हो ची मिन्ह सिटी भूमि मूल्यांकन के आधार के रूप में लागत और लाभ के प्रतिशत को अंतिम रूप देता है।

हो ची मिन्ह सिटी में रियल एस्टेट परियोजनाओं के लिए अधिशेष विधि का उपयोग करके भूमि की कीमतें निर्धारित करने के लिए यह एक महत्वपूर्ण आधार है।

हो ची मिन्ह सिटी भूमि मूल्यांकन के आधार के रूप में लागत और लाभ के प्रतिशत को अंतिम रूप देता है।

हो ची मिन्ह सिटी में रियल एस्टेट परियोजनाओं के लिए अधिशेष विधि का उपयोग करके भूमि की कीमतें निर्धारित करने के लिए यह एक महत्वपूर्ण आधार है।

हो ची मिन्ह सिटी पीपुल्स कमेटी के उपाध्यक्ष बुई झुआन कुओंग ने अभी-अभी निर्णय संख्या 49/2025 पर हस्ताक्षर करके उसे जारी किया है, जिसमें विकास राजस्व बनाने वाले कारकों, अधिशेष विधि के अनुसार विशिष्ट भूमि की कीमतों के निर्धारण में विकास लागत का अनुमान लगाने वाले कारकों और शहर में भूमि की कीमतों के निर्धारण में भूमि की कीमतों को प्रभावित करने वाले कारकों को निर्धारित किया गया है।

निवेशकों का लाभ कुल निर्माण निवेश लागत के 15% के बराबर होगा

विकास लागत आकलन कारकों के लिए, व्यावसायिक लागतों को निर्धारित करने के लिए प्रतिशत (%) देने का निर्णय लिया जाता है; ब्याज व्यय, निवेशक लाभ (इक्विटी को ध्यान में रखते हुए), परियोजना प्रकारों के समान मुख्य भूमि उपयोग उद्देश्यों वाले परियोजना समूहों के लिए व्यावसायिक जोखिम।

इसमें, शहर प्रत्येक विशिष्ट खंड को विभाजित करता है, जिसमें ऊँची इमारतें, टाउनहाउस, विला, भूमि उपविभाजन, भूमि बिक्री, औद्योगिक पार्क, औद्योगिक क्लस्टर, कार्यालय, व्यापार-सेवाएँ, होटल शामिल हैं। प्रत्येक परियोजना के प्रकार के आधार पर, अलग-अलग प्रतिशत नियम होंगे।

ब्याज लागत, इक्विटी और व्यावसायिक जोखिमों को ध्यान में रखते हुए निवेशक लाभ की गणना कुल निर्माण निवेश लागत को 15% से गुणा करके की जाएगी। फोटो: ले टोआन

विशेष रूप से, विपणन, विज्ञापन और बिक्री लागत की गणना सभी खंडों के लिए कुल राजस्व के 2% पर की जाएगी।

प्रबंधन और संचालन लागत कुल किराये की आय के 15% पर लागू होगी, जो ऊँची आवासीय परियोजनाओं; औद्योगिक पार्क और औद्योगिक क्लस्टर निवेश परियोजनाओं; कार्यालय, व्यापार और सेवा निवेश परियोजनाओं पर लागू होगी। विशेष रूप से टाउनहाउस और विला परियोजनाओं; उपविभाजन और भूमि बिक्री परियोजनाओं के लिए, यह दर कुल किराये की आय के 5% पर लागू होगी।

उल्लेखनीय है कि ब्याज व्यय, इक्विटी को ध्यान में रखते हुए निवेशक लाभ, व्यावसायिक जोखिम की गणना कुल निर्माण निवेश लागत, व्यावसायिक लागत और भूमि उपयोग अधिकार मूल्य के 15% गुणा के आधार पर की जाएगी। यह दर उपरोक्त सभी खंडों पर लागू होती है।

होटल, चिकित्सा, शैक्षिक , खेल निवेश परियोजनाओं या विशिष्ट विशेषताओं वाली परियोजनाओं के लिए, भूमि मूल्य निर्धारण को लागू करने वाला संगठन, विशिष्ट भूमि मूल्य मूल्यांकन परिषद के विचार और निर्णय के लिए भूमि मूल्य योजना विकास पर व्याख्यात्मक रिपोर्ट में विपणन, विज्ञापन, बिक्री लागत; परिचालन प्रबंधन लागत; ऋण ब्याज लागत, निवेशक लाभ (इक्विटी को ध्यान में रखते हुए), व्यावसायिक जोखिम और अन्य लागतों के कारकों का प्रतिशत प्रस्तावित करेगा।

वे परियोजनाएँ जो पहले वर्ष में नहीं बिकीं

विकास राजस्व को बनाने वाले कारकों के संबंध में, निर्णय संख्या 49/2025 प्रत्येक खंड की बिक्री का प्रारंभिक समय, बिक्री समय और बिक्री अनुपात भी निर्धारित करता है।

हालांकि, यह दर केवल उन मामलों पर लागू होती है, जहां निवेश नीतियों पर दस्तावेजों या निवेश परियोजना कार्यान्वयन के लिए बोली दस्तावेजों या निवेश परियोजनाओं को मंजूरी देने या स्वीकार करने के निर्णयों में बिक्री का समय निर्दिष्ट नहीं किया गया है; उत्पादों और सेवाओं की बिक्री और व्यापार शुरू करने का समय; और विस्तृत निर्माण योजना को मंजूरी देने वाले निर्णयों में अधिभोग दर निर्दिष्ट नहीं की गई है।

तदनुसार, बिक्री प्रारंभ तिथि परियोजना के प्रथम वर्ष से मानी जाएगी तथा बिक्री प्रतिशत का आवंटन बेसमेंट क्षेत्र सहित निर्माण तल क्षेत्र के अनुसार किया जाएगा।

बिक्री अवधि और बिक्री दर के संदर्भ में, 50,000 वर्ग मीटर से कम निर्माण तल वाली ऊँची आवासीय परियोजनाओं की बिक्री अवधि 2 वर्ष होगी, जिसमें पहले वर्ष 40% और दूसरे वर्ष 60% की दर होगी। 100 से कम इकाइयों वाले टाउनहाउस और विला परियोजनाओं और 200 से कम भूखंडों वाले भूखंडों को विभाजित और बेचने वाली परियोजनाओं के लिए, बिक्री दर 1 वर्ष के भीतर 100% होगी।

4 से 5 वर्ष तक की लम्बी बिक्री अवधि वाली बड़े पैमाने की परियोजनाओं के लिए, जिन्हें पहले वर्ष में बेचने की अनुमति नहीं है, जिनमें शामिल हैं: 150,000 वर्ग मीटर या उससे अधिक निर्माण क्षेत्र वाली ऊंची आवासीय परियोजनाएं; 1,000 से अधिक उत्पादों वाली टाउनहाउस और विला परियोजनाएं।

कार्यालय, वाणिज्यिक और सेवा निवेश परियोजनाओं के लिए, कार्यालय प्रयोजनों के लिए अधिभोग दर 75% और वाणिज्यिक प्रयोजनों के लिए 70% है।

होटल, स्वास्थ्य सेवा , शिक्षा, संस्कृति, खेल या विशेष परियोजनाओं में निवेश परियोजनाओं के लिए, भूमि मूल्य निर्धारण को लागू करने वाला संगठन विशिष्ट भूमि मूल्य मूल्यांकन परिषद के विचार और निर्णय के लिए भूमि मूल्य योजना विकास पर व्याख्यात्मक रिपोर्ट में विकास राजस्व का अनुमान लगाने के लिए अन्य कारकों का प्रस्ताव करेगा।

अधिशेष विधि को सक्षम प्राधिकारी द्वारा अनुमोदित भूमि उपयोग योजना और विस्तृत निर्माण योजना के अनुसार सबसे प्रभावी भूमि उपयोग (भूमि उपयोग गुणांक, निर्माण घनत्व, भवन की मंजिलों की अधिकतम संख्या) के आधार पर भूमि भूखंड या भूमि क्षेत्र की कुल अनुमानित विकास लागत में से कुल अनुमानित विकास राजस्व घटाकर लागू किया जाता है।

किसी भूमि भूखंड या भूमि क्षेत्र का कुल विकास राजस्व हस्तांतरण मूल्यों, भूमि किराये मूल्यों, परिसर किराये मूल्यों, उत्पाद और सेवा व्यवसाय मूल्यों, हस्तांतरण मूल्यों में उतार-चढ़ाव, भूमि किराये मूल्यों, परिसर किराये मूल्यों, परियोजना कार्यान्वयन अवधि के दौरान उत्पाद और सेवा व्यवसाय मूल्यों के अनुमानों और अन्य राजस्व-निर्माण कारकों के आधार पर निर्धारित किया जाता है, जिनमें शामिल हैं: बिक्री समय; बिक्री, उत्पाद और सेवा व्यवसाय का प्रारंभ समय; बिक्री दर; अधिभोग दर।

उत्पादों और सेवाओं की व्यावसायिक कीमतें उन मामलों में लागू की जाती हैं जहां हस्तांतरण कीमतें, भूमि किराया कीमतें और परिसर किराया कीमतें एकत्र नहीं की जा सकतीं।

स्रोत: https://baodautu.vn/batdongsan/tphcm-chot-ty-le-phan-tram-cac-chi-phi-loi-nhuan-lam-co-so-dinh-gia-dat-d259169.html