जमा मूल्य में 20 - 30% की वृद्धि
नेशनल असेंबली में टिप्पणियों के लिए प्रस्तुत किए जा रहे रियल एस्टेट बिजनेस (संशोधित) पर मसौदा कानून के अनुच्छेद 23 के अनुसार, मसौदा तैयार करने वाली एजेंसी ने भविष्य में आवास और निर्माण व्यवसाय के सिद्धांतों पर दो विकल्प प्रस्तावित किए हैं। विकल्प 1, रियल एस्टेट परियोजना निवेशकों को केवल तभी ग्राहकों से जमा राशि एकत्र करने की अनुमति है जब आवास और निर्माण ने व्यवसाय में लगाए जाने की सभी शर्तों को पूरा किया हो और इस कानून के प्रावधानों के अनुसार लेनदेन किया हो। विकल्प 2, रियल एस्टेट परियोजना निवेशकों को केवल ग्राहकों के साथ समझौते के अनुसार जमा राशि एकत्र करने की अनुमति है जब परियोजना के पास एक राज्य एजेंसी द्वारा मूल्यांकित एक बुनियादी डिजाइन हो और निवेशक के पास भूमि उपयोग के अधिकारों पर दस्तावेजों में से एक हो। अधिकतम जमा राशि विक्रय मूल्य या पट्टा-खरीद मूल्य के 10% से अधिक नहीं है।
अचल संपत्ति खरीदते समय लोगों की सुरक्षा के लिए जमा राशि को स्पष्ट रूप से विनियमित करने की आवश्यकता है।
ट्रिलॉ एलएलसी के वकील गुयेन डांग तु ने विश्लेषण किया कि विकल्प 1 के लिए, नागरिक संहिता के अनुसार जमा राशि का उद्देश्य नागरिक दायित्वों का पालन सुनिश्चित करना है। तदनुसार, एक पक्ष (जमाकर्ता) दूसरे पक्ष (जमाकर्ता) को एक निश्चित अवधि के भीतर धन या संपत्ति हस्तांतरित करता है ताकि पक्षों के बीच समझौते की पुष्टि हो सके और नागरिक अनुबंध का समापन या पालन सुनिश्चित हो सके। अचल संपत्ति के लेन-देन के लिए, जमा राशि अचल संपत्ति के विक्रय और क्रय अनुबंध पर हस्ताक्षर सुनिश्चित करने के लिए होती है। यदि नियमन ऊपर दिए गए विकल्प 1 के समान है, तो यह आवश्यक नहीं रह जाता है, क्योंकि जब परियोजना व्यवसाय में आने के योग्य हो जाती है, तो पक्ष बिना कोई जमा राशि दिए तुरंत अचल संपत्ति के विक्रय और क्रय अनुबंध पर हस्ताक्षर कर सकते हैं। इसलिए, विकल्प 1 का उद्देश्य ग्राहकों के लिए जोखिम सीमित करना, निवेशकों की ज़िम्मेदारी बढ़ाना और उन निवेशकों को छांटना है जिनके पास पर्याप्त वित्तीय क्षमता नहीं है, लेकिन इसे जमा राशि पर लागू करना अनावश्यक है। यह शर्त कि कोई परियोजना वाणिज्यिक संचालन के लिए योग्य है, केवल विक्रय अनुबंध पर हस्ताक्षर करने पर ही लागू होनी चाहिए।
विकल्प 2 निवेशकों के लिए जमा लेनदेन के लिए ज़्यादा "खुला" है। हालाँकि, ग्राहकों के अधिकारों की रक्षा के लिए, मसौदे में जमा राशि को एक उचित स्तर (लगभग 20-30%) तक सीमित करने की सामग्री जोड़ी जानी चाहिए। क्योंकि वर्तमान नागरिक संहिता अचल संपत्ति लेनदेन के लिए न्यूनतम या अधिकतम जमा राशि निर्धारित नहीं करती है। इसी वजह से हाल ही में अचल संपत्ति जमा बाजार में अराजकता फैल गई है। कुछ निवेशक, जमा राशि के नाम पर पूँजी जुटाने के लिए, ग्राहकों से संपत्ति के मूल्य का 95% तक जमा करने की माँग करते हैं। हालाँकि, जब विवाद उत्पन्न होते हैं, तो निवेशक ग्राहकों को जमा राशि का भुगतान करने में असमर्थ होते हैं और ग्राहकों को पैसा वापस करने में देरी करते हैं। कई ग्राहकों को अपना मूलधन वापस पाने में भी मुश्किल होती है, निवेशकों से जमा राशि का भुगतान करने के लिए कहना तो दूर की बात है। आमतौर पर, ज़मीन परियोजनाओं को खरीदने और बेचने के लिए जमा राशि जुटाने के कई मामलों में, कानूनी प्रक्रियाएँ पूरी नहीं हुई होती हैं, लेकिन मूल्य का 95% तक जमा प्राप्त हो जाता है, लेकिन अनुबंध पर समय पर हस्ताक्षर नहीं होते हैं और वापसी की संभावना नहीं रहती है, लोग निंदा करते हैं, निवेशक पर मुकदमा चलाया जाता है और लोगों को नुकसान होता है। कई मामलों में निवेशक को 10% की जमा राशि मिलती है, लेकिन जब ज़मीन और घरों की कीमतें बढ़ती हैं, तो कई निवेशक बिक्री अनुबंध पर हस्ताक्षर किए बिना ही जमा राशि वापस करने को तैयार हो जाते हैं। कम जमा राशि के मामले भी होते हैं, जब अचल संपत्ति स्थिर हो जाती है और कीमतें गिर जाती हैं, तो ग्राहक जमा राशि छोड़ने को भी तैयार हो जाते हैं। वकील तू ने सुझाव दिया, "मसौदे में यह प्रावधान होना चाहिए कि जमा राशि पर हस्ताक्षर करने के लिए, निवेशक को एक बैंक गारंटी पत्र देना होगा जिसमें यह वचन दिया गया हो कि अगर निवेशक समझौते का उल्लंघन करता है, तो वह ग्राहक को जमा राशि वापस कर देगा। यह प्रस्ताव निवेशकों के लिए पूँजी जुटाने के लिए बेहतर परिस्थितियाँ पैदा करेगा और जब निवेशक अपनी प्रतिबद्धताओं का उल्लंघन करता है, तो ग्राहकों के अधिकारों की भी रक्षा करेगा।"
जमा राशि केवल तभी स्वीकार की जाएगी जब परियोजना व्यवसाय के लिए योग्य होगी।
हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन के अध्यक्ष श्री ले होआंग चाऊ के अनुसार, विकल्प 1 में, जमा राशि का उद्देश्य अनुबंध का पालन सुनिश्चित करना होता है, लेकिन वास्तव में, अनुबंध पर हस्ताक्षर होने के बाद, जमाकर्ता को जमा राशि प्राप्तकर्ता द्वारा धोखा दिए जाने के मामले कम ही होते हैं। इसका कारण यह है कि अनुबंध की अक्सर पक्षों द्वारा कड़ाई से जाँच की जाती है और कानून के प्रावधानों के अनुसार उसे लागू किया जाता है। अनुबंध के निष्पादन के समय, जमा राशि अक्सर लेनदेन के प्रारंभिक भुगतान से काट ली जाती है। विकल्प 2 का उद्देश्य अनुबंध के पालन को सुनिश्चित करने के लिए जमा राशि जमा करना है। वास्तव में, अनुबंध पर हस्ताक्षर होने से पहले, अक्सर ऐसे मामले होते हैं जहाँ जमाकर्ता को जमा राशि प्राप्तकर्ता द्वारा धोखा दिया जाता है और वह अनुबंध का पालन नहीं करता है, जिससे जमाकर्ता को नुकसान होता है। वर्तमान में, विकल्प 1 और 2 दोनों सही हैं, इसलिए अनुबंध पर हस्ताक्षर या अनुबंध के पालन को सुनिश्चित करने के लिए जमा राशि पर दोनों विकल्पों को एक ही नियम में एकीकृत करना आवश्यक है, ताकि अचल संपत्ति, उपलब्ध आवास या भविष्य में बनने वाले आवास खरीदने, पट्टे पर लेने वाले ग्राहकों के वैध अधिकारों और हितों की रक्षा की जा सके।
तदनुसार, श्री चाऊ ने दो विकल्पों को एक में मिलाने का प्रस्ताव इस प्रकार रखा: "परियोजना निवेशकों को ग्राहकों से जमा राशि तभी एकत्र करने की अनुमति है जब मकान और निर्माण कार्य व्यवसाय में लगाने के योग्य हों और अनुबंध के निष्पादन को सुनिश्चित करने के लिए नियमों के अनुसार लेनदेन किए गए हों, या अचल संपत्ति परियोजना निवेशकों को ग्राहकों के साथ समझौते के अनुसार अनुबंध पर हस्ताक्षर सुनिश्चित करने के लिए केवल तभी जमा राशि एकत्र करने की अनुमति है जब परियोजना का मूल डिज़ाइन किसी राज्य एजेंसी द्वारा मूल्यांकित हो और निवेशक के पास इस कानून के अनुच्छेद 24 के खंड 2 में निर्दिष्ट भूमि उपयोग अधिकारों पर कोई एक दस्तावेज़ हो। जमा राशि के समझौते में मकान या निर्माण कार्यों की बिक्री मूल्य, पट्टा-खरीद मूल्य स्पष्ट रूप से लिखा होना चाहिए। अधिकतम जमा राशि सरकारी नियमों के अनुसार है, लेकिन अचल संपत्ति मूल्य के 10% से अधिक नहीं है।"
"2006 और 2014 के रियल एस्टेट व्यवसाय कानून, रियल एस्टेट परियोजना के अनुबंध करने या भविष्य में आवास, विशेष रूप से भूमि, बेचने के लिए पूँजी जुटाने के योग्य होने से पहले होने वाली जमा राशियों को विनियमित नहीं करते हैं। इसलिए, ऐसी स्थिति उत्पन्न हुई है जहाँ सट्टेबाजों, भूमि दलालों और बेईमान व्यवसायों ने 2015 के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 328 के खंड 1 का, जो जमा राशि के मूल्य और दर को विनियमित नहीं करता है, लाभ उठाया है, और इस प्रकार उन्होंने ग्राहकों से बड़ी राशि की जमा राशि प्राप्त की है, कुछ मामलों में तो लेन-देन की जा रही संपत्ति के मूल्य के 90-95% तक। सट्टेबाजों, भूमि दलालों और बेईमान व्यवसायों ने धोखाधड़ी के उद्देश्य से बिना किसी कानूनी आधार के "भूतिया" परियोजनाएँ भी स्थापित की हैं, जिससे ग्राहकों को भारी नुकसान हुआ है और सामाजिक व्यवस्था बाधित हुई है, इसका एक विशिष्ट उदाहरण अलीबाबा कंपनी में धोखाधड़ी का मामला है," श्री ले होआंग चाऊ ने कहा।
वियतनाम रियल एस्टेट एसोसिएशन के उपाध्यक्ष डॉ. गुयेन वान दीन्ह ने कहा कि रियल एस्टेट व्यवसाय पर संशोधित कानून के मसौदे में जमा राशि, खासकर जमा करने के समय, पर स्पष्ट नियम होने चाहिए ताकि निवेशक इस खामी का फायदा उठाकर अवैध रूप से धन न जुटा सकें। श्री दीन्ह ने कहा, "हमने दुनिया भर के कई देशों के रियल एस्टेट बाज़ार में जमा राशि का अध्ययन किया है। सभी देश जमा राशि की अनुमति देते हैं। लेकिन जमा राशि को किसी तीसरे पक्ष, जैसे बैंक, के प्रबंधन और निगरानी के लिए एक संयुक्त खाते में स्थानांतरित कर दिया जाता है। अगर निवेशक अपनी प्रतिबद्धताओं को पूरा नहीं करता है, जैसे कि निर्माण न करना या कानून के अनुसार अनुबंध पर हस्ताक्षर न कर पाना, तो ग्राहक को अपना पैसा पूरी तरह से वापस मिल सकता है।"
ग्राहक बैंक में जमा राशि जमा करते समय उस पर ब्याज का लाभ उठा सकते हैं, ग्राहकों को पैसे खोने की चिंता नहीं रहती। जमा राशि अनुबंध मूल्य के 20% से अधिक नहीं होती। इससे ऐसी स्थिति सीमित हो जाती है जहाँ निवेशकों ने कुछ नहीं किया हो, लेकिन "खुले हाथों चोर पकड़ने" की शैली में ग्राहकों से ढेर सारा पैसा ऐंठ लिया हो।
डॉ. गुयेन वान दीन्ह, वियतनाम रियल एस्टेट एसोसिएशन के उपाध्यक्ष
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