अचल संपत्ति की कीमतों पर नियंत्रण: अचल संपत्ति बाजार को ठंडा करने का समाधान

प्रबंधन एजेंसी अचल संपत्ति की कीमतों को कम करने के लिए कई उपाय लागू करने की योजना बना रही है, विशेष रूप से उच्च श्रेणी के खंड में, जहां सट्टेबाजी और मूल्य मुद्रास्फीति आम बात है।

हो ची मिन्ह सिटी के निर्माण विभाग ने हाल ही में एक दस्तावेज़ जारी किया है जिसमें रियल एस्टेट व्यवसायों से परियोजना की जानकारी, लेन-देन और स्वामित्व अधिकारों के सार्वजनिक प्रकटीकरण से संबंधित कानूनी नियमों का कड़ाई से पालन करने का अनुरोध किया गया है। रियल एस्टेट व्यवसाय पर 2023 के कानून और डिक्री 94, 96/2024/ND-CP की भावना के अनुसार, व्यवसायों को व्यवसाय शुरू करने से पहले परियोजना की जानकारी सार्वजनिक करनी होगी, लेन-देन की स्थिति लिखित और इलेक्ट्रॉनिक फ़ाइलों में रिपोर्ट करनी होगी, और डेटा की सटीकता के लिए ज़िम्मेदार होना होगा।

धोखाधड़ी पर प्रतिबंध, दलालों को प्राधिकरण

उल्लेखनीय है कि यह दस्तावेज़ निवेशकों को अन्य संगठनों या व्यक्तियों को परियोजनाओं में जमा, बिक्री, हस्तांतरण, आवास के पट्टे-खरीद या भूमि उपयोग अधिकारों के लिए अनुबंध पर हस्ताक्षर करने के लिए अधिकृत करने से सख्ती से रोकता है। निवेशकों को भविष्य में आवास बेचने या पट्टे-खरीदने की अनुमति केवल तभी दी जाती है जब वे लेनदेन की शर्तों को पूरा करने के बारे में राज्य प्रबंधन एजेंसी को लिखित रूप से सूचित कर दें।

निर्माण विभाग द्वारा यह दस्तावेज़ जारी करने से पहले, हो ची मिन्ह सिटी में कई परियोजनाएँ प्राधिकरण के तहत बिक्री के लिए खोली गई थीं। कई F2 और F3 ब्रोकरेज फ़्लोर को ग्राहकों से जमा राशि प्राप्त हुई, जबकि परियोजनाओं को निर्माण परमिट नहीं दिया गया था और वे कानूनी आवश्यकताओं को पूरा नहीं करती थीं। उत्तरी प्रांतों के कई ग्राहक "सद्भावना जमा राशि" देने के लिए हो ची मिन्ह सिटी आए थे, लेकिन वास्तव में उन्होंने निवेशक के साथ कोई अनुबंध नहीं किया था।

हाल ही में एक परियोजना के उद्घाटन के अवसर पर, सुश्री लोन (हो ची मिन्ह सिटी के टैन हंग वार्ड में रहने वाली) ने बताया कि उन्होंने 50 मिलियन वियतनामी डोंग का "गुडविल डिपॉज़िट" किया था, और फिर अपार्टमेंट के मूल्य का 10% और भुगतान किया, लेकिन केवल एक ब्रोकरेज कंपनी के माध्यम से और निवेशक के साथ काम किए बिना। उन्होंने बताया, "मुझे लगा कि यह एक सामान्य प्रक्रिया है, लेकिन जब मैंने बाद में पूछा, तो मुझे पता चला कि मैं बिक्री के लिए खोलने के योग्य नहीं हूँ।"

हो ची मिन्ह सिटी की एक रियल एस्टेट कंपनी के निदेशक ने स्वीकार किया कि लंबे समय से, कई निवेशक ब्रोकरेज कंपनियों को ग्राहकों से जमा राशि प्राप्त करने का अधिकार देकर "कानून को दरकिनार" करने की कोशिश कर रहे हैं। मार्केटिंग और संचार के ज़रिए यह "शॉर्टकट" ग्राहकों को निवेशक से सीधे संपर्क किए बिना केवल ट्रेडिंग फ़्लोर के बारे में ही जानकारी देता है।

आर्थिक विशेषज्ञ डॉ. ट्रान गुयेन डैन के अनुसार, निवेशकों द्वारा ब्रोकरेज के ज़रिए पूँजी जुटाने के लिए "कानून को दरकिनार" करने की स्थिति लंबे समय से चली आ रही है। श्री डैन ने विश्लेषण करते हुए कहा, "कई परियोजनाएँ बिक्री अनुबंध पर हस्ताक्षर करने से पहले अपार्टमेंट की कीमत का 90% - 95% तक जुटा लेती हैं। प्रबंधन एजेंसियाँ इसे साफ़ तौर पर देखती हैं, लेकिन संभाल नहीं पातीं, जिससे बाज़ार विकृत हो जाता है, आभासी माँग पैदा होती है और खरीदारों में FOMO (छूट जाने का डर) का मनोविज्ञान पैदा होता है।"

उनके अनुसार, इस दृष्टिकोण से न केवल अचल संपत्ति की कीमतें बढ़ती हैं, बल्कि जोखिम भी खरीदार के पक्ष में आ जाता है। क्योंकि अगर कोई दुर्घटना होती है, तो उन्हें केवल उनकी जमा राशि या बैंक ब्याज ही वापस मिलेगा, जबकि निवेशक अभी भी अपनी पूँजी हड़प लेता है। उन्होंने ज़ोर देकर कहा, "अतीत में बाज़ार में हुई कुछ बड़ी घटनाओं से मिले महँगे सबक आज भी चेतावनी के रूप में मौजूद हैं।"

साथ ही, अचल संपत्ति की कीमतों को नियंत्रित करने की व्यवस्था पर सरकार के मसौदा प्रस्ताव ने भी लोगों का ध्यान आकर्षित किया है। इस मसौदे में, प्रबंधन एजेंसी यह प्रस्ताव करती है कि अचल संपत्ति के लेन-देन राज्य-प्रबंधित ट्रेडिंग फ्लोर के माध्यम से किए जाने चाहिए, साथ ही दूसरे और तीसरे अपार्टमेंट खरीदने वाले उधारकर्ताओं के लिए ऋण को कड़ा किया जाना चाहिए। इसके अलावा, यह मसौदा किफायती व्यावसायिक आवास के विकास को भी प्रोत्साहित करता है, जिससे वास्तविक आवास आवश्यकताओं को पूरा करने के लिए मध्यम-श्रेणी के अपार्टमेंट की आपूर्ति का विस्तार होता है।

डीकेआरए कंसल्टिंग में परामर्श के प्रभारी उप-महानिदेशक, श्री वो होंग थांग ने कहा कि डीकेआरए समूह के एक सर्वेक्षण के अनुसार, अतीत में नए प्रोजेक्ट खरीदने वाले 70% तक ग्राहक निवेश के लिए थे, जिनमें से 50%-60% के पास पहले से ही दूसरा अपार्टमेंट था और 20% से ज़्यादा के पास तीसरा या उससे ज़्यादा अपार्टमेंट था। हालाँकि, सट्टा माँग को कम करने, कीमतों को कम करने और बाज़ार को उसके वास्तविक मूल्य पर वापस लाने के लिए ऋण को कड़ा करने पर भी विचार किया जाना चाहिए या नहीं।

उन्होंने यह भी कहा कि अगर यह नीति लागू की जाती है, तो रियल एस्टेट क्षेत्र के लिए बैंक ऋण धीरे-धीरे बढ़ेगा, जबकि बाज़ार में तरलता लगभग 30% कम हो सकती है। श्री थांग ने कहा, "सट्टेबाज़ों को सावधानी से सोचना होगा, जबकि वास्तविक ज़रूरतों वाले लोगों को ज़्यादा उपयुक्त उत्पादों तक पहुँचने का अवसर मिलेगा।"

हो ची मिन्ह सिटी में एक रियल एस्टेट परियोजना के बारे में जानकारी लेते ग्राहक। फोटो: टैन थान

समकालिक, दीर्घकालिक समाधान लागू करें

श्री वो होंग थांग अटकलों को सीमित करने के लिए रियल एस्टेट कर नीति का समर्थन करते हैं, लेकिन उन्हें उम्मीद है कि सरकार और मंत्रालयों व शाखाओं के पास एक चरण-दर-चरण कार्यान्वयन योजना होनी चाहिए, जिसमें एक रोडमैप, सावधानीपूर्वक गणना हो और अचानक लागू करने से बचा जा सके। श्री थांग ने टिप्पणी की, "अगर कर को बहुत जल्दी कड़ा कर दिया जाता है, तो बाजार में तीखी प्रतिक्रिया हो सकती है, जिससे तरलता और अर्थव्यवस्था की समग्र वृद्धि प्रभावित हो सकती है, क्योंकि रियल एस्टेट एक ऐसा उद्योग है जिसका अन्य क्षेत्रों पर बहुत प्रभाव है।"

हो ची मिन्ह सिटी इंस्टीट्यूट ऑफ नेचुरल रिसोर्सेज एंड एनवायरनमेंट इकोनॉमिक्स के निदेशक डॉ. फाम वियत थुआन के अनुसार, रियल एस्टेट लेनदेन कर सट्टेबाजी को सीमित करने का एक प्रभावी साधन है।

उन्होंने संपत्ति के स्वामित्व की अवधि के अनुसार कर लगाने का प्रस्ताव रखा: यदि स्वामित्व 12 महीने से कम समय के लिए है, तो बिक्री मूल्य पर 20% कर लगेगा, 12 से 36 महीने तक 10%, 36 से 60 महीने तक 5% और 60 महीने से अधिक समय तक 2% की वर्तमान दर लागू रहेगी। श्री थुआन ने कहा, "कानूनी खामियों से बचने के लिए अधिकृत खरीद-बिक्री के मामलों पर भी यह कर दर लागू होनी चाहिए।"

उनका मानना ​​है कि यह कर प्रणाली ऑनलाइन सार्वजनिक एक्सचेंजों के माध्यम से लेनदेन को अनिवार्य बनाने की तुलना में सरल और लागू करने में आसान है, जो वर्तमान संदर्भ में उपयुक्त नहीं है। "स्वामित्व के समय पर आधारित कर सर्फिंग को सीमित करने में मदद करता है, लेकिन बाजार को विकृत नहीं करता। जो लोग अल्पकालिक निवेश करते हैं, उन्हें उच्च कर देना होगा, जबकि जो लोग दीर्घकालिक निवेश करते हैं, उन्हें प्रोत्साहन दिया जाएगा, जो उचित और उचित है," श्री थुआन ने ज़ोर दिया।

इसके अलावा, श्री थुआन ने एक ऐसी भूमि मूल्य सूची बनाने का भी प्रस्ताव रखा जो समय के साथ घटती जाए, और भूमि को उत्पादन का एक साधन मानें, न कि सट्टेबाज़ी की वस्तु। जब भूमि की कीमतों को उचित रूप से नियंत्रित किया जाएगा, और साथ ही लचीले लेनदेन करों को भी जोड़ा जाएगा, तो बाज़ार अपने वास्तविक मूल्य पर वापस आ जाएगा, जिससे लोगों के लिए घर खरीदने के अवसर पैदा होंगे और साथ ही सामाजिक सुरक्षा को स्थिर करने में भी योगदान मिलेगा।

डॉ. ट्रान गुयेन डैन के अनुसार, अटकलों से निपटने के लिए समयबद्ध और दीर्घकालिक प्रयास करने होंगे, और इसे रातोंरात हल नहीं किया जा सकता। उनका मानना ​​है कि कराधान के अलावा, ऋण और प्रशासनिक उपकरणों को भी आपस में जोड़ना ज़रूरी है। उन्होंने सुझाव दिया, "उधारकर्ताओं के लिए क्रेडिट स्कोर निर्धारित किए जाने चाहिए और बैंकों को नियंत्रण में भागीदारी सुनिश्चित करनी चाहिए। दूसरा घर खरीदने वाले उधारकर्ताओं को ज़्यादा ब्याज दर और कम ऋण अनुपात चुकाना चाहिए, उदाहरण के लिए, दूसरे घर के लिए केवल 50% और तीसरे घर के लिए केवल 30%।"

डॉ. डैन ने इस बात पर भी ज़ोर दिया कि अगर कोई ग्राहक अपने किसी रिश्तेदार से टैक्स से बचने के लिए अपना नाम इस्तेमाल करने को कहता है, तो उसका नाम इस्तेमाल करने वाले व्यक्ति को भी इसके परिणाम भुगतने होंगे, जैसे कि उसे उधार लेने से रोका जा सकता है या अगली खरीदारी पर टैक्स देना पड़ सकता है। उन्होंने आगे कहा, "निष्पक्षता सुनिश्चित करने और क़ानूनी खामियों से बचने के लिए प्रबंधन एजेंसियों, बैंकों और कर प्रणाली के बीच समन्वय ज़रूरी है।"

उनके अनुसार, यह एक ऐसी समस्या है जिसके लिए 5-10 साल के रोडमैप की ज़रूरत है, जिसमें बाज़ार को स्थिर करने के लिए मंत्रालयों, शाखाओं और स्थानीय अधिकारियों के बीच समन्वय हो। श्री डैन ने टिप्पणी की, "रियल एस्टेट की कीमतें तभी कम और स्थिर हो सकती हैं जब हम कर और ऋण नीतियों के साथ-साथ परियोजनाओं की वैधता में भी तालमेल बिठाएँ। जब वास्तविक ज़रूरतों वाले लोगों को आसानी से आवास मिल सकेगा, तो सट्टेबाजी स्वाभाविक रूप से कम हो जाएगी।"

मूल्य वृद्धि केवल अटकलों के कारण नहीं है।

डॉ. ट्रान गुयेन डैन ने भी स्पष्ट रूप से बताया कि रियल एस्टेट की कीमतों में वृद्धि का कारण केवल अटकलें ही नहीं, बल्कि लंबी कानूनी प्रक्रियाएँ भी हैं। श्री डैन ने कहा, "कई परियोजनाओं की प्रक्रियाएँ पूरी होने में 7-8 साल लग जाते हैं, जिससे पूंजीगत लागत बढ़ जाती है। जब लागत बढ़ती है, तो व्यवसायों को उसकी भरपाई के लिए बिक्री मूल्य बढ़ाने पड़ते हैं, और अंतिम खरीदारों को नुकसान उठाना पड़ता है। इसलिए, राज्य को समय कम करने और लागत कम करने के लिए परियोजना अनुमोदन प्रक्रिया में प्रत्येक चरण और प्रत्येक एजेंसी की ज़िम्मेदारियों को स्पष्ट रूप से परिभाषित करने की आवश्यकता है।"

दा नांग में भूमि की कीमतों में मुद्रास्फीति और सट्टेबाज़ी का पता चला

13 अक्टूबर को, दा नांग शहर की जन समिति के कार्यालय ने घोषणा की कि शहर की जन समिति के अध्यक्ष ने मूल्य हेरफेर और अचल संपत्ति सट्टेबाजी के कृत्यों का निरीक्षण, समीक्षा, सुधार और निपटान करने तथा क्षेत्र में भूमि के प्रबंधन और उपयोग को मजबूत करने पर एक आधिकारिक प्रेषण पर हस्ताक्षर किए हैं और जारी किए हैं।

तदनुसार, दा नांग शहर की जन समिति के अध्यक्ष ने कृषि और पर्यावरण विभाग को निर्माण विभाग, भूमि निधि विकास केंद्र, कम्यून, वार्ड और संबंधित इकाइयों की जन समितियों के साथ समन्वय करने और अध्यक्षता करने का कार्य सौंपा, ताकि सभी विशिष्ट भूमि मूल्यांकन गतिविधियों का निरीक्षण, परीक्षण और समीक्षा आयोजित की जा सके और भूमि मूल्य सूचियों का विकास और जारी किया जा सके; राज्य द्वारा भूमि पुनः प्राप्त करने पर मुआवजा, समर्थन और पुनर्वास; और भूमि उपयोग अधिकार नीलामी गतिविधियां आयोजित की जा सकें।

वर्तमान में, दा नांग ने उपनगरों और नए परियोजना क्षेत्रों में "भूमि बुखार" के कई संकेत दर्ज किए हैं, विशेष रूप से नियोजन जानकारी, प्रशासनिक इकाई व्यवस्था या बड़े बुनियादी ढांचा परियोजनाओं के कार्यान्वयन वाले स्थानों में।

एच.दिन्ह

स्रोत: https://nld.com.vn/kiem-soat-gia-nha-dat-cach-nao-196251013215207851.htm