हो ची मिन्ह सिटी भूमि मूल्यांकन के आधार के रूप में लागत और मुनाफे के प्रतिशत को अंतिम रूप देती है।

हो ची मिन्ह सिटी में रियल एस्टेट परियोजनाओं के लिए अधिशेष पद्धति का उपयोग करके भूमि की कीमतों को निर्धारित करने के लिए यह प्रमुख आधारों में से एक है।

हो ची मिन्ह सिटी भूमि मूल्यांकन के आधार के रूप में लागत और मुनाफे के प्रतिशत को अंतिम रूप देती है।

हो ची मिन्ह सिटी में रियल एस्टेट परियोजनाओं के लिए अधिशेष पद्धति का उपयोग करके भूमि की कीमतों को निर्धारित करने के लिए यह प्रमुख आधारों में से एक है।

हो ची मिन्ह सिटी पीपुल्स कमेटी के उपाध्यक्ष, बुई ज़ुआन कुओंग ने अभी-अभी निर्णय संख्या 49/2025 पर हस्ताक्षर किए हैं, जिसमें विकास राजस्व बनाने वाले कारकों, अधिशेष विधि का उपयोग करके विशिष्ट भूमि कीमतों को निर्धारित करने में विकास लागत का अनुमान लगाने वाले कारकों और शहर में भूमि कीमतों को निर्धारित करते समय भूमि कीमतों को प्रभावित करने वाले कारकों को निर्धारित किया गया है।

निवेशक को कुल निर्माण निवेश लागत के 15% के बराबर लाभ प्राप्त होता है।

विकास लागतों का अनुमान लगाने वाले कारकों के लिए, व्यावसायिक लागतों को निर्धारित करने के लिए प्रतिशत (%) का उपयोग करने का निर्णय लिया जाता है; ब्याज लागत, इक्विटी को ध्यान में रखते हुए निवेशक लाभ, और विभिन्न प्रकार की परियोजनाओं के लिए समान प्राथमिक भूमि उपयोग उद्देश्य वाले परियोजना समूहों के लिए व्यावसायिक जोखिम।

शहर इन परियोजनाओं को विशिष्ट खंडों में विभाजित करता है, जिनमें ऊंची आवासीय इमारतें; टाउनहाउस और विला; उपविभाजित भूमि भूखंड; औद्योगिक क्षेत्र और समूह; और कार्यालय, वाणिज्यिक और सेवा भवन तथा होटल शामिल हैं। विभिन्न प्रकार की परियोजनाओं के लिए अलग-अलग प्रतिशत नियम होंगे।

ब्याज व्यय, इक्विटी को ध्यान में रखते हुए निवेशक लाभ और व्यावसायिक जोखिम की गणना कुल निर्माण निवेश लागत के 15% को गुणा करके की जाएगी। फोटो: ले टोआन

विशेष रूप से, विपणन, विज्ञापन और बिक्री व्यय की गणना सभी खंडों के लिए कुल राजस्व के 2% की दर से की जाएगी।

आवासीय ऊंची इमारतों, औद्योगिक पार्कों और क्लस्टर निवेश परियोजनाओं, तथा कार्यालय, वाणिज्यिक और सेवा निवेश परियोजनाओं के लिए प्रबंधन और परिचालन लागत कुल किराये की आय का 15% होगी। टाउनहाउस और विला परियोजनाओं, तथा भूमि उपविभाजन और बिक्री परियोजनाओं के लिए यह शुल्क कुल किराये की आय का 5% होगा।

विशेष रूप से, ब्याज व्यय, इक्विटी को ध्यान में रखते हुए निवेशक लाभ और व्यावसायिक जोखिम की गणना कुल निर्माण निवेश लागत, व्यावसायिक व्यय और भूमि उपयोग अधिकार मूल्य के 15% को गुणा करके की जाएगी। यह अनुपात ऊपर उल्लिखित सभी खंडों पर लागू होता है।

होटल, स्वास्थ्य सेवा, शिक्षा , खेल या विशिष्ट विशेषताओं वाली परियोजनाओं में निवेश परियोजनाओं के लिए, कार्यान्वयन संगठन भूमि मूल्य निर्धारण परिषद द्वारा विचार और निर्णय के लिए भूमि मूल्य योजना पर व्याख्यात्मक रिपोर्ट में इक्विटी, व्यावसायिक जोखिम और अन्य लागतों को ध्यान में रखते हुए विपणन, विज्ञापन और बिक्री लागतों का एक प्रतिशत; प्रबंधन और परिचालन लागत; ब्याज व्यय; और निवेशक लाभ को शामिल करके प्रस्तावित भूमि मूल्य निर्धारित करेगा।

वे परियोजनाएं जिनकी पहले वर्ष में एक भी इकाई नहीं बिकी।

राजस्व वृद्धि में योगदान देने वाले कारकों के संबंध में, निर्णय संख्या 49/2025 प्रत्येक खंड के लिए बिक्री की प्रारंभ तिथि, बिक्री अवधि और बिक्री अनुपात भी निर्धारित करता है।

हालांकि, यह अनुपात केवल उन मामलों पर लागू होता है जहां निवेश नीति दस्तावेजों या निवेश परियोजनाओं के लिए निविदा दस्तावेजों या निवेश परियोजना अनुमोदन निर्णयों में बिक्री अवधि निर्दिष्ट नहीं होती है; उत्पादों और सेवाओं के लिए बिक्री और व्यावसायिक संचालन की प्रारंभ तिथि निर्दिष्ट नहीं होती है; या विस्तृत निर्माण योजना अनुमोदन निर्णयों में अधिभोग दर निर्दिष्ट नहीं होती है।

तदनुसार, परियोजना के पहले वर्ष में बिक्री शुरू हो जाएगी, और बिक्री का प्रतिशत बेसमेंट क्षेत्र सहित निर्मित फर्श क्षेत्र के आधार पर आवंटित किया जाएगा।

बिक्री की समयसीमा और बिक्री दर के संबंध में, 50,000 वर्ग मीटर से कम निर्मित क्षेत्र वाली ऊंची आवासीय परियोजनाओं की बिक्री अवधि 2 वर्ष होगी, जिसमें पहले वर्ष में 40% और दूसरे वर्ष में 60% बिक्री दर होगी। 100 से कम इकाइयों वाले टाउनहाउस और विला तथा 200 से कम भूखंडों वाली भूमि उपविभाजन परियोजनाओं के लिए, बिक्री दर 1 वर्ष के भीतर 100% होगी।

4 से 5 साल की लंबी बिक्री अवधि वाली बड़े पैमाने की परियोजनाओं के लिए, जहां पहले वर्ष में बिक्री की अनुमति नहीं है, उनमें शामिल हैं: 150,000 वर्ग मीटर या उससे अधिक के निर्माण क्षेत्र वाली ऊंची आवासीय परियोजनाएं; और 1,000 से अधिक इकाइयों वाली टाउनहाउस और विला परियोजनाएं।

कार्यालय, वाणिज्यिक और सेवा निवेश परियोजनाओं के लिए, कार्यालय उपयोग के लिए अधिभोग दर 75% और वाणिज्यिक उपयोग के लिए 70% है।

होटल, स्वास्थ्य सेवा , शिक्षा, संस्कृति, खेल या विशिष्ट विशेषताओं वाली परियोजनाओं में निवेश परियोजनाओं के लिए, कार्यान्वयन संगठन भूमि मूल्य निर्धारित करेगा और भूमि मूल्यांकन परिषद के विचार और निर्णय के लिए भूमि मूल्य योजना पर व्याख्यात्मक रिपोर्ट में विकास राजस्व का अनुमान लगाने के लिए अन्य कारकों का प्रस्ताव करेगा।

अधिशेष विधि को सक्षम प्राधिकारी द्वारा अनुमोदित भूमि उपयोग योजना और विस्तृत निर्माण योजना के अनुसार सबसे कुशल भूमि उपयोग (भूमि उपयोग गुणांक, भवन घनत्व, भवन की मंजिलों की अधिकतम संख्या) के आधार पर, भूमि भूखंड या क्षेत्र की कुल अनुमानित विकास लागत को कुल अनुमानित विकास राजस्व से घटाकर लागू किया जाता है।

किसी भूमि भूखंड या क्षेत्र के विकास से उत्पन्न कुल राजस्व का निर्धारण अनुमानित हस्तांतरण मूल्यों, भूमि पट्टे के मूल्यों, परिसर पट्टे के मूल्यों, उत्पाद और सेवा व्यवसाय मूल्यों, परियोजना कार्यान्वयन अवधि के दौरान हस्तांतरण मूल्यों, भूमि पट्टे के मूल्यों, परिसर पट्टे के मूल्यों और उत्पाद और सेवा व्यवसाय मूल्यों में होने वाले उतार-चढ़ाव और अन्य राजस्व उत्पन्न करने वाले कारकों के आधार पर किया जाता है, जिनमें शामिल हैं: बिक्री अवधि; बिक्री और व्यावसायिक गतिविधियों की प्रारंभ तिथि; बिक्री दर; और अधिभोग दर।

उत्पादों और सेवाओं के लिए व्यावसायिक मूल्य उन मामलों में लागू होता है जहां हस्तांतरण मूल्य, भूमि पट्टा मूल्य या परिसर पट्टा मूल्य वसूल नहीं किया जा सकता है।

स्रोत: https://baodautu.vn/batdongsan/tphcm-chot-ty-le-phan-tram-cac-chi-phi-loi-nhuan-lam-co-so-dinh-gia-dat-d259169.html