उपरोक्त संतोषजनक परिणाम प्राप्त करने के लिए प्रांत द्वारा लागू किए जा रहे कई क्षेत्रों में कई समकालिक समाधानों की आवश्यकता है। लेकिन वर्तमान स्थिति में, विशिष्ट भूमि मूल्य ही इसे निर्धारित करता है, विशेष रूप से बुनियादी ढाँचे के निवेशकों को बनाए रखने और अरबों डॉलर के स्तर पर द्वितीयक निवेशकों को आकर्षित करने में।
डिक्री 44, परिपत्र 36 में संशोधन की प्रतीक्षा नहीं
यदि टैन डुक औद्योगिक पार्क, लोगों ने 206.5/300 हेक्टेयर भूमि सौंप दी है, और विशिष्ट मुआवजा भूमि की कीमतें और विशिष्ट भूमि किराये की कीमतें खोजने के अंतिम चरण में हैं, सोन माई 1 औद्योगिक पार्क भी इसी तरह की स्थिति में है, हालांकि प्रांत ने वर्तमान में कुल 375.57 हेक्टेयर भूमि उपयोग योजना में से 76.78 हेक्टेयर भूमि सौंप दी है और 2025 तक का लक्ष्य रखा है। हालांकि, क्योंकि कोई विशिष्ट भूमि मूल्य नहीं है, भूमि किराये की कीमत की गणना नहीं की गई है, इसलिए सोन माई I औद्योगिक पार्क का निवेशक कोई प्रभाव नहीं डाल सकता है, जबकि योजना 2025 तक सभी बुनियादी ढांचे को पूरा करने की है। यह एक ऐसा स्थान है जो अरबों डॉलर तक के बहुत बड़े पैमाने पर विदेशी परियोजनाओं को आकर्षित करता है जैसे सोन माई एलएनजी पोर्ट वेयरहाउस; सोन माई पावर सेंटर...
इसलिए, 2024 में औद्योगिक स्तंभ सहित तीन आर्थिक स्तंभों के विकास को बढ़ावा देने की कहानी में, प्रांतीय जन समिति के अध्यक्ष दोआन आन्ह डुंग ने अनुरोध किया कि हर हाल में, दो औद्योगिक पार्कों: सोन माई आई और तान डुक की विशिष्ट भूमि की कीमतें 2024 में जल्द से जल्द निर्धारित की जाएँ ताकि निवेश परियोजनाओं, विशेष रूप से हाम तान क्षेत्र में प्रमुख राष्ट्रीय परियोजनाओं और कार्यों को आमंत्रित किया जा सके। क्योंकि फरवरी 2024 के अंत में, प्रांत 2050 के दृष्टिकोण के साथ, 2021-2030 की अवधि के लिए बिन्ह थुआन प्रांत की योजना की घोषणा करने के लिए एक समारोह का आयोजन करेगा, और साथ ही निवेश को बढ़ावा देगा।
"विभाग और शाखाएँ प्रांतीय जन समिति को शहरी नियोजन, ग्रामीण नियोजन, कम्यून्स, वार्डों और कस्बों की ज़ोनिंग योजनाओं जैसी प्रांतीय योजना के अनुसार योजनाएँ बनाने और समायोजित करने के लिए तत्काल सलाह देती हैं... विशेष रूप से तीन तटीय ज़ोनिंग योजनाओं, विभागों और शाखाओं को रणनीतिक परियोजनाओं को आकर्षित करने के लिए निर्माण कार्य में तेज़ी लानी चाहिए" - प्रांतीय जन समिति के अध्यक्ष ने ज़ोर दिया। साथ ही, उन्हें इस बात की भी चिंता है कि बिन्ह थुआन पिछले तीन वर्षों से डिक्री 44 और सर्कुलर 36 में संशोधन का "इंतज़ार" कर रहा है और एक सामान्य समीक्षा के माध्यम से, "पुराना काम छूट जाता है, नया काम जुड़ जाता है" की शैली में 47 परियोजनाएँ विशिष्ट भूमि मूल्यों के साथ अटकी हुई हैं। इनमें नोवावर्ल्ड फ़ान थियेट जैसी परियोजनाएँ भी शामिल हैं जो 10 वर्षों से प्रतीक्षारत हैं; प्रेस और याचिकाओं के माध्यम से, व्यवसायों को उम्मीद है कि अगली प्रक्रियाओं को स्थापित करने के लिए जल्द ही विशिष्ट भूमि मूल्य निर्धारित हो जाएँगे, क्योंकि हर दिन, व्यवसायों को 50 बिलियन VND तक का बैंक ब्याज चुकाना पड़ता है। या अन्य व्यवसायों को भी विशिष्ट भूमि कीमतों की प्रतीक्षा करते समय अन्य लागतों से कवर किया जाता है...
“जनवरी 2024 के अंत में राष्ट्रीय सभा द्वारा पारित 2024 भूमि कानून (संशोधित) को लागू होने में सामान्यतः लगभग एक वर्ष का समय लगता है। डिक्री 44 में संशोधन करने के लिए, फिर परिपत्र 36 में संशोधन करने के लिए, हमें 2024 भूमि कानून के लागू होने का इंतज़ार करना होगा। हमने पिछले 3 वर्षों से इंतज़ार किया है, अब एक और वर्ष, व्यवसाय अब और बर्दाश्त नहीं कर सकते, और इंतज़ार नहीं कर सकते, सभी व्यवसाय छोड़ देंगे। विशिष्ट भूमि मूल्यांकन में आने वाली कठिनाइयों और बाधाओं की सावधानीपूर्वक तुलना करने पर, हम देखते हैं कि अभी भी कई समस्याएँ हैं। उदाहरण के लिए, तुलना करने के लिए कोई परियोजनाएँ नहीं हैं, अगर हम किसी भी परियोजना के लिए विशिष्ट भूमि मूल्य निर्धारित नहीं करते हैं, तो हमारे पास तुलना करने के लिए कुछ भी कैसे हो सकता है... इसलिए, हमें यह पता लगाना होगा कि समस्याएँ क्यों हैं, वे कहाँ हैं, और वे क्या हैं। क्या यह इतना कठिन है कि हम इसे नहीं कर सकते या इसे करने से डरते हैं?” - प्रांतीय जन समिति के अध्यक्ष दोआन आन्ह डुंग ने स्पष्ट रूप से कहा।
जिम्मेदारी की भावना
वहां से, प्रांतीय पीपुल्स कमेटी के अध्यक्ष ने विभागों, शाखाओं और इलाकों से अनुरोध किया कि वे भूमि क्षेत्र में कठिनाइयों और बाधाओं को दूर करने को एक जरूरी काम समझें, उन्हें इस सिद्धांत पर हल करने पर ध्यान केंद्रित करें कि कठिनाई किस स्तर के अधिकारी की है, वह स्तर इसे हल करेगा; धक्का न दें, टालें, गलतियों का डर, जिम्मेदारी का डर। साथ ही, कठिनाइयों को दूर करने के लिए मंत्रालयों और शाखाओं, विशेष रूप से प्रधान मंत्री के टास्क फोर्स के मार्गदर्शन का अधिकतम लाभ उठाएं। तदनुसार, प्राकृतिक संसाधन और पर्यावरण विभाग, वित्त विभाग, जिलों, कस्बों और शहरों की पीपुल्स कमेटियां तत्काल उन परियोजनाओं के लिए भूमि उपयोग शुल्क की गणना करने के लिए विशिष्ट भूमि की कीमतें निर्धारित करती हैं, जिन्होंने भूमि आवंटित की है, भूमि पट्टे पर दी है, परियोजनाओं के लिए अगली प्रक्रियाओं को स्थापित करने के लिए परिस्थितियां बना रही हैं। जैसा कि हाल ही में, 2 पर्यटन परियोजनाओं की विशिष्ट भूमि की कीमतों
इसका मतलब है कि विभाग और स्थानीय निकाय, व्यवसायों को और इंतज़ार कराए बिना, विशिष्ट भूमि मूल्य निर्धारित करने के लिए डिक्री 44 और परिपत्र 36 का पालन करते रहेंगे। विशेष रूप से अतीत में, 47 परियोजनाओं के वर्गीकरण से, प्रांतीय जन समिति के नेताओं ने प्रत्येक विषयगत परियोजना समूह के लिए बैठकें आयोजित कीं और बैठकों के बाद प्रत्येक परियोजना और परियोजना समूह की कठिनाइयों और बाधाओं को दूर करने के लिए निष्कर्षों और निर्देशों की सूचनाएँ जारी कीं। इसलिए, 2024 को उपरोक्त प्रत्येक परियोजना के लिए विशिष्ट भूमि मूल्य निर्धारित करने में आने वाली बाधाओं को स्पष्ट रूप से पहचानने और दूर करने का समय माना जा सकता है।
गौरतलब है कि इस समय, जब 2024 का भूमि कानून पारित हुआ, पिछले तीन वर्षों से "प्रतीक्षा" की कई अन्य समस्याएं भी सामने आईं। इससे पहले, बड़ी उम्मीद के साथ प्रतीक्षा की जा रही थी कि डिक्री 44 और परिपत्र 36 में संशोधन और अनुपूरण के बाद, प्रांत में वार्षिक भुगतान वाली भूमि पट्टा परियोजनाओं की भूमि किराया कीमतों का समाधान हो जाएगा। इस कहानी के आधार पर कि प्रांतों की जन समितियों, संबंधित मंत्रालयों और सरकार के सदस्यों को टिप्पणियों के लिए प्रस्तुत किए गए मसौदों में, वार्षिक भूमि किराया भुगतान वाली परियोजनाओं की भूमि कीमतों के लिए, जिनके लिए प्रांतीय जन समिति ने विशिष्ट भूमि मूल्य जारी नहीं किए हैं, समायोजन गुणांक पद्धति लागू की जाएगी। अर्थात्, भूमि मूल्य तालिका में भूमि मूल्य को वार्षिक समायोजन गुणांक से गुणा किया जाता है, फिर 4 सरकारी बैंकों की औसत वार्षिक गैर-अवधि ब्याज दर में जोड़ा जाता है। हालाँकि, 5 जनवरी, 2024 के नवीनतम मसौदे के अनुसार, उपरोक्त सामग्री बदल गई है।
"विशेष रूप से, समायोजन गुणांक विधि केवल उन परियोजनाओं पर लागू होती है जिन्हें 1 जनवरी, 2005 से पहले भूमि आवंटित की गई थी, भूमि पट्टे पर दी गई थी, या भूमि उपयोग के उद्देश्य बदल दिए गए थे। 1 जनवरी, 2005 के बाद की परियोजनाओं में अधिशेष, तुलना और आय के तीन तरीकों के आधार पर विशिष्ट भूमि मूल्य होने चाहिए। यदि इस मसौदे के अनुसार डिक्री 44 में संशोधन किया जाता है, तो पिछली परियोजनाओं के लिए भूमि की कीमतें निर्धारित करना और भी मुश्किल हो जाएगा, क्योंकि मूल्यांकन संपत्ति बनाने के लिए विकास लागत, विकास राजस्व और तुलनात्मक संपत्ति निर्धारित करने के लिए एकत्र की गई जानकारी बहुत मुश्किल है, या यहां तक कि मौजूद नहीं है। उस समय, भूमि मूल्य गणना पद्धति सत्यापन और तुलनात्मक जानकारी के बिना कई कल्पित कारकों का उपयोग करेगी, त्रुटियों का जोखिम और भूमि मूल्य निर्धारण की प्रक्रिया में निर्णय का जोखिम बहुत अधिक होगा" - यह प्राकृतिक संसाधन और पर्यावरण विभाग के नेताओं की चिंता है।
ज़मीन की विशिष्ट कीमतें निर्धारित करना स्वाभाविक रूप से जटिल है। हालाँकि, 2024 के अवसर से पहले, संबंधित एजेंसियों को ज़मीन की विशिष्ट कीमतों की बाधा को दूर करने के प्रयास करने चाहिए ताकि व्यवसायों को परियोजनाओं को शीघ्रता से लागू करने में सहायता मिल सके। इस प्रकार, यह प्रांत को 14वीं प्रांतीय पार्टी कांग्रेस, अवधि 2020-2025 के प्रस्ताव में निर्धारित परिणामों के करीब लाने में भी योगदान देता है।
पाठ 1: ज़मीन की कीमतों को सावधानी से "हटाना"
बिच नघी - फोटो: एन. लैन
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