रियल एस्टेट की कीमतें गिर रही हैं, निवेशकों को बाजार से निकलने में जल्दबाजी नहीं करनी चाहिए।

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2022 में, रियल एस्टेट बाज़ार एक मुश्किल दौर से गुज़रा, जब आपूर्ति और माँग दोनों में कमी आई, जिससे बाज़ार में तरलता में भारी गिरावट आई। हालाँकि, कई निवेशकों को उम्मीद है कि 2023 में रियल एस्टेट बाज़ार में मज़बूत वृद्धि होगी।

रियल एस्टेट जल विशेषज्ञ ने उत्पादन कम कर दिया, निवेशक हार मानकर बाजार से हट गए छवि 1 — श्री ट्रॉय ग्रिफिथ्स, सैविल्स वियतनाम के उप प्रबंध निदेशक।

इस मुद्दे पर जर्नलिस्ट एंड पब्लिक ओपिनियन समाचार पत्र के संवाददाताओं से बात करते हुए, सैविल्स वियतनाम के उप प्रबंध निदेशक श्री ट्रॉय ग्रिफिथ्स ने कहा कि वैश्विक रियल एस्टेट बाजार में मंदी के पूर्वानुमान के संदर्भ में, वियतनाम के लिए भी इसके प्रभावों से बचना मुश्किल होगा।

हालाँकि, इस बाजार की मजबूत शुद्धिकरण प्रक्रिया और शहरी विकास स्थान अभी भी निवेशकों का ध्यान आकर्षित कर रहे हैं।

कॉर्पोरेट बॉन्ड को कड़ा करना अपरिहार्य है

एक कठिन वर्ष के बाद, 2022 में वियतनामी रियल एस्टेट बाजार के बारे में आपका क्या आकलन है?

- मुझे लगता है कि कई बदलाव हो रहे हैं जिनका असर रियल एस्टेट बाज़ार पर पड़ रहा है। ख़ास तौर पर, शेयर बाज़ार के मूल्य में 30% की गिरावट आई है, ज़्यादातर सूचीबद्ध रियल एस्टेट कंपनियों के मूल्य में गिरावट आई है। इससे सूचीबद्ध कंपनियों के लिए शेयरों से पूंजी जुटाने में काफ़ी मुश्किलें आ रही हैं।

इसके साथ ही, कॉर्पोरेट बॉन्ड बाज़ार की पारदर्शिता बढ़ाने और उसे शुद्ध करने के लिए जाँच-पड़ताल भी की जा रही है। ज़ाहिर है, इसका अर्थव्यवस्था के साथ-साथ निवेशकों के ऋण ढाँचे पर भी बड़ा असर पड़ेगा।

हालाँकि, बाज़ार में अभी भी कई अच्छी चीज़ें हैं। अगर आप हर रियल एस्टेट पर नज़र डालें, तो आपको पिछले एक साल में कई क्षेत्रों में मज़बूत वृद्धि साफ़ दिखाई देगी।

उदाहरण के लिए, औद्योगिक भूमि समूह के लिए, डोंग नाई, लॉन्ग एन , बिन्ह डुओंग, बाक गियांग, हंग येन जैसे इलाकों में कीमतों में 30-40% की वृद्धि हुई है... दुनिया भर के निवेशकों की रुचि के कारण।

हो ची मिन्ह सिटी में आवास खंड के लिए, सैविल्स वियतनाम डेटा ने बाजार में नए उत्पादों की आपूर्ति और धीमी विकास दर के बीच असंतुलन दर्ज किया।

यह गिरावट कुछ कारणों से आई है, पहला, बाजार में नई आपूर्ति बहुत कम है, पिछले वर्ष की इसी अवधि की तुलना में 82% कम है, लगभग 2,500 अपार्टमेंट।

अवशोषण दर भी पिछले वर्षों के सामान्य स्तर 60-70% की तुलना में केवल 20% रही। पिछले वर्षों की उच्च अवशोषण दर, वर्ग C के किफायती आवास खंड में आपूर्ति के कारण थी।

हालाँकि, अब यह प्रवृत्ति बदल गई है, 80% आपूर्ति वर्ग ए और बी खंडों से आती है, केवल 20% वर्ग सी अपार्टमेंट हैं जो बाजार की मुख्य जरूरतों को पूरा करते हैं।

2022 में, रियल एस्टेट बाज़ार में पूंजी प्रवाह में भारी उतार-चढ़ाव आएगा, खासकर बॉन्ड से पूंजी जुटाने का माध्यम। आपकी राय में, इस समय हमें रियल एस्टेट कॉर्पोरेट बॉन्ड पर सख्ती करनी चाहिए या नहीं?

इसमें कोई संदेह नहीं है कि बॉन्ड जारी करने और उससे जुड़ी जाँच-पड़ताल का असर रियल एस्टेट के पूंजी बाजार पर पड़ रहा है। हालाँकि, मैं इस बात पर ज़ोर देता हूँ कि दुनिया के किसी भी अन्य उभरते देश की तरह, वियतनाम को भी इस प्रक्रिया से गुज़रना होगा, और निवेशकों की सुरक्षा के लिए हमें और कड़े नियम बनाने होंगे। इसलिए चीज़ें इसी तरह होनी चाहिए।

हमें उम्मीद करनी चाहिए कि समायोजन प्रक्रिया पारदर्शिता और मज़बूत विकास की दिशा में व्यावसायिक निवेश के माहौल को बेहतर बनाने में मदद करेगी। कई अन्य देश भी इसी तरह की प्रक्रिया से गुज़रे हैं, इसलिए इससे निश्चित रूप से ऋण परिपक्वता और उद्यमों की पुनर्भुगतान प्रक्रिया में कुछ समस्याएँ पैदा होंगी।

व्यवसायों को मध्यम से अल्पावधि में पूँजी के अन्य स्रोतों की ओर रुख करना होगा। हालाँकि, यह प्रभाव केवल अस्थायी है और अंततः पूरे बाजार के लाभ के लिए इसका समाधान हो जाएगा क्योंकि यह अधिक पारदर्शी, अधिक विनियमित और कम समस्याग्रस्त होगा।

रियल एस्टेट जल विशेषज्ञ ने उत्पादन कम कर दिया, निवेशक हार मानकर बाजार से हट गए (चित्र 2) — सैविल्स वियतनाम 2023 में इस सेगमेंट के विकास को लेकर बहुत आशावादी है।

उन निवेशकों के लिए एक बड़ी समस्या जिनके पास कोई दीर्घकालिक विकास योजना या भविष्य की परियोजनाएँ नहीं हैं। जब वे नई परियोजनाएँ विकसित नहीं कर पाते, तो निवेशकों को व्यावसायिक नकदी प्रवाह में समस्याएँ होंगी।

पिछले वर्ष ध्यान देने योग्य एक सकारात्मक बात यह रही कि वियतनाम ने प्रांतों के लिए योजनाएँ बनाई हैं, मास्टर प्लानिंग का समन्वय और निर्देशन राज्य द्वारा दृढ़ता से किया जाता है। इससे रियल एस्टेट की माँग बड़े शहरों के अलावा पड़ोसी प्रांतों की ओर भी बढ़ेगी।

हमने हो ची मिन्ह सिटी, बिन्ह डुओंग, डोंग नाई या हनोई, हंग येन, बाक गियांग के लिए इस प्रक्रिया को देखा है... इसलिए, आने वाले समय में कई सकारात्मक चीजें आपका इंतजार कर रही हैं।

वियतनाम अचल संपत्ति बाजार के दिलचस्प बिंदु

2023 में वियतनामी रियल एस्टेट बाजार पर आपकी क्या राय है?

- व्यापक स्तर पर, वैश्विक रियल एस्टेट बाज़ार 2023 में धीमा पड़ जाएगा। ऊँची ब्याज दरों का "भूत" दुनिया भर में मुद्रास्फीति पर अंकुश लगाएगा। इसका मतलब है कि आम तौर पर रियल एस्टेट की माँग में कमी आएगी और वियतनाम भी इस प्रवृत्ति का अपवाद नहीं है।

हालाँकि, वियतनाम के बारे में दिलचस्प बात यह है कि हम अपनी 47% शहरीकरण दर के कारण अन्य बाजारों से आगे हैं। निवेशकों की नज़र में, शहरीकरण के मामले में वियतनाम को अभी भी लंबा रास्ता तय करना है।

मध्यम वर्ग और धनी आबादी बढ़ रही है, जबकि डेवलपर्स उच्च श्रेणी के उत्पादों पर ध्यान केंद्रित कर रहे हैं, इसलिए क्लास सी अपार्टमेंट की आपूर्ति कम हो रही है। इसलिए, क्लास सी अपार्टमेंट की मांग निश्चित रूप से लंबे समय तक बढ़ती रहेगी।

विशेष रूप से औद्योगिक संपत्ति खंड में वृद्धि जारी रहेगी, क्योंकि सैविल्स में बहुत सारी विनिर्माण परियोजनाएं बन रही हैं तथा उस क्षेत्र में मूल्य वृद्धि हो रही है।

साथ ही, देश भर में बुनियादी ढांचा प्रणाली कई इलाकों में औद्योगिक अचल संपत्ति परियोजनाओं के मूल्य को बढ़ाने में मदद करती है।

एक विशिष्ट क्षेत्र लॉजिस्टिक्स और कोल्ड स्टोरेज सेवाएँ हैं जो उभर रही हैं और खुदरा क्षेत्र के विकास के कारण दिलचस्प होंगी। डेटा सेंटरों की उच्च माँग के साथ डेटा विज्ञान उद्योग भी तेज़ी से बढ़ रहा है।

इन सभी कारकों के साथ, मैं 2023 में इस सेगमेंट के विकास को लेकर बहुत आशावादी हूं।

रियल एस्टेट जल विशेषज्ञ ने उत्पादन कम कर दिया, निवेशक हार मानकर बाजार से हट गए (चित्र 3) — औद्योगिक अचल संपत्ति अभी भी बाजार में एक उज्ज्वल स्थान है।

2023 में निवेशकों के लिए आपकी क्या सिफारिश है?

-व्यक्तिगत निवेशकों के लिए, साल के पहले 6 महीने उनके लिए निर्णय लेने से पहले अवलोकन करने का एक महत्वपूर्ण समय होगा। वैश्विक आर्थिक अनिश्चितताओं के कम होने के संदर्भ में, हमारा मानना है कि निवेशकों को बाज़ार से निकासी में जल्दबाजी नहीं करनी चाहिए।

वियतनाम में, स्टेट बैंक अन्य मुद्राओं के मुकाबले VND को स्थिर रखने का बहुत अच्छा काम कर रहा है।

रियल एस्टेट एक दीर्घकालिक निवेश है। जो निवेशक 1-2 साल के जोखिमों को लेकर असुरक्षित महसूस करते हैं, उन्हें एक अधिक उपयुक्त निवेश चैनल ढूँढ़ना चाहिए क्योंकि समग्र रूप से देखें तो वियतनामी रियल एस्टेट बाज़ार बहुत अच्छी स्थिति में है।

आपका बहुत-बहुत धन्यवाद!

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स्रोत