निवेशकों को भूमि उपयोग संबंधी आवश्यकताओं में सुविधा प्रदान करना

बाजार सिद्धांतों के अनुसार भूमि तक पहुंच बढ़ाना

भूमि पर संस्थाओं और नीतियों को परिपूर्ण बनाने; भूमि से संबंधित नीतियों और कानूनों में अतिव्यापी और परस्पर विरोधी स्थितियों का समाधान करने; राज्य, भूमि उपयोगकर्ताओं और निवेशकों के अधिकारों और हितों में सामंजस्य सुनिश्चित करने, भूमि उपयोग अधिकारों के व्यावसायीकरण को बढ़ावा देने, पारदर्शी और स्वस्थ अचल संपत्ति बाजार विकसित करने के लक्ष्य के साथ, 2024 भूमि कानून ने भूमि उपयोगकर्ताओं के अधिकारों और दायित्वों से संबंधित कई विनियमों को पूरक बनाया है।

प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण उप मंत्री ले मिन्ह नगन ने कहा कि इस कानून ने विदेशों में रहने वाले वियतनामी लोगों के अधिकारों को इस दिशा में परिपूर्ण किया है कि वियतनामी राष्ट्रीयता के साथ विदेशों में रहने वाले वियतनामी लोगों और वियतनामी नागरिकों को देश में वियतनामी नागरिकों (देश में व्यक्तियों) की तरह भूमि से संबंधित पूर्ण अधिकार प्राप्त होंगे।

भूमि कानून में 95 अनुच्छेद हैं जिनका विवरण देने का काम सरकार को सौंपा गया है। प्रधानमंत्री को भूमि कानून के कार्यान्वयन का विवरण देने वाले दस्तावेजों का मसौदा तैयार करने का काम सौंपने वाले 5 मार्च 2024 के निर्णय संख्या 222/QD-TTg के अनुसार, प्राकृतिक संसाधन और पर्यावरण मंत्रालय 6 मसौदा अध्यादेशों की सामग्री तैयार करने के लिए संबंधित मंत्रालयों और शाखाओं की अध्यक्षता और समन्वय करता है। वित्त मंत्रालय 2 मसौदा अध्यादेशों की सामग्री तैयार करने के लिए संबंधित मंत्रालयों और शाखाओं की अध्यक्षता और समन्वय करता है, जिनमें शामिल हैं: भूमि उपयोग शुल्क और भूमि लगान के संग्रह को विनियमित करने वाला डिक्री; भूमि विकास निधि को विनियमित करने वाला डिक्री। कृषि और ग्रामीण विकास मंत्रालय चावल उगाने वाली भूमि का विवरण देने वाले मसौदा डिक्री की सामग्री तैयार करने के लिए संबंधित मंत्रालयों और शाखाओं की अध्यक्षता और समन्वय करता है। श्रम, युद्ध विकलांग और सामाजिक मामलों का मंत्रालय, जिन लोगों की भूमि पुनः प्राप्त की गई है, उनके लिए रोजगार सृजन और व्यावसायिक प्रशिक्षण हेतु तंत्र और नीतियों पर प्रधानमंत्री के निर्णय की विषय-वस्तु तैयार करने के लिए संबंधित मंत्रालयों और शाखाओं के साथ समन्वय और अध्यक्षता करता है।

वर्तमान में, एजेंसियाँ कानूनी दस्तावेज़ों के प्रख्यापन संबंधी कानून की निर्धारित प्रक्रियाओं के अनुसार तत्काल मसौदा तैयार कर रही हैं ताकि उन्हें अपने अधिकार क्षेत्र में प्रख्यापित किया जा सके या प्रख्यापन हेतु सक्षम प्राधिकारियों को प्रस्तुत किया जा सके ताकि भूमि कानून की प्रभावी तिथि के साथ ही प्रभावी हो सके (विशेष रूप से, समुद्री अतिक्रमण गतिविधियों पर डिक्री 1 अप्रैल, 2024 से प्रभावी होने के लिए सरलीकृत प्रक्रिया के अनुसार मार्च 2024 में प्रस्तुत की जाएगी)। यह देखा जा सकता है कि 2024 के भूमि कानून के कार्यान्वयन का मार्गदर्शन करने वाले दस्तावेज़ों की प्रणाली अत्यंत विशाल है, जिसके लिए निर्धारित प्रख्यापन समय की गुणवत्ता और प्रगति सुनिश्चित करने हेतु कई मंत्रालयों, शाखाओं और स्थानीय निकायों के योगदान की आवश्यकता है।

प्राकृतिक संसाधन और पर्यावरण उप मंत्री ले मिन्ह नगन

इसके साथ ही, कानून भूमि किराया भुगतान का प्रकार चुनने का अधिकार भी प्रदान करता है। तदनुसार, ऐसे भूमि उपयोगकर्ता जो वर्तमान में राज्य से भूमि पट्टे पर ले रहे हैं और वार्षिक भूमि किराया शुल्क एकत्र कर रहे हैं, लेकिन राज्य द्वारा भूमि पट्टे पर दिए जाने की स्थिति में और इस कानून के प्रावधानों के अनुसार पूरे पट्टा अवधि के लिए एकमुश्त भूमि किराया शुल्क एकत्र कर रहे हैं, वे शेष पट्टा अवधि के लिए एकमुश्त भुगतान के साथ भूमि पट्टे पर लेने का विकल्प चुन सकते हैं। राज्य द्वारा भूमि पट्टे पर दिए जाने की स्थिति में और पूरे पट्टा अवधि के लिए एकमुश्त भूमि किराया शुल्क एकत्र करने की स्थिति में, वे वार्षिक भूमि किराया शुल्क के साथ भूमि पट्टे पर लेने का विकल्प चुन सकते हैं।

कानून में यह भी प्रावधान है कि जिन आर्थिक संगठनों को राज्य द्वारा भूमि पट्टे पर दी गई है और जो वार्षिक भूमि किराया देते हैं, उन्हें भूमि से जुड़ी अपनी परिसंपत्तियों और भूमि पट्टा अनुबंध में पट्टा अधिकारों को बेचने का अधिकार है, जब पट्टे पर दी गई भूमि से जुड़ी परिसंपत्तियां कानूनी रूप से स्थापित हो गई हों और कानून के प्रावधानों के अनुसार पंजीकृत हो गई हों; विस्तृत निर्माण योजना और अनुमोदित एवं स्वीकृत निवेश परियोजना के अनुसार निर्माण पूरा कर लिया हो और मुआवजा, सहायता और पुनर्वास राशि अग्रिम रूप से प्राप्त कर ली हो, जिसे देय भूमि किराया से पूरी तरह से नहीं काटा गया हो।

उल्लेखनीय नई बातों में से एक यह है कि कानून में एक प्रावधान जोड़ा गया है कि जो व्यक्ति सीधे तौर पर कृषि उत्पादन में शामिल नहीं हैं, उन्हें भूमि आवंटन सीमा के भीतर चावल उगाने वाली भूमि के उपयोग के अधिकार का हस्तांतरण प्राप्त करने की अनुमति है। सीमा पार करने की स्थिति में, उन्हें एक आर्थिक संगठन स्थापित करना होगा, चावल उगाने वाली भूमि का उपयोग करने की योजना बनानी होगी और उसे जिला स्तर पर जन समिति द्वारा अनुमोदित किया जाना चाहिए। कृषि भूमि का उपयोग करने वाले व्यक्तियों को उसी प्रांतीय प्रशासनिक इकाई के भीतर अन्य व्यक्तियों को कृषि भूमि के उपयोग का अधिकार हस्तांतरित करने की अनुमति है और उन्हें भूमि उपयोग अधिकारों के हस्तांतरण और पंजीकरण शुल्क से आयकर का भुगतान नहीं करना पड़ता है। जिन आर्थिक संगठनों को कृषि भूमि के उपयोग के अधिकार का हस्तांतरण प्राप्त करने की अनुमति है, उनके पास जिला स्तर पर जन समिति द्वारा अनुमोदित कृषि भूमि के उपयोग की योजना होनी चाहिए।

कृषि भूमि पर नए नियमों सहित 2024 के भूमि कानून के नए बिंदुओं पर ज़ोर देते हुए, आर्थिक समिति के स्थायी सदस्य फ़ान डुक ह्यु ने कहा कि कानून में बदलाव बाज़ार के सिद्धांतों के अनुसार निवेश तक पहुँचने के अवसर बढ़ाते हैं। श्री ह्यु ने कहा, "सबसे महत्वपूर्ण बात कृषि भूमि का सही मूल्य वापस दिलाना है, जिससे कृषि भूमि का सही उपयोग हो सके।"

राज्य, भूमि उपयोगकर्ताओं और उद्यमों के हितों में सामंजस्य स्थापित करना

कृषि भूमि उपयोगकर्ताओं के अधिकारों को सुनिश्चित करने के लिए न केवल नियमों में संशोधन और अनुपूरण किया गया है, बल्कि 2024 भूमि कानून के बिंदु सी खंड 1 अनुच्छेद 127 भूमि उपयोग के अधिकार प्राप्त करने पर समझौतों के माध्यम से सामाजिक-आर्थिक विकास परियोजनाओं को लागू करने के लिए भूमि उपयोग की अनुमति देता है, ऐसे मामलों में जहां परियोजना राज्य बजट पूंजी का उपयोग नहीं करती है और इस कानून के अनुच्छेद 79 में भूमि वसूली के अधीन है (अनुच्छेद 79 राष्ट्रीय और सार्वजनिक हितों के लिए सामाजिक-आर्थिक विकास के लिए भूमि वसूली निर्धारित करता है - पीवी) लेकिन निवेशक भूमि वसूली का प्रस्ताव न करके भूमि उपयोग अधिकार प्राप्त करने पर सहमत होने का विकल्प चुनता है।

बिन्ह डुओंग प्रांत के न्याय विभाग के निदेशक गुयेन आन्ह होआ ने कहा कि 2024 के भूमि कानून का यह प्रावधान बहुत "लचीला" है, जो स्वतंत्रता के सिद्धांत, स्वैच्छिक प्रतिबद्धता, बाज़ार के सिद्धांतों को सुनिश्चित करने, राज्य के हितों, भूमि उपयोग के अधिकार वाले लोगों और भूमि उपयोग की ज़रूरत वाले उद्यमों के बीच सामंजस्य स्थापित करने का सम्मान करता है। इससे भूमि उपयोग की ज़रूरत वाले निवेशकों के लिए भूमि पुनर्ग्रहण किए बिना निवेश परियोजनाएँ शुरू करने के अवसर और सुविधाएँ पैदा होती हैं; सुरक्षा और सामाजिक व्यवस्था सुनिश्चित होती है।

किसी निवेश परियोजना के पूर्ण या आंशिक हस्तांतरण के संबंध में भूमि उपयोग अधिकार हस्तांतरण प्राप्त करने वाले विदेशी-निवेशित उद्यमों के वित्तीय दायित्वों के निर्धारण के संबंध में। 2013 के भूमि कानून के अनुच्छेद 169 के अनुसार, विदेशी-निवेशित उद्यमों को निवेश परियोजनाओं के कार्यान्वयन हेतु भूमि उपयोग अधिकार हस्तांतरण प्राप्त करने की अनुमति नहीं है।

हालांकि, 2024 भूमि कानून (खंड 3, अनुच्छेद 142, खंड 16, अनुच्छेद 260) के प्रावधानों के अनुसार, रियल एस्टेट बिजनेस नंबर 66/2014/QH13 पर कानून के प्रावधानों के तहत विदेशी निवेश वाले उद्यम, जिसे कानून संख्या 61/2020/QH14 के तहत कई लेखों द्वारा संशोधित और पूरक किया गया है, एक रियल एस्टेट परियोजना के सभी या हिस्से के हस्तांतरण को प्राप्त करने के लिए प्रक्रियाओं को अंजाम दे रहे हैं, लेकिन इस कानून की प्रभावी तिथि तक, अभी तक परियोजना या परियोजना के हिस्से के लिए भूमि प्रक्रियाओं को पूरा नहीं किया है, सक्षम राज्य एजेंसी भूमि आवंटन, हस्तांतरिती को भूमि पट्टे के लिए प्रक्रियाओं को पूरा करेगी और इस कानून के प्रावधानों के अनुसार भूमि से जुड़ी संपत्तियों के भूमि उपयोग के अधिकार और स्वामित्व का प्रमाण पत्र प्रदान करेगी।

बिन्ह डुओंग प्रांत के न्याय विभाग के निदेशक गुयेन आन्ह होआ के अनुसार, 2024 भूमि कानून के प्रावधानों ने उन मामलों के लिए कठिनाइयों और बाधाओं को दूर कर दिया है जहां विदेशी निवेश वाले उद्यमों को किसी निवेश परियोजना के सभी या हिस्से के हस्तांतरण से जुड़े भूमि उपयोग अधिकारों के हस्तांतरण प्राप्त होते हैं।

हालाँकि, विदेशी निवेश वाले उद्यमों द्वारा निवेश परियोजनाओं के लिए भूमि प्रक्रियाओं और वित्तीय दायित्वों के निपटान के संबंध में, श्री गुयेन आन्ह होआ ने सुझाव दिया कि इन मामलों में, डिक्री का मसौदा तैयार करते समय, जारी किए गए भूमि उपयोग अधिकार प्रमाणपत्र में परिवर्तनों को दर्ज करने के लिए विशिष्ट निर्देश प्रदान करना आवश्यक है। उन परियोजनाओं के लिए संक्रमणकालीन प्रावधान निर्धारित करने पर विचार करें जो परियोजनाओं या परियोजनाओं के कुछ हिस्सों को स्थानांतरित करने की प्रक्रियाओं का पालन कर रही हैं, लेकिन अभी तक वित्तीय दायित्वों को पूरा नहीं कर पाई हैं, जिन्हें 2024 के भूमि कानून के प्रावधानों के अनुसार लागू किया जाना है।

स्रोत: https://daibieunhandan.vn/luat-trong-cuoc-song-quoc-hoi-va-cu-tri/tao-thuan-loi-cho-nha-dau-tu-co-nhu-cau-su-dung-dat-i363911/