निवेशक की भुगतान करने की क्षमता

वीआईएस रेटिंग को उम्मीद है कि रियल एस्टेट डेवलपर्स की ऋण चुकौती क्षमता 2023-2024 के कमजोर स्तर से सुधरने लगेगी।

रियल एस्टेट निवेशकों की सॉल्वेंसी में सुधार की उम्मीद

वीआईएस रेटिंग को उम्मीद है कि रियल एस्टेट डेवलपर्स की ऋण चुकौती क्षमता 2023-2024 के कमजोर स्तर से सुधरने लगेगी।

राजस्व के लिहाज से शीर्ष 30 आवासीय रियल एस्टेट कंपनियों के आंकड़ों पर आधारित आवासीय रियल एस्टेट उद्योग रिपोर्ट, जिसकी घोषणा वीआईएस रेटिंग ने कल दोपहर (28 नवंबर) व्यापक रूप से की, में कहा कि 2024 की तीसरी तिमाही में हनोई और हो ची मिन्ह सिटी में रियल एस्टेट की बिक्री पिछली तिमाही की तुलना में 48% बढ़ी, जो पिछली 4 तिमाहियों में सबसे ज़्यादा है। आवास की मांग मज़बूत बनी हुई है, जो उच्च अवशोषण दरों और गृह ऋणों में 7% की मज़बूत वृद्धि में परिलक्षित होती है, जो पिछले वर्ष की इसी अवधि की तुलना में केवल 1% थी।

घर की बढ़ती कीमतों और कम डाउन पेमेंट की उम्मीदों के चलते घर खरीदारों की ओर से माँग में तेज़ी बनी रहेगी। वीएचएम, एनएलजी, केडीएच, एजीजी और एचडीसी जैसे कई डेवलपर्स ने, खासकर हाई-एंड सेगमेंट में, बिक्री में वृद्धि दर्ज की है। हालाँकि, रिपोर्ट की निगरानी सूची में शामिल डेवलपर्स के 2024 के 9 महीने के राजस्व और लाभ में पिछले वर्ष की इसी अवधि की तुलना में क्रमशः 20% और 43% की कमी आई है, क्योंकि 2023 में बिक्री कम होने के कारण कम हैंडओवर हुए हैं। इसलिए, यह उम्मीद की जा रही है कि 60% से ज़्यादा डेवलपर्स अपने पूरे वर्ष 2024 के लाभ लक्ष्य को पूरा नहीं कर पाएँगे।

यह अनुमान लगाया जा रहा है कि 60% से अधिक निवेशक 2024 के पूरे वर्ष के लिए अपनी लाभ योजना पूरी नहीं कर पाएंगे।

हाल ही में कई नए रियल एस्टेट नियम जारी किए गए हैं, जो 2025 और उसके बाद बिक्री परियोजनाओं के विकास को बढ़ावा देंगे। संशोधित भूमि कानून, आवास कानून और रियल एस्टेट व्यवसाय कानून के कार्यान्वयन को समर्थन देने के लिए 2024 की तीसरी तिमाही में 20 से अधिक आदेश और परिपत्र जारी किए गए हैं। निवेशकों को प्रक्रियाओं के संचालन और नई परियोजनाओं के विकास को बढ़ावा देने के लिए स्पष्ट मार्गदर्शन मिलेगा। इन पहलुओं में भूमि मूल्यांकन, भूमि अधिग्रहण, शुल्क और कई अन्य कारक शामिल हैं।

इसके अलावा, 2024 की शुरुआत से प्रमुख रियल एस्टेट परियोजनाओं के लिए कानूनी अनुमोदन में तेजी लाने के सरकार के प्रयासों से Q3/2024 में बिक्री के लिए नए लाइसेंस प्राप्त और पात्र परियोजनाओं में वृद्धि हुई है।

2025 में, वीआईएस रेटिंग को उम्मीद है कि डेवलपर्स नई परियोजनाओं की संख्या बढ़ाएँगे, जिससे उनकी बिक्री और नकदी प्रवाह में सुधार होगा। 2024 की तीसरी तिमाही में उद्योग की ऋण सेवा क्षमता कमज़ोर रहेगी, लेकिन नए नियमों के कारण उत्तोलन नियंत्रित होने की उम्मीद है और बिक्री में वृद्धि के कारण डेवलपर्स के नकदी प्रवाह में सुधार होगा।

2024 की तीसरी तिमाही तक, वीआईएस रेटिंग द्वारा ट्रैक किए गए आधे से ज़्यादा डेवलपर्स की लीवरेज और ऋण सेवा प्रोफ़ाइल कमज़ोर थी। इसकी मुख्य वजह 2021-2023 में परियोजना विकास के लिए अत्यधिक लीवरेज और 2023 से बाज़ार की धारणा बिगड़ने के कारण अधूरी परियोजनाओं और बिना बिकी इन्वेंट्री का जमा होना था।

उम्मीद है कि रियल एस्टेट निवेशकों की ऋण चुकौती क्षमता 2023-2024 के कमजोर स्तर से सुधरने लगेगी।

लेकिन जैसे-जैसे बिक्री में सुधार होगा, वीआईएस रेटिंग को उम्मीद है कि रियल एस्टेट डेवलपर्स की ऋण सेवा क्षमता 2023-2024 के कमजोर स्तर से सुधरने लगेगी।

नई परियोजनाओं की बिक्री और नकदी प्रवाह के सकारात्मक दृष्टिकोण के साथ, डेवलपर्स के ऋण कवरेज अनुपात में धीरे-धीरे सुधार होगा। जुलाई 2024 में जारी नए नियम नई परियोजनाओं के लिए ऋण के उपयोग को सीमित कर देंगे। इसलिए, वीआईएस रेटिंग का अनुमान है कि 2022-2023 की अवधि में ऋण वृद्धि 15%/वर्ष के उच्च स्तर से धीमी होती रहेगी।

निवेशकों द्वारा जारी किए गए लगभग 22,000 अरब वियतनामी डोंग (VND) के बॉन्ड 2024 की चौथी तिमाही में परिपक्व होंगे, जिनमें से अधिकांश ने पिछली अवधियों में मूलधन और ब्याज का भुगतान करने में देरी की है। 2024 की चौथी तिमाही में परिपक्व होने वाले लगभग 13,000 अरब वियतनामी डोंग (VND) के बॉन्ड 2023 में मूलधन और ब्याज का भुगतान करने में देरी कर चुके हैं और उन्होंने बॉन्डधारकों के साथ अगले वर्ष तक भुगतान बढ़ाने के लिए सफलतापूर्वक बातचीत की है।

2024 की चौथी तिमाही में लगभग 13,000 बिलियन VND के बांड परिपक्व होंगे।

ये बांड वान थिन्ह फाट, नोवालैंड , हंग थिन्ह और सनशाइन जैसी रियल एस्टेट निगमों से संबंधित कंपनियों द्वारा जारी किए गए थे।

शेष VND9,000 बिलियन बांड 11 कंपनियों द्वारा जारी किए गए, जिनमें 7 कंपनियां कमजोर क्रेडिट प्रोफाइल और उच्च जोखिम वाली थीं, मुख्य रूप से ऐसी कंपनियां जिनकी रियल एस्टेट निगमों से संबंधित कोई व्यावसायिक गतिविधियां नहीं थीं, कोई परिचालन राजस्व नहीं था और नकदी संसाधन बहुत कम थे।

सकारात्मक पक्ष यह है कि रियल एस्टेट कंपनियों की नई पूँजी तक पहुँच में सुधार हुआ है। इन उच्च-जोखिम वाले जारीकर्ताओं को बॉन्ड मूलधन और ब्याज भुगतान में देरी से बचने के लिए संबंधित कंपनियों से तरलता सहायता पर निर्भर रहना होगा या भुगतान विस्तार के लिए बॉन्डधारकों की मंज़ूरी लेनी होगी।

स्रोत: https://baodautu.vn/batdongsan/ky-vong-kha-nang-thanh-toan-cua-chu-dau-tu-bat-dong-san-phuc-hoi-d231253.html