कम जन्म दर और तरलता की बाधा

वियतनाम एसोसिएशन ऑफ रियलटर्स (VARS) ने हाल ही में "जन्म दर में गिरावट और आवास बाजार पर दीर्घकालिक प्रभाव" पर एक विवादास्पद रिपोर्ट प्रकाशित की, जिसमें कहा गया है कि वियतनाम एक ऐसे दौर में प्रवेश कर रहा है जहाँ जनसांख्यिकीय कारक अचल संपत्ति की मांग को प्रभावित करने लगे हैं। हालाँकि, कई लोगों का यह भी मानना है कि अल्पावधि में, घरों की कीमतें, आपूर्ति और उधारी लागत जैसे "कठोर" कारक अधिक महत्वपूर्ण कारण हैं।

वीएआरएस के आंकड़ों के अनुसार, वियतनाम की प्रजनन दर 1989 में प्रति महिला 3.8 बच्चों से गिरकर 2024 में केवल 1.91 बच्चों पर आ गई है। हनोई और हो ची मिन्ह सिटी जैसे बड़े शहरों में, यह दर प्रति महिला 1.3 बच्चों से भी कम की "बेहद कम प्रजनन क्षमता" की सीमा के करीब पहुँच रही है। इसका मतलब है कि नए घरों की संख्या, जो आवास बाजार का मुख्य चालक है, आने वाले वर्षों में धीरे-धीरे कम होती जाएगी, खासकर बड़े परिवारों के लिए बने बड़े क्षेत्र वाले अपार्टमेंट सेगमेंट में।

वीएआरएस का अनुमान है कि यदि यह स्थिति बनी रहती है, तो वियतनाम को दक्षिण कोरिया या जापान के समान अचल संपत्ति की आपूर्ति और मांग में असंतुलन का खतरा हो सकता है, जो देश वृद्ध होती आबादी और अत्यंत कम जन्म दर से बुरी तरह प्रभावित हो रहे हैं।

प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण संस्थान के निदेशक डॉ. फाम वियत थुआन ने पूर्वानुमान से सहमति जताते हुए कहा: "दीर्घावधि में, अचल संपत्ति की तरलता कई नीतियों से प्रभावित होती है: कानून, इनपुट लागत, आर्थिक संकट और जनसंख्या। यदि जनसंख्या में वृद्धि नहीं होती है, विशेष रूप से निम्न जन्म दर, तो आवास की मांग धीरे-धीरे कम होती जाएगी, जिससे तरलता में गिरावट आएगी।"

एक अन्य दृष्टिकोण से, प्रोपिन रियल एस्टेट फाइनेंस टेक्नोलॉजी अकादमी की सीईओ सुश्री वो नहत लियू ने ज़ोर देकर कहा: "कम जन्म दर न केवल जनसंख्या का मुद्दा है, बल्कि एक प्रमुख कारक भी है जो रियल एस्टेट बाज़ार की संरचना को बदलता है। हम अक्सर केवल ब्याज दरों, ऋण या वैधता पर ही ध्यान देते हैं, लेकिन जनसांख्यिकीय कारक सबसे दीर्घकालिक और सबसे गहन चर हैं।"

हालाँकि, सामान्य सांख्यिकी कार्यालय के आँकड़े बताते हैं कि हनोई और हो ची मिन्ह सिटी में नए घरों की संख्या में अभी भी प्रति वर्ष 2%-3% की वृद्धि हो रही है। इससे पता चलता है कि आवास की माँग गायब नहीं हुई है, बल्कि आर्थिक कारकों के कारण "अवरुद्ध" हो रही है। वियतनाम रियल एस्टेट रिसर्च इंस्टीट्यूट (VARS IRE) की उप निदेशक सुश्री फाम थी मियां के अनुसार, तरलता में गिरावट का मुख्य कारण नए घरों की कमी नहीं, बल्कि आवास की कीमतें सामर्थ्य से बाहर होना है। उन्होंने हनोई में VND75-80 मिलियन/m2 और हो ची मिन्ह सिटी में VND85-89 मिलियन/m2 की औसत कीमत का हवाला दिया, ऐसे में 2-3 बिलियन VND की लागत वाला एक अपार्टमेंट मध्यम-आय वर्ग की पहुँच से बहुत दूर है।

केवल बिक्री मूल्य ही नहीं, गृह ऋण पर ब्याज दर भी एक बड़ी बाधा है। वर्तमान में, औसत ब्याज दर प्रति वर्ष 8% से 12% के बीच उतार-चढ़ाव करती है, कुछ बैंक शुरुआती कुछ वर्षों में 6% और 7% का प्रोत्साहन देते हैं, लेकिन यह अभी भी जापान (1% और 2%) या सिंगापुर (2% और 4%) की तुलना में बहुत अधिक है। 30 वर्षों के लिए 1.5 बिलियन VND के ऋण और 10% की ब्याज दर के साथ, खरीदार को प्रति माह 15-20 मिलियन VND का भुगतान करना होगा, जो कई युवा परिवारों की क्षमता से परे है।

इसके अलावा, यह तथ्य कि बहुत से लोग जल्दी शादी नहीं करना चाहते, उनकी आवास संबंधी ज़रूरतों को भी अलग-अलग बनाता है। सुश्री लियू ने कहा, "उन्हें रहने और काम करने, दोनों के लिए बहुउद्देश्यीय जगह चाहिए, और अब वे 60-70 वर्ग मीटर के निश्चित डिज़ाइन वाले अपार्टमेंट में रुचि नहीं रखते।"

विशेषज्ञों के अनुसार, बाज़ार को खोलने के लिए, वियतनाम को एक साथ दो मुद्दों पर ध्यान देने की ज़रूरत है। अल्पावधि में, किफायती आवास की आपूर्ति बढ़ाना, ब्याज दरें कम करना और ऋण प्रक्रियाओं में सुधार करना आवश्यक है। दीर्घावधि में, बढ़ती उम्र की आबादी, कम जन्म दर और बदलती आवास आवश्यकताओं के परिदृश्य के लिए तैयार रहना आवश्यक है। वियत एन होआ रियल एस्टेट कंपनी के निदेशक श्री त्रान खान क्वांग ने कहा, "अगर हम केवल जनसांख्यिकी को देखते हैं और नीतियों और उत्पादों को नज़रअंदाज़ करते हैं, तो हम इस बीमारी का गलत निदान करेंगे। हमें किफायती आवास और एक सस्ती ऋण प्रणाली की आवश्यकता है।"

स्रोत: https://nld.com.vn/ti-suat-sinh-thap-va-nut-that-thanh-khoan-196250825201816875.htm