2026 प्रांतों की भूमि की नवीनतम मूल्य सूची

अब तक, प्रांतों ने 2024 भूमि कानून के अनुसार नई भूमि मूल्य सूची की घोषणा की है ताकि 1 जनवरी, 2026 से इसे आधिकारिक रूप से लागू करने के निर्णय के लिए पीपुल्स काउंसिल को प्रस्तुत करने से पहले जनता की राय एकत्र की जा सके। भूमि मूल्य सूची में परिवर्तन लोगों, व्यवसायों, प्रेस और जनता की राय का विशेष ध्यान आकर्षित कर रहा है, और कहा जा सकता है कि यह एक हॉट स्पॉट बन रहा है।

2026 से, राज्य सरकार द्वारा हर 5 साल में विनियमित भूमि मूल्य ढाँचे को समाप्त कर देगा और उसकी जगह प्रांतों द्वारा विनियमित भूमि मूल्य सूची लागू करेगा, जिसे 2026 से शुरू करके, बाजार के वास्तविक उतार-चढ़ाव के अनुसार सालाना समायोजित किया जाएगा। भूमि मूल्य सूची सरकार के सख्त नियमों और कृषि एवं पर्यावरण मंत्रालय के क्षेत्रों व स्थानों के सिद्धांतों, प्रक्रियाओं, विधियों और मानदंडों पर निर्देशों के अनुसार बनाई जाती है। दो सबसे बुनियादी सिद्धांत हैं, बाजार मूल्यों के अनुसार कीमतों का निर्धारण करना, जिससे मूल्य निर्धारण परामर्श इकाई और सक्षम अनुमोदन प्राधिकारी के साथ मूल्य मूल्यांकन परिषद के बीच स्वतंत्रता सुनिश्चित हो। सामान्य मूल्य सूची में 8 प्रकार की भूमि के अनुसार 8 बुनियादी द्वितीयक तालिकाएँ शामिल हैं: कृषि भूमि की 4 तालिकाएँ (वार्षिक फसलों के लिए भूमि, बारहमासी फसलों के लिए भूमि, जलीय कृषि और वानिकी के लिए भूमि)। गैर-कृषि भूमि में भी 4 तालिकाएँ शामिल हैं (आवासीय भूमि, वाणिज्यिक और सेवा भूमि, उत्पादन सुविधाओं के लिए भूमि, औद्योगिक पार्कों के लिए भूमि)। इसके अलावा, इसे कई छोटी माध्यमिक तालिकाओं में विभाजित किया जा सकता है, जैसे कि आवासीय भूमि और अन्य गैर-कृषि भूमि, जिन्हें शहरी और ग्रामीण क्षेत्रों के अनुसार वर्गीकृत किया गया है। कम्यून और वार्ड की प्रत्येक प्रशासनिक इकाई द्वारा भूमि मूल्य तालिका, प्रत्येक इकाई को कई क्षेत्रों में विभाजित किया गया है, प्रत्येक क्षेत्र में कई मदें हैं। प्रत्येक मद में कई स्थान हैं। आवासीय भूमि और अन्य गैर-कृषि भूमि की प्रत्येक श्रेणी में सामान्यतः 5 स्थान होते हैं, और लोकप्रिय कृषि भूमि की प्रत्येक श्रेणी में 3 स्थान होते हैं। स्थान संख्या 1 की कीमत सबसे अधिक है, और उसके बाद के स्थानों की कीमत धीरे-धीरे कम होती जाती है।

भूमि मूल्य सूची राज्य द्वारा पट्टे पर दी गई या आवंटित भूमि (भुगतान के साथ) की कीमत, बोली मूल्य, भूमि को परिवर्तित करते समय भूमि उपयोग शुल्क, भूमि खरीद और हस्तांतरण कर, राज्य द्वारा भूमि पुनः प्राप्त करने पर मुआवजा, भूमि पर अन्य शुल्क और प्रभार निर्धारित करने का आधार है।

प्रांतों की 2026 की भूमि मूल्य सूची को बाजार मूल्य के करीब लाने का प्रस्ताव है, जिसमें आवासीय भूमि के लिए औसतन 30%-70% और कृषि भूमि के लिए 20%-50% की वृद्धि होगी (2025 के अंत तक लागू भूमि मूल्य सूची की तुलना में)। मैदानी इलाकों में भूमि मूल्य सूची में आवासीय भूमि के लिए औसतन 30-40% और कृषि भूमि के लिए 15-30% की वृद्धि प्रस्तावित है। पर्वतीय क्षेत्रों में यह दर 15-30% और 10-25% है। पर्वतीय क्षेत्रों में सभी प्रकार की भूमि का अधिकतम मूल्य बहुत कम है, मैदानी इलाकों में केवल 10-30%। उल्लेखनीय रूप से, प्रांतीय विलय के मामलों में, केंद्रीय क्षेत्र में भूमि की कीमतें नहीं बढ़ती हैं, या घटती भी नहीं हैं, जब प्रांतीय प्रशासनिक केंद्र किसी अन्य स्थान पर चला जाता है, इसके विपरीत, विलय के बाद प्रांतों का सामान्य प्रशासनिक केंद्र बनने वाले स्थान पर भूमि की कीमतें तेजी से बढ़ जाती हैं।

कुछ इलाके प्रेस में चर्चा का केंद्र बन गए हैं। उत्तर में, हनोई की प्रस्तावित शहरी भूमि की कीमत में वृद्धि 2-26% (2025 में समायोजित मूल्य की तुलना में) से लेकर 150-270% (2025 में असमायोजित मूल्य की तुलना में) तक है। अधिकतम मूल्य (प्रति वर्ग मीटर की गणना) शहर के केंद्र में शहरी भूमि के लिए 702 मिलियन VND और कृषि भूमि के लिए 290,000 VND है। क्वांग निन्ह में, शहरी भूमि औसतन 1.5-2 गुना बढ़ी, उच्चतम 5 गुना से अधिक थी, अधिकतम मूल्य 203 मिलियन VND था; ग्रामीण भूमि औसतन 3 गुना से अधिक, 9 गुना तक बढ़ी। हाई फोंग में सबसे अधिक 370% की वृद्धि हुई, शहरी भूमि की अधिकतम कीमत 200 मिलियन VND से अधिक थी मध्य क्षेत्र, न्हे अन में, पुराने और नए विन्ह शहर के कुछ स्थानों में, बाजार मूल्य के 80% पर गणना की गई, अधिकतम मूल्य 200 मिलियन VND से अधिक था। दा नांग में, शहरी भूमि की कीमतों में 5-82% की वृद्धि हुई, अधिकतम मूल्य 350 मिलियन VND था; सभी प्रकार की कृषि भूमि में औसतन 140-150% की वृद्धि हुई, अधिकतम मूल्य 300,000 VND था। क्वांग न्गाई में, शहरी भूमि की कीमतों में 2-3 गुना वृद्धि हुई, अधिकतम मूल्य 60 मिलियन VND था। दक्षिण में, हो ची मिन्ह सिटी में 4%-280% की वृद्धि हुई। शहरी भूमि की अधिकतम कीमत 687 मिलियन VND थी, कृषि भूमि 810 हजार VND थी। डोंग नाई में, आवासीय भूमि 1.3-2 गुना बढ़ी शहरी भूमि की अधिकतम कीमत 64 मिलियन VND, ग्रामीण भूमि की 18 मिलियन VND और कृषि भूमि की 396,000 VND/m2 थी। ताई निन्ह में, ग्रामीण और शहरी भूमि की कीमत 1.6-6 गुना बढ़ी है, शहरी भूमि की अधिकतम कीमत 83 मिलियन VND और कृषि भूमि की 178,000 VND है।

उत्तरी मिडलैंड्स और माउंटेन प्रांत कम और मध्यम भूमि मूल्य वृद्धि वाले समूह में हैं। शहरी भूमि में औसतन 15%-30% की वृद्धि हुई, अधिकतम 5-8 गुना थी; कृषि भूमि में औसतन 5-20% की वृद्धि हुई, अधिकतम 80% थी। थाई गुयेन प्रांत अपने उच्चतम शिखर पर पहुँच गया, कृषि भूमि 140,000 VND और शहरी भूमि 100 मिलियन VND थी। फु थो प्रांत 90,000 VND से अधिक और 105 मिलियन VND था। लाओ काई प्रांत 50,000 VND से अधिक और 83,000 मिलियन VND था। डिएन बिएन प्रांत 82,000 VND और 42.5 मिलियन VND था। लाइ चाऊ प्रांत 43,000 VND और 9,000 मिलियन VND से अधिक था। लैंग सोन प्रांत 43,000 VND और 37.2 मिलियन VND था।

सोन ला उन प्रांतों में से एक है जिसने 2026 भूमि मूल्य सूची की घोषणा पहले ही कर दी थी और वर्तमान में सभी स्तरों, क्षेत्रों, संगठनों और लोगों से टिप्पणियां एकत्र कर रहा है। प्रांतीय फादरलैंड फ्रंट कमेटी सलाहकार परिषद के सदस्यों से भी टिप्पणियां एकत्र कर रही है। सोन ला की भूमि मूल्य सूची में 8 प्रकार की भूमि के अनुसार 8 मूल्य सूचियां हैं। कृषि भूमि में 4 तालिकाएं हैं (वार्षिक फसल उगाने के लिए भूमि, बारहमासी फसल उगाने के लिए भूमि, वानिकी भूमि, जलीय कृषि के लिए भूमि। गैर-कृषि भूमि में 4 तालिकाएं हैं: आवासीय भूमि, वाणिज्यिक भूमि, सेवा भूमि, गैर-कृषि उत्पादन भूमि, औद्योगिक पार्क भूमि, औद्योगिक क्लस्टर)। गैर-कृषि भूमि कम्यून और वार्ड की 75 प्रशासनिक इकाइयों के अनुसार है। प्रत्येक वार्ड में आम तौर पर लगभग 20 क्षेत्र होते हैं आवासीय भूमि की औसत कीमत में 10-20% की वृद्धि हुई। कृषि भूमि की कीमत में लगभग 30% की स्थिर वृद्धि हुई। सभी प्रकार की भूमि में आवासीय भूमि की सबसे ऊँची कीमत तो हियू वार्ड में है, जो सामान्यतः 15-20 मिलियन VND/m2 है, और अधिकतम कीमत 54 मिलियन VND है। दूसरा उच्चतम मूल्य 32 मिलियन VND है, जो थाओ गुयेन वार्ड (पुराना मोक चाऊ शहर) में है। सामुदायिक भूमि की अधिकतम कीमत लगभग 16 मिलियन VND (माई सोन कम्यून, पुराना माई सोन शहर) है। कृषि भूमि की सबसे ऊँची कीमत दो-फसल वाली धान की भूमि है, जिसका औसत मूल्य 45,000 VND/m2 है, और अधिकतम कीमत 78,000 VND (दोआन केट कम्यून, पुराना मोक चाऊ जिला) है। इस प्रकार, देश के विभिन्न प्रांतों की अपेक्षित भूमि मूल्य सूची की तुलना में, सोन ला की अपेक्षित भूमि कीमत निम्न समूह में है, और वृद्धि दर भी निम्न समूह में है। उत्तरी मध्यभूमि और पर्वतीय क्षेत्र में, भूमि की कीमत और वृद्धि दर औसत समूह में हैं। ऐसी संभावना सोन ला के भूमि बाजार की वास्तविक स्थिति के अनुरूप है।

सोन ला प्रांत की भूमि मूल्य तालिका पूरे देश और क्षेत्र की तुलना में कुछ अंतरों के साथ प्रांतों के समूह में है। अर्थात्, (1) कृषि भूमि की कीमतें आवासीय भूमि की कीमतों की तुलना में लगातार और उच्च दर से बढ़ती हैं, जबकि पूरे देश और क्षेत्र में, आवासीय भूमि की कीमतें अधिक बढ़ती हैं; (2) शहरी और ग्रामीण क्षेत्रों द्वारा तालिका को विभाजित किए बिना, कम्यून और वार्ड द्वारा आवासीय भूमि और अन्य गैर-कृषि भूमि का ज़ोनिंग और स्थान; (3) कृषि भूमि की कीमतें निर्धारित करने के लिए प्रत्येक कम्यून और वार्ड को एक क्षेत्र और एक स्थान दोनों के रूप में लेना। चिंता का विषय यह है कि, विलय से पहले पूरे प्रांत में 204 कम्यून और वार्ड थे, अब 75 कम्यून और वार्ड हैं। अब कई कम्यून 2-3 कम्यूनों से विलय करते हैं, जिनमें विभिन्न विकास क्षेत्रों (क्षेत्र I, क्षेत्र II, क्षेत्र III) से संबंधित कम्यून शामिल हैं

क्षेत्रों, प्रांतों और शहरों के बीच भूमि मूल्य सूची और भूमि मूल्य वृद्धि दर मुख्य रूप से आर्थिक विकास के विभिन्न स्तरों, शहरीकरण के विभिन्न स्तरों, बुनियादी ढाँचे के विकास के विभिन्न स्तरों, औद्योगिक पार्कों, उद्यमों और निवेश परियोजनाओं के कारण होती है। लेकिन सामान्य तौर पर, विशेषज्ञों के अनुसार, यदि पुरानी भूमि की कीमत बाजार मूल्य का लगभग 70% है, तो 2026 में कीमत 85% से अधिक बढ़ने की उम्मीद है। हालाँकि, बाजार मूल्य कभी-कभी और कुछ स्थानों पर नकारात्मक कारकों (मूल्य उत्तेजना, मूल्य मुद्रास्फीति) से भी प्रभावित होता है। अपेक्षित भूमि मूल्य बहुत तेज़ है, झटका दे रहा है या नहीं, इस पर अलग-अलग राय हैं। यदि राज्य मूल्य "पकड़ लेता है", तो बाजार मूल्य भी "बढ़ेगा"। सबसे सुरक्षित और सबसे उचित यह है कि इष्टतम अनंतिम स्तर बनाने के लिए अनंतिम प्रक्रिया को कम से कम 5 साल के चक्र की आवश्यकता होती है। भूमि की कीमतों को बाजार मूल्य के करीब लाना एक उद्देश्यपूर्ण और आवश्यक प्रवृत्ति है, लेकिन यह एक दोधारी तलवार भी है। राज्य वित्तीय घाटे को सीमित करेगा, बजट राजस्व बढ़ाएगा, और साथ ही भूमि पुनः प्राप्त करते समय मुआवजे, सहायता और पुनर्वास लागत में वृद्धि करेगा। उद्यमों को चिंता है कि ज़मीन की कीमतें बढ़ने पर निवेश परियोजनाओं की लागत बढ़ जाएगी, जिससे बाज़ार में उत्पादों की प्रतिस्पर्धात्मकता कम हो जाएगी, जिससे श्रम आकर्षण और बजट राजस्व के स्रोत प्रभावित होंगे। लोग, खासकर आवासीय भूमि में परिवर्तित होने पर बगीचे की ज़मीन की कीमत को लेकर चिंतित हैं। आवासीय भूमि से जुड़ी बगीचे की ज़मीन की कीमत उसी प्रकार की कृषि भूमि की कीमत से डेढ़ गुना बढ़ने की उम्मीद है, लेकिन आवासीय भूमि में परिवर्तित होने पर कीमत 20 गुना, यहाँ तक कि 50 गुना तक बढ़ जाती है। जो परिवार अपने बच्चों के लिए घर बनाने के लिए ज़मीन को अलग करके बदलना चाहते हैं, वे असहाय हैं क्योंकि उन्हें अपनी क्षमता से ज़्यादा वित्तीय बोझ उठाना पड़ता है। कई विशेषज्ञ लोगों पर वित्तीय बोझ कम करने के लिए बगीचे की ज़मीन की कीमत आवासीय ज़मीन के करीब (लगभग 60-70%) लाने की सलाह देते हैं। लेकिन सरकार ने प्रस्ताव दिया है और राष्ट्रीय सभा इस समस्या को और अधिक उचित तरीके से हल करने के लिए वित्तीय नीतियों का उपयोग करने की नीति पर राय ले रही है। यानी, जो लोग निर्धारित सीमा के भीतर बगीचे की ज़मीन को आवासीय ज़मीन में परिवर्तित करते हैं, उन्हें 70% की छूट मिलेगी, और उन्हें केवल 30% वित्तीय दायित्व का भुगतान करना होगा। एक बार से कम सीमा पार करने पर उन्हें 50% का भुगतान करना होगा, तथा एक बार से अधिक सीमा पार करने पर उन्हें 100% का भुगतान करना होगा।

भूमि की कीमतें बढ़ने पर उद्यमों की निवेश परियोजनाओं की इनपुट लागत में वृद्धि के बारे में, पूर्व प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण उप मंत्री प्रोफेसर डांग हंग वो और कई विशेषज्ञों के अनुसार, अच्छे अनुभव वाले देश सीख सकते हैं। यानी, उद्यमों की निवेश परियोजनाएं सुविधाओं, बुनियादी ढाँचे का निर्माण करती हैं, श्रम को आकर्षित करती हैं, यही वह मूल कारक है जो क्षेत्र में भूमि की कीमतें बढ़ाता है और बजट के लिए राजस्व उत्पन्न करता है। इसलिए, उद्यमों की इनपुट वित्तीय ज़िम्मेदारी को कम करना संभव है।

एक और समस्या यह है कि भूमि मूल्य सूची बनाने की प्रक्रिया पर नकारात्मक कारकों का प्रभाव पड़ना बहुत मुश्किल है, लेकिन भूमि के प्रकार, क्षेत्र, स्थान और समय के अनुसार प्रत्येक मामले के लिए विशिष्ट भूमि मूल्य निर्धारित करना अधिक संभावित हो सकता है। क्योंकि उस समय, विशिष्ट भूमि मूल्य, भूमि मूल्य सूची में मूल्य को एक गुणांक से गुणा करके निकाला जाता है। नकारात्मक जोखिमों, अनुचितता और मुकदमों को रोकने का एक प्रभावी उपाय यह है कि विशिष्ट भूमि मूल्यों का निर्धारण सार्वजनिक और पारदर्शी हो, समुदाय की निगरानी हो और उनकी राय ली जाए। दूसरी ओर, भूमि मूल्य समायोजन, भूमि प्रक्रियाओं, भूमि लेनदेन, भूमि रूपांतरण की तैयारी के लिए संक्रमण काल ​​अक्सर अवरुद्ध और गतिहीन होता है, जिससे व्यवसायों और लोगों के हित बहुत प्रभावित होते हैं। सभी स्तरों पर अधिकारियों को एक सार्वजनिक, पारदर्शी और सुचारू संक्रमण प्रक्रिया सुनिश्चित करने की आवश्यकता है, और सक्षम अधिकारियों (भूमि प्रक्रियाओं को संभालने वाली और भूमि पर कर, शुल्क और प्रभार एकत्र करने वाली एजेंसियां) को भूमि की कीमतें बढ़ने की प्रतीक्षा में देरी की घटना को दूर करने के लिए निर्देशित करना चाहिए।

प्रांतों की 2026 की भूमि मूल्य सूची को सावधानीपूर्वक तैयार किया गया है, जो मूलतः बाज़ार की वास्तविकता के करीब है। लेकिन यह केवल एक पूर्वानुमान है। मुख्य रूप से प्रभावित विषयों (लोगों और व्यवसायों) की राय, आलोचना का कार्य करने वाले संगठनों की राय, मूल्यांकन परिषद की टिप्पणियाँ और मूल्यांकन एकत्र करके, भूमि मूल्य सूचियाँ निश्चित रूप से अधिक पूर्ण होंगी, राज्य, व्यवसायों और लोगों को संतुष्ट करेंगी, और प्रत्येक इलाके और पूरे देश के सामाजिक-आर्थिक विकास को बढ़ावा देने में महत्वपूर्ण योगदान देंगी।

 

फ़ान डुक न्गु

स्रोत: https://sonla.dcs.vn/tin-tuc-su-kien/noi-dung/nong-bang-gia-dat-2026-cac-tinh-5699.html