इस समस्या को "विशिष्ट भूमि मूल्य" कहा जाता है।

मौजूदा नियमों के अनुसार, ज़मीन की विशिष्ट कीमतों का निर्धारण दो प्रकार की समस्याओं से जुड़ा है। पहली बात, यह मुआवज़े का आधार बनता है, यानी सरकार नागरिकों को भुगतान करती है। दूसरी बात, इसका उपयोग व्यवसायों द्वारा परियोजनाओं के लिए राज्य के बजट में भुगतान करने के आधार के रूप में किया जाता है। दोनों प्रकार की समस्याओं में अलग-अलग बाधाएं हैं, जो परामर्श फर्मों को इसमें भाग लेने से हतोत्साहित करती हैं और सरकारी एजेंसियों के लिए गैर-बजटीय परियोजनाओं के लिए ज़मीन की विशिष्ट कीमतों का निर्धारण करने के अंतर्निहित भय के अलावा अतिरिक्त चिंताएं पैदा करती हैं। इन चिंताओं में सार्वजनिक निवेश में तेजी लाने में असमर्थता और राजस्व लक्ष्यों को पूरा करने में विफलता शामिल है।

दिन्ह नदी पर बने पुल का निर्माण कार्य चल रहा है।

कई यात्राओं और संशोधनों के बाद, परामर्श फर्म को यह अलाभकारी लगा और उसने आगे न बढ़ने का फैसला किया, हालांकि मुआवजे के लिए एक विशिष्ट भूमि मूल्य ज्ञात करना तब सरल होता जब इसे केवल भूमि मूल्य को गुणांक K से गुणा करके प्राप्त किया जाता।

भूमि आवंटन के बाद मुआवजा दिया जाता है।

27 अक्टूबर को, परामर्श इकाई ने एक प्रमाण पत्र प्रस्तुत किया जिसमें परियोजना के लिए राज्य द्वारा भूमि अधिग्रहण के समय मुआवजे की गणना हेतु विशिष्ट भूमि मूल्यों का विवरण दिया गया था: ला गी वार्ड में डीटी 719 बाईपास सड़क और दिन्ह नदी पर पुल का निर्माण। योजना के अनुसार, वार्ड द्वारा पूर्व में गठित परिषद प्रतिक्रिया देगी और संशोधन करेगी, जिसके बाद इसे आगे की कार्रवाई के लिए हाम तान भूमि निधि विकास बोर्ड को प्रस्तुत किया जाएगा, और फिर 30 दिनों के लिए वार्ड में सार्वजनिक किया जाएगा। भूमि मूल्यों को लगभग 10 दिसंबर तक अनुमोदित किए जाने की उम्मीद है, जिसके बाद निवासियों को मुआवजे का भुगतान शुरू किया जाएगा। यह समय सीमा उपयुक्त है, क्योंकि यह उस तारीख से बहुत दूर नहीं है जब 88 में से 29 परिवारों ने वार्ड से गुजरने वाली सड़क के 2,300/6,820.4 मीटर के लिए अपनी जमीन जुलाई 2025 से पहले और बाद में सौंपने पर सहमति व्यक्त की थी, हालांकि मुआवजे की राशि अभी तक अज्ञात है। इससे निर्माण इकाई के लिए भूमि सुरक्षित करने में मदद मिली है। वार्ड शेष परिवारों को मनाने के साथ-साथ मुआवजे के लिए भूमि मूल्यों पर भी काम कर रहा है। इस परिणाम को प्राप्त करने के लिए, ला गी वार्ड पीपुल्स कमेटी ने पहले ही कई प्रक्रियाओं को सुचारू और व्यवस्थित तरीके से लागू किया था।

फोटो: न्गोक लैन

विशेष रूप से, जुलाई 2025 की शुरुआत में, ला गी वार्ड के लिए भूमि मूल्यांकन परिषद की स्थापना का निर्णय लिया गया। इसके बाद, परिषद ने ला गी वार्ड की भूमि मूल्यांकन परिषद की सहायता के लिए एक कार्य समूह गठित करने का निर्णय जारी किया। सितंबर 2025 में, ला गी वार्ड में डीटी 719 बाईपास और दिन्ह नदी पुल परियोजना के लिए मुआवजा, सहायता और पुनर्वास परिषद की स्थापना की गई। अक्टूबर 2025 की शुरुआत में, परियोजना के लिए राज्य द्वारा भूमि अधिग्रहण किए जाने पर मुआवजे की गणना हेतु विशिष्ट भूमि मूल्यों के निर्धारण के लिए अनुमानित लागत को मंजूरी देने का निर्णय लिया गया। साथ ही, परियोजना के लिए राज्य द्वारा भूमि अधिग्रहण किए जाने पर मुआवजे की गणना हेतु विशिष्ट भूमि मूल्यों के निर्धारण के लिए ठेकेदार के चयन की योजना जारी की गई। फिर, 10 अक्टूबर 2025 को, वार्ड ने वियतनाम कंस्ट्रक्शन एंड एनवायरनमेंटल रिसोर्सेज कंसल्टिंग जॉइंट स्टॉक कंपनी के साथ भूमि मूल्यांकन के लिए एक परामर्श अनुबंध पर हस्ताक्षर किए।

इसी बीच, पड़ोसी फुओक होई वार्ड, जिससे होकर दिन्ह नदी पर बने 0.72 किमी लंबे DT 719 बाईपास सड़क और पुल की परियोजना गुजरती है, ने ला गी वार्ड के समान ही परामर्श इकाई के साथ अनुबंध पर हस्ताक्षर किए हैं। इस समय, फुओक होई वार्ड के पास भूमि मूल्यांकन प्रक्रिया के विशिष्ट परिणाम हैं, जो ला गी वार्ड की समय-सीमा से मेल खाते हैं। 27 अक्टूबर को परामर्श इकाई ने प्रमाण पत्र प्रस्तुत किया और विशिष्ट भूमि मूल्यांकन परिषद की स्थापना से लेकर, मुआवजा, सहायता और पुनर्वास समिति का गठन, परियोजना ठेकेदार चयन योजना और परामर्श इकाई के साथ अनुबंध पर हस्ताक्षर करने तक की सभी प्रक्रियाएं फुओक होई वार्ड द्वारा नियमों के अनुसार पूरी की गईं। एकमात्र अंतर यह है कि फुओक होई वार्ड में, परियोजना के लिए अधिग्रहित की जाने वाली कुल भूमि का क्षेत्रफल 14,517.4 ^{वर्ग मीटर} है, जिसमें से 4,317.9 ^{वर्ग मीटर} भूमि वार्ड द्वारा प्रबंधित है, और 10,199.5 ^{वर्ग मीटर} भूमि 11 परिवारों और व्यक्तियों की है। फुओक होई वार्ड की पीपुल्स कमेटी परिवारों और व्यक्तियों से आग्रह कर रही है कि वे निर्माण इकाई को अग्रिम रूप से जमीन सौंप दें, साथ ही जमीन की कीमत स्वीकृत होने के दिन निवासियों को मुआवजा भी दिया जाए।

राष्ट्रीय राजमार्ग 1A को हाम थुआन कम्यून से जोड़ने वाली सड़क। फोटो: न्गोक लैन

जितना आप सोच रहे हैं उतना मुश्किल नहीं है?

ला गी और फुओक होई वार्डों द्वारा अपने क्षेत्रों से गुजरने वाली परियोजना के लिए विशिष्ट भूमि मूल्य निर्धारित करना एक सकारात्मक संकेत माना जा रहा है, क्योंकि प्रांत के कई कम्यूनों और वार्डों में निर्माण परियोजनाएं तो हैं, लेकिन मुआवजे के लिए अभी तक विशिष्ट भूमि मूल्य निर्धारित नहीं किए गए हैं। परिणामस्वरूप, निर्माण के लिए भूमि उपलब्ध नहीं है, जिससे सार्वजनिक निवेश निधि का 100% वितरण आवश्यकतानुसार नहीं हो पाएगा। यदि इस समस्या का समाधान हो सकता है, तो एकमात्र उपाय यह है कि निवासियों को चरणबद्ध तरीके से भूमि सौंपने के लिए प्रोत्साहित किया जाए, साथ ही विशिष्ट भूमि मूल्य का निर्धारण भी किया जाए, विशेष रूप से तब जब परामर्श इकाई को 90 दिनों के भीतर विशिष्ट भूमि मूल्य की गणना करने का कार्य सौंपा गया है। हालांकि, स्थिति के आधार पर, परामर्श इकाई आवश्यकताओं की पूर्ति होने पर प्रक्रिया को तेज भी कर सकती है।

ला गी और फुओक होई के दो वार्डों ने यही दृष्टिकोण अपनाया है, और यह उल्लेखनीय है कि कार्यान्वयन प्रक्रिया से पता चलता है कि विलय के तुरंत बाद जुलाई में दोनों वार्डों ने विशिष्ट भूमि मूल्यांकन परिषदें स्थापित कीं। ये प्रारंभिक जटिलताएं उन कारणों में से एक हैं जिनके कारण प्रांत के कई कम्यून और वार्ड समय की कमी से जूझ रहे हैं और अपने क्षेत्रों में परियोजनाओं को लागू करने के लिए मुआवजे हेतु विशिष्ट भूमि मूल्य निर्धारित करने जैसे कार्यों को पूरा करने में असमर्थ हैं। इसके अलावा, विलय के बाद लाम डोंग प्रांत के लिए सामान्य भूमि मूल्य अभी भी उपलब्ध नहीं होने के कारण भ्रम की स्थिति बनी हुई है। हालांकि प्रत्येक पूर्व प्रांत के भूमि मूल्य उपलब्ध हैं, लेकिन यह प्रश्न बना हुआ है कि क्या उन्हें लागू करना नियमों के अनुरूप होगा।

वास्तव में, जिन वार्डों ने पहले ही भूमि मूल्य निर्धारित कर लिए हैं, उनके अनुसार कानूनी नियम पहले से ही मौजूद हैं; केवल उन्हें लागू करने की आवश्यकता है। मुख्य बात यह है कि इसे करने में साहस दिखाया जाए। पीछे मुड़कर देखें तो ऐसा लगता है कि यह एक नया कार्य है, और कई कम्यून और वार्ड अधिकारी इससे अपरिचित हैं, विशेष रूप से विशिष्ट भूमि मूल्य निर्धारित करने के लिए परामर्श फर्मों की कमी को देखते हुए—अर्थात् मांग आपूर्ति से अधिक है। इसलिए, कम्यून और वार्ड प्रतीक्षा कर रहे हैं, जिससे देरी हो रही है और मुआवजे के लिए विशिष्ट भूमि मूल्य निर्धारित करने वाली परामर्श फर्मों की मांग बढ़ रही है। इस बीच, यह कार्य, हालांकि उच्च जिम्मेदारी की मांग करता है, परामर्श फर्मों को आकर्षित करने के लिए पर्याप्त लाभ प्रदान नहीं करता है।

कई कम्यूनों और वार्डों के नेताओं ने कहा कि मुआवजे के लिए ज़मीन की विशिष्ट कीमतों का निर्धारण करने वाली परामर्श फर्म को ढूंढना अब बहुत मुश्किल हो गया है, जिसके लिए पैरवी और अन्य लाभों के आदान-प्रदान सहित बातचीत करनी पड़ती है। वास्तविकता में, एक ही परियोजना के लिए, जो कभी-कभी कई वार्डों और कम्यूनों तक फैली होती है, मुआवजे के लिए ज़मीन की विशिष्ट कीमतों का निर्धारण करने की लागत केवल 50 मिलियन से 500 मिलियन VND से कम है। वहीं, बार-बार यात्राओं और संशोधनों के कारण परामर्श फर्मों को यह काम लाभहीन लगता है और इसलिए वे इसे करने के लिए अनिच्छुक हैं, जबकि मुआवजे के लिए ज़मीन की विशिष्ट कीमतों का निर्धारण करना सरल है, बस ज़मीन की कीमत को ज़मीन की कीमत समायोजन गुणांक (K गुणांक) से गुणा करना होता है। इसलिए, यह उतना कठिन नहीं है जितना सोचा जाता है, लेकिन गैर-बजटीय निवेश परियोजनाओं के लिए ज़मीन की विशिष्ट कीमतों का निर्धारण करते समय इस बात को स्पष्ट रूप से समझना आवश्यक है, जिन्हें जोखिम भरा और संभावित रूप से कानूनी परिणामों का कारण माना गया है, क्योंकि ज़मीन की कीमतों की गणना के तरीके, जैसे तुलना और अधिशेष, भी अस्पष्ट हैं और अभी तक व्यवहार में लागू नहीं किए गए हैं।

(करने के लिए जारी)

स्रोत: https://baolamdong.vn/moi-lo-mang-ten-gia-dat-cu-the-400550.html