग 20% गिरकर 830 बिलियन येन हो गई।

2023 के पूरे वर्ष के लिए, जापानी अचल संपत्ति में विदेशी निवेश लगभग 30% घटकर 1 ट्रिलियन येन (6.7 बिलियन डॉलर) हो गया, जबकि संपत्ति की बिक्री दोगुनी होकर लगभग 1.37 ट्रिलियन येन हो गई, जो 2018 के बाद से शुद्ध बिक्री का पहला पूर्ण वर्ष है।

जहाँ कई रियल एस्टेट संपत्तियाँ बिक रही हैं, वहीं जापान में कई निर्माण परियोजनाएँ भी मज़दूरों की कमी के कारण रुकी हुई हैं। फोटो: निक्केई एशिया

संपत्ति की बिक्री आंशिक रूप से बैंक ऑफ जापान (बीओजे) की मौद्रिक नीति को समायोजित करने की क्षमता के कारण है। बीओजे के गवर्नर काज़ुओ उएदा ने हाल ही में इस बात पर ज़ोर दिया है कि बीओजे इस वसंत में ब्याज दरें बढ़ा सकता है। विशेषज्ञों के अनुसार, बीओजे अप्रैल 2024 में अपनी नकारात्मक ब्याज दर नीति को समाप्त करने के निर्णय के करीब पहुँच रहा है। निवेशकों को चिंता है कि जैसे ही ब्याज दरें तेज़ी से बढ़ेंगी, उधार लेने की लागत बढ़ जाएगी और संपत्ति निवेश पर रिटर्न कम हो जाएगा।

भवन बिक्री

सुस्त विदेशी संपत्ति बाजारों ने भी बिकवाली में भूमिका निभाई। उच्च ब्याज दरों और घर से काम करने के स्थिर रुझान ने अमेरिका और यूरोप में कार्यालयों की कीमतों को नीचे धकेल दिया है। कुछ निवेशकों ने जापान में संपत्तियों से लाभ कमाकर, जहाँ कीमतें अन्य बाजारों की तुलना में अपेक्षाकृत अधिक बनी हुई हैं, जल्दी बेचकर अपने नुकसान को कम किया है।

जापान के कार्यालय बाज़ार में कभी तेज़ी लाने वाले अंतरराष्ट्रीय निवेशक अब ज़्यादा आपूर्ति और बढ़ती ब्याज दरों के कारण किराए में गिरावट के कारण सबसे पहले अपनी संपत्ति बेच रहे हैं। विश्लेषकों का अनुमान है कि विदेशी निवेशक 2024 तक जापानी अचल संपत्ति बेचते रहेंगे।

सिंगापुर के सॉवरेन वेल्थ फंड जीआईसी ने इस गर्मी में टोक्यो के शिओडोम सिटी सेंटर गगनचुंबी इमारत में अपनी बहुलांश हिस्सेदारी बेचने की प्रक्रिया शुरू कर दी है, लेकिन यह कितना सफल होगा, यह अभी स्पष्ट नहीं है। मार्च 2023 तक पाँच वर्षों में जीआईसी का नाममात्र वार्षिक रिटर्न 3.7% रहा, जो 2016 के बाद से सबसे कम है। जैसे-जैसे अमेरिका और यूरोप में कार्यालयों की कीमतें गिरीं, जीआईसी ने जापान में संपत्ति बेच दी, जहाँ कीमतें अधिक हैं, ताकि उस नुकसान की भरपाई की जा सके।

रियल एस्टेट सिक्योरिटीज़ एसोसिएशन के अनुसार, कार्यालय भवन जापान के रियल एस्टेट निवेश बाजार के केंद्र में हैं, और जापानी रियल एस्टेट निवेश ट्रस्टों के पोर्टफोलियो का लगभग 40% हिस्सा इन्हीं का है। हालाँकि आवासीय और होटल जैसी अन्य प्रकार की संपत्तियों की माँग मज़बूत बनी हुई है, लेकिन कमज़ोर कार्यालय बाजार कुछ रियल एस्टेट निवेशकों के लिए मुश्किलें खड़ी कर रहा है।

कार्यालय भवनों के लिए लेन-देन की मात्रा विशेष रूप से बुरी तरह प्रभावित हुई, जो 40% घटकर 1.08 ट्रिलियन येन रह गई, जो 2012 के बाद से सबसे कम है। निक्केई एशिया के अनुसार, टोक्यो में कार्यालय रिक्ति दर 11 साल के उच्चतम स्तर पर पहुंच गई, हालांकि किराये की कीमतें चार साल पहले की तुलना में 30% कम हो गई हैं।

बैंक ऑफ जापान की अति-ढीली मौद्रिक नीति के तहत कम उधारी लागत के कारण विदेशी निवेशक जापानी रियल एस्टेट की ओर आकर्षित हुए हैं। लेकिन इस वसंत में ब्याज दरों में वृद्धि की संभावना बाजार पर नकारात्मक प्रभाव डाल रही है। मित्सुबिशी यूएफजे ट्रस्ट एंड बैंकिंग के एक सर्वेक्षण के अनुसार, 2019 में 89% विदेशी निवेशकों ने कहा था कि वे जापानी रियल एस्टेट के बारे में आशावादी या कुछ हद तक आशावादी थे, लेकिन अब यह घटकर 28% रह गया है।

ख़ुशी

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