विभिन्न प्रांतों में 2026 के लिए जमीन की कीमतों की सबसे चर्चित सूची।

अब तक, प्रांतों ने 2024 के भूमि कानून के अनुसार नई भूमि मूल्य सूचियाँ जारी की हैं ताकि व्यापक राय प्राप्त की जा सके और फिर उन्हें प्रांतीय जन परिषदों के समक्ष निर्णय और 1 जनवरी, 2026 से आधिकारिक कार्यान्वयन के लिए प्रस्तुत किया जा सके। भूमि मूल्य सूचियों में ये परिवर्तन जनता, व्यवसायों, प्रेस और सामाजिक जनमत का ध्यान आकर्षित कर रहे हैं; यह कहा जा सकता है कि यह एक चर्चित विषय बनता जा रहा है।

2026 से, सरकार द्वारा हर 5 साल में निर्धारित भूमि मूल्य ढांचे को समाप्त कर दिया जाएगा और इसके स्थान पर प्रांतों द्वारा निर्धारित भूमि मूल्य सारणियां लागू की जाएंगी, जिन्हें 2026 से शुरू होकर बाजार में वास्तविक उतार-चढ़ाव के अनुसार वार्षिक रूप से समायोजित किया जाएगा। भूमि मूल्य सारणियां कृषि एवं पर्यावरण मंत्रालय के सख्त सरकारी नियमों और मार्गदर्शन के अनुसार क्षेत्रों और स्थानों के लिए सिद्धांतों, प्रक्रियाओं, विधियों और मानदंडों के संबंध में तैयार की जाती हैं। दो सबसे मूलभूत सिद्धांत हैं: बाजार मूल्यों को सटीक रूप से प्रतिबिंबित करने वाले मूल्य निर्धारण और मूल्य निर्धारण करने वाली परामर्श इकाई और अनुमोदन के लिए सक्षम प्राधिकारी के साथ मूल्य मूल्यांकन परिषद के बीच स्वतंत्रता सुनिश्चित करना। सामान्य मूल्य सारणी में 8 प्रकार की भूमि के अनुसार 8 बुनियादी द्वितीयक सारणियां शामिल हैं: कृषि भूमि के लिए 4 सारणियां (वार्षिक फसल भूमि, बारहमासी फसल भूमि, मत्स्य पालन भूमि और वानिकी भूमि)। गैर-कृषि भूमि के लिए 4 सारणियां (आवासीय भूमि, वाणिज्यिक और सेवा भूमि, उत्पादन सुविधा भूमि और औद्योगिक पार्क भूमि)। इसके अलावा, भूमि मूल्यों को शहरी और ग्रामीण क्षेत्रों के अनुसार वर्गीकृत आवासीय भूमि और अन्य गैर-कृषि भूमि प्रकारों जैसी छोटी द्वितीयक सारणियों में विभाजित किया जा सकता है। प्रत्येक प्रशासनिक इकाई (कम्यून/वार्ड) के लिए भूमि मूल्य सारणी भी उपलब्ध हैं, जिनमें से प्रत्येक इकाई को कई क्षेत्रों में विभाजित किया गया है, और प्रत्येक क्षेत्र में कई श्रेणियां हैं। प्रत्येक श्रेणी में कई स्थान हैं। आवासीय और अन्य गैर-कृषि भूमि की प्रत्येक श्रेणी में आमतौर पर 5 स्थान होते हैं, जबकि कृषि भूमि की प्रत्येक श्रेणी में आमतौर पर 3 स्थान होते हैं। स्थान संख्या 1 की कीमत सबसे अधिक है, और उसके बाद के स्थानों की कीमत घटती जाती है।

भूमि मूल्य सूची पट्टे या आवंटन (भुगतान सहित) के लिए राज्य के स्वामित्व वाली भूमि के मूल्य, बोली मूल्य, भूमि रूपांतरण पर भूमि उपयोग शुल्क, भूमि की खरीद और बिक्री पर कर, राज्य द्वारा भूमि की पुनः प्राप्ति पर मुआवजे और भूमि से संबंधित अन्य शुल्क और प्रभारों के निर्धारण के लिए मूलभूत आधार के रूप में कार्य करती है।

2026 में प्रांतों के लिए प्रस्तावित भूमि मूल्य सूची बाजार मूल्यों के करीब है, जिसमें आवासीय भूमि के लिए औसतन 30%-70% और कृषि भूमि के लिए 20%-50% की वृद्धि का अनुमान है (2025 के अंत तक लागू भूमि मूल्य सूची की तुलना में)। मैदानी क्षेत्रों में आवासीय भूमि के लिए प्रस्तावित वृद्धि 30-40% और कृषि भूमि के लिए 15-30% है। पर्वतीय क्षेत्रों में यह दर क्रमशः 15-30% और 10-25% है। पर्वतीय क्षेत्रों में उच्चतम भूमि मूल्य मैदानी क्षेत्रों की तुलना में काफी कम हैं, केवल 10-30%। विशेष रूप से, प्रांतीय विलय के मामलों में, केंद्रीय क्षेत्रों में भूमि की कीमतों में वृद्धि नहीं होती है, और प्रांतीय प्रशासनिक केंद्र के स्थानांतरण पर ये कीमतें घट भी सकती हैं। इसके विपरीत, विलय किए गए प्रांतों के सामान्य प्रशासनिक केंद्र बनने वाले क्षेत्रों में भूमि की कीमतों में तेजी से वृद्धि होती है।

कई इलाके मीडिया की सुर्खियों में आ गए हैं। उत्तरी हनोई में शहरी भूमि की कीमतों में 2025 की समायोजित कीमत की तुलना में 2-26% और कृषि भूमि की मौजूदा कीमत की तुलना में 150-270% की वृद्धि का प्रस्ताव है। शहर के केंद्र में शहरी भूमि की उच्चतम कीमत (प्रति वर्ग मीटर) 702 मिलियन वीएनडी और कृषि भूमि की 290,000 वीएनडी है। क्वांग निन्ह में शहरी भूमि की कीमतों में औसतन 1.5 से 2 गुना वृद्धि हुई है, कुछ जगहों पर यह 5 गुना से भी अधिक बढ़कर 203 मिलियन वीएनडी तक पहुंच गई है; ग्रामीण भूमि की कीमतों में औसतन लगभग 3 गुना वृद्धि हुई है, कुछ जगहों पर यह 9 गुना तक पहुंच गई है। हाई फोंग में सबसे अधिक 370% की वृद्धि देखी गई, जहां शहरी भूमि की कीमतें 200 मिलियन वीएनडी से अधिक हो गईं। बाक निन्ह में शहरी भूमि की कीमतों में औसतन 2.4 गुना वृद्धि हुई है, जो 120 मिलियन वीएनडी तक पहुंच गई है। मध्य वियतनाम के न्घे आन प्रांत में, पुराने और नए विन्ह शहर के कुछ क्षेत्रों में ज़मीन की कीमतें बाज़ार मूल्य के 80% पर आंकी गई हैं, और उच्चतम कीमतें 200 मिलियन वीएनडी से भी अधिक हैं। दा नांग में, शहरी ज़मीन की कीमतों में 5-82% की वृद्धि हुई, जो 350 मिलियन वीएनडी तक पहुंच गई; सभी प्रकार की कृषि भूमि की कीमतों में औसतन 140-150% की वृद्धि हुई, जो 300,000 वीएनडी तक पहुंच गई। क्वांग न्गई में, शहरी ज़मीन की कीमतों में 2-3 गुना वृद्धि हुई, जो 60 मिलियन वीएनडी तक पहुंच गई। दक्षिणी वियतनाम में, हो ची मिन्ह शहर में 4%-280% की वृद्धि देखी गई। शहरी ज़मीन की उच्चतम कीमतें 687 मिलियन वीएनडी और कृषि भूमि की कीमतें 810,000 वीएनडी तक पहुंच गईं। डोंग नाई में, आवासीय ज़मीन की कीमतों में 1.3-2 गुना वृद्धि हुई; कृषि भूमि की कीमतों में 1.1-1.8 गुना वृद्धि हुई, और कुछ क्षेत्रों में यह वृद्धि 9 गुना तक देखी गई। शहरी क्षेत्रों में जमीन की उच्चतम कीमत 64 मिलियन वीएनडी, ग्रामीण क्षेत्रों में आवासीय जमीन की कीमत 18 मिलियन वीएनडी और कृषि भूमि की कीमत 396,000 वीएनडी प्रति वर्ग मीटर तक पहुंच गई। ताई निन्ह में, ग्रामीण और शहरी क्षेत्रों में जमीन की कीमतों में 1.6 से 6 गुना वृद्धि हुई है, जिसमें शहरी क्षेत्रों में जमीन की कीमत 83 मिलियन वीएनडी और कृषि भूमि की कीमत 178,000 वीएनडी तक पहुंच गई है।

उत्तरी मध्यभूमि और पर्वतीय क्षेत्र के प्रांतों में भूमि की कीमतों में कम से मध्यम वृद्धि देखी गई है। शहरी आवासीय भूमि की कीमतों में औसतन 15%-30% की वृद्धि हुई, जिसमें सबसे अधिक वृद्धि 5-8 गुना तक रही; कृषि भूमि की कीमतों में औसतन 5-20% की वृद्धि हुई, जिसमें सबसे अधिक वृद्धि 80% तक रही। थाई गुयेन प्रांत में कीमतें सबसे अधिक बढ़ीं, जहां कृषि भूमि की कीमत 140,000 वीएनडी और शहरी आवासीय भूमि की कीमत 100 मिलियन वीएनडी थी। फु थो प्रांत में कीमतें 90,000 वीएनडी से 105 मिलियन वीएनडी तक पहुंच गईं। लाओ काई प्रांत में कीमतें 50,000 वीएनडी से 83,000 मिलियन वीएनडी तक पहुंच गईं। डिएन बिएन प्रांत में कीमतें 82,000 वीएनडी से 42.5 मिलियन वीएनडी तक पहुंच गईं। लाई चाऊ प्रांत में कीमतें 43,000 वीएनडी से 9,000 मिलियन वीएनडी से अधिक हो गईं। लैंग सोन प्रांत में कीमतें 43,000 वीएनडी और 37.2 मिलियन वीएनडी के बीच थीं।

सोन ला उन प्रांतों में से एक है जिसने 2026 की भूमि मूल्य सूची समय से पहले घोषित कर दी है और वर्तमान में सभी स्तरों, क्षेत्रों, संगठनों और आम जनता से प्रतिक्रिया आमंत्रित कर रहा है। प्रांतीय पितृभूमि मोर्चा समिति सलाहकार परिषद के सदस्यों से भी राय ले रही है। सोन ला की भूमि मूल्य सूची में आठ प्रकार की भूमि के लिए आठ मूल्य सूचियाँ शामिल हैं। कृषि भूमि के लिए चार सूचियाँ हैं (वार्षिक फसल भूमि, बारहमासी फसल भूमि, वन भूमि और मत्स्य पालन भूमि)। गैर-कृषि भूमि के लिए चार सूचियाँ हैं: आवासीय भूमि, वाणिज्यिक और सेवा भूमि, गैर-कृषि उत्पादन भूमि और औद्योगिक पार्क/औद्योगिक समूह भूमि। गैर-कृषि भूमि को 75 प्रशासनिक इकाइयों (कम्यून और वार्ड) में वर्गीकृत किया गया है। प्रत्येक वार्ड में आमतौर पर लगभग 20 क्षेत्र होते हैं और प्रत्येक कम्यून में लगभग 10 क्षेत्र होते हैं। प्रत्येक क्षेत्र में कई श्रेणियाँ होती हैं, और प्रत्येक श्रेणी में आमतौर पर 5 स्थान होते हैं। कृषि भूमि के संबंध में, पूरे प्रांत में 75 कम्यून और वार्ड हैं, जिसका अर्थ है 75 क्षेत्र और 75 स्थान। आवासीय भूमि की औसत कीमतों में 10-20% की वृद्धि हुई है। बुनियादी कृषि भूमि की कीमतों में लगभग 30% की निरंतर वृद्धि हुई। सभी प्रकार की भूमि में आवासीय भूमि की कीमतें सबसे अधिक थीं, जिनमें से सबसे अधिक तो हिएउ वार्ड में थी, जहां आमतौर पर 15-20 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर की दर से बढ़कर 54 मिलियन वीएनडी तक पहुंच गई। दूसरी सबसे ऊंची कीमत 32 मिलियन वीएनडी थी, जो थाओ गुयेन वार्ड (पूर्व में मोक चाऊ शहर) में थी। कम्यून स्तर पर आवासीय भूमि की कीमत लगभग 16 मिलियन वीएनडी (माई सोन कम्यून, पूर्व में माई सोन शहर) तक पहुंच गई। कृषि भूमि की कीमतें दोहरी फसल वाली धान की भूमि के लिए सबसे अधिक थीं, जहां औसतन 45,000 वीएनडी/वर्ग मीटर की दर से बढ़कर 78,000 वीएनडी (डोन केट कम्यून, पूर्व में मोक चाऊ जिला) तक पहुंच गई। इस प्रकार, देशभर के प्रांतों की अनुमानित भूमि मूल्य सूचियों की तुलना में, सोन ला की अनुमानित भूमि कीमतें सबसे कम हैं, और वृद्धि दर भी सबसे कम है। उत्तरी मध्यभूमि और पर्वतीय क्षेत्र में, भूमि की कीमतें और वृद्धि दर मध्यम श्रेणी में हैं। यह सोन ला में भूमि बाजार की वास्तविक स्थिति के अनुरूप है।

सोन ला प्रांत की भूमि मूल्य सूची देश और क्षेत्र के अन्य हिस्सों से कुछ मामलों में भिन्न है। अर्थात्, (1) कृषि भूमि की कीमतें आवासीय भूमि की कीमतों की तुलना में अधिक तेजी से और लगातार बढ़ रही हैं, जबकि देश और क्षेत्र के अन्य हिस्सों में आवासीय भूमि की कीमतें अधिक तेजी से बढ़ती हैं; (2) भूमि और गैर-कृषि भूमि को शहरी और ग्रामीण क्षेत्रों के अनुसार विभाजित करने के बजाय, प्रत्येक कम्यून और वार्ड के अनुसार क्षेत्रों और स्थानों में विभाजित किया गया है; (3) कृषि भूमि की कीमतों का निर्धारण करने के लिए प्रत्येक कम्यून और वार्ड को क्षेत्र और स्थान दोनों के रूप में उपयोग किया जाता है। चिंता का विषय यह है कि विलय से पहले प्रांत में 204 कम्यून और वार्ड थे, अब केवल 75 कम्यून और वार्ड रह गए हैं। अब कई कम्यूनों का विलय 2-3 कम्यूनों से हुआ है, जिनमें विभिन्न विकास क्षेत्रों (क्षेत्र I, क्षेत्र II, क्षेत्र III) से संबंधित कम्यून भी शामिल हैं, लेकिन सभी एक ही स्थान पर स्थित हैं, जो चिंता का विषय है।

विभिन्न क्षेत्रों और प्रांतों/शहरों में भूमि की कीमतें और उनमें होने वाली वृद्धि अलग-अलग होती है, जिसका मुख्य कारण आर्थिक विकास, शहरीकरण, अवसंरचना विकास, औद्योगिक क्षेत्र, व्यवसाय और निवेश परियोजनाओं का भिन्न-भिन्न स्तर है। आम तौर पर, विशेषज्ञ अनुमान लगाते हैं कि यदि वर्तमान भूमि की कीमतें बाजार मूल्य के लगभग 70% हैं, तो 2026 तक कीमतों में लगभग 85% की वृद्धि होने की उम्मीद है। हालांकि, बाजार मूल्य कभी-कभी और कुछ स्थानों पर नकारात्मक कारकों (मूल्य हेरफेर, मूल्य मुद्रास्फीति) से प्रभावित होते हैं। क्या भूमि की कीमतों में अनुमानित वृद्धि बहुत तेज है और इससे बाजार में उथल-पुथल मचेगी, यह एक विवादास्पद मुद्दा है। यदि सरकार बाजार मूल्य को नियंत्रित करती है, तो बाजार मूल्य भी उसी के अनुरूप हो जाएगा। सबसे सुरक्षित और सबसे तर्कसंगत तरीका यह है कि इष्टतम मूल्य अभिसरण प्राप्त करने के लिए कम से कम 5 साल का चक्र अपनाया जाए। भूमि की कीमतों को बाजार मूल्य के करीब लाना एक उद्देश्यपूर्ण और आवश्यक प्रवृत्ति है, लेकिन यह एक दोधारी तलवार भी है। सरकार वित्तीय नुकसान को सीमित करेगी और बजट राजस्व बढ़ाएगी, लेकिन इससे भूमि की पुनः प्राप्ति के समय मुआवजे, सहायता और पुनर्वास लागत में भी वृद्धि होगी। व्यवसायों को चिंता है कि बढ़ती भूमि कीमतों के कारण निवेश परियोजनाओं की लागत बढ़ जाएगी, जिससे बाजार में उनके उत्पादों की प्रतिस्पर्धात्मकता कम हो जाएगी, जो बदले में श्रम आकर्षित करने और बजट राजस्व उत्पन्न करने को प्रभावित करेगी। जनता विशेष रूप से बागवानी भूमि को आवासीय भूमि में परिवर्तित करने पर उसकी कीमत को लेकर चिंतित है। आवासीय भूमि से जुड़ी बागवानी भूमि की कीमत समान कृषि भूमि की कीमत से 1.5 गुना बढ़ने की उम्मीद है, लेकिन आवासीय भूमि में परिवर्तित होने पर कीमत 20 गुना या 50 गुना तक बढ़ जाती है। अपने बच्चों के लिए घर बनाने के लिए जमीन अलग करने और उसे आवासीय भूमि में परिवर्तित करने की इच्छा रखने वाले परिवार अपनी क्षमता से अधिक वित्तीय बोझ के कारण असहाय हैं। कई विशेषज्ञ लोगों पर वित्तीय बोझ कम करने के लिए बागवानी भूमि की कीमत को आवासीय भूमि की कीमत के लगभग बराबर (लगभग 60-70%) बढ़ाने का सुझाव देते हैं। हालांकि, सरकार एक ऐसी नीति का प्रस्ताव कर रही है, जिस पर राष्ट्रीय सभा वित्तीय प्रोत्साहनों के माध्यम से इस मुद्दे को अधिक तर्कसंगत तरीके से हल करने के लिए राय मांग रही है। निर्धारित सीमा के भीतर बागवानी भूमि को आवासीय भूमि में परिवर्तित करने वालों को 70% की छूट मिलेगी और उन्हें केवल 30% वित्तीय भुगतान करना होगा। यदि सीमा का उल्लंघन एक बार से कम होता है, तो उन्हें 50% जुर्माना देना होगा; यदि सीमा का उल्लंघन एक या अधिक बार होता है, तो उन्हें 100% जुर्माना देना होगा।

भूमि की बढ़ती कीमतों के कारण व्यावसायिक निवेश परियोजनाओं की लागत में वृद्धि के संबंध में, प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण के पूर्व उप मंत्री प्रोफेसर डांग हंग वो और कई विशेषज्ञों का सुझाव है कि जिन देशों को इस क्षेत्र में अच्छा अनुभव है, वे इससे सीख ले सकते हैं। विशेष रूप से, व्यावसायिक निवेश परियोजनाएं बुनियादी ढांचा तैयार करती हैं और श्रम को आकर्षित करती हैं, जो क्षेत्र में भूमि की कीमतों में वृद्धि और बजट के लिए राजस्व उत्पन्न करने में मूलभूत कारक हैं। इसलिए, व्यवसायों पर वित्तीय बोझ को कम किया जा सकता है।

एक अन्य समस्या यह है कि भूमि मूल्य सारणी स्थापित करने की प्रक्रिया नकारात्मक प्रभावों से कम प्रभावित होती है, जबकि भूमि के प्रकार, क्षेत्रफल, स्थान और समय के आधार पर प्रत्येक मामले के लिए विशिष्ट भूमि मूल्य निर्धारित करना अधिक समस्याग्रस्त हो सकता है। इसका कारण यह है कि विशिष्ट भूमि मूल्य की गणना भूमि मूल्य सारणी में दिए गए मूल्य को एक गुणांक से गुणा करके की जाती है। नकारात्मक जोखिमों, अन्याय और संभावित शिकायतों को रोकने का एक प्रभावी उपाय यह सुनिश्चित करना है कि विशिष्ट भूमि मूल्यों का निर्धारण सार्वजनिक और पारदर्शी हो, जिसमें समुदाय की निगरानी और सुझाव शामिल हों। दूसरी ओर, भूमि मूल्य समायोजन, भूमि प्रक्रियाओं, खरीद-बिक्री लेनदेन और भूमि रूपांतरण से पहले की संक्रमणकालीन अवधि में अक्सर देरी और व्यवधान उत्पन्न होते हैं, जिससे व्यवसायों और नागरिकों के अधिकारों पर महत्वपूर्ण प्रभाव पड़ता है। सभी स्तरों पर सरकारी अधिकारियों को एक पारदर्शी, सुचारू और कुशल संक्रमण प्रक्रिया सुनिश्चित करने की आवश्यकता है, और संबंधित एजेंसियों (जो भूमि प्रक्रियाओं का प्रबंधन करती हैं और भूमि कर, शुल्क और प्रभार एकत्र करती हैं) को भूमि मूल्य वृद्धि की प्रतीक्षा के कारण होने वाली देरी को दूर करने का निर्देश देना चाहिए।

प्रांतों के लिए 2026 की भूमि मूल्य सूचियाँ अच्छी तरह से तैयार मानी जाती हैं और आम तौर पर बाजार की वास्तविकताओं को दर्शाती हैं। हालांकि, ये केवल अनुमान हैं। प्रमुख हितधारकों (नागरिकों और व्यवसायों) से प्रतिक्रियाएँ एकत्र करके, जिनमें समीक्षा कार्य करने वाले संगठनों की राय और मूल्यांकन परिषद के आकलन शामिल हैं, भूमि मूल्य सूचियाँ निस्संदेह अधिक पूर्ण होंगी, जो सरकार, व्यवसायों और नागरिकों को संतुष्ट करेंगी और प्रत्येक क्षेत्र और पूरे देश में सामाजिक-आर्थिक विकास को बढ़ावा देने में महत्वपूर्ण योगदान देंगी।

 

फान डुक न्गु

स्रोत: https://sonla.dcs.vn/tin-tuc-su-kien/noi-dung/nong-bang-gia-dat-2026-cac-tinh-5699.html