कृषि एवं पर्यावरण मंत्रालय द्वारा तैयार किए गए 2024 भूमि कानून के कई अनुच्छेदों में संशोधन के मसौदे के अनुसार, उल्लेखनीय सामग्रियों में से एक यह प्रस्ताव है कि 2014 और 2024 के बीच हस्तलिखित समझौतों के साथ खरीदी गई भूमि के लिए भूमि उपयोग अधिकार प्रमाण पत्र (लाल पुस्तिकाएं) जारी किए जाएं ताकि कानूनी मुद्दों को हल किया जा सके और लोगों के अधिकारों की रक्षा की जा सके।
वास्तव में, एक दशक से अधिक समय से, भूमि उपयोग अधिकारों के हस्तांतरण पर तेजी से सख्त होते कानूनी नियमों के बावजूद, बड़ी संख्या में लेनदेन हस्तलिखित दस्तावेजों का उपयोग करके, बिना नोटरीकरण या प्रमाणीकरण के, या आवश्यक कानूनी शर्तों के अभाव में किए जाते रहे हैं।
परिणामस्वरूप, कई भूमि खरीदार भूमि स्वामित्व प्रमाण पत्र प्राप्त करने में असमर्थ होते हैं, ऋण के लिए गिरवी रखने, स्वामित्व हस्तांतरित करने में कठिनाइयों का सामना करते हैं, या लगातार विवादों के जोखिम का सामना करते हैं।
इसलिए, यदि इस नए प्रस्ताव को नियंत्रित तरीके से औपचारिक रूप दिया जाता है, तो इससे लंबित लेन-देन को आधिकारिक प्रबंधन प्रणाली में लाने और रियल एस्टेट बाजार की पारदर्शिता में योगदान देने की उम्मीद है।
लाम डोंग प्रांत की रियल एस्टेट ब्रोकर सुश्री न्गोक ने बताया कि मध्य उच्चभूमि क्षेत्र के कई इलाकों में, विशेषकर कृषि भूमि के लिए, हस्तलिखित दस्तावेजों के माध्यम से जमीन की खरीद-बिक्री का चलन अभी भी काफी प्रचलित है। कई अल्पसंख्यक परिवारों को प्रशासनिक एजेंसियों से संपर्क करने में झिझक होती है या वे कानूनी प्रक्रियाओं से परिचित नहीं होते, इसलिए वे अक्सर हस्तलिखित दस्तावेजों का उपयोग करके साधारण लेन-देन करते हैं। सुश्री न्गोक ने कहा, "विक्रेता केवल हस्तांतरण दस्तावेज लिखता है, और खरीदार को फिर जाकर स्वयं भूमि स्वामित्व प्रमाण पत्र प्राप्त करना पड़ता है।"
कई मामलों में, हस्तलिखित समझौतों का उपयोग करके जमीन को कई बार खरीदा और बेचा गया है, लेकिन कानूनी प्रक्रियाएं अभी तक पूरी नहीं हुई हैं।
प्रांतों में कई बड़े भूखंडों के अभी तक भूमि स्वामित्व के दस्तावेज नहीं हैं (उदाहरण के लिए चित्र)।
कानूनी दृष्टिकोण से, हो ची मिन्ह सिटी बार एसोसिएशन के वकील ट्रान डुक फुओंग का मानना है कि कानून के प्रयोग में भ्रम से बचने के लिए इन लेन-देन की प्रकृति को सटीक रूप से समझना आवश्यक है।
वकील फुओंग के अनुसार, "हस्तलिखित दस्तावेजों वाली भूमि" शब्द का प्रयोग केवल एक बोलचाल की अभिव्यक्ति है और यह वर्तमान नियमों में निहित कानूनी अवधारणा को पूरी तरह से प्रतिबिंबित नहीं करता है।
उन्होंने तर्क दिया कि सही वाक्यांश "कानूनी नियमों के अनुसार" होना चाहिए, क्योंकि प्रत्येक भूमि उपयोग मामले में मान्यता की अलग-अलग शर्तें होंगी।
भूमि कानून के विभिन्न अवधियों के नियमों का विश्लेषण करते हुए, वकील फुओंग ने कहा कि वर्तमान में भूमि पंजीकरण और भूमि उपयोग अधिकार प्रमाण पत्र जारी करने से संबंधित मामलों के तीन मुख्य समूह हैं।
पहला मामला उन भूमि उपयोगकर्ताओं से संबंधित है जिनके पास विभिन्न अवधियों के भूमि कानूनों में निर्धारित दस्तावेजों में से एक दस्तावेज है, जैसे कि 2003, 2013 या 2024 का भूमि कानून। ये मामले प्रारंभिक भूमि पंजीकरण और भूमि प्रमाण पत्र जारी करने के लिए पात्र हैं।
दूसरा मामला उस हस्तांतरणकर्ता से संबंधित है जिसे निर्धारित वैध दस्तावेजों वाले व्यक्ति से भूमि प्राप्त होती है। 2024 भूमि कानून के अनुच्छेद 137 के खंड 5 के अनुसार, यदि हस्तांतरणकर्ता के पास खरीद और हस्तांतरण को साबित करने वाले दस्तावेज हैं, तो उसे भूमि प्रमाण पत्र प्रदान किया जा सकता है।
इस प्रकार के लेन-देन को आमतौर पर "हस्तलिखित समझौते" कहा जाता है, यानी ऐसे अनुबंध जो नोटरीकृत या प्रमाणित नहीं होते। हालांकि, लेन-देन लिखित रूप में दर्ज होना आवश्यक है; मौखिक समझौते मान्य नहीं होते।
तीसरा मामला उन भूमि उपयोगकर्ताओं से संबंधित है जिनके पास भूमि कानून के अनुसार आवश्यक दस्तावेज नहीं हैं, जिनमें पूर्व उपयोगकर्ता भी शामिल हैं। फिर भी, यदि प्रत्येक अवधि के लिए स्थिर उपयोग की शर्तें पूरी होती हैं, तो कानून प्रारंभिक भूमि पंजीकरण और भूमि उपयोग प्रमाण पत्र जारी करने पर विचार करने की अनुमति देता है।
वकील फुओंग के अनुसार, आजकल कई लोग यह गलत समझते हैं कि हस्तलिखित दस्तावेजों के साथ खरीद-बिक्री करना ही स्वामित्व हस्तांतरण और स्वामित्व प्रमाण पत्र में बदलाव को अपडेट करने के लिए पर्याप्त है। उन्होंने कहा, "यह एक गलत धारणा है और इससे आगे विवाद उत्पन्न हो सकते हैं।"
क्योंकि भूमि उपयोग अधिकार हस्तांतरण के मामलों में भी, जहां भूमि स्वामित्व प्रमाण पत्र जारी किया गया है लेकिन नोटरीकृत या प्रमाणित नहीं किया गया है, सभी प्रक्रियाओं का पालन वर्तमान कानूनी नियमों के अनुसार किया जाना चाहिए।
हालांकि, वकील फुओंग का तर्क है कि यदि संशोधित भूमि कानून दस्तावेजों के बिना मामलों में भूमि पंजीकरण को मान्यता देने की समय सीमा को बढ़ाता है, तो इसे 1 जुलाई, 2014 तक सीमित नहीं किया जाना चाहिए।
उनके अनुसार, कानून में बाद के संशोधनों के लिए कई और वर्षों तक इंतजार करने के बजाय, मौजूदा लेन-देन की बड़ी मात्रा को निश्चित रूप से हल करने के लिए समय सीमा को 1 जनवरी, 2026 जैसी हाल की तारीख तक बढ़ाने पर विचार किया जाना चाहिए।
विवाद होना अपरिहार्य है।
कुछ लोगों का तर्क है कि हस्तलिखित लेन-देन को वैध बनाने से उल्लंघन या विवादों के जोखिम को लेकर चिंताएँ अवश्य बढ़ेंगी। हालाँकि, वकील ट्रान डुक फुओंग के अनुसार, व्यवहार में भूमि विवाद अपरिहार्य हैं, और ऐसी चिंताओं का उपयोग लोगों के पंजीकरण और भूमि प्रमाण पत्र प्राप्त करने के अधिकार को प्रतिबंधित करने के लिए नहीं किया जाना चाहिए।
इससे भी महत्वपूर्ण बात यह है कि मौजूदा लेन-देन को प्रबंधन ढांचे के अंतर्गत लाने से उन भूमि संसाधनों को उपयोग में लाने में मदद मिलेगी जो कानूनी पात्रता की कमी के कारण कई वर्षों से "स्थिर" पड़े हुए हैं।
जब भूमि उपयोग के अधिकारों को पूरी तरह से मान्यता मिल जाएगी, तो लोगों के लिए लेनदेन करना, पूंजी उधार लेना और उत्पादन में निवेश करना आसान हो जाएगा, साथ ही यह एक अधिक पारदर्शी और स्थिर रियल एस्टेट बाजार में भी योगदान देगा।
स्रोत: https://nld.com.vn/tin-vui-cho-nguoi-mua-dat-giay-tay-truoc-2024-196260507170006846.htm
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