बागवानी भूमि को आवासीय भूमि में परिवर्तित करना: लागत में कमी आई है, लेकिन बाधाएं अभी भी बनी हुई हैं।

विशेषज्ञों के अनुसार, जमीन को आवासीय स्थिति में परिवर्तित करते समय लोगों को जमीन की कीमत के अंतर का केवल 30-50% भुगतान करने की आवश्यकता ने वित्तीय बोझ को कम करने में मदद की है, लेकिन यह अभी भी पर्याप्त नहीं है।

हाल ही में राष्ट्रीय विधानसभा द्वारा पारित एक प्रस्ताव के अनुसार, 2026 से, आवासीय भूमि के समान भूखंड के भीतर कृषि भूमि, उद्यान भूमि या तालाब भूमि को आवासीय भूमि में परिवर्तित करने वाले लोगों को भूमि उपयोग शुल्क में अंतर का केवल 30-50% ही भुगतान करना होगा, न कि वर्तमान में 100%।

हनोई बार एसोसिएशन के वकील फाम थान तुआन ने आकलन किया कि नए नियमों ने अनुमत सीमा के भीतर भूमि उपयोग के उद्देश्यों को बदलने पर वित्तीय दायित्वों को 70% तक कम करने में मदद की है, जिससे लोगों पर वित्तीय बोझ काफी कम हो गया है।

उन्होंने एक उदाहरण देते हुए कहा: यदि स्थानीय भूमि मूल्य सूची के अनुसार भूमि की कीमत 2,000,000 वीएनडी/मी2 है, जबकि आवासीय भूमि की कीमत 10,000,000 वीएनडी/मी2 है, तो वर्तमान भूमि कानून 2024 के अनुसार, भूमि उपयोग के उद्देश्य को बदलते समय लोगों को 8,000,000 वीएनडी/मी2 का पूरा अंतर चुकाना होगा।

हालांकि, 1 जनवरी, 2026 से प्रभावी नए नियमों के अनुसार, आवासीय उद्देश्यों के लिए स्थानीय भूमि आवंटन सीमा के भीतर भूमि उपयोग के उद्देश्य में परिवर्तन के मामलों में, वसूल की जाने वाली वित्तीय दायित्व की राशि में काफी बदलाव आएगा।

उदाहरण के लिए, यदि स्थानीय भूमि आवंटन की सीमा 200 वर्ग मीटर है, तो इस क्षेत्र के भीतर भूमि उपयोग के उद्देश्य में परिवर्तन करने पर लोगों को केवल अंतर का 30% भुगतान करना होगा। इस प्रकार, 8,000,000 वीएनडी/वर्ग मीटर के बजाय, लोगों को केवल 2,400,000 वीएनडी/वर्ग मीटर का भुगतान करना होगा।

श्री तुआन ने जोर देते हुए कहा, " नए नियम वित्तीय बोझ को कम करने में योगदान देते हैं, साथ ही नीति में निष्पक्षता और तर्कसंगतता सुनिश्चित करते हैं, और उन मामलों से निपटने में मानवता का प्रदर्शन करते हैं जहां वित्तीय दायित्वों को पूरा किया जा चुका है लेकिन वे अभी भी वर्तमान प्रथाओं के अनुरूप नहीं हैं। "

इसी विचार को साझा करते हुए, वकील गुयेन वान दिन्ह ने भी आकलन किया कि कई इलाकों में नई भूमि मूल्य सूची में वृद्धि के संदर्भ में यह एक उचित और आवश्यक समायोजन है, जिसके परिणामस्वरूप भूमि उपयोग शुल्क अत्यधिक बढ़ गया है।

बाग-बगीचे की ज़मीन को आवासीय ज़मीन में बदलने की लागत कम कर दी गई है। (उदाहरण के लिए चित्र)।

उन्होंने एक उदाहरण दिया: एक निवासी के पास एक आवासीय क्षेत्र में आवासीय भूमि के समान भूखंड के भीतर 1,000 वर्ग मीटर कृषि भूमि है और वह भूमि उपयोग के उद्देश्य को आवासीय भूमि में बदलना चाहता है, लेकिन आवासीय भूमि के लिए स्थानीय भूमि आवंटन सीमा 200 वर्ग मीटर है।

नए नियमों के अनुसार, पहले 200 वर्ग मीटर के लिए, लोगों को आवासीय भूमि की कीमतों और कृषि भूमि की कीमतों के आधार पर गणना किए गए भूमि उपयोग शुल्क के अंतर का केवल 30% भुगतान करना होगा; अगले 200 वर्ग मीटर के लिए, उन्हें अंतर का 50% भुगतान करना होगा; और शेष 600 वर्ग मीटर के लिए, उन्हें अंतर का 100% भुगतान करना होगा।

नई गणना पद्धति से लोगों की लागत में पहले की तुलना में काफी कमी आती है, खासकर उन लोगों के लिए जिनके पास जमीन के बड़े भूखंड हैं या जो उपनगरीय और ग्रामीण क्षेत्रों में रहते हैं।

श्री दिन्ह ने कहा, “ यह नियम, जिसमें यह निर्धारित किया गया है कि अधिमान्य भूमि उपयोग शुल्क किसी परिवार या व्यक्ति पर केवल एक बार और एक ही भूखंड पर लागू होगा, और यह कटौती आवासीय उद्देश्यों के लिए भूमि आवंटन सीमा के अधिकतम दो गुना तक सीमित है, सख्त नियंत्रण सुनिश्चित करेगा, नीति के दुरुपयोग को रोकेगा और ऐसी स्थितियों से बचाएगा जहां लोग नीति का फायदा उठाकर 'भूमि का संचय' करते हैं, उसका उद्देश्य बदलते हैं और फिर उसे लाभ के लिए बेच देते हैं।”

वकील दिन्ह के अनुसार, संक्रमणकालीन प्रावधान भी बहुत तर्कसंगत है। तदनुसार, यदि किसी परिवार या व्यक्ति ने 2024 भूमि कानून के लागू होने (1 अगस्त, 2024) से लेकर नए नियम के लागू होने (1 जनवरी, 2026) से पहले तक अपने भूमि उपयोग के उद्देश्य में परिवर्तन कर लिया है, तो उन्हें "पूर्वव्यापी" प्रभाव लागू करने की अनुमति है, जिससे लाभकारी तरीके से भूमि उपयोग के उद्देश्य में परिवर्तन शुल्क का भुगतान करने वालों और अभी तक भुगतान न करने वालों के बीच निष्पक्षता सुनिश्चित हो सके।

अभी भी कुछ अनसुलझे मुद्दे हैं।

हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन (HoREA) के अध्यक्ष श्री ले होआंग चाउ के अनुसार, कई इलाकों में ज़मीन की कीमतों में काफी बढ़ोतरी की गई है। उदाहरण के लिए, हो ची मिन्ह सिटी में कीमतें 2020 की ज़मीन मूल्य सूची की तुलना में 2.56 गुना से बढ़कर 38 गुना हो गई हैं। यहां तक ​​कि आवासीय ज़मीन की कीमत में से कृषि भूमि की कीमत घटाकर और फिर 30% (सीमा के भीतर) और 50% (सीमा के बाहर) से गुणा करके शुल्क वसूलने की विधि के बावजूद, लोगों द्वारा चुकाई जाने वाली राशि अभी भी अधिक है।

उन्होंने एक उदाहरण दिया: 10 मिलियन वीएनडी/मी2 की भूमि मूल्य सूची, 300,000 वीएनडी/मी2 की कृषि भूमि कीमत, 200 मी2 की आवासीय भूमि आवंटन सीमा और 1.5 का भूमि मूल्य समायोजन गुणांक।

उस स्थिति में, यदि कोई परिवार 50 वर्ग मीटर कृषि भूमि को आवासीय भूमि में परिवर्तित करने के लिए आवेदन करता है, तो भूमि उपयोग शुल्क 70.9% कम होगा, जो कि 218.25 मिलियन वीएनडी के बराबर होगा।

" यदि शुल्क घटाकर 20% कर दिया जाए, तो इस परिवार को भूमि उपयोग शुल्क के रूप में केवल 80.6% कम भुगतान करना होगा, जो कि केवल 145.5 मिलियन वीएनडी के बराबर है ," श्री चाउ ने कहा।

इसके अलावा, श्री चाउ के अनुसार, यह नियम लोगों के वास्तविक भूमि उपयोग को सही ढंग से प्रतिबिंबित नहीं करता है। कई परिवारों में, बागवानी भूमि कई अवधियों में संचित की गई है, या विभिन्न पीढ़ियों की वित्तीय क्षमता और आवास आवश्यकताओं के आधार पर, अलग-अलग समय पर भूमि को भूमि में परिवर्तित करने की आवश्यकता उत्पन्न होती है।

उन्होंने तर्क दिया कि केवल एक बार लाभ देने की अनुमति देने का मतलब है कि नीति ने कठिनाइयों का पूरी तरह से समाधान नहीं किया है, खासकर उन परिवारों के लिए जिनमें कई बच्चे हैं और जिन्हें दीर्घकालिक आवास सुरक्षित करने के लिए भूमि का विभाजन करने की आवश्यकता है।

स्वतंत्र वित्तीय और रियल एस्टेट सलाहकार ले क्वोक किएन ने भी इसी विचार को साझा करते हुए कहा कि हालांकि इस नीति से वसूली दर में काफी कमी आई है, लेकिन नई भूमि मूल्य सूची में कई गुना वृद्धि होने के कारण लोगों को चुकाई जाने वाली कुल राशि अभी भी अधिक है। जिन लोगों के पास रूपांतरण के लिए आवेदन करते समय पर्याप्त वित्तीय क्षमता नहीं है, उनके लिए पूरी राशि एक साथ चुकाने की बाध्यता उन्हें हतोत्साहित कर सकती है।

इसलिए, श्री कीन ने सुझाव दिया कि एक ऐसी व्यवस्था का अध्ययन किया जाना चाहिए जिससे लोगों को भूमि उपयोग शुल्क के भुगतान को स्थगित या विलंबित करने की अनुमति मिल सके, और वे भूमि के हस्तांतरण या उपहार में देने पर ही अपने वित्तीय दायित्वों को पूरा करें, जिससे नीति की व्यवहार्यता बढ़ सके।

स्रोत: https://baolangson.vn/chuyen-dat-vuon-sang-dat-o-chi-phi-da-giam-vuong-mac-van-con-5068720.html