इस वर्ष भूमि खंड के बारे में विशेषज्ञों ने आश्चर्यजनक टिप्पणियां कीं

(दान त्रि) - विशेषज्ञों का मानना ​​है कि भूमि क्षेत्र के लिए, इस वर्ष "भूमि बुखार" की घटना व्यापक रूप से नहीं बल्कि केवल स्थानीय स्तर पर ही घटित होगी।

विशेषज्ञ: भूमि बाजार धीमा पड़ रहा है

निर्माण मंत्रालय की रिपोर्ट के अनुसार, 2024 की चौथी तिमाही में अपार्टमेंट और व्यक्तिगत घरों के लेन-देन की संख्या 25,400 से अधिक इकाइयों तक पहुँच गई, जो पिछली तिमाही की तुलना में 33.8% कम है। सफल भूमि लेन-देन की संख्या 86,796 लॉट/प्लॉट तक पहुँच गई, जो पिछली तिमाही की तुलना में 15.7% कम है।

2024 में, अपार्टमेंट और व्यक्तिगत घरों के सफल लेनदेन की संख्या 125,500 इकाइयों से अधिक होगी, जो इसी अवधि की तुलना में 11.2% कम है। 2024 में भूमि लेनदेन की संख्या 412,400 से अधिक लॉट/प्लॉट तक पहुँच जाएगी, जो 2023 की तुलना में 33.6% अधिक है।

पिछले वर्ष, अपार्टमेंट के अलावा, हनोई के उपनगरों और कुछ आस-पास के इलाकों में भूमि खंड में भी सकारात्मक संकेत देखे गए थे। हालाँकि, कई जगहों पर, भूमि खंड अभी भी कठिनाइयों का सामना कर रहा है या थोड़ा ठीक हुआ है।

हाल के दिनों में ज़मीन के क्षेत्र का आकलन करते हुए, रियल एस्टेट विशेषज्ञ श्री ले दीन्ह चुंग ने कहा कि अप्रैल 2024 से ज़मीन के क्षेत्र में सुधार के संकेत दिखाई दे रहे हैं। मई में लेन-देन की मात्रा तेज़ी से बढ़ी, लेकिन सितंबर में इसमें गिरावट आई। इसका कारण हनोई बाज़ार का सामान्य प्रभाव है, जब तरलता धीमी होती है, कीमतें गिरती हैं, और प्रांत भी प्रभावित होते हैं।

2024 के अंत में हनोई में ज़मीन की कीमतों में तेज़ी आने के बाद, कई निवेशकों ने अब अपनी बिक्री कीमतें कम कर दी हैं। हनोई का ज़मीन बाज़ार स्थिर है। हनोई की सीमा से लगे बाक निन्ह, बाक गियांग , हंग येन, हाई डुओंग आदि प्रांतों में अब घाटे में बिक्री की समस्या नहीं रही, बल्कि 2024 से ज़मीन की कीमतें फिर से बढ़ गई हैं।

विशेष रूप से, हंग येन में भूमि की कीमतों में सबसे मजबूत वृद्धि दर्ज की गई, बाक गियांग भी 2022 में शिखर की तुलना में मूल्य स्तर पर पहुंच गया। थान होआ से दक्षिण तक के क्षेत्र के लिए, बाजार अभी भी कमजोर है, कीमत पिछले शिखर से कम है।

हनोई के उपनगरीय क्षेत्र में भूमि का एक भूखंड (फोटो: डुओंग टैम)।

आने वाले समय में इस क्षेत्र की निवेश संभावनाओं के बारे में बात करते हुए, श्री चुंग ने कहा कि अभी भी कई अवसर हैं, लेकिन हनोई में सिर्फ जमीन खरीदना ही निवेशकों के लिए फायदेमंद नहीं होगा, बल्कि यातायात बुनियादी ढांचे के कनेक्शन और जनसंख्या घनत्व के साथ क्षेत्र का सावधानीपूर्वक चयन करने की आवश्यकता है।

वर्तमान में, कई निवेशक ऐसे क्षेत्रों का चयन करते हैं जिनमें स्पष्ट विकास की संभावनाएं हों या जो कस्बे या शहर बन गए हों, इसलिए मूल कीमत 3-5 बिलियन VND के बीच में उतार-चढ़ाव करेगी।

बहुत से लोग इस कीमत पर कोई भी उत्पाद खरीदने में असमर्थ हैं, इसलिए वे उपनगरों में निवेश करना पसंद करते हैं। औद्योगिक पार्कों से जुड़े आर्थिक अक्षों के कुछ क्षेत्र, जैसे बाक निन्ह, बाक गियांग या हंग येन, हाई डुओंग, हाई फोंग, क्वांग निन्ह... कई निवेशकों को आकर्षित कर रहे हैं।

हालांकि, जमीन खरीदते समय, निवेशकों को उन परियोजनाओं पर ध्यान देने की जरूरत है जो कानूनी शर्तों को पूरा करती हों, कम से कम बिक्री अनुबंध पर हस्ताक्षर करें या लाल किताब रखें, और साथ ही निवेशक की क्षमता पर विचार करने की जरूरत है; ऐसे स्थानों का चयन करें जो जरूरतों को पूरा करते हों और भविष्य में लोगों को वहां रहने के लिए आकर्षित करते हों।

रियल एस्टेट विशेषज्ञ श्री गुयेन आन्ह क्यू ने कहा कि हनोई में सभी रियल एस्टेट क्षेत्रों की कीमतें अक्टूबर 2024 में अपने चरम पर पहुँच जाएँगी। हनोई में अपार्टमेंट और ज़मीन की कीमतों में गिरावट आई है और तरलता कम हुई है। इसके अलावा, उपनगरों में कुछ ज़मीन निवेशक "अपना माल बेचने" के तरीके खोज रहे हैं।

क्या इस वर्ष "भूमि बुखार" व्यापक रूप से नहीं होगा?

इस वर्ष भूमि क्षेत्र का आकलन करते हुए, श्री ले दीन्ह चुंग ने कहा कि "भूमि ज्वर" की घटना व्यापक रूप से नहीं, बल्कि केवल स्थानीय स्तर पर ही घटित होगी। थान होआ से लेकर दक्षिण तक, उपरोक्त प्रांतों के लिए, इस वर्ष बाज़ार सकारात्मक नहीं रहा है। दा नांग और न्हा ट्रांग जैसे पर्यटन क्षेत्रों वाले प्रांतों के लिए, इस वर्ष आर्थिक सुधार के कारण पर्यटन वृद्धि के कारण अधिक सकारात्मक संकेत हैं।

निवेशकों ने मजबूत पर्यटन विकास वाले क्षेत्रों, विशेष रूप से न्हा ट्रांग और दा नांग की तलाश शुरू कर दी है, जहां 2024 में अधिक स्पष्ट सुधार देखा गया है।

इसके अलावा, भूमि कानून में बदलाव के साथ, बची हुई इन्वेंट्री वाली पुरानी परियोजनाओं पर खरीदारों का ध्यान ज़्यादा जाएगा। 3-4 अरब वियतनामी डोंग (VND) से कम कीमत वाले उत्पाद ज़्यादा ग्राहकों को आकर्षित करेंगे। पुरानी परियोजनाएँ ज़्यादा आकर्षक इसलिए हैं क्योंकि ये परियोजनाएँ नई भूमि मूल्य सूची लागू होने से पहले लागू की गई थीं, इसलिए ज़मीन की कीमत कम है। वहीं, नई भूमि मूल्य सूची के अनुसार लागू की गई परियोजनाओं की कीमतें "बढ़ी हुई" होंगी।

"हालांकि ज़मीन के प्लॉटों में फिर से चहल-पहल होगी, लेकिन सभी ज़मीन मालिकों को इसका फ़ायदा नहीं होगा। ग्राहकों का मनोविज्ञान बदल गया है क्योंकि वे निवेशक की प्रतिष्ठा, परियोजना की वैधता और उत्पाद की गुणवत्ता को ध्यान में रखते हुए बहुत सावधानी से चुनाव करते हैं। पहले, निवेशक बुनियादी ढाँचा पूरा करने के तुरंत बाद बेच सकते थे, लेकिन अब उन्हें ग्राहकों को आकर्षित करने के लिए भूदृश्य और सुविधाएँ जोड़नी होंगी," उन्होंने आगे कहा।

हनोई के होई डुक जिले में नीलाम की गई भूमि (फोटो: डुओंग टैम)।

नीलामी में उपलब्ध भूमि उत्पादों के संबंध में, श्री चुंग ने भविष्यवाणी की कि हनोई के उपनगरीय ज़िले इस वर्ष भी निवेशकों का ध्यान आकर्षित करेंगे। क्योंकि अल्पावधि में हनोई बाज़ार में आवास आपूर्ति में लोगों की वास्तविक ज़रूरतों की तुलना में सुधार के संकेत नहीं दिखे हैं।

इसके अलावा, आंतरिक शहरी ज़िलों में मौजूदा ऊँची कीमतों के कारण, निवेशक उपनगरों में उत्पादों की तलाश करते हैं। निवेशकों का रुझान अभी भी बिक्री के लिए उप-विभाजित भूमि की "तलाश" करने में है, खासकर स्थानीय अधिकारियों द्वारा आयोजित नीलामी वाली भूमि की, क्योंकि यह कानूनी रूप से सुरक्षित होती है।

हालाँकि, आने वाले समय में, हनोई या आसपास के प्रांतों में नीलाम की गई ज़मीनों की कीमतें हाल के दिनों की तरह अचानक नहीं बढ़ाई जाएँगी, बल्कि कीमतों में बढ़ोतरी ज़्यादा उचित होगी। निवेशक ज़्यादा सतर्क होंगे, स्वीकार्य मूल्य तय करने से पहले अच्छी तरह से सोच-समझकर निर्णय लेंगे, भीड़ के मनोविज्ञान का पालन नहीं करेंगे या सट्टेबाज़ों के बहकावे में नहीं आएँगे।

रियल एस्टेट विशेषज्ञ श्री गुयेन क्वोक आन्ह ने कहा कि उलटफेर और समेकन की अवधि के बाद, बाजार सुधार की अवधि की ओर बढ़ेगा, जो इस वर्ष की दूसरी तिमाही से चौथी तिमाही तक शुरू होने की उम्मीद है। इस समय, निवेशक बिक्री मूल्य और कानूनी कारकों पर उतना ज़ोर नहीं देंगे जितना बाजार में मंदी के समय दिया जाता था।

इसके बजाय, निवेश का फैसला लेने के लिए कीमतों में बढ़ोतरी की संभावना ही अहम होती है। इसलिए निवेशक ज़मीन और प्रोजेक्ट विला जैसे लाभदायक क्षेत्रों पर विशेष ध्यान देते हैं।

विशेषज्ञ ने कहा, "पिछले चक्रों में, जब बाज़ार विकास के चरण में पहुँचा, तो निवेश किए गए प्रत्येक 100 डोंग पर अपार्टमेंट से केवल 136 डोंग की कमाई होती थी। हालाँकि, ज़मीन से 300 डोंग तक की कमाई होती थी।"

उनके अनुसार, 2024 के भूमि कानून के प्रभावी होने पर, भूमि बाज़ार में आपूर्ति से लेकर लेन-देन तक कई बड़े बदलाव होंगे। भूमि क्षेत्र का विकास अधिक सकारात्मक दिशा में हुआ है, जिससे "भूमि ज्वर", आभासी कीमतों और बाज़ार में उथल-पुथल की स्थिति कम हुई है। इसके बजाय, भूमि क्षेत्र के विकास का एक नया चक्र शुरू हुआ है, जो अधिक स्थिर, पारदर्शी और टिकाऊ है।

अंततः, 2026 की पहली तिमाही से 2026 की चौथी तिमाही तक, यही वह समय होगा जब बाज़ार एक स्थिर कक्षा में प्रवेश करेगा। कीमतों और तरलता में विभिन्न प्रकार की वृद्धि होगी। लंबे समय तक स्थिरता के बाद, इसे बाज़ार की सबसे अच्छी संभावना माना जा सकता है।

उपरोक्त विचारों से सहमति जताते हुए श्री गुयेन आन क्यू ने कहा कि 2025 से 2027 तक भूमि एक उज्ज्वल स्थान होगी, लेकिन पिछली अवधि की तरह अब यह "राजा" की स्थिति में नहीं रहेगी।

"दो कारण हैं कि ज़मीन अब 2022 जितनी आकर्षक नहीं है। पहला, टाइप 3 या उससे ऊपर के शहरी क्षेत्रों में, बिक्री से पहले निर्माण पूरा होना ज़रूरी है, जिससे निवेश लागत बढ़ जाती है। दूसरा, ज़मीन के टुकड़ों को बाँटने की प्रक्रिया ज़्यादा मुश्किल हो जाती है। हालाँकि, ज़मीन के टुकड़े अभी भी अन्य क्षेत्रों की तुलना में ज़्यादा आकर्षक होंगे," उन्होंने ज़ोर देकर कहा।

स्रोत: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/chuyen-gia-nhan-dinh-bat-ngo-ve-phan-khuc-dat-nen-trong-nam-nay-20250211040430015.htm