पारदर्शिता बनाएं और भूमि तक पहुंच सुनिश्चित करें

एनडीओ - अचल संपत्ति हस्तांतरण गतिविधियों के लिए व्यक्तिगत आयकर नीति हमेशा एक विवादास्पद विषय रही है, जब इसका उद्देश्य लोगों पर बोझ डालने से बचते हुए बजट राजस्व सुनिश्चित करना होता है। विशेष रूप से, वर्तमान कर पद्धति में अभी भी कई कमियाँ हैं, जिसके कारण लेन-देन के मूल्यों की गलत घोषणा होती है, जिससे कर हानि होती है और बाजार विकृत होता है।

कराधान पद्धति में अभी भी कई कमियां हैं।

वित्त मंत्रालय के अनुसार, कर नीति द्वारा आर्थिक लेनदेन की प्रकृति को उचित रूप से प्रतिबिंबित करने के लिए, अचल संपत्ति हस्तांतरण से कर योग्य आय का निर्धारण निम्न सूत्र पर आधारित होना चाहिए: कर की दर को कर योग्य आय से गुणा करना, जिसमें कर योग्य आय की गणना बिक्री मूल्य में से कुल संबंधित लागत घटाकर की जाती है।

वित्त मंत्रालय का मानना ​​है कि अचल संपत्ति हस्तांतरण से व्यक्तिगत आयकर और भूमि उपयोग अधिकार हस्तांतरण पर 20% की कर दर से कर लगाने के विकल्प का अध्ययन करना आवश्यक है ताकि अचल संपत्ति हस्तांतरण पर कॉर्पोरेट आयकर दर के समान बनाया जा सके। हालाँकि, इस पद्धति को लागू करने के लिए दो महत्वपूर्ण शर्तें आवश्यक हैं: भूमि लेनदेन इतिहास का एक डेटाबेस जो वास्तविक मूल्य को दर्शाता हो और कटौती योग्य व्ययों और प्रमाण के लिए शर्तों के साथ-साथ हस्तांतरित अचल संपत्ति के लागत मूल्य पर स्पष्ट नियम।

समस्या यह है कि, हालाँकि कर प्राधिकरण के पास 2018 से अब तक के ऐतिहासिक लेन-देन के आँकड़े मौजूद हैं, फिर भी अनुबंध में दर्ज हस्तांतरण मूल्य वास्तविक मूल्य को नहीं दर्शाता है। यह सुनिश्चित करना कि खरीदार और विक्रेता ईमानदारी से घोषणा करें, अभी भी मुश्किल है। इस बीच, हस्तांतरण लागत और पूंजीगत लागत को साबित करने के लिए दस्तावेज़ इकट्ठा करना आसान नहीं है।

खरीद, निर्माण और मरम्मत जैसी आसानी से पहचानी जा सकने वाली लागतें दर्ज की जा सकती हैं, लेकिन ब्रोकरेज शुल्क, ब्याज और मुआवज़ा लागत जैसे खर्चों को साबित करना मुश्किल होता है। यह अचल संपत्ति के लेन-देन से वास्तविक लाभ की गणना में एक बड़ी बाधा उत्पन्न करता है। खासकर उन मामलों में जहाँ अचल संपत्ति बहुत पहले खरीदी गई हो, विरासत में मिली हो या उपहार में मिली हो, प्रारंभिक लागत का निर्धारण लगभग असंभव होता है।

इस मुद्दे पर बात करते हुए, आर्थिक विशेषज्ञ गुयेन त्रि हियू ने कहा कि वियतनामी रियल एस्टेट बाज़ार की विकृति का एक कारण रियल एस्टेट टैक्स का अप्रभावी अनुप्रयोग है। वर्तमान में, रियल एस्टेट से संबंधित करों में मुख्य रूप से गैर-कृषि भूमि उपयोग कर, हस्तांतरण से प्राप्त व्यक्तिगत आयकर और पंजीकरण शुल्क शामिल हैं। वहीं, अमेरिका, जापान या दक्षिण कोरिया जैसे कई विकसित देश रियल एस्टेट मूल्य पर वार्षिक संपत्ति कर लगाते हैं, जिससे बाज़ार को विनियमित करने और राज्य के बजट के लिए राजस्व का एक स्थायी स्रोत बनाने में मदद मिलती है।

एक उचित अचल संपत्ति कर प्रणाली के अभाव ने सट्टेबाजी और जमाखोरी को बढ़ावा दिया है, जिससे अचल संपत्ति की कीमतें वास्तविक ज़रूरतमंदों की पहुँच से बाहर हो गई हैं। कर दबाव के बिना, कई निवेशक अचल संपत्ति को लेन-देन या शोषण में लगाने के बजाय "जमाखोरी" करने को तैयार हैं। इससे आपूर्ति कम हो जाती है, कीमतें बढ़ जाती हैं और एक अस्वस्थ बाज़ार बनता है। साथ ही, राज्य राजस्व के महत्वपूर्ण स्रोतों से भी वंचित रह जाता है, जबकि उसे अभी भी कॉर्पोरेट आयकर और मूल्य वर्धित कर पर बहुत अधिक निर्भर रहना पड़ता है।

इसलिए, श्री गुयेन त्रि हियू के अनुसार, सट्टेबाजी को सीमित करने के लिए अचल संपत्ति कर नीति में सुधार आवश्यक है। एक समाधान जिस पर विचार किया जा सकता है, वह है दूसरी या अधिक संपत्तियों पर प्रगतिशील कर लगाना। यह तरीका जमाखोरी की स्थिति को नियंत्रित करता है और घर खरीदारों को प्रभावित नहीं करता। इसके अलावा, सामाजिक आवास और निम्न-आय वर्ग के लोगों के लिए आवास के लिए कर छूट और कटौती की नीति होनी चाहिए ताकि कमजोर वर्गों के लिए आवास तक पहुँच सुनिश्चित हो सके; साथ ही, कर संग्रह को स्थानीय अधिकारियों के हाथों में विकेन्द्रीकृत किया जाना चाहिए, जिससे शहरी क्षेत्रों में बुनियादी ढाँचे के विकास और सार्वजनिक सेवाओं के लिए बजट स्रोत बनाने में मदद मिल सके।

प्रबंधन को सुदृढ़ करें और कर डेटा को जोड़ें

वर्तमान व्यक्तिगत आयकर नीति की कमियों का विश्लेषण करते हुए, बैंकिंग और वित्त संस्थान (राष्ट्रीय अर्थशास्त्र विश्वविद्यालय) के उप निदेशक, विशेषज्ञ फान हू नघी ने बताया कि वर्तमान में कर की गणना के दो तरीके हैं: पहला तरीका कुल लेनदेन मूल्य पर 2% कर है, दूसरा तरीका खरीद मूल्य और बिक्री मूल्य के बीच के अंतर पर 20% कर है।

पहला तरीका, हालांकि आसान है, एक बड़ी खामी पैदा करता है जब कई लोग टैक्स कम करने के लिए जानबूझकर वास्तविक कीमत से कम कीमत घोषित करते हैं। इससे न केवल बजट का नुकसान होता है, बल्कि बाजार की पारदर्शिता भी कम हो जाती है।

इसके विपरीत, दूसरी विधि, जिसमें क्रय और विक्रय मूल्यों के बीच अंतर पर 20% कर लगाया जाता है, वास्तविक लाभ को अधिक सटीकता से दर्शाती है, लेकिन लागत मूल्य निर्धारित करने में कठिनाई होती है, विशेष रूप से उन लेनदेन के लिए जो कई वर्ष पहले हुए थे।

इस स्थिति से निपटने के लिए, श्री फान हू नघी ने मूल्य घोषणा के प्रबंधन को कड़ा करने का प्रस्ताव रखा, ताकि यह सुनिश्चित किया जा सके कि लेन-देन मूल्य सही ढंग से दर्ज किया जाए। फिर, यदि खरीदार कर से बचने के लिए जानबूझकर कम कीमत दर्ज करता है, तो उसे पुनर्विक्रय में कठिनाई होगी, क्योंकि दस्तावेजों में दर्ज खरीद मूल्य बहुत कम है, जिससे अगले लेनदेन में देय कर अधिक हो सकता है। इसके अलावा, बाजार में पारदर्शिता लाने के लिए लेन-देन मूल्य की गलत घोषणा के मामलों पर कड़े प्रतिबंध लगाए जाने चाहिए।

एक अन्य महत्वपूर्ण समाधान लेनदेन मूल्यों पर बेहतर नियंत्रण के लिए नोटरी, कर और भूमि प्रबंधन एजेंसियों के बीच डेटा इंटरकनेक्शन को लागू करना है।

श्री नघी के अनुसार, यदि एक पारदर्शी डेटा प्रणाली हो, तो राज्य वास्तविकता से कम घोषित किए गए मामलों का पता लगाने के लिए बाजार मूल्यों की तुलना कर सकता है। साथ ही, कर योग्य आय की गणना करते समय उचित व्यय निर्धारित करने के लिए कानूनी नियमों का अध्ययन और पूरक करना आवश्यक है, ताकि ऐसी स्थिति से बचा जा सके जहाँ करदाताओं को वास्तविक व्यय साबित करने में कठिनाई हो।

सामान्य तौर पर, अचल संपत्ति हस्तांतरण से व्यक्तिगत आयकर में सुधार के दो लक्ष्य सुनिश्चित होने चाहिए: पारदर्शिता बढ़ाना, कर घाटे से बचना और स्थिर बाजार विकास के लिए परिस्थितियाँ बनाना। तदनुसार, ऐसे समायोजन करने की आवश्यकता है ताकि कर वास्तविक लाभ को दर्शाएँ और अचल संपत्ति लेनदेन में "दो कीमतों" की स्थिति को सीमित करें।

हालाँकि, कार्यान्वयन के लिए एक उचित रोडमैप की आवश्यकता है, अचानक व्यवधानों से बचना होगा और उन लोगों के अधिकारों को सुनिश्चित करना होगा जिन्हें घर खरीदने की वास्तविक आवश्यकता है। क्योंकि रियल एस्टेट कर सुधार न केवल एक वित्तीय मुद्दा है, बल्कि बाजार के सतत विकास से भी जुड़ा है।

अगर सही तरीके से लागू किया जाए, तो व्यक्तिगत आयकर सट्टेबाजी को कम करने, अचल संपत्ति की कीमतों को स्थिर करने और बजट के लिए राजस्व का एक स्थिर स्रोत बनाने में योगदान देगा, बजाय इसके कि अन्य करों पर बहुत अधिक निर्भरता हो। सबसे महत्वपूर्ण बात यह है कि कर नीति को एक समकालिक प्रबंधन पारिस्थितिकी तंत्र में रखा जाना चाहिए, जिसमें मूल्य घोषणाओं को नियंत्रित करने, लेनदेन की पुष्टि करने से लेकर एक पारदर्शी डेटाबेस बनाने तक, खरीदारों, विक्रेताओं और राज्य के लिए निष्पक्षता सुनिश्चित की जा सके।

स्रोत: https://nhandan.vn/tao-su-minh-bach-va-bao-dam-quyen-tiep-can-dat-dai-post865655.html