रियल एस्टेट क्रेडिट के अत्यधिक गर्म होने से रोकना।

वियतनाम के स्टेट बैंक (एसबीवी) ने हाल ही में वाणिज्यिक बैंकों को 2026 में ऋण वृद्धि को नियंत्रित करने के लिए मार्गदर्शन देने वाला एक दस्तावेज जारी किया है, जिसमें संपूर्ण प्रणाली के लिए लगभग 15% वृद्धि का लक्ष्य रखा गया है।

नई कोटा आवंटन व्यवस्था

तदनुसार, प्रत्येक वाणिज्यिक बैंक के लिए ऋण वृद्धि लक्ष्य की गणना निम्न सूत्र का उपयोग करके की जाती है: बैंक रेटिंग स्कोर (परिपत्र 52/2018/टीटी-एनएचएनएन - संशोधित और पूरक के अनुसार, लगभग 1-5 के पैमाने पर) को 2026 में लागू सामान्य गुणांक से गुणा किया जाता है, जो कि 2.6% है (2024 और 2025 के 3.5% गुणांक से कम)।

Không để tín dụng bất động sản tăng nóng - Ảnh 1. — वाणिज्यिक बैंक जल्द ही उन रियल एस्टेट डेवलपर्स के साथ सहयोग को प्राथमिकता देंगे जिनके पास मजबूत वित्तीय क्षमताएं, उच्च प्रतिष्ठा और स्पष्ट कानूनी स्थिति वाली परियोजनाएं हैं। (फोटो: लैम जियांग)

इसलिए, यदि रेटिंग अपरिवर्तित रहती है, तो वर्ष की शुरुआत में बैंकों की ऋण वृद्धि सीमा पिछले वर्ष की तुलना में लगभग 1 प्रतिशत अंक कम हो जाएगी। उदाहरण के लिए, 5 अंक की रेटिंग वाले बैंक की ऋण वृद्धि सीमा 2025 के अंत में बकाया ऋणों की तुलना में लगभग 13% होगी।

पिछले वर्षों की तरह ही, वियतनाम के स्टेट बैंक (एसबीवी) ने 2026 की शुरुआत से ही सभी ऋण वृद्धि लक्ष्य निर्धारित कर दिए हैं। नया बिंदु यह है कि वाणिज्यिक बैंकों को 2026 के पहले तीन महीनों में ऋण वृद्धि दर को वार्षिक लक्ष्य के 25% से अधिक नहीं होने देना होगा, ताकि समय से पहले अत्यधिक दबाव से बचा जा सके।

गौरतलब है कि वियतनाम के स्टेट बैंक ने यह भी अनिवार्य किया है कि बकाया रियल एस्टेट ऋणों की वृद्धि दर 2025 के अंत की तुलना में उस बैंक की समग्र ऋण वृद्धि दर से अधिक न हो। इसका अर्थ यह है कि यदि किसी बैंक की सामान्य ऋण वृद्धि सीमा 13% है, तो उसके बकाया रियल एस्टेट ऋणों में 2025 के अंत की तुलना में अधिकतम 13% की ही वृद्धि हो सकती है।

उदाहरण के लिए, यदि किसी बैंक का बकाया रियल एस्टेट ऋण शेष 2025 में 100 बिलियन वीएनडी है, तो 2026 के लिए अधिकतम सीमा केवल 113 बिलियन वीएनडी होगी, जो 13 बिलियन वीएनडी की वृद्धि है। बैंकों द्वारा उल्लंघन से कुल ऋण लक्ष्य में कमी आ सकती है। इस आवश्यकता का उद्देश्य बैंकिंग प्रणाली के लिए जोखिमों को कम करना है, विशेष रूप से रियल एस्टेट ऋणों में तीव्र वृद्धि (2023 में 33%, 2024 में 34% और सितंबर 2025 तक 31%) को देखते हुए, जिससे परिपक्वता में विसंगतियां, तरलता संबंधी समस्याएं और खराब ऋणों का जोखिम बढ़ रहा है।

दरअसल, न्गुओई लाओ डोंग अखबार के पत्रकारों के अवलोकन के अनुसार, 2025 के आखिरी कुछ महीनों में रियल एस्टेट में पूंजी प्रवाह में अत्यधिक वृद्धि के संकेत मिले। 2025 के अंत तक, अर्थव्यवस्था को बैंकिंग प्रणाली द्वारा दिए गए ऋण में लगभग 19.1% की वृद्धि हुई, जो कई वर्षों में सबसे अधिक है। इसमें से रियल एस्टेट ऋणों का एक महत्वपूर्ण हिस्सा था, जो कुछ वाणिज्यिक बैंकों में कुल बकाया ऋणों का लगभग 20%-30% था।

बीआईडीवी के मुख्य अर्थशास्त्री डॉ. कैन वैन लुक के अनुसार, 2025 में रियल एस्टेट ऋण में 22% की वृद्धि होने का अनुमान है, जो कि संपूर्ण प्रणाली की औसत ऋण वृद्धि दर से कहीं अधिक है। विशेष रूप से, रियल एस्टेट निवेश और व्यवसाय के लिए ऋणों में लगभग 24% की वृद्धि होने की उम्मीद है, जबकि घर खरीदने और नवीनीकरण के लिए ऋणों में 14%-15% की वृद्धि का अनुमान है।

डॉ. कैन वैन ल्यूक ने कहा, "पूरी अर्थव्यवस्था में कुल बकाया ऋणों में से लगभग 24% अचल संपत्ति ऋण हैं, जो सामान्य औसत की तुलना में अपेक्षाकृत उच्च स्तर है। अचल संपत्ति निवेश और व्यवसाय के लिए ऋण में तेजी से वृद्धि हो रही है। इसके अलावा, कई अचल संपत्ति कंपनियां बहुत व्यापक स्तर पर निवेश कर रही हैं, जिनमें से कुछ एक साथ 10-15 परियोजनाओं पर काम कर रही हैं। नकदी प्रवाह कहां से आएगा? यदि बाजार में समस्याएं आती हैं, जैसे कि उच्च ब्याज दरें, सख्त ऋण नियंत्रण और नकदी प्रवाह की कम उपलब्धता, तो व्यवसायों को कठिनाइयों का सामना करना पड़ेगा।"

अच्छी परियोजनाओं के लिए धन जुटाने को प्राथमिकता दें।

13 जनवरी को हो ची मिन्ह सिटी में स्टैंडर्ड चार्टर्ड बैंक वियतनाम द्वारा आयोजित 2026 के लिए वियतनामी और वैश्विक आर्थिक दृष्टिकोण पर एक चर्चा में, बैंक की सीईओ सुश्री गुयेन थुई हान ने कहा कि खराब ऋण जोखिमों को नियंत्रित करने के लिए, स्टेट बैंक ऑफ वियतनाम (एसबीवी) का लक्ष्य है कि बैंक पूरे वर्ष में लगातार वृद्धि हासिल करें, न कि उदाहरण के लिए, पहली तिमाही में 15% की वृद्धि को केंद्रित करें। यह एक नया और बहुत ही सकारात्मक कदम है।

रियल एस्टेट ऋण के मामले में, स्टैंडर्ड चार्टर्ड वियतनाम हमेशा से ही बाजार के संभावित जोखिमों पर कड़ी नजर रखता आया है – न केवल इस वर्ष। हालांकि, वास्तविकता में, 2025 में रियल एस्टेट क्षेत्र में ऋण वृद्धि पिछले वर्ष की तुलना में कहीं अधिक रहने की उम्मीद है। तो, जोखिमों, विशेष रूप से रियल एस्टेट से संबंधित जोखिमों को नियंत्रित करते हुए अर्थव्यवस्था और ऋण में निरंतर वृद्धि कैसे संभव हो सकती है?

"ऋण उन अचल संपत्ति परियोजनाओं की ओर निर्देशित किया जाना चाहिए जो अर्थव्यवस्था में महत्वपूर्ण भूमिका निभाती हैं, गुणवत्ता सुनिश्चित करती हैं और लोगों की वास्तविक जरूरतों को पूरा करती हैं। औद्योगिक क्षेत्रों, आवासीय क्षेत्रों और विशेष रूप से सामाजिक आवास में स्थित अचल संपत्ति परियोजनाओं पर ध्यान केंद्रित किया जाना चाहिए। ये सभी महत्वपूर्ण क्षेत्र हैं। जब बैंक उन परियोजनाओं के लिए पूंजी को प्राथमिकता देते हैं जो लोगों और अर्थव्यवस्था के हितों को पूरा करती हैं, तो ऋण जोखिम को उचित स्तर पर नियंत्रित किया जा सकेगा," सुश्री गुयेन थुई हान ने टिप्पणी की।

हो ची मिन्ह सिटी के एक प्रमुख वाणिज्यिक बैंक के प्रमुख ने कहा कि 2025 में बैंक की ऋण वृद्धि लगभग 18% तक पहुंच जाएगी, जो सामान्य औसत के बराबर है। आने वाले समय में, यह बैंक जोखिम प्रबंधन पर ध्यान केंद्रित करेगा और मजबूत वित्तीय क्षमता, उच्च प्रतिष्ठा और स्पष्ट कानूनी परियोजनाओं वाले रियल एस्टेट डेवलपर्स के साथ सहयोग को प्राथमिकता देगा।

कई वाणिज्यिक बैंक भी अपने रियल एस्टेट ऋण अनुपात का पुनर्गठन करेंगे, जिससे कुछ उच्च जोखिम वाली परियोजनाओं में पूंजी का अत्यधिक संकेंद्रण रोका जा सके। हालांकि, ये सभी बैंक इस बात की पुष्टि करते हैं कि वे वास्तविक मांग वाली अच्छी परियोजनाओं, विशेष रूप से सामाजिक आवास, युवाओं के लिए आवास, या उत्पादन और व्यवसाय को बढ़ावा देने वाली परियोजनाओं तक ही ऋण देने को सीमित नहीं करेंगे।

ब्याज दरें रियल एस्टेट बाजार के लिए एक बड़ी बाधा मानी जाती हैं। हो ची मिन्ह सिटी में एक संयुक्त बैंक की शाखा के प्रमुख ने बताया कि वर्तमान में दीर्घकालिक जमा पर ब्याज दरें लगभग 7% प्रति वर्ष हैं, जिससे गृह ऋण की ब्याज दरें अल्पावधि में काफी बढ़ जाती हैं, जो कम से कम 9%-10% प्रति वर्ष तक पहुंच जाती हैं। बाजार के अस्थिर होने पर ब्याज दरें और भी बढ़ेंगी, इसलिए उधारकर्ताओं को अधिक सतर्क रहने और रियल एस्टेट खरीदने के लिए ऋण लेते समय अपने विकल्पों पर सावधानीपूर्वक विचार करने की आवश्यकता है।

युआंटा वियतनाम सिक्योरिटीज कंपनी के विश्लेषण निदेशक श्री गुयेन थे मिन्ह के अनुसार, 2026 की क्रेडिट नीति रियल एस्टेट बाजार के लिए वैसा सख्त समायोजन नहीं है जैसा कि शुरू में आशंका जताई गई थी। रियल एस्टेट की वृद्धि पर सीमा लगाना एक आवश्यक तकनीकी कदम है ताकि एक वर्ष की तीव्र वृद्धि के बाद इस बाजार को संतुलन में वापस लाया जा सके।

दरअसल, युआंटा वियतनाम के अनुमान के अनुसार, 2026 में रियल एस्टेट में कुल पूंजी प्रवाह लगभग 749,000 बिलियन वीएनडी रहने का अनुमान है, जो बुनियादी कार्यों के लिए पर्याप्त तरलता सुनिश्चित करेगा। श्री थे मिन्ह ने आकलन किया, "बाजार को अपना ध्यान ऋण सीमा से हटाकर ब्याज दरों पर केंद्रित करने की आवश्यकता है। 8%-9.5% प्रति वर्ष या इससे भी अधिक की गृह ऋण ब्याज दरें लेन-देन को धीमा कर देंगी और उच्च लीवरेज का उपयोग करने वाले निवेशकों को बाहर कर देंगी।"

अभी तक मौद्रिक नीति में कोई ढील नहीं दी गई है।

हो ची मिन्ह सिटी की एक प्रतिभूति कंपनी के निदेशक मंडल के अध्यक्ष ने टिप्पणी की कि वियतनाम के स्टेट बैंक का ऋण वृद्धि संबंधी दृष्टिकोण इस बात में निरंतरता दर्शाता है कि वह ऋण वृद्धि को अत्यधिक बढ़ने से रोकने के लिए मौद्रिक नीति को और अधिक ढीला नहीं कर रहा है, जिससे तरलता और ब्याज दरों पर दबाव पड़ेगा, जबकि साथ ही साथ व्यापक आर्थिक स्थिति को स्थिर किया जा रहा है।

अचल संपत्ति ऋण पर सख्त नियंत्रण आवश्यक है ताकि पूंजी प्रवाह को विनिर्माण, उद्योग, अवसंरचना और प्रौद्योगिकी जैसे प्राथमिकता वाले क्षेत्रों में पुनर्निर्देशित किया जा सके - जो सतत आर्थिक विकास के चालक हैं।

इसे लचीले ढंग से समायोजित किया जाएगा।

वियतनाम क्षेत्र II के स्टेट बैंक के उप निदेशक श्री गुयेन ड्यूक लेन के अनुसार, 2026 में, वियतनाम का स्टेट बैंक वास्तविक स्थिति के अनुरूप प्रत्येक वाणिज्यिक बैंक के लिए ऋण वृद्धि सीमा की सक्रिय रूप से समीक्षा करेगा और उसे समायोजित (बढ़ाएगा या घटाएगा) करेगा, इसके लिए बैंकों को लिखित अनुरोध प्रस्तुत करने की आवश्यकता नहीं होगी।

श्री लेन्ह ने जोर देते हुए कहा, "बाजार के घटनाक्रम, आर्थिक विकास, व्यापक आर्थिक स्थितियों और मुद्रास्फीति के विश्लेषण एवं आकलन के आधार पर, वियतनाम का स्टेट बैंक बैंकिंग कार्यों की सुरक्षा सुनिश्चित करते हुए, ऋण नीति का उचित प्रबंधन करेगा। इस संदर्भ में, अर्थव्यवस्था की पूंजी आवश्यकताओं को पूरा करने के लिए, अर्थव्यवस्था के समग्र ऋण लक्ष्य का लचीले ढंग से प्रबंधन किया जाएगा।"

स्रोत: https://nld.com.vn/khong-de-tin-dung-bat-dong-san-tang-nong-196260113222508353.htm