नौकरशाही प्रक्रियाओं के भंवर में फंसकर व्यवसाय संकट का सामना कर रहे हैं।

नौकरशाही प्रक्रियाओं के भंवर में व्यवसाय संकट में फंसे हुए हैं - भाग 5: व्यवसायों और निवेशकों को "बीमार" न होने दें

कई परियोजनाओं के सामने मौजूद गंभीर मुद्दों, जैसे कि भूमि मूल्यांकन में देरी, योजना संबंधी समायोजन और अधिकारियों द्वारा पिछली गलतियों को सुधारने की प्रतीक्षा, जो व्यवसायों और निवेशकों के स्वास्थ्य और विश्वास को कमजोर करते हैं, के बीच, कई वकीलों और विशेषज्ञों ने अपने दृष्टिकोण साझा किए हैं और समाधान प्रस्तावित किए हैं।

मध्य वियतनाम में कई परियोजनाएं विभिन्न कारणों से ठप पड़ी हैं, जिनमें सबसे आम कारण योजना संबंधी समायोजन, भूमि उपयोग संरचना और स्वरूप तथा भूमि मूल्यांकन से जुड़ी बाधाएं हैं। इन प्रक्रियाओं को पूरा करने में लगने वाला समय जटिल और लंबा है, जिससे न केवल व्यवसायों को आर्थिक नुकसान होता है बल्कि स्थानीय अधिकारियों पर लोगों का भरोसा भी कम होता है।

निवेशकों को अपने अधिकारों का दावा करने के लिए शिकायत या मुकदमा दायर करने का अधिकार है।

- वकील ले न्गोक दून, दा नांग सिटी बार एसोसिएशन

भूमि पट्टे की अवधि को 70 वर्ष से घटाकर 50 वर्ष करने के लिए 2013 के भूमि कानून के अनुच्छेद 106 के खंड 3 के प्रावधानों का अनुपालन करना आवश्यक है।

जिन मामलों में भूमि पट्टे की अवधि में समायोजन किया जाता है, लेकिन यह 2013 के भूमि कानून के अनुच्छेद 106 के खंड 3 के प्रावधानों का अनुपालन नहीं करता है और भूमि पट्टेदार को नुकसान पहुंचाता है, तो जिम्मेदारी भूमि प्रबंधन के लिए सक्षम राज्य एजेंसी की होती है, जो इस मामले में प्रांतीय जन समिति है।

भूमि पट्टे जो 2013 भूमि कानून के अनुच्छेद 126 के खंड 3 के प्रावधानों का अनुपालन नहीं करते हैं, और समायोजन जो 2013 भूमि कानून के अनुच्छेद 106 के खंड 3 के प्रावधानों का अनुपालन नहीं करते हैं, के संबंध में जिम्मेदारी सक्षम राज्य एजेंसी की है।

जिन निवेशकों के अधिकारों और हितों का उल्लंघन हुआ है और जिन्हें नुकसान हुआ है, वे अपने अधिकारों का दावा करने के लिए सक्षम जन न्यायालय में शिकायत या मुकदमा दायर कर सकते हैं।

निवेशकों को नुकसान साबित करने के लिए विशिष्ट सबूत पेश करने होंगे।

- श्री फाम हो होआंग लॉन्ग, एम.एससी., निदेशक, अन थान कंसल्टिंग एंड इन्वेस्टमेंट कंपनी लिमिटेड

2013 के भूमि कानून के अनुच्छेद 126 के अनुसार, केवल बड़ी निवेश पूंजी वाली लेकिन धीमी पूंजी वसूली वाली परियोजनाएं, कठिन सामाजिक -आर्थिक स्थितियों वाले क्षेत्रों में निवेश परियोजनाएं, या विशेष रूप से कठिन सामाजिक-आर्थिक स्थितियों वाले क्षेत्र जिनमें लंबी अवधि की आवश्यकता होती है, उनमें भूमि आवंटन या पट्टे की अवधि 50 वर्ष से अधिक हो सकती है, लेकिन 70 वर्ष से अधिक नहीं।

इसलिए, तटीय पर्यटन परियोजनाओं के लिए जिन्हें सरकार द्वारा 70 साल के लिए भूमि पट्टे दिए गए थे, जिन्हें बाद में 50 साल के लिए समायोजित किया गया था, निवेशकों को राज्य प्रबंधन एजेंसी से मुआवजे का अनुरोध करने के लिए आधार बनाने के लिए समायोजन के लिए विस्तारित प्रतीक्षा अवधि, निवेश के छूटे हुए अवसरों आदि के कारण हुए नुकसान को साबित करने के लिए ठोस सबूत प्रदान करने की आवश्यकता है।

भूमि की कीमतों के संबंध में, सरकार ने हाल ही में अध्यादेश संख्या 71/2024/एनडी-सीपी जारी किया है, जो भूमि कानून संख्या 31/2024/क्यूएच15 के लागू होने की तिथि से प्रभावी है। हालांकि, इस अध्यादेश में अभी भी कुछ ऐसे मुद्दे हैं जिनका स्पष्ट रूप से विनियमन नहीं किया गया है। उदाहरण के लिए, अधिशेष मूल्यांकन में तकनीकी बुनियादी ढांचे की लागत के संबंध में, मूल्यांकन से पहले अनुमान लगाना बहुत मुश्किल है।

सरकार लगातार गलतियां करती रहती है और फिर उन्हें "सुधारती" है, लेकिन जब निवेशकों को नुकसान होता है तो जिम्मेदारी कौन लेता है?

- श्री गुयेन वान दिन्ह, वियतनाम रियल एस्टेट ब्रोकर्स एसोसिएशन के अध्यक्ष, वियतनाम रियल एस्टेट एसोसिएशन के उपाध्यक्ष

पिछले वर्षों में, कई तटीय पर्यटन परियोजनाओं को, वाणिज्यिक और सेवा उद्देश्यों के लिए निर्धारित भूमि का उपयोग करने के बावजूद, मध्य वियतनाम के कुछ प्रांतों और शहरों के अधिकारियों द्वारा 70 वर्षों तक के लिए भूमि पट्टे दिए गए थे, जिन्हें बाद में घटाकर 50 वर्ष कर दिया गया। यह समायोजन प्रक्रिया समय लेने वाली थी, जिससे व्यवसायों को काफी कठिनाइयों का सामना करना पड़ा।

बेशक, यह मुद्दा पहले भी कानून में मौजूद रहा है, लेकिन इसे रोकने के प्रयास पर्याप्त रूप से निर्णायक नहीं रहे हैं। इसके अलावा, कुछ कानूनी नियमों में खामियां, विरोधाभास और अतिव्यापीता है, जिससे असंगत व्याख्याएं और प्रवर्तन होते हैं, और प्रत्येक स्थानीय निकाय अलग-अलग दृष्टिकोण अपनाता है।

कुछ स्थानों पर, निरीक्षक समीक्षा करते हैं, उल्लंघनों का पता लगाते हैं, जिसके बाद स्पष्टीकरण और निपटान की प्रक्रिया चलती है, जिससे स्थानीय आर्थिक विकास योजनाओं और रणनीतियों के विकास और कार्यान्वयन में गतिरोध पैदा होता है।

हमारे आंकड़ों के अनुसार, वर्तमान में देशभर में 1,000 से अधिक परियोजनाएं समीक्षा के लिए रोकी गई हैं, जिनका समाधान लंबित है, या फिर मुद्दों को हल करने के लिए नए नियमों की प्रतीक्षा में हैं। इनमें से कई परियोजनाओं में राज्य प्रबंधन की ढिलाई के संकेत मिलते हैं।

गलतियाँ करने वाले अधिकारियों को जवाबदेह ठहराया जाना चाहिए और उन पर आपराधिक मुकदमा भी चलाया जा सकता है। हालांकि, अब तक ऐसे किसी भी मामले को "समीक्षा" के लिए नहीं लाया गया है जिससे यह स्पष्ट रूप से विश्लेषण किया जा सके कि अधिकारियों की उन गलतियों से व्यवसायों और नागरिकों को कितना नुकसान हुआ है।

उदाहरण के लिए, हाल ही में कुछ स्थानीय निकायों ने पर्यटन और रिसॉर्ट परियोजनाओं के लिए भूमि उपयोग प्रमाण पत्र जारी किए। ग्राहकों ने इन प्रमाण पत्रों को उत्पाद खरीदने का निर्णय लेने के आधार के रूप में इस्तेमाल किया। जब निरीक्षकों ने जांच की और पाया कि प्रमाण पत्र जारी करना नियमों के विरुद्ध था, तो अधिकारियों ने जारी किए गए प्रमाण पत्रों को रद्द करके या उनमें संशोधन करके स्थिति को "सुधार" दिया।

अधिकारी लगातार गलतियाँ करते हैं और फिर उन्हें "सुधारते" हैं, लेकिन जब निवेशकों और ग्राहकों को नुकसान होता है तो जिम्मेदारी कौन लेता है? यदि इस समस्या का समाधान नहीं हुआ, तो लोग कई स्तरों पर डेवलपर्स के खिलाफ शिकायतें और मुकदमे दायर करेंगे, जिससे सामाजिक अस्थिरता पैदा होगी और विशेष रूप से निवेशकों और जनता का कानूनी व्यवस्था और सरकारी एजेंसियों पर भरोसा कम होगा।

मेरे विचार में, नियमन आवश्यक है। उल्लंघन करने वालों को दंडित करने के अलावा, सरकार को हमेशा संवाद करने और समाधान खोजने के लिए तत्पर रहना चाहिए, यहाँ तक कि गलत निर्णयों के लिए मुआवज़ा भी देना चाहिए। और आगे के उल्लंघनों को रोकने के लिए, सबसे महत्वपूर्ण बातों में से एक है अधिकारियों की नियुक्ति का सावधानीपूर्वक चयन करना, गहन मूल्यांकन और जांच करना।

हाल ही में जारी किए गए भूमि संबंधी नियम बेहतर, अधिक सुसंगत और अधिक एकसमान हैं। हमारा मानना ​​है कि स्पष्ट नियम गलतियों को कम करेंगे और अधिकारियों को त्रुटियाँ करने से रोकने के लिए अवरोध उत्पन्न करेंगे।

कानूनी नियमों में एकरूपता होनी चाहिए।

- वकील ले काओ, एफडीवीएन लॉ फर्म

भूमि मूल्य निर्धारण की चार विधियों में से, अधिशेष विधि को भूमि उपयोग योजना और विस्तृत निर्माण योजना के अनुसार सबसे कुशल भूमि उपयोग के आधार पर, भूमि पार्सल या क्षेत्र की कुल अनुमानित विकास लागत को कुल अनुमानित विकास राजस्व से घटाकर लागू किया जाता है।

2024 भूमि कानून के अनुच्छेद 158 के अनुसार और डिक्री संख्या 71/2024/एनडी-सीपी के अनुच्छेद 6 द्वारा निर्देशित अनुसार, लाभ की गणना मूल रूप से अनुमानित कुल विकास राजस्व से अनुमानित विकास लागत को घटाकर की जाती है।

हालांकि, वास्तविकता में, लागतें केवल किसी रियल एस्टेट परियोजना के विकास की लागत या रियल एस्टेट संपत्ति के मूल्य तक ही सीमित नहीं होतीं। कई लोगों को चिंता है कि यदि लाभ की गणना कुल विकास राजस्व में से कुल विकास लागत को घटाकर की जाए, तो भूमि उपयोग अधिकारों का मूल मूल्य शामिल नहीं होगा। केवल प्रारंभिक निवेश और विकास चरण में हुई लागतों पर ही विचार किया जाएगा, न कि भूमि खरीदने में निवेश की गई पूंजी या देय भूमि उपयोग शुल्क पर। इससे बहुत बड़ा आभासी लाभ दिखाई देगा। इस बड़े आभासी लाभ के कारण भारी कर और शुल्क लगेंगे, जिसके परिणामस्वरूप वास्तविक लाभ कम होगा या हानि भी हो सकती है। इसलिए, लाभप्रदता सुनिश्चित करने के लिए, व्यवसाय रियल एस्टेट की कीमतें बढ़ा देंगे। यह घर खरीदारों के लिए हानिकारक है और साथ ही बाजार को अस्थिरता के दुष्चक्र में धकेल देता है क्योंकि कीमतें वास्तविकता को प्रतिबिंबित नहीं करतीं।

मेरी राय में, ये चिंताएँ बहुत महत्वपूर्ण हैं। नए जारी किए गए डिक्री संख्या 71/2024/एनडी-सीपी के अनुच्छेद 6 में निर्धारित अधिशेष गणना पद्धति के साथ, भले ही डिक्री संख्या 12/2024/एनडी-सीपी (डिक्री संख्या 44/2014/एनडी-सीपी के अनुच्छेद 5डी का पूरक) के अनुच्छेद 1 के खंड 8 में दिए गए प्रावधानों को प्रतिस्थापित करने के लिए विस्तृत नियम मौजूद हैं, फिर भी यह भूमि की कीमतों को उनके वास्तविक मूल्य के करीब लाने की मांग को हल नहीं कर सकता है, क्योंकि लाभ मूल्य कृत्रिम रूप से बढ़ा हुआ है, जैसा कि मैंने अभी विश्लेषण किया है।

भूमि मूल्यांकन संबंधी स्पष्ट नियमों के बावजूद, व्यवहार में यह मुद्दा बेहद जटिल बना हुआ है। कई मूल्यांकन संगठन सार्वजनिक संपत्तियों और सार्वजनिक धन से चलने वाली परियोजनाओं से संबंधित भूमि का मूल्यांकन करने में संकोच करते हैं, क्योंकि उन्हें किसी भी गलती के लिए जवाबदेही का डर रहता है।

इसलिए, भूमि मूल्यांकन केवल कीमत निर्धारित करने तक ही सीमित नहीं है, बल्कि रियल एस्टेट बाजार के लिए कानूनी प्रक्रियाओं को सुगम बनाने से भी संबंधित है। भूमि उपयोग अधिकार प्रमाण पत्र जारी होने, भूमि खाली कराने के लिए मुआवजा दिए जाने और भूमि संबंधी वित्तीय दायित्वों के पूरा होने के बाद ही आगे की कानूनी कार्यवाही की जा सकती है।

वर्तमान कमियों को देखते हुए, मेरा मानना ​​है कि निम्नलिखित विशिष्ट समाधानों की आवश्यकता है:

सर्वप्रथम, डिक्री संख्या 71/2024/एनडी-सीपी के अतिरिक्त, 2024 भूमि कानून, 2023 अचल संपत्ति व्यापार कानून, 2023 आवास कानून आदि से संबंधित अन्य अध्यादेशों का मसौदा तैयार करते समय, अचल संपत्ति बाजार में वास्तविक मूल्य को नियंत्रित करने के लिए एक एकीकृत दृष्टिकोण के साथ विशिष्ट और विस्तृत नियम शामिल करना आवश्यक है। इसमें सामान्य रूप से अचल संपत्ति और विशेष रूप से अचल संपत्ति मूल्यों, जिसमें भूमि उपयोग अधिकारों का मूल्य भी शामिल है, से संबंधित सटीक डेटा और जानकारी को व्यवस्थित करने के लिए समन्वित समाधान शामिल हैं। सटीक भूमि मूल्यांकन के लिए संबंधित अचल संपत्ति कानूनों के नियमों में एकरूपता आवश्यक है।

दूसरे, डिक्री संख्या 71/2024/एनडी-सीपी का अनुच्छेद 8 भूमि मूल्यों को प्रभावित करने वाले कारकों को निर्धारित करता है, जो एक महत्वपूर्ण नया प्रावधान है और भूमि मूल्यांकन प्रक्रिया में विशिष्ट मुद्दों की पहचान करना आवश्यक बनाता है। यह मुद्दा कार्यान्वयन में विवेकाधीन है; इसलिए, स्थानीय निकायों में विशिष्ट नियम और भूमि मूल्यांकन गतिविधियाँ मानक स्थितियों और आंकड़ों को ध्यान में रखते हुए सुसंगत होनी चाहिए ताकि भूमि उपयोग अधिकारों के वास्तविक बाजार मूल्य को दर्शाते हुए वैज्ञानिक और सटीक तरीके से भूमि मूल्यांकन विधियों का व्यावहारिक उपयोग किया जा सके।

तीसरा, भूमि, अचल संपत्ति और आवास से संबंधित नए कानूनी नियमों का व्यापक, व्यवस्थित, सुसंगत और निर्णायक कार्यान्वयन आवश्यक है ताकि व्यवहार में उनका प्रभावी प्रवर्तन सुनिश्चित किया जा सके। भूमि की कीमतें उचित रूप से निर्धारित और स्थिर रखी जानी चाहिए, जो वास्तविक बाजार मूल्य को दर्शाती हों, और निवेश, योजना, व्यावसायिक स्थितियों, लेनदेन की स्थितियों और विभिन्न कानूनी दस्तावेजों के अन्य प्रावधानों से संबंधित नियमों से प्रभावित न हों। जब इन नियमों का प्रभावी ढंग से कार्यान्वयन होता है और अचल संपत्ति बाजार बाजार सिद्धांतों के अनुसार संचालित होता है, तब अचल संपत्ति की कीमतें अपने वास्तविक मूल्य को प्रतिबिंबित करेंगी।

निवेशक ने दा नांग सिटी पीपुल्स कमेटी पर मुकदमा करने की धमकी दी

28 जून, 2024 को, होआ बिन्ह कंपनी लिमिटेड ने दा नांग गोल्डन बे प्रोजेक्ट (जिसे होआ बिन्ह ग्रीन दा नांग कॉम्प्लेक्स प्रोजेक्ट के नाम से भी जाना जाता है) में अपार्टमेंट के मालिकों को एक नोटिस भेजा, जिसमें कहा गया कि 5 जून, 2024 को कंपनी ने दा नांग शहर की जनसमिति के अध्यक्ष को आधिकारिक पत्र संख्या 212-2024/सीवी-एचबी भेजकर दा नांग गोल्डन बे प्रोजेक्ट में अपार्टमेंट के स्वामित्व प्रमाण पत्र जारी करने के संबंध में जवाब मांगा था। यदि दा नांग शहर की जनसमिति 30 जून, 2024 तक जवाब नहीं देती है, तो कंपनी मुकदमा दायर करेगी।
खबरों के मुताबिक, 3 जुलाई 2024 तक दा नांग शहर की पीपुल्स कमेटी ने अभी तक कोई आधिकारिक प्रतिक्रिया नहीं दी थी, और होआ बिन्ह कंपनी लिमिटेड ने कहा था कि वे उल्लेखित अनुसार मुकदमा दायर करेंगे।

स्रोत: https://baodautu.vn/doanh-nghiep-khoc-rong-trong-vong-xoay-thu-tuc---bai-5-dung-de-doanh-nghiep-nha-dau-tu-do-benh-d219299.html