क्या रियल एस्टेट ब्रोकर बाजार में व्यवधान उत्पन्न कर रहे हैं, जिससे "अत्यधिक कीमतें" बढ़ रही हैं?

(डैन ट्राई) - विशेषज्ञों का कहना है कि अभी भी कुछ रियल एस्टेट ब्रोकर हैं जो स्वार्थों से प्रभावित होकर कानूनी नियमों की अवहेलना करते हैं, तथा बाजार की कीमतें बढ़ाने या कम करने के लिए रियल एस्टेट निवेशकों के साथ सांठगांठ करते हैं।

हाल ही में, रियल एस्टेट ब्रोकरेज के क्षेत्र में काम करने वाले व्यक्तियों और व्यवसायों द्वारा कीमतें बढ़ाने के लिए सांठगांठ करने और बाज़ार में उथल-पुथल मचाने से जुड़ी जानकारी से जनता में हलचल मच गई है। कुछ लोगों का तो यहाँ तक कहना है कि ब्रोकर ही रियल एस्टेट की कीमतों, खासकर हनोई में अपार्टमेंट सेगमेंट, के हाल के दिनों में असामान्य रूप से ऊँचे स्तर तक बढ़ने का कारण हैं।

इस मुद्दे पर, डैन ट्राई के रिपोर्टर को दिए एक साक्षात्कार में, रियल एस्टेट विशेषज्ञ श्री फाम डुक तोआन ने कहा कि ब्रोकर का स्वभाव केवल दो पक्षों के बीच मध्यस्थ का होता है और उसे कमीशन मिलता है। इसलिए, उन्हें बिक्री मूल्य तय करने का अधिकार नहीं है।

हालाँकि, कुछ अपवादस्वरूप मामले ऐसे भी होते हैं जहाँ दलाल अचल संपत्ति खरीदने के लिए पैसा जमा करते हैं, और फिर ऊँची कीमत पर खरीदार ढूँढ़ लेते हैं। अगर वे बेच नहीं पाते, तो उन्हें अपनी जमा राशि गँवानी पड़ती है। ऐसे में, वे शुद्ध दलाल नहीं रह जाते, बल्कि निवेशक और सट्टेबाज बन जाते हैं।

श्री टोआन ने आगे कहा, "हाल ही में, आपूर्ति मुख्य रूप से निवेशकों के एक समूह के हाथों में केंद्रित हो गई है। इसलिए, उन्हें उच्च मूल्य की पेशकश करने का लाभ मिलता है।"

नेशनल असेंबली के 12वें कार्यकाल के पूर्व प्रतिनिधि, नेशनल असेंबली की आर्थिक समिति के पूर्व उपाध्यक्ष श्री गुयेन वान फुक ने कहा कि पेशेवर रूप से काम करने वाले और कानूनी नियमों का पालन करने वाले दलालों के अलावा, अभी भी व्यक्तिगत रियल एस्टेट दलाल हैं जो हितों से प्रभावित होते हैं, कानूनी नियमों की अवहेलना करते हैं, और कीमतें बढ़ाने या बाजार की कीमतों को दबाने के लिए रियल एस्टेट निवेशकों के साथ मिलीभगत करते हैं।

बाज़ार अर्थव्यवस्था में, इस घटना से बचना मुश्किल है। हालाँकि, उनके अनुसार, निवेशकों और दलालों द्वारा आवास की कीमतें बढ़ाने के लिए हाथ मिलाना लोगों और आने वाली पीढ़ियों पर गहरा प्रभाव डालता है। आवास की कीमतें बढ़ने के साथ, आज के युवाओं के लिए घर खरीदना, घर बसाना, नौकरी ढूँढ़ना और परिवार शुरू करना और भी मुश्किल हो जाता है, जिससे सामाजिक-आर्थिक विकास प्रभावित होता है।

Môi giới bất động sản đang làm nhiễu loạn thị trường, gây ngáo giá? - 1 — हनोई के उपनगरीय क्षेत्र में भूमि का एक भूखंड (फोटो: डुओंग टैम)।

वियतनाम एसोसिएशन ऑफ रियल एस्टेट ब्रोकर्स (VARS) के अध्यक्ष डॉ. गुयेन वान दिन्ह ने कहा कि रियल एस्टेट की बिक्री मूल्य निर्धारण निवेशकों और परियोजना डेवलपर्स का अधिकार है। ब्रोकरों को रियल एस्टेट मूल्यांकन से संबंधित किसी भी चरण में भाग लेने की अनुमति नहीं है। उन्हें ग्राहकों के साथ ही निवेशकों की मूल्य सूची तक पहुँच प्राप्त होती है।

उनके अनुसार, लगभग हर ट्रेडिंग फ़्लोर पर एक सच्चाई यह है कि फ़्लोर द्वारा प्रस्तावित विक्रय मूल्य की अक्सर निवेशक कम कहकर आलोचना करते हैं। निवेशक अधिकतम मुनाफ़ा कमाना चाहते हैं और अक्सर डरते हैं कि फ़्लोर आसानी से सामान बेचने के लिए कम कीमतों की पेशकश करेंगे।

इस बीच, ग्राहकों तक पहुँचने के लिए, ट्रेडिंग फ़्लोर या ब्रोकर को भी काफ़ी विज्ञापन खर्च करने पड़ते हैं। अगर बिक्री मूल्य बहुत ज़्यादा है, जो कई लोगों की आर्थिक क्षमता से बाहर है, तो उत्पाद का आकर्षण कम हो जाएगा और ग्राहकों को आकर्षित करना और भी मुश्किल हो जाएगा।

हाल ही में, रियल एस्टेट की कीमतों की कहानी हमेशा से एक "गर्म" विषय रही है जिसने जनता का ध्यान आकर्षित किया है। कीमतों में वृद्धि की इस कहानी में सट्टेबाजी, मुनाफाखोरी, आपूर्ति और मांग के असंतुलन का फायदा उठाकर सामान जमा करने, सर्फिंग के लिए कीमतें बढ़ाने और मुनाफा कमाने के मामले शामिल हैं। हालाँकि, श्री दिन्ह ने कहा कि यह स्पष्ट रूप से पहचानना ज़रूरी है कि यह वित्तीय मामलों में सट्टेबाजों का व्यवहार है।

उनका व्यवहार बाज़ार के हर उतार-चढ़ाव को देखना, सुनना और उस पर नज़र रखना होता है। जैसे ही उन्हें कोई मौका दिखता है, वे सामान जमा कर लेते हैं, नाम बदलने के तरीके ढूँढ़ लेते हैं और उससे होने वाले फ़ायदे का आनंद लेते हैं। ये विषय रियल एस्टेट दलालों से अलग हैं।

अगस्त से, 2023 रियल एस्टेट व्यवसाय कानून, 2023 आवास कानून और 2024 भूमि कानून आधिकारिक रूप से प्रभावी हो गए हैं। नई नीतियों में रियल एस्टेट ब्रोकरेज गतिविधियों पर अपेक्षाकृत सख्त नियम हैं।

विशेष रूप से, व्यक्तिगत दलालों के पास प्रैक्टिसिंग सर्टिफिकेट होना आवश्यक है। डॉक्टर, शिक्षक, वकील आदि जैसे कुछ अन्य व्यवसायों की तरह, रियल एस्टेट दलालों के लिए भी गंभीरता और पेशेवर रूप से प्रैक्टिस करने के लिए पर्याप्त योग्यता और क्षमता की आवश्यकता होती है।

इसके साथ ही, नया कानून व्यक्तियों को स्वतंत्र रूप से प्रैक्टिस करने की अनुमति नहीं देता, बल्कि उन्हें रियल एस्टेट ट्रेडिंग फ्लोर सेवा व्यवसाय या रियल एस्टेट ब्रोकरेज सेवा व्यवसाय में काम करना होगा। इस प्रकार, इन व्यक्तियों की गतिविधियों का अधिक बारीकी से प्रबंधन और निगरानी करने में मदद मिलेगी।

ब्रोकरेज सेवाएँ प्रदान करने वाले व्यवसायों के लिए, कानून के अनुसार, उनके पास संचालन नियम, आवश्यकताओं को पूरा करने वाली तकनीकी सुविधाएँ और कम से कम एक व्यक्ति का प्रैक्टिस सर्टिफिकेट होना आवश्यक है। संचालन शुरू करने से पहले, उन्हें व्यवसाय के बारे में जानकारी प्रबंधन एजेंसी को भेजनी होगी ताकि उसे आवास एवं रियल एस्टेट बाज़ार सूचना प्रणाली पर पोस्ट किया जा सके।

कानून में उन व्यक्तियों और व्यवसायों के लिए भी स्पष्ट रूप से प्रतिबंधों का प्रावधान किया गया है जो घटिया ब्रोकर के रूप में काम करते हैं, गलत या अशुद्ध जानकारी प्रदान करते हैं, तथा ग्राहकों को प्रभावित करते हैं।

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स्रोत: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/moi-gioi-bat-dong-san-dang-lam-nhieu-loan-thi-truong-gay-ngao-gia-20241102194609521.htm