रियल एस्टेट बॉन्ड के कर्ज के बोझ तले दबा हुआ।

बॉन्ड जारी करने वाली रियल एस्टेट कंपनियों को अभी भी ऋण चुकाने के भारी दबाव का सामना करना पड़ता है, और कई तो दिवालिया होने के कगार पर भी हैं।

हनोई स्टॉक एक्सचेंज (HNX) द्वारा जारी हालिया जानकारी के अनुसार, नाम लैंड कंपनी लिमिटेड वर्तमान में NALCH2124001 बॉन्ड जारी कर रही है, जिसका कुल निर्गम मूल्य 900 बिलियन वीएनडी है, अवधि 3 वर्ष है, ब्याज दर 10.3% प्रति वर्ष है और अपेक्षित परिपक्वता तिथि 13 जुलाई, 2024 है।

2023 में, नाम लैंड को चार बॉन्ड ब्याज भुगतान करने थे। पहले भुगतान (13 जनवरी) के लिए, कंपनी को 25 बिलियन वीएनडी का भुगतान करना था, लेकिन वह आवश्यक वित्तपोषण जुटाने में असमर्थ रही। 28 फरवरी, 2023 को ही कंपनी नकदी प्रवाह सुरक्षित करने में सफल रही और ब्याज भुगतान की प्रक्रिया शुरू की।

इस बीच, दूसरी किस्त (12 अप्रैल, 2023) के लिए कंपनी को 26 अरब वीएनडी ब्याज के रूप में चुकाने थे, लेकिन वह केवल 50% ही जुटा पाई, शेष 50% बकाया रह गया। तीसरी और चौथी किस्त के लिए नाम लैंड को 54 अरब वीएनडी से अधिक ब्याज चुकाना था, लेकिन उसे अभी तक आवश्यक वित्तपोषण प्राप्त नहीं हुआ था।

नाम लैंड के एक प्रतिनिधि ने समय पर बॉन्ड ब्याज का भुगतान न कर पाने का कारण बताते हुए कहा कि कानूनी बाधाओं की एक श्रृंखला के कारण शिज़ेन होम परियोजना को भविष्य में आवासीय इकाइयों की बिक्री से बार-बार वंचित किया जा रहा है, जिसके परिणामस्वरूप बॉन्डधारकों को किए गए वादे के अनुसार बॉन्ड पर मूलधन और ब्याज का भुगतान करने के लिए राजस्व का नुकसान हो रहा है। इसके अलावा, पिछले दो वर्षों में लगातार हुए व्यावसायिक घाटे ने भी कंपनी के नकदी प्रवाह को काफी प्रभावित किया है।

नाम लैंड ही नहीं, बल्कि कई अन्य बड़ी रियल एस्टेट कंपनियां भी बॉन्ड से लिए गए कर्ज को चुकाने के दबाव का सामना कर रही हैं। वियतनाम इन्वेस्टमेंट क्रेडिट रेटिंग जॉइंट स्टॉक कंपनी (वीआईएस रेटिंग) की कॉरपोरेट बॉन्ड बाजार पर एक रिपोर्ट से पता चलता है कि अप्रैल 2024 के अंत तक, बाजार में डिफॉल्ट बॉन्ड की दर 15% थी, जो मार्च 2024 से अपरिवर्तित है।

गौरतलब है कि मूलधन या ब्याज भुगतान में चूक करने वाले आधे से अधिक बॉन्ड आवासीय अचल संपत्ति क्षेत्र से आए थे, और इस क्षेत्र में मूलधन और ब्याज भुगतान में चूक की दर 30% तक पहुंच गई थी।

खाई होआन लैंड ग्रुप ने बॉन्ड कोड KHGH2123001 की परिपक्वता अवधि को 5 अप्रैल, 2025 तक बढ़ाने की मंजूरी दे दी है, और ब्याज दर को 12% प्रति वर्ष कर दिया है। इस प्रकार, 2023 में परिपक्वता अवधि को एक वर्ष बढ़ाने के बाद, खाई होआन लैंड इसे एक और वर्ष के लिए बढ़ा रहा है।

उदाहरण के लिए, यूनिटी रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट कंपनी लिमिटेड की 31 दिसंबर, 2023 तक इक्विटी 2,916.1 बिलियन वीएनडी थी, जो 2022 में 3,089.6 बिलियन वीएनडी की तुलना में थोड़ी कम है। ऋण-से-इक्विटी अनुपात 2022 में 1.4 गुना से घटकर 2023 में 1.37 गुना हो गया, जो 3,995 बिलियन वीएनडी से अधिक की देनदारियों के अनुरूप है।

बॉन्ड ऋण-से-इक्विटी अनुपात 2022 में 0.32 गुना से बढ़कर 2023 में 0.38 गुना हो गया, जो कि 1,108.1 बिलियन वीएनडी के बॉन्ड ऋण के बराबर है। यूनिटी कंपनी का घाटा जारी रहा और 2023 में उसे 173.5 बिलियन वीएनडी का शुद्ध घाटा हुआ (जबकि 2022 में यह घाटा 124.2 बिलियन वीएनडी था)।

वीआईएस रेटिंग के आंकड़ों के अनुसार, मई 2024 में 24 जारीकर्ताओं द्वारा जारी किए गए 28 बॉन्ड, जिनकी कीमत 15 ट्रिलियन वीएनडी है, परिपक्व होंगे। इनमें से, वीआईएस रेटिंग का अनुमान है कि लगभग 4,700 बिलियन वीएनडी, यानी 30%, मई 2024 में देय भुगतानों में चूक के जोखिम में हैं।

4.7 ट्रिलियन वीएनडी मूल्य के उच्च जोखिम वाले बॉन्डों में से, लगभग 4 ट्रिलियन वीएनडी तीन कंपनियों द्वारा जारी किए गए थे जिन्होंने 2023 में ब्याज भुगतान में चूक की थी। वीआईएस रेटिंग का आकलन है कि कमजोर नकदी प्रवाह और नकदी भंडार में कमी के कारण इन जारीकर्ताओं द्वारा मूलधन भुगतान में चूक की संभावना बहुत अधिक है। शेष 700 बिलियन वीएनडी मूल्य के उच्च जोखिम वाले बॉन्ड, जो अधिकतर आवासीय अचल संपत्ति क्षेत्र की कंपनियों द्वारा जारी किए गए हैं, पहली बार चूक का सामना कर रहे हैं।

आवासीय रियल एस्टेट कंपनियों की ऋण चुकौती क्षमता पर टिप्पणी करते हुए, यह देखते हुए कि इस वर्ष परिपक्व होने वाले रियल एस्टेट बांडों की राशि पिछले 5 वर्षों में सबसे अधिक है, वीआईएस रेटिंग के गैर-वित्तीय उद्यम खंड में क्रेडिट रेटिंग और विश्लेषण के निदेशक श्री डुओंग डुक हिएउ ने कहा कि आवासीय रियल एस्टेट कंपनियों की ऋण चुकौती क्षमता कमजोर बनी हुई है।

ध्यान देने योग्य एक बात यह है कि ऋण चुकाने की क्षमता में असमानता और बढ़ेगी। हनोई और हो ची मिन्ह सिटी जैसे प्रमुख शहरों में वास्तविक आवास आवश्यकताओं को पूरा करने पर केंद्रित परियोजनाओं वाले व्यवसायों के लिए, बिक्री अपेक्षाकृत मजबूत बनी हुई है और 2024 में इसमें सुधार होने की उम्मीद है। इन व्यवसायों के पास बेहतर संसाधन और ऋण चुकाने की उच्च क्षमता होगी।

इसके विपरीत, कुछ व्यवसाय कठिन परिस्थिति में बने हुए हैं क्योंकि उन्होंने पहले अत्यधिक जोखिम भरे प्रोजेक्टों पर बहुत अधिक ध्यान केंद्रित किया था। 2024 में, इस क्षेत्र की मांग कम बनी हुई है, इसलिए इस समूह की ऋण चुकाने की क्षमता कमजोर रहेगी।

श्री हियू ने कहा, “रियल एस्टेट व्यवसायों के पास पूंजी जुटाने के तीन मुख्य तरीके हैं: बैंक ऋण, बॉन्ड जारी करना और इक्विटी जारी करना। वीआईएस रेटिंग का अनुमान है कि 2024 में रियल एस्टेट क्षेत्र की नई पूंजी तक पहुंच में सुधार होगा। प्रत्येक व्यवसाय अलग-अलग धन जुटाने के तरीकों को प्राथमिकता देगा, लेकिन व्यवसायों के लिए धन जुटाने का सबसे सस्ता तरीका इक्विटी जारी करना है, और यह इस वर्ष सबसे तेजी से बढ़ने वाला तरीका होगा।”

स्रोत: https://baodautu.vn/nang-ganh-voi-khoan-no-trai-phieu-bat-dong-san-d215926.html