अचल संपत्ति मूल्य प्रवृत्तियों का पूर्वानुमान करते हुए, हो ची मिन्ह सिटी एक समायोजित भूमि मूल्य सूची जारी करने वाला है, लाल किताब न होने के क्या लाभ हैं?

2024 की तीसरी तिमाही में आवास और बाजार के बारे में जानकारी जल्द ही आ रही है, अचल संपत्ति की कीमतों में वृद्धि जारी रहेगी, हो ची मिन्ह सिटी ने समायोजित भूमि मूल्य सूची जारी करने का समय निर्धारित किया... नवीनतम अचल संपत्ति समाचार हैं।

वियतनामी रियल एस्टेट बाज़ार हाल ही में उतार-चढ़ाव के दौर से गुज़रा है और अब इसमें सुधार और कीमतों में बढ़ोतरी के संकेत दिख रहे हैं। (फोटो: लिन्ह एन)

आवास और बाज़ार की जानकारी जल्द ही Q3/2024 पर उपलब्ध होगी

हाल ही में, निर्माण मंत्रालय ने आवास और अचल संपत्ति बाजार पर 2024 की तीसरी तिमाही के लिए सूचना प्रकटीकरण के कार्यान्वयन के संबंध में प्रांतों और केंद्र द्वारा संचालित शहरों की पीपुल्स कमेटियों को एक आधिकारिक प्रेषण भेजा।

आवास और अचल संपत्ति बाजार पर सूचना प्रणाली और डेटाबेस की स्थापना और प्रबंधन पर रियल एस्टेट व्यवसाय पर कानून के कई लेखों का विवरण देने वाले सरकार के डिक्री नंबर 94/2024/ND-CP के प्रावधानों के अनुसार आवास और अचल संपत्ति बाजार पर जानकारी का खुलासा करने का कार्य करना, 1 अगस्त 2024 से प्रभावी, निर्माण मंत्रालय प्रांतों और केंद्र द्वारा संचालित शहरों की पीपुल्स कमेटियों से आवास विकास कार्यक्रमों और योजनाओं के प्रचार की स्थिति को अद्यतन करने का अनुरोध करता है; निवेश नीति, निवेशकों के चयन के लिए अनुमोदित परियोजनाओं की संख्या;

आवास विकास परियोजनाओं की संख्या, लाइसेंस प्राप्त, प्रगति पर, पूर्ण हो चुकी रियल एस्टेट परियोजनाएं; भविष्य में आवास (वाणिज्यिक आवास, सामाजिक आवास) की बिक्री के लिए पात्र परियोजनाओं, अपार्टमेंटों की संख्या;

अपार्टमेंट, व्यक्तिगत मकान, हस्तांतरित भूमि के लेनदेन की मात्रा और कुल लेनदेन मूल्य; आवास की कीमतें और कुछ अन्य प्रकार की अचल संपत्ति (अपार्टमेंट, व्यक्तिगत मकान, भूमि, सामाजिक आवास); कार्यालय किराया कीमतें; वाणिज्यिक परिसर; होटल, रिसॉर्ट ; औद्योगिक अचल संपत्ति; अचल संपत्ति सूची।

क्षेत्र में सामाजिक आवास विकास निवेश के कार्यान्वयन और सामाजिक आवास ऋण के लिए 120 ट्रिलियन वीएनडी क्रेडिट पैकेज के कार्यान्वयन पर रिपोर्ट; क्षेत्र में रियल एस्टेट क्षेत्र में कार्यरत उद्यमों की कठिनाइयों और समस्याओं पर रिपोर्ट, और समाधान (यदि कोई हो) का प्रस्ताव।

बाज़ार एक नया मूल्य स्तर निर्धारित करता है

Batdongsan.com.vn के उप महानिदेशक श्री गुयेन क्वोक आन्ह ने कहा कि वियतनामी रियल एस्टेट बाज़ार अभी उतार-चढ़ाव के दौर से गुज़रा है और अब इसमें सुधार और कीमतों में वृद्धि के संकेत दिख रहे हैं। नया कानूनी गलियारा रियल एस्टेट बाज़ार की रिकवरी के लिए एक आधार तैयार कर रहा है।

श्री क्वोक आन्ह के अनुसार, तीन कानूनों, आवास कानून 2023, रियल एस्टेट व्यवसाय कानून 2023 और भूमि कानून 2024, के लागू होने से नया कानूनी गलियारा कई प्रकार की अचल संपत्तियों की कीमतों में वृद्धि करेगा। विशेष रूप से, भूमि की लागत और कई नए नियम प्राथमिक और द्वितीयक, दोनों बाजारों में कीमतों पर दबाव बढ़ा रहे हैं।

भूमि की कीमतों में वृद्धि का कारण भूमि मूल्य ढाँचे को हटाने और भूमि मूल्य तालिका को पहले की तरह हर 5 साल में अद्यतन करने के बजाय, वार्षिक रूप से अद्यतन करने के बाद भूमि मूल्य अद्यतनों की आवृत्ति में वृद्धि है। भूमि की कीमतों में वृद्धि कटौती पद्धति को हटाने के बाद सटीकता में वृद्धि के कारण भी है और यह 4 भूमि मूल्यांकन विधियों को लागू करने की शर्तों पर विनियमों से उत्पन्न होती है।

इसके अतिरिक्त, बिना विवाद के उपयोग में आने वाली भूमि के लिए भूमि उपयोग अधिकार प्रमाण पत्र प्रदान करने के लिए कठोर कानूनी प्रमाणीकरण की शर्तें जोड़ने से भी भूमि की कीमतें बढ़ेंगी, जब स्पष्ट कानूनी स्थिति वाली भूमि की आवश्यकताओं पर अधिक जोर दिया जाएगा और ध्यान केंद्रित किया जाएगा।

न केवल ज़मीन की कीमतें बढ़ती हैं, बल्कि ज़मीन की कीमतों के साथ साइट क्लीयरेंस की लागत बढ़ने के कारण प्राथमिक रियल एस्टेट की कीमतें भी बढ़ती हैं। इसके अलावा, पुनर्वास प्रक्रियाओं पर नियमन प्राथमिक रियल एस्टेट की कीमतों को बढ़ा देगा, जब निवेशकों को परियोजना में पुनर्वास आवास की व्यवस्था करनी होगी, जिसे पुनर्ग्रहण और क्लीयरेंस से पहले लागू किया जाएगा।

पुनर्वास आवास की शर्तें भी स्पष्ट और सख्त हैं, क्योंकि ये लोगों के पिछले आवास के बराबर या उससे बेहतर होने चाहिए। पुनर्वास क्षेत्र में पूर्ण बुनियादी ढाँचा होना चाहिए। श्री क्वोक आन्ह ने कहा कि प्राथमिक कीमतों में वृद्धि के कारण द्वितीयक अचल संपत्ति की कीमतें भी बढ़ेंगी।

विशेष रूप से, प्रत्येक प्रकार के लिए, निजी घरों की कीमतें ज़मीन की कीमतों के अनुसार बढ़ती हैं, बाज़ार का विस्तार होता है। जब उप-विभाजित भूखंडों की आपूर्ति कम हो जाती है, तो ज़मीन की कीमतें भी बढ़ जाती हैं, जिसके लिए एक निश्चित मूल्य निर्धारण की आवश्यकता होती है। शहरी आवास परियोजनाएँ ज़मीन परियोजनाओं की तुलना में अधिक लोकप्रिय होंगी और बुनियादी ढाँचे और उपयोगिताओं में निवेश के साथ, शहरी आवास परियोजनाएँ भी नई कीमतें निर्धारित करती हैं।

हनोई ने आधिकारिक तौर पर न्यूनतम भूमि उपविभाजन क्षेत्र बढ़ाया

हनोई पीपुल्स कमेटी ने शहर में भूमि प्रबंधन और उपयोग से संबंधित महत्वपूर्ण विषयों को विनियमित करने वाला निर्णय संख्या 61 जारी किया है।

इस निर्णय का एक उल्लेखनीय बिन्दु भूमि विभाजन एवं चकबंदी के लिए शर्तें एवं न्यूनतम क्षेत्रफल है।

वार्डों और कस्बों में आवासीय भूमि भूखंडों के पृथक्करण के संबंध में, यातायात मार्गों, तकनीकी अवसंरचना कार्यों, सार्वजनिक स्थलों के बाहर का क्षेत्र, पृथक्करण के बाद भूमि भूखंड 50 वर्ग मीटर से कम नहीं होना चाहिए, लंबाई 4 मीटर से अधिक होनी चाहिए और यातायात मार्गों से सटे की चौड़ाई 4 मीटर या उससे अधिक होनी चाहिए।

मैदानी इलाकों में स्थित कम्यूनों के लिए, उपविभाजन के बाद न्यूनतम क्षेत्रफल 80 वर्ग मीटर है, मध्य प्रदेश में स्थित कम्यूनों के लिए यह 100 वर्ग मीटर है, तथा पर्वतीय क्षेत्रों में स्थित कम्यूनों के लिए यह कम से कम 150 वर्ग मीटर है।

गैर-कृषि भूमि के लिए, यह विनियमन उन भूमि भूखंडों पर लागू होता है जो राज्य द्वारा परियोजना कार्यान्वयन के लिए आवंटित या पट्टे पर नहीं दिए गए हैं। वार्डों और कस्बों में, व्यावसायिक सेवा भूमि की यातायात सड़कों से सटी चौड़ाई 10 मीटर या उससे अधिक होनी चाहिए, और इसका न्यूनतम क्षेत्रफल 400 वर्ग मीटर होना चाहिए। अन्य प्रकार की गैर-कृषि भूमि के लिए, भूमि का भूखंड 20 मीटर से अधिक चौड़ा होना चाहिए, और इसका न्यूनतम क्षेत्रफल 1,000 वर्ग मीटर होना चाहिए।

कम्यून्स में, वाणिज्यिक सेवा भूमि का क्षेत्रफल 800 वर्ग मीटर से कम नहीं होना चाहिए और अन्य गैर-कृषि भूमि का क्षेत्रफल 2,000 वर्ग मीटर से कम नहीं होना चाहिए।

कृषि भूमि के लिए, वार्षिक फसल भूमि का न्यूनतम क्षेत्रफल वार्डों और कस्बों में 300 वर्ग मीटर और कम्यून में 500 वर्ग मीटर है; बारहमासी फसलों और जलीय कृषि भूमि के लिए भूमि क्रमशः वार्डों और कस्बों में 500 वर्ग मीटर और कम्यून में 1,000 वर्ग मीटर है। उत्पादन वन भूमि को भूखंडों में विभाजित किया जाता है यदि क्षेत्रफल 5,000 वर्ग मीटर से कम न हो।

वर्तमान में, हनोई में भूमि विभाजन 2017 के निर्णय संख्या 20 के अनुसार लागू किया जाता है। तदनुसार, विभाजन के बाद भूमि भूखंड में वार्डों और कस्बों के लिए न्यूनतम 30m2 क्षेत्र होना चाहिए और शेष क्षेत्रों के लिए नई भूमि आवंटन सीमा (न्यूनतम) के 50% से कम नहीं होना चाहिए।

हो ची मिन्ह सिटी 15 अक्टूबर से पहले समायोजित भूमि मूल्य सूची जारी करेगा

2020 में भूमि मूल्य सूची को समायोजित करने की प्रक्रिया के संबंध में, हो ची मिन्ह सिटी की पीपुल्स कमेटी (एचसीएमसी) ने प्रगति और कार्यान्वयन सामग्री पर सिटी पीपुल्स काउंसिल को रिपोर्ट दी है।

सिटी पीपुल्स कमेटी के अनुसार, 2024 भूमि कानून में कई नए बिंदु हैं जैसे कि बाजार सिद्धांतों के अनुसार भूमि की कीमतें निर्धारित करने के लिए तंत्र को बेहतर बनाना और भूमि मूल्य फ्रेम पर विनियमन को हटाना।

इसके अलावा, नए कानून के अनुसार भूमि मूल्य सूची को बाजार के अनुरूप विकसित और हर साल 1 जनवरी से लागू किया जाएगा और 2 भूमि उपयोग समूहों के लिए 12 वित्तीय दायित्वों को निर्धारित करने के आधार के रूप में काम किया जाएगा।

इस बीच, हो ची मिन्ह सिटी में वर्तमान में लागू 2020 मूल्य सूची में 3 कमियां हैं: मूल्य सूची को मूल्य फ्रेम द्वारा नियंत्रित किया जाता है, इसलिए अधिकतम आवासीय भूमि की कीमत केवल 162 मिलियन VND/m2 है, जो बाजार मूल्य से बहुत अलग है; पुनर्वास भूमि की कीमतों को अद्यतन नहीं किया गया है; मूल्य सूची के अनुसार 30 बिलियन VND से कम मूल्य वाले भूमि भूखंडों के मूल्य निर्धारण में अड़चन है।

भूमि की कीमतों को समायोजित करने की आवश्यकता को देखते हुए, हो ची मिन्ह सिटी पीपुल्स कमेटी ने प्राकृतिक संसाधन और पर्यावरण विभाग (टीएन-एमटी) को सरलीकृत प्रक्रियाओं के आधार पर एक मसौदा तैयार करने का काम सौंपा है, जिसे 1 अगस्त को जारी किया जाएगा।

लिखित राय एकत्र करने और समीक्षा सम्मेलनों के माध्यम से, 30 जुलाई को, प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण विभाग ने 2020 की मूल्य सूची को समायोजित करने का निर्णय हो ची मिन्ह सिटी भूमि मूल्य सूची मूल्यांकन परिषद को सौंप दिया। इसके बाद, विभाग ने समायोजित मूल्य सूची के अतिरिक्त प्रभावों पर भी रिपोर्ट प्रस्तुत की।

20 सितम्बर की बैठक में परिषद के कार्य समूह ने समायोजित भूमि मूल्य सूची के मसौदे पर कुछ टिप्पणियां कीं और प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण विभाग ने उन्हें स्वीकार कर मसौदे में शामिल कर लिया।

आगामी समय में समायोजित भूमि मूल्य सूची की प्रगति के संबंध में, प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण विभाग 30 सितंबर को परिषद को प्रस्तुतीकरण पूरा कर लेगा। उम्मीद है कि 10 अक्टूबर से पहले परिषद की बैठक समीक्षा के लिए होगी। योजना के अनुसार, हो ची मिन्ह सिटी जन समिति द्वारा 15 अक्टूबर से पहले समायोजित भूमि मूल्य सूची जारी कर दी जाएगी।

21 सितंबर को, जब समायोजित मूल्य सूची उपलब्ध नहीं थी, हो ची मिन्ह सिटी पीपुल्स कमेटी ने विभागों, शाखाओं, थू डुक सिटी पीपुल्स कमेटी और जिलों को वित्तीय दायित्वों और करों का निर्धारण करने के लिए वर्तमान भूमि मूल्य सूची और भूमि मूल्य समायोजन गुणांक को लागू करने की मंजूरी दी।

लाल किताब के बिना भूमि उपयोगकर्ताओं के क्या अधिकार हैं?

जब किसी ज़मीन के टुकड़े को रेड बुक दी जाती है, तो लोगों को ज़मीन के सभी उपयोगकर्ता अधिकार मिल जाते हैं, जैसे कि हस्तांतरण, दान और मुआवज़ा। हालाँकि, हर कोई यह नहीं जानता कि रेड बुक के बिना ज़मीन के उपयोगकर्ताओं के क्या अधिकार हैं। इन अधिकारों को समझने के लिए कृपया नीचे दिया गया लेख देखें।

1. भूमि के लिए मुआवजा

क, ऐसे मामले जहां प्रमाणपत्र प्रदान करने की शर्तें पूरी होती हैं लेकिन प्रमाणपत्र प्रदान नहीं किया गया है

भूमि कानून संख्या 31/2024/QH15 के अनुच्छेद 95 के बिंदु क, खंड 1 और खंड 2 में यह प्रावधान है कि वार्षिक भूमि किराया भुगतान के साथ पट्टे पर दी गई भूमि के अलावा अन्य भूमि का उपयोग करने वाले परिवारों और व्यक्तियों को भूमि के लिए मुआवजा दिया जाएगा जब राज्य राष्ट्रीय रक्षा और सुरक्षा उद्देश्यों के लिए भूमि को पुनः प्राप्त करता है; राष्ट्रीय और सार्वजनिक हितों के लिए सामाजिक-आर्थिक विकास यदि वे निम्नलिखित शर्तों में से एक को पूरा करते हैं:

- प्रमाण पत्र हो.

- भूमि आवंटन या भूमि पट्टे पर निर्णय या किसी सक्षम प्राधिकारी से भूमि उपयोग के उद्देश्य में परिवर्तन की अनुमति पर निर्णय।

- प्रमाण पत्र जारी करने के लिए भूमि उपयोग अधिकार से संबंधित दस्तावेजों में से एक दस्तावेज आपके पास होना चाहिए।

- कानूनी विनियमों के अनुसार भूमि उपयोग अधिकारों का हस्तांतरण प्राप्त किया है, लेकिन भूमि पंजीकरण प्रक्रिया पूरी नहीं की है।

- ऋण निपटान के लिए बंधक अनुबंध के तहत भूमि का उपयोग करना; वित्तीय दायित्वों को पूरा करने वाले नीलामी परिणामों को मान्यता देने वाला दस्तावेज बनाना।

इस प्रकार, भले ही प्रमाण पत्र प्रदान नहीं किया गया हो, लेकिन इसे प्रदान करने की शर्तें पूरी हो गई हों और उपरोक्त दस्तावेजों में से एक उपलब्ध हो, तब भी परिवारों और व्यक्तियों को भूमि के लिए मुआवजा दिया जाएगा, यदि यह वार्षिक भूमि किराया भुगतान के साथ पट्टे पर दी गई भूमि नहीं है।

ख. प्रमाणपत्र जारी करने के लिए पात्र नहीं

2024 भूमि कानून के अनुच्छेद 98 के खंड 3 के अनुसार, भले ही वे प्रमाण पत्र प्रदान करने की शर्तों को पूरा नहीं करते हों, कृषि उत्पादन में सीधे तौर पर लगे परिवारों और व्यक्तियों को भूमि के लिए मुआवजा दिया जाएगा, बशर्ते कि कृषि भूमि का उपयोग 1 जुलाई, 2004 से पहले किया गया हो।

2. भूमि से जुड़ी संपत्ति के लिए मुआवजा

2024 के भूमि कानून के अनुच्छेद 91 के खंड 3 में राज्य द्वारा भूमि अधिग्रहण के समय संपत्ति की क्षति के लिए मुआवजे के सिद्धांतों को इस प्रकार निर्धारित किया गया है:

"जिन संपत्ति मालिकों को सिविल कानून के अनुसार संपत्ति का नुकसान हुआ है, उन्हें नुकसान के लिए मुआवजा दिया जाएगा; उत्पादन और व्यावसायिक प्रतिष्ठानों के मालिकों को, जिन्हें राज्य द्वारा भूमि अधिग्रहण के कारण उत्पादन और व्यवसाय बंद करना पड़ा है, सहायता के लिए विचार किया जाएगा।"

इस प्रकार, प्रमाण पत्र के बिना भी, भूमि अधिग्रहण के कारण होने वाली क्षति के मामले में भूमि से जुड़ी संपत्ति के कानूनी मालिक को मुआवजा दिया जाता है।

3. भूमि उपयोगकर्ता अधिकारों का प्रयोग

2024 भूमि कानून के अनुच्छेद 45 के खंड 1 के बिंदु ए के अनुसार, ऐसे 2 मामले हैं जहां भूमि उपयोग के अधिकार प्रमाण पत्र के बिना भी हस्तांतरित या दान किए जा सकते हैं:

मामला 1: भूमि उपयोग के अधिकार विरासत में प्राप्त करते समय, भूमि समेकन करते समय कृषि भूमि को परिवर्तित करते समय, भूखंडों का आदान-प्रदान करते समय, या राज्य या समुदाय को भूमि उपयोग के अधिकार दान करते समय।

मामला 2 (बिंदु ए, खंड 4, 2024 भूमि कानून का अनुच्छेद 127): जिन परिवारों और व्यक्तियों को प्रमाण पत्र नहीं दिया गया है, लेकिन वे प्रमाण पत्र के लिए पात्र हैं, उन्हें भूमि उपयोग अधिकारों को हस्तांतरित करने, भूमि उपयोग अधिकारों को पट्टे पर देने, उप-पट्टे पर देने और परियोजनाओं को लागू करने के लिए भूमि उपयोग अधिकारों का उपयोग करके पूंजी का योगदान करने की अनुमति है।

4. निर्माण परमिट प्रदान किया गया

भले ही कोई प्रमाण पत्र न हो, लेकिन डिक्री 53/2017/ND-CP के अनुच्छेद 3 में निर्धारित भूमि पर कानूनी दस्तावेजों में से एक है, तो भी निर्माण परमिट प्रदान किया जाएगा।

नोट: मकान केवल आवासीय भूमि पर ही बनाए जा सकते हैं।

5. भूमि पुनः प्राप्त होने तक अस्थायी रूप से उपयोग किया जाएगा

2024 भूमि कानून के खंड 8, अनुच्छेद 138 में प्रावधान है:

"परिवार और व्यक्ति जो इस अनुच्छेद के खंड 1, 2, 3, 4, 5 और 6 में निर्दिष्ट मामलों में भूमि का उपयोग कर रहे हैं, लेकिन भूमि उपयोग अधिकार और भूमि से जुड़ी परिसंपत्तियों के स्वामित्व का प्रमाण पत्र दिए जाने की शर्तों को पूरा नहीं करते हैं, उन्हें अस्थायी रूप से वर्तमान स्थिति में भूमि का उपयोग करने की अनुमति दी जाएगी जब तक कि राज्य भूमि को पुनः प्राप्त नहीं कर लेता है और नियमों के अनुसार भूमि की घोषणा और पंजीकरण नहीं कर लेता है।"

स्रोत: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-du-bao-xu-huong-gia-nha-dat-tphcm-sap-ban-hanh-bang-gia-dat-dieu-chinh-khong-co-so-do-co-quyen-loi-gi-288312.html